23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

はるか昔っから建て替えだのフィービジネスへ移行だのいってるけど、
全然コアビジネスになんかなってない。
所詮ニッチでしかないよ。ブームが終わったらどうするの？
という追求をかわすためのお題目。
もともと土建屋不動産屋にそんな細いビジネス無理だって。

＞大きく上げなかったというのが正しいでしょうね。

なんだ、そうなんですか。騒いで恥ずかしい。皆さん、
あんな末端のマンションまでよく見てますね。

ところで、3月7日付けのアメリカの中古住宅販売保留が
でたようです。なんと、０％。すなわち下降は止まった。
今月だけじゃ不安ですが、もしかすると、というのは
ありえます。これも騒ぎすぎかもしれませんが・・・

アメリカ　中古住宅販売保留(1月/前月比)　0:00

よくわからないのですが、サブプライムローンが、
大統領選の争点に全くなっていないのは、それまで
に片付くと考えられているからでしょうか。それとも、
話題にするとまずいから？

フロリダ等、地域が限られてるし個人へは対策案出したからでしょ。もちろん金融商品通じて機関投資家、金融機関に甚大な影響与えているが・・・。ただ、日本だってバブル崩壊直後に株や不動産で損した個人を救済なんて選挙で争点になった？

借りた奴に払うもの払わせようとすれば、毎日湾岸戦争並の自殺者が出るんじゃない？そしたら今ごろ大統領選挙で最大の争点になってるんじゃない。

>>408
土地の仕入れ値が安かったら、それをエンドに還元するって、
不動産屋がそんなに庶民に気を使いますか？

安く仕入れても高く売れるなら売る。それが不動産屋です。
だから、上昇局面での売り渋りや販売延期があったのでしょう。

シティータワー豊洲なんてタダ同然の土地を何年も寝かしてすごい利益率の予定です。
パークシティ浜田山は？文字通り仕入れはタダ同然でもすごい高値での販売。

要はデベは、高く売れないと踏んで安値で売っているのでしょう。

価格って需要と供給で決まるんだよね。いくらデべが供給を抑えたって、需要サイドの購入者が様子見すれば価格は絶対下がる。金利ももう少しこのままで行きそうだし、株も下がっているので、みんなでもう少し様子見しよう。原料費は確かに高くなっているけど、これは企業の利益率が低くなるだけなので需給動向にはかないません。
みんながそろそろ買おうかって思った時が、下げ止まりの時でしょう。僕の予想では、政策金利と消費税とローン減税の延長内容がKeyでしょうから、ここら辺をWatchしてタイミングを決めたら如何でしょう。

412

アメリカの住宅ローンは、ノンリコですから、
不動産をあきらめれば借金は消えますよ。
そこが日本と違うところ。

去年、まだまだ騰がると騒いでた人たち　VS　いくらなんでも上昇ピッチ早すぎ、調整必至といってた人たち

この第一ラウンドについては、もう後者に軍配がついたことを否定する人は常識人にはいないでしょう。

（この掲示板にはまだ若干住み着いてますがね。「じゃぁ、いつ下がるんですか？｝「下がるの、まだ〜？」みたいな超低レベルの書き込み連発している人ね。もう騰がらないと見るやこの対応。みっともないです。）

問題は、どこまで調整するか。2002年の底値までは行かないというのはまず間違いないが、
2005年近辺までは結構な確率で行きそうな気配はありますね。
こっからの水準論についてはまた意見の相違がいろいろあってよいのだと思います。

>2002年の底値までは行かないというのはまず間違いないが

言い切るなら根拠、根拠！
根拠をしめさなきゃ！
まさか勘ピュータ？！

結局は皆が騒ぐほど下がらないって事ですね。
もっと安くなって欲しいと思ってる人が下がれ、下がれ
と念じてるだけみたい。
調整局面は行き過ぎた部分が文字通り調整されるくらいで
全体的に一段下がるという根拠はまるで出てこない。
世界経済を持論のように偉そうに書き込む人も多いけど
所詮は５〜６０００万とか７〜８０００万の物の値段の話。
せいぜい供給過剰地域の弱小デベが値引きするくらい（値引きと
値下げは別）でしょ。
今後も供給薄地域では高値横ばいが健全な見通し。

勘ぴゅーたです（笑）
そこまでは下がって欲しくないかなと。
でも、確かに足元のマーケットを見ていると、そうとも言い切れないかもしれませんね。

健全なマーケットには適切なスピードがあると思うんですよ。
2006-2007の上昇は明らかにそれを逸しただけであって、本来的には緩やかに資産デフレを脱却するのが望ましかったと個人的には思うんですね。
その時その時の需要を徐々に吸収しながら。

そうですね。全体論として価格が下がってきているというのは当っていると思いますが、個別論で見ると、供給薄地域、特に港区３A地域はそんなに下がらないのでしょう。

例として適当かは自信がありませんが、少子化の中で大学の淘汰が進んでいるというは全体論として当っていますが、じゃあ個別論で早慶に入りやすくなったかというとそうでは無いですよね。むしろ選別化が進む中で逆に入りにくくなっている気がします。

まあ、あまりタイミングは気にせずに好きな物件があれば自然体で買っていい地合いに入ってきたってことじゃないですか？

>健全なマーケットには適切なスピードがあると思うんですよ。
>2006-2007の上昇は明らかにそれを逸しただけであって、本来的には緩やかに資産デフレを脱却する>のが望ましかったと個人的には思うんですね。
>その時その時の需要を徐々に吸収しながら。


この辺は同意ですが、
やっぱり2002年の底を割らないといのは、
少なくとも「間違いない」と言える感じはないですね。
僕の勘ピュータの計算だとww

景気にも地価にも短い周期（5-10年）の周期はあろうが、
もっと長い周期（永すぎるので、長期トレンドと言ったほうがいいかも）
もあって、これが上向くことは基本的にはこれからの日本にはないんだね。

だから、2002年から昨年までの、短い上昇周期に感謝して、
あとは長期下落相場を甘受するしかないだろうね。

02-07みたいな小波はこれからも全くなくなることはないから
そう落胆するもんでもないが、波はより短く浅くなる傾向には
あるだろうね。

多分、次あるとすれば、段階JrのJrが不動産取得適齢になる
約30年後かな。その間に、95年のミニマンションブームみたいな
ものはあるかもしれないんだがね。

>>415

みんな勘違いしているがサブプライムは収束するよ

ノンリコだから

非訴求型

つまり不動産債権に公的資金注入すればいい

要はポールソンがやる気次第だよ。

出身が出身だけにな動きは怪しくなるだろうな

420


これ本当に不思議なんだけど、
何故いつまでも早慶なんだろうね。凝り固まってるよね。

俺が考えると、
間違いなく、トップの連中は、早慶でも東大でもなく
そのうちこぞってIVYリーグやoxbridge目指すようになるでしょ。
（今も兆候あるけどね）

多分そのうち、高校やprep schoolまで下がってくると思うよ。

そしたら、3Aだからどうだなんて全く言ってられなくなるよ。
日本が凋落する限り、青山や赤坂も凋落せざるを得ないんだよ。

買いたいけど買えない人はちょっと偏ってないかい？

一言で言うと、円建てアセット持つなということ？
不動産に限った話？

でも、まぁ福田さんがリーダーの国の資産100%ってどうなんだろうって言うのは、確かにあるよね。

日本人が物事を考えるとき、
完全に国内が前提になってるってことでしょ。

国境Boundaryがとてつもなく、太くて強い線として染み付いてて、
住む場所も学校も、なぜか、日本一が最高（世界一）と信じきる。

ある意味幸せだが、それでは、その日本自体の将来が危ういね。

んじゃーどこのがいいんだよ

>これが上向くことは基本的にはこれからの日本にはないんだね。
根拠もなしにこういう事を自信持って書き込む奴って
減らないね〜w

短期的には下落はあっても、長期トレンドではこれが下向くことは
基本的にこれからの日本にはないんだね。

買いたいけど買えない人さんは、日本人としては
先鋭的かもしれないが、世界的には普通だと思うよ。

開成や桜蔭からは、ストレートで米英の名門校に受かる人間
（帰国子女でなく）がぽつぽつでてきたのいうのは確かに数年前から新聞に出てる。

コンサル会社受験用の下らない論理力トレーニングの本が
本屋にズラっと並ぶ国だから、そもそも、重複なくかつ漏れなく
全てのケースを想定して、最適解を求めるってことが元々苦手なんだろう。

教育システムの弊害もあると思うけど、
手近なもっともらしい答えを、大した検証もせず信じ込み、
批判されることにもなれていないから、悪戯に頑なに自説に
しがみつく。（人間誰でもそういう傾向は無論あるけど、
その傾向が特に強い。）

世界を覆ってる、より大きな、より息の長いメガトレンド
は何なのか、そのことを考えるべきだよ。

その答えが東京の港区とは信じがたい。

３Aの例えを早慶にしてゴメンナサイ！一般論と各論の違いを表現したかったのですが、折角の議論の方向を変えてしまいました。
これでも日本のGDPは世界２位だし、中国にそのうち抜かれても３位は当面キープ出来そうですから、424さん、そこまで自虐的にならないで。

結局は買い時は、上がった後でしか分からないけど、少なくとも湾岸を除いた３Aは今でも買い時の様な気がします。

>424
なるほどね。
参考になる評論でした。
ありがとうニットウコマセンさん。

東証REIT指数は1300台で取引を終了しましたね。
1000割れも視野にはいってきました。

おれもMECEではないけど、
やっぱり少なくとも、ロンドンには大負けだな。東京は。
でもロンドンに今から地所買うかって言うと、サイクル的にnoだね。

mayfairとかに買えたらいいんだろうけどね（爆笑）
買えるわきゃないか。

せめてシンガポールにすっか。

移民受け入れイヤ
働く女性の子供をもつ環境整備サポートの金は出さない
かと言って、低収入の状態で子供もつのも不安

リーダーはいつまでたっても事なかれ主義、
官吏にいいように使われる
tax payerを尊重しない

国民も自分の収入の何割かが税金に取られてるのに
政治には無関心で低学歴なのに自分の何倍も稼いでる
芸も何もない「芸人」のバラエティ番組を見ている

そんな国なら、人口へり続けても、世帯数減り続けてもも
不動産価格が下がり続けても、

まぁ、しょうがない

で済まされそうだね。

まぁ、1950年代から1980年代まで、日本中でも東京の不動産は
世界一と言っていいほど魅力的で輝いていたんだから、
それに引っ張られる気持ちは分かるけどね。

冷静に人口動態、アジア各国の興隆ぶりとのコントラストを
考えると、確かにうすら寒いものはある。

3Aだけは大丈夫なんて、海外には全く通じない。
世界一輝いていた東京から、アジアの普通の国（でも右肩下がり）
の首都東京とのgapは果てしなく大きいよ。

＞多分、次あるとすれば、段階JrのJrが不動産取得適齢になる

団塊世代の引退した人達が、住宅取得に動くというのは
ないでしょうかね。

いえ、別にそうあってほしいと思っているわけではなく、
そうなる可能性があるのであれば、読み違いをすることに
なるので・・・

退職金はつぎ込まないかな・・・。退職金もらっても
投資マインドがないと、目減りする一方なんですよね。
国債とか銀行預金とか金利が低すぎるので・・・。
騙されて、アパート経営とかマンション賃貸とかに
手を出す人もいそうだし。

現に、最近も、20年もたった50m2しかない埼玉の
マンションを購入して賃貸しようと思うがどうか、
という質問があった。私は、冗談でしょ、とコメント
書いた。それきりスレ主は黙ってしまったが・・・。

>世界を覆ってる、より大きな、より息の長いメガトレンド
>は何なのか、そのことを考えるべきだよ。

>その答えが東京の港区とは信じがたい。

このくだり面白いですね。
で、書き込まれたあなたの答えとは？？

さまか資源株？

＞つまり不動産債権に公的資金注入すればいい

銀行は全然身動きが取れないようですね。

公的資金というのはどんな金で誰が出すんですか？

インフレは困るけど、不況なんて全然いいことないので、
早くサブプライムは収束してほしい。

食料も、資材も、原料も、エネルギーも世界規模で値上がり
しているのに、不況になったら何も買えなくなる。住宅が
安く買えてありがたいなんて安易な話ではないような気が
する。円高といっても、アメリカドルに対してだけで、
ユーロは円より上昇基調。インフレ状態。いや、スタグフレー
ション状態。すなわち単なる貧乏。

困ったもんだ。

団塊世代の住み替えはある程度あるだろうけど、
住み替えであって、総需要はふえないんでないの？

多分狭いところに越すだろうから、
面積で言うと、買いを売りが上回って、
マンション市況にはあまりプラスにはならないような
気がすんだけど。

売りが買いを上回るの間違い！
も、寝よ。

寝よ！おやすみ。

＞423　非訴求型

非訴求型というのは、末端の購入者へのことですよね。

不動産投資がヘッジされて、そのヘッジの部分が問題に
なっているのだと理解しています。要するに、ヘッジし
できるはずのない投資をヘッジしてしまった。

やっぱりそう簡単には解決しないのではないでしょうか。

今後2年は不況が続くと踏んでいます。土地もさがらざる
をえないでしょう。

波乱要因は、消費税値上げがいつか、インフレに対して、
日銀が政策金利をあげるかどうか。政策金利があがったら
日本は破綻状態なので、大変なことになりますが、まずは
日銀総裁が誰になるかが重要。大統領選がどうからむのか
はほんとうのところ不明。誰がなるにしても、最初の大仕事
になりそうです。白人の男性でなければ乗り切れないかも。

>>438,439,440

「ここは議論すべき場所ではない。多種多様の各自の見解を述べる場だ。」
っておっしゃっていませんでしたっけ？

いい加減言ってることとやってることを一致させてください。
そうやって、からむ癖が嫌われる原因。

>>445 そう書いたのは私ですけど。昨夜は一晩ぐっすり眠ってましたけど。
　　　引用してからむのは別の人でしょう。

>>436
「国土全体の」地価は下がる。
過疎と集中で東京だけが高いという構図が続くのでは？

工場・農業に海外労働者が入っている地域以外
空き土地、空き家、空き市町村だらけになってます。

田舎は寺が経営難で住職不足。
統廃合が続いている。
わずかな開業医と葬儀屋と不動産屋と司法書士だけが忙しいです。

日本は英国型の一極集中。いずれ大阪と名古屋の順位がいれかわる
かもしれません。名古屋が延びることもあるが大阪が廃れる。

海外へのアセットシフトのまえに、みなさん親や祖父母の不動産
処分や利用を真剣に考える必要があります。
田舎の不動産を処分。子供のため東京にシフトしている人がいる一方、
首都圏郊外の戸建を処分し地方の実家で親と暮らすＵターン
もでてきています。
地価のギャップをマネーに換えてているわけですね。
そのうえで、海外アセットもいいでしょう。まず樽のそこから
もれていく水をとめないと。

>>446
そうでしたか。失礼しました。

447

だからそれは、「青森県全体の不動産はきついけど、青森市中心部は大丈夫」って言ってる
のと同じだって。
敢えて青森（日本）にこだわる理由が分からない。

東京が世界の田舎になりつつあるんだから、
いくら鳥取や秋田や埼玉や神奈川に比べていいって言ったって
まるで説得力ないよ。

ましてや過大評価されてる3Aのレジなんて、下方リスク満載で、
怖いだけだよ。

田舎の地所を処分して東京および近郊に不動産を求める
風潮は昔からあったが、趨勢としてはずっと右肩下がりで、
これからもへってくだけだよ。

何より、東京の不動産を買う原資である地方の不動産の売却価格が
下がり続けてるんだから、東京の不動産を買い上げるパワーも
落ちていて、東京の不動産価格をサポートする力はどんどん
下がってる。

集団就職の世代が東京に定住し始めた頃とは、人数も、
基調の景気も全くレベルが違うので、「東京だけは何とかなる」
という幻想は今のうち捨てといたほうがいいと思うんだけど。

ネットの時代ですから、447さんの言うように、地方の不動産を買って、
低コストの生活環境を作り、投資は国際分散投資なんてのは、
欧米のリタイア層がよくやる手ですね。

日本人には南仏より南紀の方が何かと便利でしょうから、
温暖でお魚がおいしい土地に住みかを求めるのもいいでしょう。

ゴキブリだらけの赤坂よりは少なくとも健康的にすめそうです。

>>449>>450

君たちは考えが硬直してるよ
これから、大債務国の米国が沈む時代。
米国安つまり＄安の時代が始まっただけなんだよ
80円は行かないにしろ90円前半は大いにありうる
ダウは一万割れは確実視してる

最低五年は回復しないだろう

シカゴのシラー教授によると今回の日本の過去のバブルより後遺症は残るとの話もある。

日本での原油高も吸収してしまうよ
つまりインフレに日本はならない

日銀が必死に量的緩和すれば話は別だが・・・また作為的にそうすれば別だが


誰かが海外投資進めているが一理あるしかし、売却はお勧めできない
担保にして金借りるの得策ではないかな？
実家売ったりしたら親戚に恨まれない？
お墓は？
ルーツは大切にするべし

＞地方の不動産を買って、低コストの生活環境を作り、
＞投資は国際分散投資なんてのは、

まさしく私のやりたいのこれ。

ただし、日本の地方には何もないので、できれば東京の近くの
一戸建てでやりたい。

美術館、映画館、コンサートホール等がないのは寂しい。

東京近くじゃ、低コストとは言えないか・・・。
地方にも文化施設を分散すべきですね。

＞地方にも文化施設を分散すべきですね。

箱物はあったりすることもあるようですが、
パチンコにカラオケにゲートボールで満足って人が
大すぎる気がします。

設備もさることながら、民度が根本的な問題かもしれませんね。

地方だと毎週ゴルフできるよ。メンバーもコースもいつも同じだけど。

老後はハワイがいいんじゃないの。
サブプラで相当値上がりしていたから暴落するんじゃね？

地方の土地は、買い手がいるうちに処分すべきでしょう。
駐車場ならまだいいけど、古い借家など空き家になる前に
売ったほうがいいですよ。

今でも大半の地方都市の地価は下げ止まっていません。

古いデータですけど
http://www.real-tk.co.jp/chika4.html

３月２４日頃の平成２０年（平成１９年１月以降）の
地価公示の新聞見出しは、おそらくこんな感じでしょう。

「首都圏と地方　二極化くっきり　平成２０年地価公示」

５年前不動産相続した友人いわく
実家の土地は１５％下落。自分は売って
都心にＩＬＤＫ買った。その後相場は２割上がって
差は歴然なのだとか。

賃貸に住んで海外アセットで運用っていっている人は
大抵すごい家賃補助か社宅住まいなんじゃないのかな。
金融資産の運用益使って、高い貸入ったら、元金が増えない。
よね。４％でも複利でないと１０年で１．５倍にならないし。

日本は国際的なマイクロ化する全産業で技術を有し
海水を真水に変える技術
エコに関する技術
世界に誇る家電技術をもつ

こんな国はありません、

諦める必要もなければ落胆する必要もありません

しかし弱点は金融と政治です


これがどうにもならない

国民性もありますが敗戦国としてのこの国のトラウマかもしれません

円高なので＄建で商品ふくめ都内の不動産買いましょう

また落ち着けば値上がりし始めるでしょう

あのさ
そもそも不動産で１５パーセントでまわるものなんてないでしょ
あったら買ってるよ

勉強ね
君よりしてるつもりよ
君は儲けてるの？

オイラは
なんせ勝ってるしね
儲けたからこんな書き込みしてるんだよ
暇つぶし

君は？

ここにロマンでも求めてるの？

それから、本読んで知ってんなら(知ったかするなら)どうすれば儲かるか知らせてみろよ！

東京不動産は財産の入れ物としてはほぼ最悪かもしれません。
でも、不動産を全額キャッシュで買う人はいなくて、不動産購入に
伴い恐ろしく安い金利で借り入れができるんですよ。
だから、アセットアロケーションというかポートフォリオの一部で
不動産を買ってる。
リートじゃ借入金のレバレッジかけられませんね。

ですから東京不動産は財産の入れ物というより低利の資金調達の
口実なんですよ。

７０００万あって７０００万のマンション買わず、
１億円の資産のうちの４０００万くらいを入れておいて３５００万くらい
借り入れて、６５００万は金融資産で運用したりするのがいいと思いますよ。

なんでも大人は結果重視なんじゃない会社でもそうでしょ

アマちゃんは頭でっかちばかりで議論は常にドウドウ廻り、
カッコつけんなら、やってみろって事だけどその勝負する勇気がない

人の行く裏に道あり
花の山

常に逆張りだよ

人と同じ事ばっかりやるから平民レベルなのでは？

まあ君ばかりではないが、先を読む力がある人間は男性の約３０パーセントしか居ないらしい。
そのなかでもお金保有且つ勇気を持ってリスク覚悟で勝負できるいったい人間は何パーセントなのかな？
その中で勝つ人間負ける人間がいる

さて君は将来どうなるのかね(笑)

ここは、人の投資を批判するスレになりましたのでヨロスク

＄安君おもしろいね。３０％もいるんだったら日本も安泰だね。
買った負けたを披露して、平民君扱いするのは寂しいんじゃない？あんまりカリカリするのは止めようよ。
あと僕はドルの収入の方が大きいので、ドル高を歓迎してます^^;

いい加減、スレタイに関係ないはなし　うざいんですけど。

４６２さんって、不動産買うなって話と自分の投資のポリシーとが全く
関連性ないの気づいていますか？

お若い方ですかね。今日のオーラの泉で、三輪明宏が言ってましたよ。
自分の価値観と市場の価値観が同一だと思い込むなって。

463さん、あなたは誰？462ですけど、今日は初INなので不動産買うな、なんて言ってませんよ。
むしろ僕はドルと円の収入バランスを付けたいので日本の不動産も買ってますし、今も３Aで買う予定です。

不動産はレバレッジきかせれるから投資対象として魅力的なんだよ。
銀行で不動産買うから金貸してって言えば借りれるけど
株や外国証券買うから金貸してって言っても貸してくれない。

２年前に1,000万の現金で4,000万借入して5,000万の物件買って、それが今
8,000万で売れたら利回りどうよ。

借金返して4,000万残るよ。税金払っても2,000万超で年利40%。
しかもその間の家賃は金利1%で月4万みたいなもん。
プラス4,000万円の生命保険付き。

この美味しい投資を２年前に出来なかった人が今投資を語ってもね〜
説得力ないでしょ。

投資自慢を語るスレではないですよ、ここは。下げ止まりがいつかがメインです。
5千万が8千万で売れたのは良かったですね。でもそんな個人的で小さな事をあまり人前で自慢しない方がいいですよ。恥ずかしいから。
そろそろ本題に戻りましょうよ。

まあ投資で１億２億儲けたいと妄想してる人たちはガンバってね。
自分は両親がもう投資で大成功してるので両親が下がったところで
マンション買って。。。。。。。
。。。は想像しとけ。
だいたい投資で成功して利回りだとかそんな問題より相続税率のほうが
問題なのよ。

４６７さん、思いっきり痛いですね。なんだか自分も同じ部類にいる人みたくなってしまうのでこのスレからは卒業します。

おんなじ部類とかやめてくれよー。きもいよ。

一つの真実として、相場に対する謙虚さは、投資の金額、キャリアに比例する。語っている相場に真剣味が無いのに、繰返し発言する奴は、一体何がしたいんだ？

デフレスパイラルに戻ったことを政府が認識し、日銀がゼロ金利政策に戻せば下げ止まるんじゃない。あと半年のガマン。

この板の面白いのは、嘘であれ真実であれ自分か気にいらないことは
嘘と決め付けられ、
自分の価値観に沿う話と世間共通の偏見だけは真実だと思われる点ですねｗ

一人ぐらい、０３年春に株買って、２００４年にマンション買って、２００６年秋に
株売って、繰上げ返済し、２００７年にマンション売って全部海外アセットにシフト
した人はいませんかね。
みんな自分の経験の範囲で別の話していてかみ合わないだけでしょう。

基本的に、まだ買うなという話と、日本の不動産は永遠に投資価値無しという話は
別物ですから、その辺ふまえてくださいね。

465さん

それが事実なら素晴らしい話ですよ。

そういう度胸が大切

実行できた人が残る時代だから、自慢していいんだよ(こういうところでね)外ではダメ。

金持ち父さんカッコいいよ

子供も妻も褒めてくれるよ

去年買った人は、ひき続きがんばろう

株は負けた
２０００万円ロス

不動産で２．５億儲けて

キャッシュで持ってるけどこれから税金が・・・・
アタマ痛い

予想した円高きたので海外不動産か商品か何かに投資しようと熟考中

本来、自分の知りえた情報を書くことで、
情報が補完されたり
正確性や精度が増すのが理想なのですが、

知識を書くとデベと言われ、
情報を書くとソースは？とからまれ
体験語れば、自慢話と揶揄される。

たまに、明晰な書き込みにうならされて、
それを称えると
「自演はやめよう」と来る。

あきれるほど笑える板だから、
娯楽と間違える人がいても
無理も無いでしょう。

>476
>あきれるほど笑える板だから、
>娯楽と間違える人がいても
>無理も無いでしょう。

そういうことにしたいんだねー。

>472
>この板の面白いのは、嘘であれ真実であれ自分か気にいらないことは
>嘘と決め付けられ、
>自分の価値観に沿う話と世間共通の偏見だけは真実だと思われる点ですねｗ

たしかにそういうことが多いのは事実なんですが、

ただ、例えば、

>デフレスパイラルに戻ったことを政府が認識し、日銀がゼロ金利政策に戻せば下げ止まるんじゃない。あと半年のガマン。

「日銀がゼロ金利政策に戻せば下げ止まる」「半年のガマン(=半年後に下げ止まる)」
全く根拠ないよね？

これじゃあ、ダメでしょ。

あと、

>この板の面白いのは、嘘であれ真実であれ自分か気にいらないことは
>嘘と決め付けられ、

と言っときながら、

>自分の価値観に沿う話と世間共通の偏見だけは真実だと思われる点ですねｗ

世間共通の”偏見”だと決め付けているのは面白いですね。

要するに、今、自分の価値観に沿わない話が皆の同意を得ているのがイヤなんですね。

476さん
考えすぎ
気にしない気にしない
一休み一休み

>459

基本中の基本を今更ありがとうございます。
普通は、いくら手元に金あろうが、最低の頭金だけいれて、
めいっぱい借りるのが普通だと思います。

459さんの言ってるのは、中途半端でどうかなと思います。
物件フル金額借りなきゃ。
レバかけても不動産なんかおいしくないよ。
あるとすれば、上モノの償却メリットくらいだろう。
証券なら、信用でレバは簡単にかけれるし、ブル・ベア・ファンド
なんかもある、日経225先物や、手はいろいろある。

さて、そんな話はどうでもいいけど、日経ヴェリタスを勝手に10週モニター
契約された人が大量に出ている様子。

一部販売店が、顧客にしっかり確認せず、契約したことに
してたらしい。

昨日も今日も、朝から終了時間まで、日経ヴェリタスの
電話も、販売店の電話もつながらない。苦情殺到してるらしい。
日経はHPでわびるべきだ。

>>480さん
おそらくスタンスの違いです。

短期転売スタンスなら、レバレッジ目いっぱいもありですが
住民票移しただけで売ったりすると、確実に３９％の譲渡益が
消えますよ。

その場合、来るのはお尋ねだけじゃなく呼び出し電話。

ローン諸経費と仲介手数料、期中のローン返済、
管理費、公租公課かんがえたら普通はやりません。

事業用資産の買い替え特例復活しない限り、実際住んで
公共料金をその住所で払わないと３０００万控除は無理。
それも１回やったら３年待ちですから。

賃貸物件も自己資金少なくすれば、利回りはあがるけど
利払い増え、残債も減らないですよ。

極端な話、１割値引きさせて自己資金は申し込み金の１０万で
買ったこともあります。
利回りは１２００％ですよね（笑）

こういうのは、金融資産運用して利益がでたときに繰り上げ返済
すれば収入源になる。
店子がいる限り残債は減っていくから、時間とともに繰り上げ返済
（自己資金投下）の利回りは大きくなります。

それに自己資金が過少で残債減らないということは、譲渡益が出ても手取りは少ない
ということじゃないですか。
そもそも、賃貸物件譲渡なら５年超で２割課税にもっていかないと
売ってもうまみ少ないですよね。

自宅の場合、１０年〜２０年スタンスの転売で考え、
将来も賃貸できる場所を買ってますね。
利回り重視でなくて、少し多めに入れておかないとローン返済額
や残債の減りが遅いことになります。

１０年から２０年住んでマンションが下落しても最悪自己資金は
回収したいというのが私の場合基本ですね。
ですからまず、思い切り低利のローンで月額１０万程度の支払いに
おさえ、のこりは手持ちのキャッシュを使う。
７０００万の物件なら半分くらいは自己資金いれておきます。

投資物件でも、ここ３年以内のものは２割くらい自己資金入れてインカムを
増やすようにしてます。長期的賃貸を考えているからです。
昔は節税も考えましたが、定額法じゃ倍半分違いますからねぇ。
黙っていても、子供はいつまでも卒業しないし親の介護とかで
医療費も扶養家族は増えてますから、控除のネタはこまらないですけど

地価が上がって中古を買っても減価償却による節税効果が無い
ですから、新築を複数買っておいて店子さんに家賃払ってもらって
リタイヤする時期に適当に繰り上げ返済して収入増やす。

みなさんやってる方法と同じですよ。

＞利回りは１２００％ですよね（笑）
言い忘れましたが、１Ｒ　１０万／月の表面利回りですが
儲けてるのは金融さんと管理会社で私は空室リスクだけ負ってる感じｗ

＞事業用資産の買い替え特例復活しない限り、

いうまでもありませんが、これは一昨年１２月をもって実質廃止です。
書いておかないと突っ込まれるのでｗ

480です

私の運用資産は2億円程度ですし、
不動産の現物はやりません。

金融商品（商品関連、為替、金利スワップ、REITなど含む）を
国際分散でやってます。
アセットアロケーションはかなり思い切って買えますが、、、、

不動産は、自宅のエクスポージャ分で十分です。

自宅の住み替えは、本当に長期・自己居住用だったので
低率で済みました。

自宅の住み替えは、売却益より安い物件買わない限り、圧縮記帳で
課税ナシが普通だと思います。
低率ですんだなんて税理士替えたほうがいいですよｗ
（突っ込んじゃいけなかったかな）

失礼しました。
海外にお住いで日本に帰国されたんでしたっけ？
低率とはおそらく海外の税制適用なんでしょうな。

>>485
運用資産正味で２億なんですか。すごいです。
その２億に到るプロセスが知りたいですけど、スレ違いなんで
やめておきます。

不動産のセミナーなどへいくと不動産で借入金とあわせて
資産総額２億なんて人、普通ですが、その場合でも
金融資産の額は、３〜４千万程度って人が多いですから。

所得税の税率委譲で、払った税金も少なかったけど還付も少ないですね。
払った以上に還付されないのか聞いたら税務署員が怒りましたけど

山手線の電車にも「確定申告　３月１７日」という広告が。
国税庁ＪＲに金払っても税金で取り戻すつもりだろうが電車通勤の
サラリーマンは還付請求する人ばかりだぞ。

さすが、橘玲さんばりの海外投資のつわもののカキコミがないのは
おそらく分離課税の申告と株式譲渡損の繰り延べの計算で忙しいのでしょう。
みなさん確定申告ですよね。

>>492
いいなあ…
一生、働かなくていいじゃないですか。

もちろん、マンションの上がった下がったなんてまったく関係ない。

で、なんでここにいるの？

売れ筋は
東京駅から半径５ｋｍ圏内で坪単価２５０〜３００万円。一戸当たり５〜７千万円。

具体的には中央区、江東区西部および湾岸、墨田区南部。
これら地域で集中的に供給され、集中居住が進み、
東京の都市構造は大きく変わって行くだろう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

>>493
4.3億ペソだからです。

石油高騰、円高、そしてこれ、
東京の町並みが変化して行くスピードが加速されそうです。

＜新銀行東京＞中小企業向け「無担保・無保証」融資を廃止
3月15日2時31分配信 毎日新聞
東京都に４００億円の追加出資を要請した「新銀行東京」（千代田区）が、０５年４月の開業当初
から看板商品に据える原則無担保・無保証の中小企業融資「ポートフォリオ」を、１２年３月期
までの再建計画の期間中に事実上廃止することが分かった。無担保・無保証融資が不良債権を
急増させたためで、担保・保証付きの堅実な融資を一層進める。中小企業支援を旗印とした開業
の理念からまた一つ遠ざかる格好だ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080315-00000011-mai-bus_all

>496
ごめん、小銀行１行の乱脈融資が正常化される過程が、
なぜ東京の町並みを変化させるのかがどうしてもわからないので教えて。

4.3億ペソって10億円ですよ。

じゃあ、4.3億ウォンか、4.3億リラです。

いや4.3億ジンバブエドルでしょうｗ

もう去年の７月から、こうなることハッキリ教えてあげてたのに、いまごろになって騒いでるなんて、みんな馬・鹿・丸・出・し　ですねｗ　　だから、素人どもは、笑えますｗ

No.435 by 銀行関係者さん　2007/07/20(金) 21:13

>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよ

まさに、いま起きてること、ものの見事に予言し切ってるんだから、無知蒙昧な連中は、ひとの話をよく聞きなよ

No.439 by 投資銀行家さん　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

ついでに、これもオイラの書き込みだよｗ

No.440 by 匿名さん　2007/07/21(土) 09:54

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

銀行関係者君

素晴らしい書き込みだね
上司に教えてあげればよかったのに…
サブプライムで痛手を蒙ったのは庶民ではない銀行だよ…

しかし、上昇期間と上昇幅が最も小さかった日本でさえ、ここまで冷えてきているわけだから、アメリカやイギリスや中国における今回の不動産価格の下落は想像を絶するレベルになるんだろうね。収益還元で考えた場合、東京都心部での当面の下落下限は10％ぐらいの水準までは、あと１年で下がるだろうから、銀行からの資金調達が可能な買い手にとっては、これから天与の買い場が訪れることになるわけだよね。いま60才前後の人は前回のバブル崩壊で、その後15年間、値下がりした不動産損失分を埋めるのにタダ働きを強いられたわけだけど、それと同じ惨状が、ここ１年に都心マンションを買った人にも訪れる日が、刻一刻と近付いているって感じですかね。これからじっくり買う御仁にとっては、今の政権運営には、感謝感激ってところだろうね。冗談で利上げまでしてくれたら、セリングクライマックスを誘発し、円高＆不動産暴落の世界に轟く経済失策として、歴史に刻まれることになるんじゃないかな。

たしかバブルの頃は、収益還元法で考えたら今の80倍近い水準じゃなかった？賃料だと全く説明不可能な水準だったと思うけど。

青山のワンルームを利回り１％台の１億円で売り買いしてたと思うよ。それが、10%の1000万まで、約10年で下落って感じでしょう。十数億、都銀から借りこんでブッ飛んだ人が結構いたと記憶してますが。

そろそろ下げ煽りが期待外れの結果に終わってることを直視したら。

先高感を前提にした末期の相場の話です