23区内の新築マンション価格動向（その16）

人口が減る→だからマンション価格は下がっていく。と
都心回帰だ→だから東京駅5キロ範囲内ならどこでも上がる。は
教養のなさにおいて似ている。

＞都心回帰だ→だから東京駅5キロ範囲内ならどこでも上がる。
誰かそんなこと言ったか？？？

上がり過ぎた時点で都心回帰はストップするよ。
だからこれからの注目エリアは
都心湾岸部と都心東部になっちゃう。
とっても理屈にかなった理論でしょ？

＞都心回帰だ→だから東京駅5キロ範囲内ならどこでも上がる。
誰かそんなこと言ったか？？？

基本から勉強しなおす必要があるな

需要というのは新規需要だけではないよ。すでに占有して使用している状況を
保留需要というのだ。
２３区には、ずっと住んでいる世帯が４００万あるわけだ。
これ賃貸も分譲も含めて全てが「満たされた需要」。こんな需要が固まってある
エリアは日本に他にあるか？
需要が満たされていれば地価は「動かない」
需要が満たされなくなれば、価格は上がる。
供給が満たされなくれば価格が下がる。
供給が満たされなくなるというのは
賃貸なら空室率、分譲なら販売在庫数が増えるということだ。

>>114
理想は
需要大
供給大
価格安定
人口が大きく増える
街が大きく発展して行く
ですよね。
どこかの時点で価格も上がり始めるでしょうが・・
そのタイミングは遅いほうが良い。

都心回帰＝都心バーゲンセール　の謂い

バーゲンセールが終われば年中安売りしている店＝郊外・城東で
買うしかないんだね。

まぁ結局、

来春に豊洲と勝どきで完成するタワマンを、
築浅で高く転売したいから、
せっせと湾岸の宣伝をしてる購入済みたちが多い。

ってことね。ガンバって！

＞築浅で高く転売したいから
あほか？自分の住い売ってどこに住むのさ。貸しておくだけでも
十分稼げるってばさ。
転売なんてやっているのは業者だけだよ。金利はかかるし
手数料も税金もかかるよ。

>>116
そうなんですよ
都心回帰の潮流の中で
まさに都心湾岸部と都心東部が大きな利を得ようとしているんですよ。
新卒の採用も増えて、職住近接の需要はますます大きくなるし、
この流れは結構長期にわたって続くと思うよ。
最終的には都市構造自体が大きく変わってしまうでしょう。

地価が上がりすぎると
Ｐ１７地図中の赤い部分がしだいに縮小するとともに、
一部の地域に集中して行き、その地域の発展スピードが加速されて行く。
それが都心湾岸部と都心東部。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

牛乳が売れなくなって、牛乳屋が潰れても牛乳が安くなるわけではない。
業界が淘汰された結果価格が下がるはずがない。
不動産業界は、業者が増えても土地が安くならない限り、逆に仕入れで
競争で高値買いすることになる。その辺の事情を理解しないと間違える。

業界が儲けているから高いというより、業界が過当競争した結果高くなって
いるという不思議な構造。
逆に、いんちきで安値売りしたヒューザーみたいな会社が出てきたせいで
安いものは不安になってしまう。
江東区が安いなんて都心に比べての話だ。坪単価２５０万超えたら一次取得者
にはしんどいよ。

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）
多い価格帯は４７００〜６０００万円です。
都心部マンション心地よい価格水準は坪単価で２５０万円
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
世帯の構成人数が減って来ているので、７０ｍ２くらいが主流になります。
坪単価が３００万円台になると、かなり購入し辛くなります。
都心湾岸部、都心東部で大量供給が続けば、価格も適正水準を維持でき、
都心部への人口集中は続きます。

>>120
甘いなぁ。これからは江戸川区と足立区と北区　それ以外買えない。
練馬は埼玉に中野が入り込んで不人気。

４７００〜６０００万円の価格帯で
都心湾岸部と都心東部が年間４千戸の供給として
首都圏のおよそ３分の１を占めることになります。
これって結構すごい事だと思います。

>>122
>都心湾岸部、都心東部

こういう言い方は業界でもしないけどね。
江東区湾岸は都心ではない。墨田区も、東陽町も南砂も都心東部
と呼ぶ人はいまのところ誰もいない。

>>123
残念ですが県境外周区は都心回帰の対象外です。

潮見も塩浜も東京駅には近いが、「都心」というにはあまりにも
殺風景。
板状塀田の字の７５平米と、都心部の中廊下タワマンは
同じ７０㎡でもかたや３ＬＤＫかたら１ＳＬＤＫ。
一緒に語れないだろう。

神奈川・都下・埼玉・千葉の人気の順番は
世田谷　杉並　練馬　板橋　城東の人気の順と同じですね。

>>07
>最近会話調の人がいなくなったのは寂しい限り。

呼んだ？

「ねぇ、ねえ。金融資産の運用で増やしたほうがマンションを買うよりいい
　みたいなことを真顔で言うやつが増えてきたけど、これってどうなの？」

「週刊現代読んだね。
　そうだなぁ。場所によるだろ。
　郊外のＳＣ付のタイル貼り団地を買って、２０年後元値で売れる保証はない。
　恵比寿や広尾のマンションなら２０年後値段はかわらないかもしれない。」
「どうしてわかるの？」
「南青山は、土地はあっても公園規制などで開発できないエリアがある。
　北青山は無駄な都営住宅を中層で建替えたひどい土地利用がなされて
　いる。逆に公共用地が広いことで私有地の開発余地がほとんどなくて
　中古市場が高止まり。
　青山アパートメントも高額で賃貸されている。
　広尾でも麻布でも同様だと思うよ。
　郊外ＳＣ付属マンションは周辺にいくらでも増やしていける。数が増えたら
　新しいものが既存中古の値を押さえるだろう。」

「でも、なかなか賃貸で暮らしてお金たまらないわよね。マンション買うってのは
昔から、庶民の資産形成、強制貯蓄だったんじゃないの？」

「郊外なら、マンションは建物・土地比率で建物価格が大きすぎて厳しいよ。
　都心部マンションならたとえ土地の共有持分が狭くても建物土地比率が４：６
　くらいなら、最低半値以下にはならない理屈だ。」
「マンションは高いもの買わないとダメってことね。」
「狭くても都心を買うというのは一つの方法だ」
「都心部は、新しいホテルができたり商業ビルやブランド路面店ができて
　すごいわね。都心にどれだけお金をかけたら気がすむの？って感じ」

「賃貸が得か、購入が得かは、実際には帰属家賃や地価相場がわかっていて
　金利動向もいくつかのシナリオが
想定できてや自分の運用能力に自信があるやつがはじめて言いうるセリフなんだけどね。」
「金融資産で簡単にお金増えるのかしらね。」
「３％のローン払うくらいなら４％で運用しろという話だが、１８年で確かに倍になる。
もっと利回りのいい投資先をみつけて借入金でレバレッジかけたらそりゃ増えるだろうが
リスクもある。
でも普通は金融資産が増えたら、それを安全に保存する意味で不動産が
あるんだと思うよ。」

「インフレ対策という意味ね。デフレが１３年・・ていうかまだ終わってないって
　話もあるけど、資産デフレは終わった感じよね」

「このまま、将来３０年インフレが来ないという保証があるなら金融資産の
運用で生きていけばいいだろう。」

「外貨資産を買えというのは、説得力があるわよね。」

「外貨資産に住めるならそれもいいんじゃないか。」

「外貨資産の生む利益を住居費用に廻していけばいいんじゃない？」

「元本のリスクは考えないのか？」

「インフレや為替の変動？内外金利差とか考えて運用するわけでしょう。」

「世の中には、マネーそのものが好きな人とマネーで買えるものが好きな
　人と二種類いるんじゃないのかな？買物の得意な人とお金増やすのが好きな
　人。」

「不動産見る目は結構女性のほうが鋭かったりするわね。」

「女性は抽象的概念の冨を扱うのが苦手なんだろう。
　不動産というのはそもそもお金持ちがかうものだ。
　少ない自己資金で高額な不動産を買うのは間違っている。」

「今不動産買っている人は、確信持ってインフレになるって思っているの？」

「それはわからないけど、３５歳でマンション買ったら、せっせと繰り上げ返済して
　５５歳くらいには完済する人もいたりする。強制貯蓄という意味ならいいが
　共働きできない若い人がいっぱいいっぱいで買うのはどうなんだろうね。」
「繰上げ返済も、自己資金豊富なのも、支払い利息を減らすという意味で
　同じよね。」
「２０年目には、ライフステージも変わっているだろう。この間にまたデフレに
　なると思うかい？」
「わからないわ。」
「デフレというものはめったに起るものではないよ。

損か得かといういう意味では、高額な自己資金があるなら運用すべきという
話も正しい。
でも、住宅取得は、家族の幸福のためだろう。それが賃貸で満たされているのなら
別に問題ないだろう。」

「そうね邦銀の社員など全国転勤がある代わりに５０過ぎて退職するまで
借り上げ社宅に住めるみたいよね」
「今の３０代のマンション購入希望は、「安いから買っておきたい」というだけで
切羽つまった狭さや劣悪な環境からの脱出という話ではなさそうだ。」

「子育て段階なら、借り上げ社宅が一番いい。だいたい終日は夫が家にいる
時間が少ない。妻も子育てあるいは共働きで忙しい。」

「要は、今買っても値下がりしそうな郊外しか買えない人は待っていればいいし
　どうしても都心が欲しい、買える金もあるなら急げって話ね。」