都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

テレビで、森ビル社長が、

東京のアジアの中での地盤沈下について本気で憂う発言をしていて、
面白いなと思った。

勿論上海にも大きなビルを建てているんだけど、ほとんどの資産は東京で、
かつまだまだ開発してくというのに、「ポジション・トーク」ではなく、
逆に危機を訴えている姿が興味深い。

憂いているのに、投資の手を全く緩めないのも、ちょっと奇妙な感じだが、
利益を追うということではなく、やはり街を作りたいというのが、根本にあるからなのだろう。

売り時はピークの直前。

ピークになったから売ろうか、何てのんびり言ってては遅い。
不動産は株と違って直ぐに売れるとは限らないから。

タイムラグを考えて動かないと、後手を踏むだけ。

もう売り物があまりない ＝ これから出したら同じ考えの人が売り物を出す

やれやれ　とうとう　サブプライム　本格的に火を噴いてきたね。

外資も日系も含め、金融機関で巨額損失顕在化してきたし。

ここ買った連中のなかで、首筋サブーい連中　沢山いるんじゃないのｗ

頭金くらい残るといいけどね。
いや、そんな心配の前に　クビ切られないかの方が心配かぁｗ

↑ マルチポスト

>>795
東京の場合は、
一極集中で人口が増え続けているから、
都心部に限れば、
後になればなるほど、
良い場所が少なくなっている。
あれだけ広大にあった湾岸部も
ずいぶんと少なくなってきた。

２３区だけで毎年７万人近くの若年層の流入があって、
その大部分が、そのまま２３区にとどまっている現実があるからな。
郊外居住者の都心回帰もある

しかし、
新築も中古もそこそこの所得で買える価格帯じゃないと売れない。
新築で坪２５０万円前後
中古平均で坪１５０万円前後やな。
千代田区、中央区、港区、江東区の
心南４区でワンルームを含めて年間１万戸前後の新築分譲マンション
供給が理想だが、千代田区、港区は開発余地が無くなってきている。
これからは年間５千戸程度が限界かもしれない。

ここの掲示板見ても山手線内側の物件はほとんどなくなってる。
あっても完売してるとか、売り出し決まってないとか。
代わりにあまりなじみのない地名の物件が増えている。

今後CMTやTTTなど入居が始まり、転売物件も相当の高値で出て
くるはず。

新築ない中、中古がぼちぼち売れていくのだろう。
最近は業者がチャレンジ価格でも買い取りしてもいいといって
きている。

今は
現時点の上限価格帯を模索中ってところだろう。
バブル期の土地ころがし的なのはあまり無いから
結局は需給バランスで決まって行くだろう。

供給量が減って行けば、価格は徐々に限界まで切り上がるが、
自ずからその限界はある。

この前全額キャッシュでマンション買ったけど、これからは下がるよ。
前の安値までは下がらないし、安くなるのを待つのもダルいから買ったけど。
需要と供給を冷静に感じてればこの程度分かりそうなものだけど、
数十年ローン組んで買う人は、いわば信用売買で大幅にレバレッジ掛けて買うようなものだから、
自分に不都合な下がるっていう情報を拒絶するようになってしまうんだろうな。

供給から見れば下がりようがないでしょ。

モデルルームまわって比較するほど新築物件はないし、
いい条件のものは高いけどじわじわ売れているから焦るんじゃない。

需給で言えば、先安感が台頭してきた時点で需要はあっという間に引っ込んで、供給がいくら少なくても市況は緩みます。　不動産といえどもその例外ではないことは経験済みですね。

既にその時期に入っているであろう事は、ここに書き込むような方のほとんどが感じていると思いますけど。

価格が上がれば需要は減り、価格が下がれば需要は増える。
例外もあるけど、中学で習うレベルのミクロ経済理論の基本。
（価格は何時もこういった教科書通りに決まるわけじゃないことは知ってるけどね。）

それなのに、価格が上がっても前と同じだけの需要があると思ってる人が一
杯居るのが不思議。

>>804
何をゴチャゴチャ言ってるんだｗ
需要があるから騰がってるんだろ。
それとね、モノは幾らでも生産できるが土地は生産出来ないんだよ。
だから、
希少な都心価格＝超プレミア価格
となるのだよ君。

>>806
解りません。
是非、教えて。

昔のバブルの様に実際に住む個人でなく、企業が売ったり買ったりして釣り上げた時とは違うと思うので、上がりはしないけれどいっきに値下がりする事はないのでしょうか。豊洲方面は別として。

>>809
何気に正論。
バブルと今では投資用と住居用の購入割合が違うので
バブルの様な下がり方をする事は無いでしょうね。
むしろこれからまだまだ仕事上等の都合から都心への需要は
増えるが供給立地が無い事を考えると数十年は
下がる事は望めないでしょうね。

最近投稿が無いようです。引き続きの投稿お願いします。参考にしてます。

需要が無くて価格が騰がってるのは不自然だということが判明しました。
あとこの板が人気が無いことも。

812さん

この板を見ている人のほとんどが既にマンション購入者って事。

だから人気ない。だって下がってほしくないもん。

いや、私は複数持っているが2004年当時の価格までできるだけ早く下がってほしいね。

ついでに仲介手数料も１％に下がるべき。

>814
下がって欲しいなんて待たずに、
あなたの手持ち物件を相場以下の安い価格で売却すれば済むことですよ。
安けりゃ買い取り業者が手数料無料で買ってくれます。
願いがかない、良かったですね。

ちげーだろ。
ランニングコスト下げたいってことだろ？
売る気ないのに税金だけ上がっても取り分減るだけだからな。

と　物件持ってない私が代弁してみる。

すごいね、トヨタワは４％も値下げしたんだって。

豊洲は完全にバブル崩壊。
あそこは異常過ぎた。

その他の23区内は、妥当なので、そんなに下がりません。

豊洲、東雲のチャレンジ価格は調整されています。
Wコン、アップルタワー中古はどんどん値下げをしてます。

昨年なら、アップル７５㎡３５００万、ＣＦＴでも低層なら
約１００㎡で５５００万で買えた。
人気のＰＣＴ、高いといわれた西側でも８０㎡６０００万台。
現在の価格は３〜５割程度上がっており、これはやはり高騰
しすぎ。江東区としては、調整やむなしでしょう。

PCTにしても、今から3年後には分譲時の価格にまで戻って、正常化されると思うな。

PCTは、発売前は仕様や角部屋の形状や西向き部屋などに対して、
色々批判があったわけだし、
徒歩6〜8分掛かるし、
値下げ調整があってもおかしくはないでしょ。

>注目されてる街だから　マスコミも取り上げやすい。
これはちょっと違う。
三井がマスコミを使って注目の街というブームを作り出した。
という方が正解。実際色んな媒体でのパブの入れ方が凄かった。
まぁそういうのを真に受けるミーハー層が実際反応して人気になってるから今はいいんだけど、
カンフル剤が切れても、このまま行けるかは未知数。

>824
全く同感です。
三井提供のワールドビジネスサテライトを始め、マスコミを使っての宣伝が上手かったですね。
黒木瞳使用のＣＭも、銀座に近いと思わせたり「都心」と思わせる上で効果的でした。

銀座５分か…

銀座一丁目駅に豊洲駅からメトロで３駅５分…

そりゃ　三井は宣伝が上手いよ　パワ〜企業のキャンペーンだよ。
三井主導で多額の資金投下してドデカイ豊洲再開発してるんだから
宣伝だって半端じゃないだろ

それで　豊洲が便利になり人気になって　
商業チャンスも生まれ　マンションも売れて
人　モノ　カネが集まる街になったんだから　
結果的には良かったんじゃねーの。

でもま〜　世間一般に知れ渡る前にこう言う情報は知っとくべきだよね
今の豊洲の新築価格は俺には無理。

だから〜
いつまで人気は続くかねって、おはなし。

そんなに　豊洲が気になるの？

豊洲はオリンピック誘致失敗した後の土地の活用が決まるまででしょうね。そこから一気に冷めるのでは。
みなとみらい的な開発でもすればいいんですがね。

＞８３０

マンション検討者は気になるでしょうね。
それ以外の人には関心、存在ともに薄いですよ。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

これなんかひどいよな
B7階以下は仕様がアップグレードもできず
ビニールとプラの安物仕様だったのに
100米以上で6千万円台無抽選だったよ

＞８３５
そう。以前からありますね、この7階、82平米、1億円。
何らかの意図があってのことだと思いますが、仲介業者（近鉄不動産・東陽営業所）
の常識を疑いますね。信用できない会社のイメージです。

この間取りプランは良いですね。
全室バルコニー向きは稀少
占有間取りの長方形整体は稀少
バルコニーは際立って広いのは稀少
アウトフレーム構造で柱ムダが少ないのは稀少
等々で、人気の豊洲再開発地区内で
レインボウ向きなので高価格はやむを得ない

4000万円UPで売り出して
それで売れたら万々歳じゃん
たとえ交渉で10%ダウンしても大もうけだね

豊洲は値上がりしてる地域だから
ウダウダ文句言ったってしょうがないじゃん
結局　皆　羨ましいんでしょｗ

この物件、もう随分晒されてますよね。完成前に潮目変わっちゃったからね。ＴＯＴも残ってるのにこの値段じゃ厳しいでしょ。

チャレンジ価格でも何価格でもいいけどさ
そんなに1億円で売りだした事が
気に入らないの？

欲の皮が突っ張ってるのは日本人には受け入れがたいだろ
当時同一階を申し込みするか最後まで悩んで結局やめたが
仕様は購入後すぐ大幅に業者入れようと思っていたほどひどかった

完成前に売れると良いね
部屋見たら安物の内装、非カセットなエアコン
目の前のセメント工場と、どうみても80平米一億の物件じゃーない

つうか一年前に比べて豊洲のいい意味でのまったり感は急速に失われたよね
ただの海沿いの高層ビル街（隙間に昭和の遺物込）になってしまった

この間取りプランで1億円はスゴイですね。
非カセットエアコンで1億円はスゴイ！
非タンクレストイレで1億円はスゴイ！
非無垢フローリングで1億円はスゴイ！
セメント工場ビューで1億円はスゴイ！
ららぽーと横の立地で１億円はスゴイ！

>>840

>たとえ交渉で10%ダウンしても大もうけだね

んなわけないｗ　40%ダウンが適正価格。

豊洲人気？
賃貸のロイヤルパークス豊洲が入居者募集を始めて1年近く経つけど
未だに大量の空部屋が残っている。
大した人気だね。

バブルの時の幕張を思い出す

１年貸せずに残って安く貸すわけにはいかなくなった。。
株と一緒で、塩漬けってやつですな。
投資で買った連中は間取りや立地を吟味しないでって人が結構多くいたのではないですかね。

坪単価で３００万円を超えると買える人が少なくなって、
その地域の発展スピードは減速する。
古くからの住宅地は
既存住民の高齢化が進み、
衰退への道を歩むようになる。
その一方で、漁夫の利を得て、
発展のスピードを上げ、大発展するところも出てくる。

じゃーとっくに西部は衰退が始まっていたはずだね！

某巨大掲示板のPCTスレの現場の書き込み見ていると
買わなくて本当によかったと思うよ
安普請のメッキが剥がれるのも時間の問題だろ
東向きの部屋なんて眺望なんかなーんもないぞ

高齢化の影響が出始めるのはこれから
東京オリンピック以降に住宅地域化が加速した地域ですから。

城東信・者は23区スレで相手にされなくなったからこっちにきたのか。
豊洲は都心じゃないよ。
心南4区はググってもお前しか使ってない言葉だよ。

>>854
更地は増えているものの売買は停滞している。
しかし、価格は下がらない。
何故なら、売り手が個人で、
売り急ぐ理由が無いから。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200707〜09）.pdf

金融資産だけでも、長らく1200兆円と言われていたのが、
今や1500兆円ですから、仮に増加分の余禄の３割が東京分
だとしても、１億円で１００万戸近いわけです。
当然基数は減りませんから、都心とその周辺は
向こう20年近くは下がらないでしょうね。気持ち程度の
調整があるぐらいでしょう。

うん、土地価格は急激に下落中。（都心含む）
ただ、資材がねー。

ほんとかどうか知らないけど、米国の住宅着工が激減して、日本の住宅着工も例の法改正の影響で落ちてるから、日本の資材価格も下がり始めてるって話だよ。

資材も石油が絡んでるのが多いんでね。
はいそうですかと安くはならんよ。
米国は一戸建て用の資材が多いしね。

＞861
資材価格下がっても建築確認おりないから着工出来ない。
建築確認がおりだしたら、資材価格は急騰する。
資材価格より来年のマンション供給はさらに減少することが問題。

＞859
土地価格むしろまだ上がってるね。
というより優良な土地は売りがないから比較出来ないかな

買い控えの原因は、新々価格で買いたくとも買えなく成ってきてるのが
原因、所得が今のままでマンション価格だけが一人歩きしてるとこに
問題がある。工夫してでもマンション価格を前の水準戻さない限り難しい
のでは。

東京の所得分布
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss06qd0102.pdf
１９９２年から２００２年の変化
男性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１５
増加した所得層、年収２００万円以下、年収７００万円以上
女性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１６
増加した所得層、年収１５０万円以下、年収４００万円以上
世帯主が有業で世帯所得が３００万円未満の割合Ｐ１９
１９９２年１５％
２００２年２１％

家計における妻の所得割合は高まる傾向Ｐ１７
既婚女性の就業率は上昇Ｐ１７
世帯所得が高いほど妻の有業率は高い
また、正社員率も高いＰ１８

都心およびその周辺部に、所得レベルが高いリーマン世帯が集中居住する
理由の一つに、共稼ぎがある。
そして、子供１人が標準世帯になっている。
また、中間レベルの所得層が減り、上位および下位が増え、所得格差は
拡大している。さらに、所得の高い層の方が妻の有業率は高く、
これが世帯収入の格差を拡大させている。
中間所得層の減少と既婚女性の有業率の上昇
この２つが郊外および県境外周区のマンション売れ行きを悪くしている。
また、郊外および県境外周区で高額なものが売れないのは、
共稼ぎが普通になって行き、これが世帯の収入レベルを決定付ける
世界になってしまったからです。

世の中変わってしまったんです。

既婚女性の有業率は時代とともに高まって行きます。
これは、仕事重視の居住地域選定を強め、
職場までの通勤時間がより重視されて行きます。

将来的には郊外は言うまでもなく、
私鉄支線の販売環境も悪化して行くでしょう。

また、職場地域＝オフィス街として発展して行く地域を見極め、
そこへの通勤が便利なところを先回りして購入する等の工夫も
必要となって来ます。
旧来型の考えが通用しない時代になったことを、認識しておく
必要があります。

この１０年でずいぶんと変わってしまいました。
１４〜２４歳の東京都への年間の流入人口を見ると

１９９６年
総数４５９０９人　男２４１９４人　女２１７１５人　女性比率４７．３％
２００６年
総数６７３６５人　男３５３３６人　女３２０２９人　女性比率４７．５％

男１１１４２人増　女１０３１４人増

=>866さん

ここ10年間の総増加人口(流入-流出)はどれくらいかお分かりですか？

はいどうぞ
都心回帰分も入った数字です。
この第６表です。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2006/ju06q10000.htm

地方からの上京組の持ち家取得がそろそろ始まります。
地縁、血縁がありませんから、
今までの団塊Ｊｒと違って、都心部志向はかなり強いと思われます。
値段が上がったから大変だよな・・

ＮＨＫで10時からワーキングプアー特集があるぞ。

上京組みの一時取得は今真っ盛りじゃね？

ワーキングプアーじゃ買えません。
年収３００万円以下が増えるとともに、世帯年収１千万円超が増える
と言う極端な二極化が進んでいます。
一生家が買えず、一生独身が増えるとともに、５千万円超の都心部
マンションを買う層が増えて行きます。
マンション販売の総数は減って行くが、
５千万円超の販売数は増えて行くと言うおかしな現象になって行く。
都心部への、高所得世帯（正社員の共稼ぎが多い）の集中居住が
これからの１０年で進んで行くでしょう。

都市間の国際競争の激化、これもグローバル化のなせる業。
その中で、旧来型の常識と価値観に囚われ悩む。
日本の人心は興廃して行くのか？

取り敢えず、今はっきり言えることは１０％の中に入らないと
大変なことになりかねないってこと。

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。

心東クンは「〜しなければいけない」とか
都市構造とか、どっかで拾ってきた貧弱な知識を披露するのが大好きだが
実際にシンガポールの下町に行ったことがあるのか疑問w

８７３さんがどれだけシンガポールなどのアジアの住宅事情に詳しいか知りませんが、、、。

シンガポールはアジアの各地から優秀な学生を集め、アメリカのＭＩＴやフランスのインシアードを誘致して、シンガポールにあるこれらの大学で学んだ後、一定の期間シンガポールで働くことを条件に学費はタダにしている。

こうした誘致もあり、アジアの優秀トップ層の学生は今やまずアメリカのアイビー８校などのトップ校を目指し、それが無理ならシンガポールに行く。
悲しいかな東大などの日本の大学は最後尾。これらのアメリカやシンガポールの学校がダメであれば行くというのが現実。

そういう意味では８７３さんのおっしゃる通り、シンガポールは知的レベルの高い人を国内に置こうとしていることは事実。

でも一方で国の都市開発公社であるUrban Redevelopement Authority(URA)は安価で優良な住宅をマス層の国民のために多く作っている。

http://www.ura.gov.sg/index.html

ほとんどの国民は通勤４５分程度で広さ１００㎡程度のマンションを2000万円台で取得できている。
でも彼らも、いつか成功して財をなしたら、もっといい民間のコンドミニアムを買いたいと考えている。


一方で、東京の銀座に当るオーチャード通りに最近できたマンションなどを見ると坪１５００万円から１６００万円して青山の一等地物件（せいぜい坪1,100万円でしょう）より高いけど、即完している。
これを買っているのは、７割がたインドネシアの華僑（中国系住民）。

こういう人たちは、少なくともアジア全体の範囲でどの国が割安か見て投資するので、時にソウルの物件を買ったり日本の物件を買ったりする。

現在、アジアの華僑の資本は、日本の一等地の不動産が相当に割安と見ており、実際のところ台湾や香港などの華僑は日本の一等地のマンションなどへの投資を今年の年初以降、サブプライムもものともせず拡大している。
日本の投資家がどんどん力をなくしているなかで、アジアの金持ちはどんどん力を増して、割安の物件をグローバルに物色している。
こういう動き、意外と見えていない方が多いようですね。
こうした動きも見ないと、物件価格動向を見誤りますよ。

御託は十分。
全然、下がらんぞ。

もう少し待ちなさい。
販売不振で在庫も増えてきているから、3月までには投売りが始まるでしょう。実際は個別に値下げ交渉が始まっているよ。

じゃ、チャレンジ価格中古の数々も
待ってれば投売り間近かな。

＞８７７

３月は早いでしょ。年度末で物件が一番動く時期だよ。３月いっぱいは当然我慢して、少なくとも5月頭のGW開けまで待つというのが良い読みと思いますね。

中古だって今下げる人いないでしょ、年末は動かないのは当然、そして一番動く年度末近いのに。

今下げた方が良いという仲介業者が居たら手を切った方が良いよ。あなたの為に考えてません。

その前に在庫調整が終わっちゃってるよ。
桜咲くころまでの婚礼・転居シーズンまでには
捌けてるから、元の木阿弥で賃貸組みは2003年以来、
今も将来も脱出できないのが定番ループになると
近年の学習で習ったばかり。

いやいや、中古は１２月に動きますよ。年度内に引越したいファミリーが多いから。ローンと引越の準備で。
逆に年度末なんかに中古買っても引越が新年度になってしまう。子供の新学年に間に合わない。

12月に引っ越したいのは住宅ローン減税の手続き上でしょ。それがなければ３月に引っ越すのがベスト。

23区スレやここも下がる＊＊がいっぱいで気持ち悪い。

文京区のいくつかのマンションスレ呼んでみれば。
下がってる所なんかひとつも無いよ。

だから場所でしょ。23区内と言っても場所で違うということでしょ。

=>878
中古物件狙うより、キャンセル物件がいいかも、1割は引くよ。

よいものは売れて、悪いものは売れない。
待っていて値下がりした物件って、更に値下がり
するリスクが高いと考えた方がいいのでは。

売れ残り物件をキャンセル物件と言って売ってる場合もあるみたい。
値引きしなきゃ売れない物件は中古になってからも値引きが必要。

値下がり待ちの皆さんに聞きたい。

今，売れ残っている物件（チャレンジ価格の中古も含めて）がどれくらい値引きしたら買いますか？

ちなみに私は神保町の東京パークタワーが売り出し価格まで下がれば買いたいと思っていますが，未だ２−４割ぐらい高値で売りだされています。不動産屋とも交渉しましたが，家主が強気でまったく下げられないそうです。

新築では赤坂パークタワーが坪450万ぐらいなら買いたいですが，坪600万以上ではまったく手を出す気にもなれません。

極端な値下がりはないと思うよ。
底値の頃若しくは底値近くまで下がることを期待している人は永遠に買えないと思う。
平成14年前後のデフレ末期、地価の下落率がピークに達するまで、不景気が何年続いたことか。
都心部及び23区は余程駅から遠いとかの悪条件で無い限り、大幅な値崩れは考えにくい。
上げ止り若しくは若干の下落はあっても、いい意味でも悪い意味でもあんなデフレ時代は二度と来ない。

多分２割下がったら買うだろうな。
サブプラも長引きそうだし、米国の消費も減少=>輸出企業業績も来年から下り坂となるので、ダブルパンチで効いてくるだろう。割高な物件では消費マインド冷えている現状では売れないので、来年後半には痺れを切らして大手不動産会社も利益削って投売り始まる。気長に待とうよ。

>883
>23区スレやここも下がる＊＊がいっぱいで気持ち悪い。

だから何なのだ。
”気持ち悪い”というのはあなたの感情でしかない。
あなたはこういったことを書くことで、「下がる下がるって書かれると気持ちが悪いので書かないでください」とでも言いたいのですか。

>文京区のいくつかのマンションスレ呼んでみれば。
>下がってる所なんかひとつも無いよ。

まだ不動産不況は始まったところ。
今まで下がらなかったということが今後下がらないことの根拠にはならない。
マンションの価格は当たり前だが売り手が決める。だから今のようにマンションがひどく売れない状況でも、売り手が我慢できれば値下げしないだろう。
ただ今度さらに不動産不況が続く中、いつまで売り手は我慢し続けられるのだろうか。

下がる下がるって書いている人は、仮に今は下落していないとしても、今後売り手がさらに追い込まれて、いずれ値下げせざるを得なくなると見ているのだと思う。

マンションなんてそもそも完成も見ずに次から次へと完売していく方が異常だと
思うんだけど・・・

まあ、買い手は賃貸住んで待てるけど、売り手は売れなきゃ会社潰れる。割高だと感じている買手予備軍が多いから全体的に売れていないし、在庫が増えている。