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匿名さん
[更新日時] 2008-07-22 22:05:00
新規スレ立ててみました。
「都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？」
の続編みたいなものでしょうか。
皆さん予想してください
[スレ作成日時]2008-01-13 00:55:00
新規スレ立ててみました。
「都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？」
の続編みたいなものでしょうか。
皆さん予想してください
[スレ作成日時]2008-01-13 00:55:00
マンション開発のプロジェクト資金は通常、期限一括返済。完成、販売と同時に売却返済するもの。
デベの利益が１割として、目一杯借りて販売価格の9割の借入。竣工時に六割売れてれば、借入金は３割残るが普通は銀行と相談の上３ヶ月とか延長していく。
当初期限から伸びても、担保はついてる訳だし、これを無理やり返済させることは普通の銀行ではしない。
まあ当初予定より一年以上伸びると、延長もし辛くなるが、一年の間に後１割売れてたりして、借入は２割、物件は３割と担保余力が出たりする。
銀行と交渉するの面倒になれば自己資金で返済するだろうし。
潰れるのは途中で金利払えなくなるようなとこ。
そんな内容のところはそもそも一等地の仕入など出来ないから、大勢に影響ないんだよね。
買う物件の謄本くらいとって交渉した方がいいよ。抵当ついてなければ、値下げする確率はかなり低い。いつまで待っても投げ売りはない。
営業はりつけたり、諸費用かかるから、利益そこそこに売ってもいいや、っていうのはあるかも知れないが。
>389
マンションデベが開発PJ紐付き以外で短期資金借入することは普通ないです。
借入出来るなら、それはかなり財務内容がいいところでしょう。
バブルの頃はそういうのあったから、よく潰れたけどね。今は銀行貸さないよ。
みなさんのおかげで知識が増えます。ありがとうございます。
もっとやってください。
３８６さん
ごもっとも、納得します。
さすが、良い感覚してるよ。
>>歴史的な買い場を逃してる人達に、こんな短期間で再びチャンスがめぐってくるとは思わない。
皆も共鳴してるよこのフレーズにね
>>383
そうなんです。
用地がない。
２３区市場はバブル前後の１０年近いブランクに加えて９５年以降
リストラ、破綻、減損会計、不良債権。土地を吐き出させる材料が
続いた結果土地供給を維持できたんですよ。あまりに土地が豊富だった
から、新興デベまで雨後の筍のように沸いて出てきました。
その結果の４万戸／年。
実はそれも３年以上前から途絶え土地の需給逼迫、相場の高騰とあいまって
大きな曲がり角を迎えています。
ここの皆さん、市場は、マンションの売り手買い手のガマン比べか綱引き
みたいに言うけど、その前に地主とデベの「一方的な」綱引きがあるんですよ。
デベとゼネコンは叩けるだけたたきますよ。
マンション地主を叩くとどうなるか。こなくていいよと言われる。・・田舎の荒地はいざしらず
２３区内の地主を叩けるデベにお目にかかりたいですね。
どう拝み倒してもよくて「入札」。普通は売ってもくれない。
そりゃそうだ。昔と違ってその気になれば使ったまま流動化もオフバラもできる。持っていて
損は何もないんですから。
今持っているのは、たいてい個人も企業も４０年来のツワモノ揃い。企業なら超のつく優等生。
こないだ地価反転とかいわれてここで売る人いませんよ。
小さい土地でも地場のゼネコンが融資引っ張ってきて小さいマンション建てて地主
直営の賃貸物件にしちゃうみたいですよ。
今、ＴＴＴの賃貸苦戦みたいですね。だって三田にも恵比寿にももっと安く貸してる
個人物件がいっぱいあるんだもの。
土地買って賃貸するのと自分の土地に建てて貸すのとどっちが競争力ある？
世の中、地主が一番強いんです。
http://www.tdb.co.jp/tosan/jouhou.html
ココ見てよ 帝国データの情報
神奈川の不動産屋がよく潰れてんだね
あっちは郊外だからちょっと調子にのってしまった業者は仕方ないよな
無理も無いよ
体力無いところは消えるのみさ
しかし倒産つまり潰れた場合は銀行管理になる訳だよね
こういう弱小デベの分譲中物件はどうなるの？
仕掛り建設中マンションはどうなるの？
ワンユニットを安く買えるって事より銀行に相談しないと買えないよね
銀行のハンドリングになるのでは？
395さん
あんまり急激に業者いじめをすると不動産物件出てこないんだな
銀行が代わりに売ってくれないのかな？
銀行さんが
任売・競売に売りに出すようにしてくれるんじゃない？
所謂「市場データ」には載らないが、こういう形で市場が崩れてくんだろう。
破綻したデベの物件は、管財人管理になります。債権者と相談の上、任意売却、出来なければ競売が一般的です。
任意売却の場合は銀行関係の不動産会社を通して、買主を探すことが多いです。資金調達力のあるとこに声を掛け、入札で価格を決めます。
ここで叩き売りになることを期待してる人も多いのでしょうが、そんなことは起きません。何故なら、債権者である銀行は高く売れないと貸出を回収出来ないですから、高く売れるよう入札参加者を集めます。
３９８さん
嘘だろ
そうなの？本当に？なんだよ・・・・・・
このまま、待っててもしょうがないの？
じゃーどうすれば安く買えるのよ・・・
オイオイちょっと待ってよ
みんなの話と違うじゃない暴落するみたいな話だったじゃないのよ
誰かもっと説明してよ
こないだ嫁さんにも下がるから待ってろっていっちゃったのになあ
いずれにせよ、任売でも、マーケットよりはかなり安い。
任売・競売物件が増えると、マーケットでの普通の入札なんか
バカらしくってできないね。ま、出てくる物件が違うけど。
高く売れるよう、入札参加者を集める（ようにする）のは本当だけど、
市場が上向いてない今、入札あつめた結果、高く売れる保証は全くないけどね。
銀行のクレジット・コストはじりじり上がる傾向ですよ。
（ここ数年が低すぎた面もありますが）
どうやら、都内周辺地区のマンションが下がり始めたよう
です。
プラウド志村城山が、坪190万円台。
板橋区だし、東京周辺ではありますが、ここらあたりは
2月まで250~270万円台でした。
20坪なら1000万円以上値下げ。
プラウドならこれで売れるかもしれない。これでも高いと
言っている人もいますが、たぶん価値を知らない人で
しょう。
これでも利益が出るなら、野村もやりすぎだし、利益が
でないなら、野村の将来が心配。つぶれちゃったら、
10年保証はできない。あぶなくて買えない。
あおるつもりはないですが、いよいよ値下げの始まりだと
思います。徐々に都心部に進展していくのだと思います。
来る物がいよいよ来たという印象です。
おそらく中古も追随すると思います。
需要はあると思うのですが、
値下げが始まっている段階で買う人いませんよね。
となると下がるのはいったいいつになるの？
教えてよ
>>396
義務で住宅供給やっていたのは、昔の公団だけです。
不動産って業容の幅は広いんですよ。
ゼネコンさんもデベさんも正直こんなストレス溜まる仕事はやりたくないと
腹の底では思ってる。オレ様主義のお客にいじめられたりもします。
財閥系は、雇用の受け皿さえあれば、引くときはひくでしょう。
だいたい定着率悪い業界だからやめていくのも多いし。
楽だから続けたいと思っているのは、銀行さんだけでしょうね。
それでもやるのは、管理と改修が安定収入になるからです。
今時、営業無しでとれる仕事ってありますか？
デベが勝手に決めた「管理費」を、何の疑いもなく払う日本のマンション管理は
まさにお手盛りビジネス。
これは原契約にすぎないから１年以上は続けてはいけない。
新たに本契約で見直せ。その契約は総会決議とせよ。と法律に書いてあるのに
管理会社は巧妙にすり抜ける。
その先は自動更新。
規模が大きければ大きいほど利益は大きく、区分所有者はやっかいだから無関心になる。
総会出席者数＜委任状数なら怖いものなし。
フロントマンは大変だけど、会社は楽だと思います。
管理に余剰人員を廻せるからこそ、財閥系デベがこんな手間のかかる商売ガマンして
やっているわけです。
あとは、仲介の世界が伸びると思いますよ。
内装リフォームは３００万以下なら工事業者でなくても請け負えます。
歩合じゃ食えないけど独立したら食えるくらいセットにすると
やりようでボロイ商売になるようです。
売り、買い、リフォーム、賃貸管理など派生が期待できます。
こんなことは業界のだれしもが思っていることで、そう思わないのは、
業界追い詰めた気になっている一部の方々だけかもしれませんね。
というわけで住宅分野も「在庫持たない経営」へ転換ですね。
確か三井は１０年前からそう言ってましたよね。
都心部は戸建が減ってマンションが増えました。
千代田区の戸建てって見つけるのが困難。
番号ふって保存したくなるくらいの数ですね。
木造が多く、サイクルが短かった住宅が、都心部を
中心に長いサイクルに変わってきているのです。
環境経営の時代、建物もリユース、リサイクル、価格も
リダクションという話になっていくんじゃないでしょうか。
志村城山の土地は東側が墓地で仕入値が
もともとこの辺の相場より安かったんですよ。
なので下がったのでなく、大きく上げなかったというのが
正しいでしょうね。
はるか昔っから建て替えだのフィービジネスへ移行だのいってるけど、
全然コアビジネスになんかなってない。
所詮ニッチでしかないよ。ブームが終わったらどうするの？
という追求をかわすためのお題目。
もともと土建屋不動産屋にそんな細いビジネス無理だって。
＞大きく上げなかったというのが正しいでしょうね。
なんだ、そうなんですか。騒いで恥ずかしい。皆さん、
あんな末端のマンションまでよく見てますね。
ところで、3月7日付けのアメリカの中古住宅販売保留が
でたようです。なんと、０％。すなわち下降は止まった。
今月だけじゃ不安ですが、もしかすると、というのは
ありえます。これも騒ぎすぎかもしれませんが・・・
アメリカ 中古住宅販売保留(1月/前月比) 0:00
よくわからないのですが、サブプライムローンが、
大統領選の争点に全くなっていないのは、それまで
に片付くと考えられているからでしょうか。それとも、
話題にするとまずいから？
フロリダ等、地域が限られてるし個人へは対策案出したからでしょ。もちろん金融商品通じて機関投資家、金融機関に甚大な影響与えているが・・・。ただ、日本だってバブル崩壊直後に株や不動産で損した個人を救済なんて選挙で争点になった？
借りた奴に払うもの払わせようとすれば、毎日湾岸戦争並の自殺者が出るんじゃない？そしたら今ごろ大統領選挙で最大の争点になってるんじゃない。
価格って需要と供給で決まるんだよね。いくらデべが供給を抑えたって、需要サイドの購入者が様子見すれば価格は絶対下がる。金利ももう少しこのままで行きそうだし、株も下がっているので、みんなでもう少し様子見しよう。原料費は確かに高くなっているけど、これは企業の利益率が低くなるだけなので需給動向にはかないません。
みんながそろそろ買おうかって思った時が、下げ止まりの時でしょう。僕の予想では、政策金利と消費税とローン減税の延長内容がKeyでしょうから、ここら辺をWatchしてタイミングを決めたら如何でしょう。
412
アメリカの住宅ローンは、ノンリコですから、
不動産をあきらめれば借金は消えますよ。
そこが日本と違うところ。
去年、まだまだ騰がると騒いでた人たち VS いくらなんでも上昇ピッチ早すぎ、調整必至といってた人たち
この第一ラウンドについては、もう後者に軍配がついたことを否定する人は常識人にはいないでしょう。
（この掲示板にはまだ若干住み着いてますがね。「じゃぁ、いつ下がるんですか？｝「下がるの、まだ〜？」みたいな超低レベルの書き込み連発している人ね。もう騰がらないと見るやこの対応。みっともないです。）
問題は、どこまで調整するか。2002年の底値までは行かないというのはまず間違いないが、
2005年近辺までは結構な確率で行きそうな気配はありますね。
こっからの水準論についてはまた意見の相違がいろいろあってよいのだと思います。
結局は皆が騒ぐほど下がらないって事ですね。
もっと安くなって欲しいと思ってる人が下がれ、下がれ
と念じてるだけみたい。
調整局面は行き過ぎた部分が文字通り調整されるくらいで
全体的に一段下がるという根拠はまるで出てこない。
世界経済を持論のように偉そうに書き込む人も多いけど
所詮は５〜６０００万とか７〜８０００万の物の値段の話。
せいぜい供給過剰地域の弱小デベが値引きするくらい（値引きと
値下げは別）でしょ。
今後も供給薄地域では高値横ばいが健全な見通し。
勘ぴゅーたです（笑）
そこまでは下がって欲しくないかなと。
でも、確かに足元のマーケットを見ていると、そうとも言い切れないかもしれませんね。
健全なマーケットには適切なスピードがあると思うんですよ。
2006-2007の上昇は明らかにそれを逸しただけであって、本来的には緩やかに資産デフレを脱却するのが望ましかったと個人的には思うんですね。
その時その時の需要を徐々に吸収しながら。
そうですね。全体論として価格が下がってきているというのは当っていると思いますが、個別論で見ると、供給薄地域、特に港区３A地域はそんなに下がらないのでしょう。
例として適当かは自信がありませんが、少子化の中で大学の淘汰が進んでいるというは全体論として当っていますが、じゃあ個別論で早慶に入りやすくなったかというとそうでは無いですよね。むしろ選別化が進む中で逆に入りにくくなっている気がします。
まあ、あまりタイミングは気にせずに好きな物件があれば自然体で買っていい地合いに入ってきたってことじゃないですか？
>健全なマーケットには適切なスピードがあると思うんですよ。
>2006-2007の上昇は明らかにそれを逸しただけであって、本来的には緩やかに資産デフレを脱却する>のが望ましかったと個人的には思うんですね。
>その時その時の需要を徐々に吸収しながら。
この辺は同意ですが、
やっぱり2002年の底を割らないといのは、
少なくとも「間違いない」と言える感じはないですね。
僕の勘ピュータの計算だとww
景気にも地価にも短い周期（5-10年）の周期はあろうが、
もっと長い周期（永すぎるので、長期トレンドと言ったほうがいいかも）
もあって、これが上向くことは基本的にはこれからの日本にはないんだね。
だから、2002年から昨年までの、短い上昇周期に感謝して、
あとは長期下落相場を甘受するしかないだろうね。
02-07みたいな小波はこれからも全くなくなることはないから
そう落胆するもんでもないが、波はより短く浅くなる傾向には
あるだろうね。
多分、次あるとすれば、段階JrのJrが不動産取得適齢になる
約30年後かな。その間に、95年のミニマンションブームみたいな
ものはあるかもしれないんだがね。
>>415
みんな勘違いしているがサブプライムは収束するよ
ノンリコだから
非訴求型
つまり不動産債権に公的資金注入すればいい
要はポールソンがやる気次第だよ。
出身が出身だけにな動きは怪しくなるだろうな
420
これ本当に不思議なんだけど、
何故いつまでも早慶なんだろうね。凝り固まってるよね。
俺が考えると、
間違いなく、トップの連中は、早慶でも東大でもなく
そのうちこぞってIVYリーグやoxbridge目指すようになるでしょ。
（今も兆候あるけどね）
多分そのうち、高校やprep schoolまで下がってくると思うよ。
そしたら、3Aだからどうだなんて全く言ってられなくなるよ。
日本が凋落する限り、青山や赤坂も凋落せざるを得ないんだよ。
買いたいけど買えない人はちょっと偏ってないかい？
一言で言うと、円建てアセット持つなということ？
不動産に限った話？
でも、まぁ福田さんがリーダーの国の資産100%ってどうなんだろうって言うのは、確かにあるよね。
日本人が物事を考えるとき、
完全に国内が前提になってるってことでしょ。
国境Boundaryがとてつもなく、太くて強い線として染み付いてて、
住む場所も学校も、なぜか、日本一が最高（世界一）と信じきる。
ある意味幸せだが、それでは、その日本自体の将来が危ういね。
んじゃーどこのがいいんだよ
>これが上向くことは基本的にはこれからの日本にはないんだね。
根拠もなしにこういう事を自信持って書き込む奴って
減らないね〜w
短期的には下落はあっても、長期トレンドではこれが下向くことは
基本的にこれからの日本にはないんだね。
買いたいけど買えない人さんは、日本人としては
先鋭的かもしれないが、世界的には普通だと思うよ。
開成や桜蔭からは、ストレートで米英の名門校に受かる人間
（帰国子女でなく）がぽつぽつでてきたのいうのは確かに数年前から新聞に出てる。
コンサル会社受験用の下らない論理力トレーニングの本が
本屋にズラっと並ぶ国だから、そもそも、重複なくかつ漏れなく
全てのケースを想定して、最適解を求めるってことが元々苦手なんだろう。
教育システムの弊害もあると思うけど、
手近なもっともらしい答えを、大した検証もせず信じ込み、
批判されることにもなれていないから、悪戯に頑なに自説に
しがみつく。（人間誰でもそういう傾向は無論あるけど、
その傾向が特に強い。）
世界を覆ってる、より大きな、より息の長いメガトレンド
は何なのか、そのことを考えるべきだよ。
その答えが東京の港区とは信じがたい。
３Aの例えを早慶にしてゴメンナサイ！一般論と各論の違いを表現したかったのですが、折角の議論の方向を変えてしまいました。
これでも日本のGDPは世界２位だし、中国にそのうち抜かれても３位は当面キープ出来そうですから、424さん、そこまで自虐的にならないで。
結局は買い時は、上がった後でしか分からないけど、少なくとも湾岸を除いた３Aは今でも買い時の様な気がします。
東証REIT指数は1300台で取引を終了しましたね。
1000割れも視野にはいってきました。
おれもMECEではないけど、
やっぱり少なくとも、ロンドンには大負けだな。東京は。
でもロンドンに今から地所買うかって言うと、サイクル的にnoだね。
mayfairとかに買えたらいいんだろうけどね（爆笑）
買えるわきゃないか。
せめてシンガポールにすっか。
移民受け入れイヤ
働く女性の子供をもつ環境整備サポートの金は出さない
かと言って、低収入の状態で子供もつのも不安
リーダーはいつまでたっても事なかれ主義、
官吏にいいように使われる
tax payerを尊重しない
国民も自分の収入の何割かが税金に取られてるのに
政治には無関心で低学歴なのに自分の何倍も稼いでる
芸も何もない「芸人」のバラエティ番組を見ている
そんな国なら、人口へり続けても、世帯数減り続けてもも
不動産価格が下がり続けても、
まぁ、しょうがない
で済まされそうだね。
まぁ、1950年代から1980年代まで、日本中でも東京の不動産は
世界一と言っていいほど魅力的で輝いていたんだから、
それに引っ張られる気持ちは分かるけどね。
冷静に人口動態、アジア各国の興隆ぶりとのコントラストを
考えると、確かにうすら寒いものはある。
3Aだけは大丈夫なんて、海外には全く通じない。
世界一輝いていた東京から、アジアの普通の国（でも右肩下がり）
の首都東京とのgapは果てしなく大きいよ。
＞多分、次あるとすれば、段階JrのJrが不動産取得適齢になる
団塊世代の引退した人達が、住宅取得に動くというのは
ないでしょうかね。
いえ、別にそうあってほしいと思っているわけではなく、
そうなる可能性があるのであれば、読み違いをすることに
なるので・・・
退職金はつぎ込まないかな・・・。退職金もらっても
投資マインドがないと、目減りする一方なんですよね。
国債とか銀行預金とか金利が低すぎるので・・・。
騙されて、アパート経営とかマンション賃貸とかに
手を出す人もいそうだし。
現に、最近も、20年もたった50m2しかない埼玉の
マンションを購入して賃貸しようと思うがどうか、
という質問があった。私は、冗談でしょ、とコメント
書いた。それきりスレ主は黙ってしまったが・・・。
>世界を覆ってる、より大きな、より息の長いメガトレンド
>は何なのか、そのことを考えるべきだよ。
>その答えが東京の港区とは信じがたい。
このくだり面白いですね。
で、書き込まれたあなたの答えとは？？
さまか資源株？
＞つまり不動産債権に公的資金注入すればいい
銀行は全然身動きが取れないようですね。
公的資金というのはどんな金で誰が出すんですか？
インフレは困るけど、不況なんて全然いいことないので、
早くサブプライムは収束してほしい。
食料も、資材も、原料も、エネルギーも世界規模で値上がり
しているのに、不況になったら何も買えなくなる。住宅が
安く買えてありがたいなんて安易な話ではないような気が
する。円高といっても、アメリカドルに対してだけで、
ユーロは円より上昇基調。インフレ状態。いや、スタグフレー
ション状態。すなわち単なる貧乏。
困ったもんだ。
団塊世代の住み替えはある程度あるだろうけど、
住み替えであって、総需要はふえないんでないの？
多分狭いところに越すだろうから、
面積で言うと、買いを売りが上回って、
マンション市況にはあまりプラスにはならないような
気がすんだけど。
売りが買いを上回るの間違い！
も、寝よ。
寝よ！おやすみ。
＞423 非訴求型
非訴求型というのは、末端の購入者へのことですよね。
不動産投資がヘッジされて、そのヘッジの部分が問題に
なっているのだと理解しています。要するに、ヘッジし
できるはずのない投資をヘッジしてしまった。
やっぱりそう簡単には解決しないのではないでしょうか。
今後2年は不況が続くと踏んでいます。土地もさがらざる
をえないでしょう。
波乱要因は、消費税値上げがいつか、インフレに対して、
日銀が政策金利をあげるかどうか。政策金利があがったら
日本は破綻状態なので、大変なことになりますが、まずは
日銀総裁が誰になるかが重要。大統領選がどうからむのか
はほんとうのところ不明。誰がなるにしても、最初の大仕事
になりそうです。白人の男性でなければ乗り切れないかも。
>>438,439,440
「ここは議論すべき場所ではない。多種多様の各自の見解を述べる場だ。」
っておっしゃっていませんでしたっけ？
いい加減言ってることとやってることを一致させてください。
そうやって、からむ癖が嫌われる原因。
>>436
「国土全体の」地価は下がる。
過疎と集中で東京だけが高いという構図が続くのでは？
工場・農業に海外労働者が入っている地域以外
空き土地、空き家、空き市町村だらけになってます。
田舎は寺が経営難で住職不足。
統廃合が続いている。
わずかな開業医と葬儀屋と不動産屋と司法書士だけが忙しいです。
日本は英国型の一極集中。いずれ大阪と名古屋の順位がいれかわる
かもしれません。名古屋が延びることもあるが大阪が廃れる。
海外へのアセットシフトのまえに、みなさん親や祖父母の不動産
処分や利用を真剣に考える必要があります。
田舎の不動産を処分。子供のため東京にシフトしている人がいる一方、
首都圏郊外の戸建を処分し地方の実家で親と暮らすＵターン
もでてきています。
地価のギャップをマネーに換えてているわけですね。
そのうえで、海外アセットもいいでしょう。まず樽のそこから
もれていく水をとめないと。
447
だからそれは、「青森県全体の不動産はきついけど、青森市中心部は大丈夫」って言ってる
のと同じだって。
敢えて青森（日本）にこだわる理由が分からない。
東京が世界の田舎になりつつあるんだから、
いくら鳥取や秋田や埼玉や神奈川に比べていいって言ったって
まるで説得力ないよ。
ましてや過大評価されてる3Aのレジなんて、下方リスク満載で、
怖いだけだよ。
田舎の地所を処分して東京および近郊に不動産を求める
風潮は昔からあったが、趨勢としてはずっと右肩下がりで、
これからもへってくだけだよ。
何より、東京の不動産を買う原資である地方の不動産の売却価格が
下がり続けてるんだから、東京の不動産を買い上げるパワーも
落ちていて、東京の不動産価格をサポートする力はどんどん
下がってる。
集団就職の世代が東京に定住し始めた頃とは、人数も、
基調の景気も全くレベルが違うので、「東京だけは何とかなる」
という幻想は今のうち捨てといたほうがいいと思うんだけど。
ネットの時代ですから、447さんの言うように、地方の不動産を買って、
低コストの生活環境を作り、投資は国際分散投資なんてのは、
欧米のリタイア層がよくやる手ですね。
日本人には南仏より南紀の方が何かと便利でしょうから、
温暖でお魚がおいしい土地に住みかを求めるのもいいでしょう。
ゴキブリだらけの赤坂よりは少なくとも健康的にすめそうです。
>>449>>450
君たちは考えが硬直してるよ
これから、大債務国の米国が沈む時代。
米国安つまり＄安の時代が始まっただけなんだよ
80円は行かないにしろ90円前半は大いにありうる
ダウは一万割れは確実視してる
最低五年は回復しないだろう
シカゴのシラー教授によると今回の日本の過去のバブルより後遺症は残るとの話もある。
日本での原油高も吸収してしまうよ
つまりインフレに日本はならない
日銀が必死に量的緩和すれば話は別だが・・・また作為的にそうすれば別だが
誰かが海外投資進めているが一理あるしかし、売却はお勧めできない
担保にして金借りるの得策ではないかな？
実家売ったりしたら親戚に恨まれない？
お墓は？
ルーツは大切にするべし
＞地方の不動産を買って、低コストの生活環境を作り、
＞投資は国際分散投資なんてのは、
まさしく私のやりたいのこれ。
ただし、日本の地方には何もないので、できれば東京の近くの
一戸建てでやりたい。
美術館、映画館、コンサートホール等がないのは寂しい。
東京近くじゃ、低コストとは言えないか・・・。
地方にも文化施設を分散すべきですね。
＞地方にも文化施設を分散すべきですね。
箱物はあったりすることもあるようですが、
パチンコにカラオケにゲートボールで満足って人が
大すぎる気がします。
設備もさることながら、民度が根本的な問題かもしれませんね。
地方だと毎週ゴルフできるよ。メンバーもコースもいつも同じだけど。
老後はハワイがいいんじゃないの。
サブプラで相当値上がりしていたから暴落するんじゃね？
地方の土地は、買い手がいるうちに処分すべきでしょう。
駐車場ならまだいいけど、古い借家など空き家になる前に
売ったほうがいいですよ。
今でも大半の地方都市の地価は下げ止まっていません。
古いデータですけど
http://www.real-tk.co.jp/chika4.html
３月２４日頃の平成２０年（平成１９年１月以降）の
地価公示の新聞見出しは、おそらくこんな感じでしょう。
「首都圏と地方 二極化くっきり 平成２０年地価公示」
５年前不動産相続した友人いわく
実家の土地は１５％下落。自分は売って
都心にＩＬＤＫ買った。その後相場は２割上がって
差は歴然なのだとか。
賃貸に住んで海外アセットで運用っていっている人は
大抵すごい家賃補助か社宅住まいなんじゃないのかな。
金融資産の運用益使って、高い貸入ったら、元金が増えない。
よね。４％でも複利でないと１０年で１．５倍にならないし。
日本は国際的なマイクロ化する全産業で技術を有し
海水を真水に変える技術
エコに関する技術
世界に誇る家電技術をもつ
こんな国はありません、
諦める必要もなければ落胆する必要もありません
しかし弱点は金融と政治です
これがどうにもならない
国民性もありますが敗戦国としてのこの国のトラウマかもしれません
円高なので＄建で商品ふくめ都内の不動産買いましょう
また落ち着けば値上がりし始めるでしょう
東京の不動産が年15%で毎年回るとでも？
日本の成長力が、世界平均を上回るとでも？
年率4%って、海外じゃリスクフリー・レート以下でしょ。
そんなきたい利回りで運用する人はなかなかいないよ。
ま、投資の本を一冊きちんと読んで、
今の世界マーケット情報をごく基本的なもので
いいから定期的にチェックしたほうがいいよ。
東京不動産は財産の入れ物としては
ほぼ最悪だと思うよ。
あのさ
そもそも不動産で１５パーセントでまわるものなんてないでしょ
あったら買ってるよ
勉強ね
君よりしてるつもりよ
君は儲けてるの？
オイラは
なんせ勝ってるしね
儲けたからこんな書き込みしてるんだよ
暇つぶし
君は？
ここにロマンでも求めてるの？
それから、本読んで知ってんなら(知ったかするなら)どうすれば儲かるか知らせてみろよ！
東京不動産は財産の入れ物としてはほぼ最悪かもしれません。
でも、不動産を全額キャッシュで買う人はいなくて、不動産購入に
伴い恐ろしく安い金利で借り入れができるんですよ。
だから、アセットアロケーションというかポートフォリオの一部で
不動産を買ってる。
リートじゃ借入金のレバレッジかけられませんね。
ですから東京不動産は財産の入れ物というより低利の資金調達の
口実なんですよ。
７０００万あって７０００万のマンション買わず、
１億円の資産のうちの４０００万くらいを入れておいて３５００万くらい
借り入れて、６５００万は金融資産で運用したりするのがいいと思いますよ。
なんでも大人は結果重視なんじゃない会社でもそうでしょ
アマちゃんは頭でっかちばかりで議論は常にドウドウ廻り、
カッコつけんなら、やってみろって事だけどその勝負する勇気がない
人の行く裏に道あり
花の山
常に逆張りだよ
人と同じ事ばっかりやるから平民レベルなのでは？
まあ君ばかりではないが、先を読む力がある人間は男性の約３０パーセントしか居ないらしい。
そのなかでもお金保有且つ勇気を持ってリスク覚悟で勝負できるいったい人間は何パーセントなのかな？
その中で勝つ人間負ける人間がいる
さて君は将来どうなるのかね(笑)
ここは、人の投資を批判するスレになりましたのでヨロスク
＄安君おもしろいね。３０％もいるんだったら日本も安泰だね。
買った負けたを披露して、平民君扱いするのは寂しいんじゃない？あんまりカリカリするのは止めようよ。
あと僕はドルの収入の方が大きいので、ドル高を歓迎してます^^;
いい加減、スレタイに関係ないはなし うざいんですけど。
４６２さんって、不動産買うなって話と自分の投資のポリシーとが全く
関連性ないの気づいていますか？
お若い方ですかね。今日のオーラの泉で、三輪明宏が言ってましたよ。
自分の価値観と市場の価値観が同一だと思い込むなって。
463さん、あなたは誰？462ですけど、今日は初INなので不動産買うな、なんて言ってませんよ。
むしろ僕はドルと円の収入バランスを付けたいので日本の不動産も買ってますし、今も３Aで買う予定です。
不動産はレバレッジきかせれるから投資対象として魅力的なんだよ。
銀行で不動産買うから金貸してって言えば借りれるけど
株や外国証券買うから金貸してって言っても貸してくれない。
２年前に1,000万の現金で4,000万借入して5,000万の物件買って、それが今
8,000万で売れたら利回りどうよ。
借金返して4,000万残るよ。税金払っても2,000万超で年利40%。
しかもその間の家賃は金利1%で月4万みたいなもん。
プラス4,000万円の生命保険付き。
この美味しい投資を２年前に出来なかった人が今投資を語ってもね〜
説得力ないでしょ。
投資自慢を語るスレではないですよ、ここは。下げ止まりがいつかがメインです。
5千万が8千万で売れたのは良かったですね。でもそんな個人的で小さな事をあまり人前で自慢しない方がいいですよ。恥ずかしいから。
そろそろ本題に戻りましょうよ。
まあ投資で１億２億儲けたいと妄想してる人たちはガンバってね。
自分は両親がもう投資で大成功してるので両親が下がったところで
マンション買って。。。。。。。
。。。は想像しとけ。
だいたい投資で成功して利回りだとかそんな問題より相続税率のほうが
問題なのよ。
４６７さん、思いっきり痛いですね。なんだか自分も同じ部類にいる人みたくなってしまうのでこのスレからは卒業します。
おんなじ部類とかやめてくれよー。きもいよ。
一つの真実として、相場に対する謙虚さは、投資の金額、キャリアに比例する。語っている相場に真剣味が無いのに、繰返し発言する奴は、一体何がしたいんだ？
デフレスパイラルに戻ったことを政府が認識し、日銀がゼロ金利政策に戻せば下げ止まるんじゃない。あと半年のガマン。
この板の面白いのは、嘘であれ真実であれ自分か気にいらないことは
嘘と決め付けられ、
自分の価値観に沿う話と世間共通の偏見だけは真実だと思われる点ですねｗ
一人ぐらい、０３年春に株買って、２００４年にマンション買って、２００６年秋に
株売って、繰上げ返済し、２００７年にマンション売って全部海外アセットにシフト
した人はいませんかね。
みんな自分の経験の範囲で別の話していてかみ合わないだけでしょう。
基本的に、まだ買うなという話と、日本の不動産は永遠に投資価値無しという話は
別物ですから、その辺ふまえてくださいね。
465さん
それが事実なら素晴らしい話ですよ。
そういう度胸が大切
実行できた人が残る時代だから、自慢していいんだよ(こういうところでね)外ではダメ。
金持ち父さんカッコいいよ
子供も妻も褒めてくれるよ
去年買った人は、ひき続きがんばろう
株は負けた
２０００万円ロス
不動産で２．５億儲けて
キャッシュで持ってるけどこれから税金が・・・・
アタマ痛い
予想した円高きたので海外不動産か商品か何かに投資しようと熟考中
本来、自分の知りえた情報を書くことで、
情報が補完されたり
正確性や精度が増すのが理想なのですが、
知識を書くとデベと言われ、
情報を書くとソースは？とからまれ
体験語れば、自慢話と揶揄される。
たまに、明晰な書き込みにうならされて、
それを称えると
「自演はやめよう」と来る。
あきれるほど笑える板だから、
娯楽と間違える人がいても
無理も無いでしょう。
>472
>この板の面白いのは、嘘であれ真実であれ自分か気にいらないことは
>嘘と決め付けられ、
>自分の価値観に沿う話と世間共通の偏見だけは真実だと思われる点ですねｗ
たしかにそういうことが多いのは事実なんですが、
ただ、例えば、
>デフレスパイラルに戻ったことを政府が認識し、日銀がゼロ金利政策に戻せば下げ止まるんじゃない。あと半年のガマン。
「日銀がゼロ金利政策に戻せば下げ止まる」「半年のガマン(=半年後に下げ止まる)」
全く根拠ないよね？
これじゃあ、ダメでしょ。
あと、
>この板の面白いのは、嘘であれ真実であれ自分か気にいらないことは
>嘘と決め付けられ、
と言っときながら、
>自分の価値観に沿う話と世間共通の偏見だけは真実だと思われる点ですねｗ
世間共通の”偏見”だと決め付けているのは面白いですね。
要するに、今、自分の価値観に沿わない話が皆の同意を得ているのがイヤなんですね。
476さん
考えすぎ
気にしない気にしない
一休み一休み
>459
基本中の基本を今更ありがとうございます。
普通は、いくら手元に金あろうが、最低の頭金だけいれて、
めいっぱい借りるのが普通だと思います。
459さんの言ってるのは、中途半端でどうかなと思います。
物件フル金額借りなきゃ。
レバかけても不動産なんかおいしくないよ。
あるとすれば、上モノの償却メリットくらいだろう。
証券なら、信用でレバは簡単にかけれるし、ブル・ベア・ファンド
なんかもある、日経225先物や、手はいろいろある。
さて、そんな話はどうでもいいけど、日経ヴェリタスを勝手に10週モニター
契約された人が大量に出ている様子。
一部販売店が、顧客にしっかり確認せず、契約したことに
してたらしい。
昨日も今日も、朝から終了時間まで、日経ヴェリタスの
電話も、販売店の電話もつながらない。苦情殺到してるらしい。
日経はHPでわびるべきだ。
>>480さん
おそらくスタンスの違いです。
短期転売スタンスなら、レバレッジ目いっぱいもありですが
住民票移しただけで売ったりすると、確実に３９％の譲渡益が
消えますよ。
その場合、来るのはお尋ねだけじゃなく呼び出し電話。
ローン諸経費と仲介手数料、期中のローン返済、
管理費、公租公課かんがえたら普通はやりません。
事業用資産の買い替え特例復活しない限り、実際住んで
公共料金をその住所で払わないと３０００万控除は無理。
それも１回やったら３年待ちですから。
賃貸物件も自己資金少なくすれば、利回りはあがるけど
利払い増え、残債も減らないですよ。
極端な話、１割値引きさせて自己資金は申し込み金の１０万で
買ったこともあります。
利回りは１２００％ですよね（笑）
こういうのは、金融資産運用して利益がでたときに繰り上げ返済
すれば収入源になる。
店子がいる限り残債は減っていくから、時間とともに繰り上げ返済
（自己資金投下）の利回りは大きくなります。
それに自己資金が過少で残債減らないということは、譲渡益が出ても手取りは少ない
ということじゃないですか。
そもそも、賃貸物件譲渡なら５年超で２割課税にもっていかないと
売ってもうまみ少ないですよね。
自宅の場合、１０年〜２０年スタンスの転売で考え、
将来も賃貸できる場所を買ってますね。
利回り重視でなくて、少し多めに入れておかないとローン返済額
や残債の減りが遅いことになります。
１０年から２０年住んでマンションが下落しても最悪自己資金は
回収したいというのが私の場合基本ですね。
ですからまず、思い切り低利のローンで月額１０万程度の支払いに
おさえ、のこりは手持ちのキャッシュを使う。
７０００万の物件なら半分くらいは自己資金いれておきます。
投資物件でも、ここ３年以内のものは２割くらい自己資金入れてインカムを
増やすようにしてます。長期的賃貸を考えているからです。
昔は節税も考えましたが、定額法じゃ倍半分違いますからねぇ。
黙っていても、子供はいつまでも卒業しないし親の介護とかで
医療費も扶養家族は増えてますから、控除のネタはこまらないですけど
地価が上がって中古を買っても減価償却による節税効果が無い
ですから、新築を複数買っておいて店子さんに家賃払ってもらって
リタイヤする時期に適当に繰り上げ返済して収入増やす。
みなさんやってる方法と同じですよ。
＞利回りは１２００％ですよね（笑）
言い忘れましたが、１Ｒ １０万／月の表面利回りですが
儲けてるのは金融さんと管理会社で私は空室リスクだけ負ってる感じｗ
＞事業用資産の買い替え特例復活しない限り、
いうまでもありませんが、これは一昨年１２月をもって実質廃止です。
書いておかないと突っ込まれるのでｗ
480です
私の運用資産は2億円程度ですし、
不動産の現物はやりません。
金融商品（商品関連、為替、金利スワップ、REITなど含む）を
国際分散でやってます。
アセットアロケーションはかなり思い切って買えますが、、、、
不動産は、自宅のエクスポージャ分で十分です。
自宅の住み替えは、本当に長期・自己居住用だったので
低率で済みました。
確定申告はお済ですか？
蛇足ながら、平成１７年の４月１日以降、取得の建物・付属設備については
確定申告期限までに届け出れば、定率法が使えます。詳しくは青色申告の
説明を読みましょう。
知らなかったのかと言われそうですが、これは、ありがたいですね。
自宅の住み替えは、売却益より安い物件買わない限り、圧縮記帳で
課税ナシが普通だと思います。
低率ですんだなんて税理士替えたほうがいいですよｗ
（突っ込んじゃいけなかったかな）
失礼しました。
海外にお住いで日本に帰国されたんでしたっけ？
低率とはおそらく海外の税制適用なんでしょうな。
485です。
売ったのは今年に入ってからで、tax filingとしては来年分です。
圧縮記帳ですか？
tax関係は全部家内がやってるので、私は
webや雑誌で見聞きする程度しか知りません。
ありがとうございます。
家内に一応言っときます。
>>485
運用資産正味で２億なんですか。すごいです。
その２億に到るプロセスが知りたいですけど、スレ違いなんで
やめておきます。
不動産のセミナーなどへいくと不動産で借入金とあわせて
資産総額２億なんて人、普通ですが、その場合でも
金融資産の額は、３〜４千万程度って人が多いですから。
売れ筋は
東京駅から半径５ｋｍ圏内で坪単価２５０〜３００万円。一戸当たり５〜７千万円。
具体的には中央区、江東区西部および湾岸、墨田区南部。
これら地域で集中的に供給され、集中居住が進み、
東京の都市構造は大きく変わって行くだろう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
石油高騰、円高、そしてこれ、
東京の町並みが変化して行くスピードが加速されそうです。
＜新銀行東京＞中小企業向け「無担保・無保証」融資を廃止
3月15日2時31分配信 毎日新聞
東京都に４００億円の追加出資を要請した「新銀行東京」（千代田区）が、０５年４月の開業当初
から看板商品に据える原則無担保・無保証の中小企業融資「ポートフォリオ」を、１２年３月期
までの再建計画の期間中に事実上廃止することが分かった。無担保・無保証融資が不良債権を
急増させたためで、担保・保証付きの堅実な融資を一層進める。中小企業支援を旗印とした開業
の理念からまた一つ遠ざかる格好だ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080315-00000011-mai-bus_all
4.3億ペソって10億円ですよ。
じゃあ、4.3億ウォンか、4.3億リラです。
いや4.3億ジンバブエドルでしょうｗ
もう去年の７月から、こうなることハッキリ教えてあげてたのに、いまごろになって騒いでるなんて、みんな馬・鹿・丸・出・し ですねｗ だから、素人どもは、笑えますｗ
No.435 by 銀行関係者さん 2007/07/20(金) 21:13
>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ
たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。
あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよ
まさに、いま起きてること、ものの見事に予言し切ってるんだから、無知蒙昧な連中は、ひとの話をよく聞きなよ
No.439 by 投資銀行家さん 2007/07/21(土) 09:30
４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。
ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
↓
実物不動産投資家に評価損発生
↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）
ついでに、これもオイラの書き込みだよｗ
No.440 by 匿名さん 2007/07/21(土) 09:54
かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。
他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。
銀行関係者君
素晴らしい書き込みだね
上司に教えてあげればよかったのに…
サブプライムで痛手を蒙ったのは庶民ではない銀行だよ…
しかし、上昇期間と上昇幅が最も小さかった日本でさえ、ここまで冷えてきているわけだから、アメリカやイギリスや中国における今回の不動産価格の下落は想像を絶するレベルになるんだろうね。収益還元で考えた場合、東京都心部での当面の下落下限は10％ぐらいの水準までは、あと１年で下がるだろうから、銀行からの資金調達が可能な買い手にとっては、これから天与の買い場が訪れることになるわけだよね。いま60才前後の人は前回のバブル崩壊で、その後15年間、値下がりした不動産損失分を埋めるのにタダ働きを強いられたわけだけど、それと同じ惨状が、ここ１年に都心マンションを買った人にも訪れる日が、刻一刻と近付いているって感じですかね。これからじっくり買う御仁にとっては、今の政権運営には、感謝感激ってところだろうね。冗談で利上げまでしてくれたら、セリングクライマックスを誘発し、円高＆不動産暴落の世界に轟く経済失策として、歴史に刻まれることになるんじゃないかな。
たしかバブルの頃は、収益還元法で考えたら今の80倍近い水準じゃなかった？賃料だと全く説明不可能な水準だったと思うけど。
青山のワンルームを利回り１％台の１億円で売り買いしてたと思うよ。それが、10%の1000万まで、約10年で下落って感じでしょう。十数億、都銀から借りこんでブッ飛んだ人が結構いたと記憶してますが。
そろそろ下げ煽りが期待外れの結果に終わってることを直視したら。
先高感を前提にした末期の相場の話です
今回の上昇相場は投げ売りする主体が乏しい。もっと銀行が追い込まれないとトレンド反転難しいと思うよ。
＞＞５０９
その通り、だが追い込まれる可能性も否めないケースも見えてきた。
サブプライム関連商品残高では、昨年１１月１７日時点で
みずほ ４０００億円
三菱UF ２６００億円
三井住友 ７００億円
住友信託 ４５０億円
となっている
しかし、数字は本当なのか？
国内金融機関の場合実際はこれだけだろうか？
残はどのくらい増えるのだろうか？
また、損失は拡大するのか？みなさんどう考えます？
必ずしも軽微とはいえないのでは？
《 以下朝日ニュース抜粋 》
米低所得者向け（サブプライム）ローン問題で損失を出した滝野川信用金庫（東京都北区）が１４日、信用金庫の中央金融機関である信金中央金庫に対し、２００億円の資本支援を要請した。信金中金は資本支援要請を受け入れる方針。サブプライム問題が国内金融機関の経営問題に発展したのは初めて。
【 滝野川信金は、保有していた１１７億円分のサブプライム関連商品に加え、サブプライムとは関係のない証券化商品の価値も大幅に下落し、損失が４００億円前後まで拡大。このままだと昨年３月末時点で１１．５４％あった自己資本比率が、国内業務を継続するのに必要な４％を下回る見通しになった。 】
(終わり)
この銀行はもともと、財務体質健全だったと言われていた。
しかし余資をこのような形で損失してしまった
そもそも、購入当時は、すべてのこの手の商品は格付けが良かった訳で、
地銀生保損保などの損失はまだまだ隠れている可能性ある、
最悪資本注入もありうる
三月決算で相当やられるところ出てくるはずだが。
今回のケースのように本位でない形で自爆のように崩壊して行く
金融機関がドンドン出てくる危険性があるのかもしれない
(一応セーフティーネットはあるので取り付け騒ぎにはならないが・・・・
怨みは本来S＆P・格付会社へ向けられるべきだが)
今回の最大問題点は、
余資がある会社に限ってこの手の商品を大量に保有しているところである。
つまり内容の悪いところは退場すればいいが、
内容のいい銀行には内容のいい会社がついており
その良い会社自体も影響を受けるが厄介なのである。
そもそも全国法人件数のうち８割が赤字の日本企業は当然。
黒字会社からしか法人税取れない
その内容のいい銀行や会社も影響出るかもしれないところに
今回のタチの悪いサブプライムが円高とダブルパンチで効く可能性あり、
それらの後遺症が長引く危険性がある。
政治空白の中、最悪の場合、
やっと増えた税収も減り増税(消費税１２％)へと負のサイクルがいよいよ始まるかもしれない。
緊縮計画の金融庁は自虐的な不動産の規制なぞやめて
日銀とともに供給量を増加させるべきで、
融資拡大を速やかに行うべきではないのか？
あとで大変なことになりかねない。
確かに、海外に活路を求めることもせず、ジリ貧の国内で、売上の伸びない中小企業に貸すより、トリプルAの格付けの債権で運用した方が得策だと、勧められれば、滝野川みたいにそちらに舵を切ってしまうのは、ある意味、しょうがない面がある。ただ、毒入りの債権を販売していた側が、確信犯だったのか、知らずに売っていたかは微妙なところだろう。まだ現状は、売り込んでいた側が事態の深刻さに気づきはじめた段階で、毒を盛られた側は、これからそれに本格的に気づくといった段階で、徐々に株価に反映されつつあるといった状況なのかもしれない。そう考えると、不動産融資にまわせる余力が劇的に低下する局面は、まだこれからで、今の動きは序章に過ぎず、これから凄まじい事態に発展していく可能性が高まってると考えた方がいい気がする。大手町あたりの本社ビルの大半が外資系の手につぎつぎに渡る状況が訪れる日が近いのかもしれない。
日本の金融機関に心配はいらないよw
サブプラ損失は国債のディーリングでほぼ穴埋め完了です。
＞514さん
日本の銀行の有価証券投資の大部分は長短国債です。
19年度下期は金利大幅低下で国債の含み益、実現益はかなりの額になっています。
貸出収益は低迷、不良債権もやや増えていますが、債券売買益でカバー出来る範囲。
減収減益だけどね。
>>513
すごく楽観的だねぇ
そりゃ悲観的になって過剰に反応する必要はないけど
サブプライム問題が怖いのは直撃弾を受けなくても、
周りがバタバタと倒れると脚を引っ張られるかも、という可能性でしょーが
で、たとえ金融業界内で損失が処理され信用収縮が押さえられたとしても
実態経済の停滞、もしくは後退は避けられないわけで
回り回って東京の不動産も05年−07年に膨らんだプチバブルの整理が必要になる
もしかしたらそれ以前まで戻らないと落ち着かないかもしれない
893がらみの麹町や六本木の件だって
その“整理”に動き出して表面化したものでしょ
あぁ〜、金融屋さんは自分周り10m内の安全さえ確保出来れば
景気がどーなろーと、不動産価格がどーなろーと、
街に失業者が溢れ、自殺者が増えよーと関係ナイってことなんだね
>>513
ありがとうです
確かに国債価格値上がりしていますね。
なるほど・・・
しかし不思議なのは滝野川なんですが
国債の運用とかポートフォリオに無かったんですかね？
あんな損失出すなんて通常考えられません
サブプライム関連商品以外にも損失出ているってことらしいですよ
つまり国債の売却益でも穴埋めでき無いのではないですか？
そうなると、サブプラ損失は国債のディーリングで穴埋めできる所とできない所がでてくる。
そこが、今後を占う意味での＊＊＊＊＊＊みの決め手になりますかね？
大体運用の半分ぐらいなんですか国債シェアは？
＊は、ｋａｃｈｉｇｕｍｉ／ｍａｋｅｇｕｍｉ です。
滝野川信金クラスの金融機関は貸出も伸びず、利回り高い有価証券に手を出す
ことはよくあることです。
あの自己資本では数百億のリスク資産がデフォルトしただけで回復不能で、
リスク管理のレベルが低すぎたとしかいいようがない次元の低い問題です。
国債のディーリングなんてやる能力はそもそもないような小さい先です。
金融機関全体の問題にはなりえません。
国内大手金融機関の資産ポートフォリオは貸出６割強、債券３割、有価証券１割弱
といったところでしょうか。
つまり三割の債権の内リスク資産が、
どのくらいを占めるかって話になるんでしょうか？
貸し出しできない全国の地銀信金信組は滝野川ショックのパターンで傷んでこないんですかね？
セールスマンが滝野川だけに売っていたとは考えにくい
＞滝野川信金クラスの金融機関は貸出も伸びず、利回り高い有価証券に手を出す
ことはよくあることです
とおっしゃるので一抹の不安を感じます。
私だけでしょうが・・・
地銀でもこそっと処理されてるとこが、出始めてるわけだし、大手町の本社ビルをあっという間に売っちゃった銀行もでてきているわけだから、実際には、着実にコトは進んでいるってのが現状でしょう。
いずれにしても、これから、そう遠くない将来に世界的なクライマックスが訪れることは確かだろうから、株式にしても不動産にしても究極的な投売り案件がでてきた際にキャッチできる体制をとることがポイントといったとこでしょう。
オリンピック、アメリカ大統領選、衆院選とイベント目白押しですから、大きな動きのトリガーにはことかかないし、中東や中国内でコトが起こることで不安心理を増幅するおまけまで豊富にあるってのが今の世界情勢といったとこだろう。
>>521さん
そうですよね、どこでキャッチするかですよね。
ババ抜きかもしれないし、拾い物かもしれない。
アメさんでは新しい破綻シナリオの話も聞こえてくるし
EUはそろそろ感あるけど堅調なのか？とよく見れば
イタリアがすげー事になってるし。
そろそろ、地政学的なリスクも勃発しそうだし、
上海万博ってどうよ？って感もあるし、株は売り方
に回ろうかなとか考える反面、もうそろそろ底っぽいから
尻尾と頭を取りにいくリスクも避けたいなとか。
しばらく何もしない人になろうっかな。
鉄板「定期預金」で行くか？ペイオフで飛んだりして（笑）
待ちぼうけ
よかったね！邦銀公的資金返済といった優先事項あって。あれ返さないとボーナス上げられないから当然か。サブプラ商品にどっぷりはまってたら今頃即死だったね。そういう訳で貸しはがしまでいくシナリオは難しいでしょ。
ねぇねぇ、
都心暴落スレどこいったの？
いい加減にしろよ。
めちゃくちゃだよ。
今朝リーマン株23%下げてる。
本当に都市の不動産の大リワインドが凄まじい勢いで
加速するとこなのに、、、、速報性がネットの命なのに。
意味不明だよ。
アメリカは金利下げたし、あとはアメリカの公的資金注入時期でしょう
底はうったんじゃない
だから日本も騒ぐのは夏までじゃないの？
モルガンＧＳともに予想以上に損失は無かったからサブプライム問題も収束に向かうでしょー！
安くなったから今頃日本の不動産企業の株も買い占められてんじゃないの
この問題が片付く頃には、株主が変わっているかもなぁ
もう土地は下がらないよ
>>529
マシなとこだけ見たらそう見えるかもね。
でも、全体を見ないとね。
ヒドイところも一杯ある訳で。
米国が公的資金投入して、必ず収束させるから安心だよとの姿勢を示せるかどうかでしょう。
それまでは、まだまだ波乱だと予想します。
そんなの周知の事実だろどっかの評論家じゃないんだから
君ね〜(笑)アメリカ人はア・ホじゃないんだよ。
当時の日本のそれを知っている訳だから遅滞なくやってくるよ…(笑)ブッシュは親子で終盤に汚点残したくないのが本音だし
先読みについてだが、結局いつ公的資金注入されるのではなく、注入後どうなるかでしょ！
君らみたいに値上がり前に買えていない連中はアメリカのソレまでに都内欲しいＭＳ買っとかないと景気が反転上昇ってなってしまうかも！君たちはまた、悔しい思いしそうだね
もうはまだなりまだはもうなり。
この様子じゃまだまだだな。
念仏じゃぁ無いんだから
今年中ズット唱えてれば？
良いこと有るかもね
〉〉531
問題はなぜすぐに注入できないかだろ〜（笑）
本当に遅滞なくやれると思ってるの？どのくらい遅れるかが見極めにくいから市場が変動しているわけだろ。
君ね〜
楽観的なせいで、いくら自分が高値掴みして悔しい思いしてるからってさー、一緒にしないでくれる。
私の書き方がイケないのかね〜(笑)逆ナンだよ…
スマンねぇ…
私は長銀破綻後から知り合いの不動産屋に相談して不良債権しこたま買ったので、今は含みで悠々自適です。
且つ、当時買ったビルテナント収入だけで250百万円あります。
もう働く必要もないのでゆっくりやってます
つまり、気になってるＭＳの物色中ですよ
正直な話、幾つか詰めているのは３Ａ物件だが、正直な話ぜんぜん下げてもらえない。
昔安値で買えていたモノだから今の価格についていけないんだと思う今日この頃(笑)。
証券会社の決算は、いいのではなく思ったよりも悪くないだけですよ。別に景気がそれでよくなるわけでも高いマンション買える人が増えるわけでもないですし。
都心部のオフィスは下がらないかもしれないですが、住居なんて買える人が減れば暴落するかは知らんが値下がりするものだと思うけど。
残念ながら高値掴みしてしまった自分ですが、やり直すとすれば確実にもう少し様子みてからにするけどな・・・
情勢としては需要は増える方向です。
3月20日21時38分配信 毎日新聞
毎日新聞は２０日、全国の主要企業１００社を対象とした０９年春の新卒採用計画調査を
まとめた。採用予定数を０８年春実績（調査時点の内定者数）より「増やす」と答えたのは
３０社、「０８年並み」は４７社で、８割近くの企業が積極的な採用姿勢を示した。
一方、「減らす」とした企業はここ４年で最多の９社を数えた。１４社は未定。
０１年春から始まった採用の拡大傾向は０９年春も依然続くが、その後は一服する兆しもある。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080320-00000077-mai-bus_all
さらには、移民問題も・・
http://sankei.jp.msn.com/life/trend/080320/trd0803200354002-n1.htm
地方から上京する人年々増えていますが、
大学卒業して社会人としての上京が増えて、
大学、専門学校等への入学のための上京は逆に年々減っています。
また、高卒で就職のための上京も、
中小の製造業が２３区内で減り続けていてこちらも年々減っています。
つまり１８歳での上京が年々減り続けて、２２歳での上京が年々増え続けているわけです。
このような変化は、人気エリアそのものを変えて行きますから、
賃貸市場に与える影響は無視できないと思います。
職場にできるだけ近いところが好まれる傾向が強まって行きますよ。
米国セクター別でいえは゛金融株の決算次第でしょう。
証券は損失額が予想下回ってる、後はシティなど銀行の決算しだいだよ。
まぁアメリカ経済はリセッションしているかもしれないが、回復も早そうだね
なんせノンリコースだから、日本の不良債権処理のスピードは日本の五倍早い。
１０年かかった所を２年で処理できる
スピード感が全く違う
既に底入れ前夜だなぁ
日銀が仕切り直しでゼロ金利復活させてる。
日本地価もこの一年踊場で来年からまた値上がりスタート
好きなＭＳを買うなら今のうちジャナイ
間違い／米国の不良債権の……。
県境外周区の家賃レベルが随分と下がってきました。
分譲価格に先行する形で、家賃に変調をきたしているようです。
売れ残りが賃貸に回っているのも原因かもしれません。
価格維持は無理みたいで、
調整も時間の問題みたいです。
>542
またテキトーなことを…普通分譲が低調なら賃貸志向が高まって賃料上がるだろうが。
新築マンションの売れ残りが増えてきたとしても賃貸に回りだすのはまだ先だし、賃料相場に影響を与える量じゃない。むしろ供給面で土地代が高くなり過ぎ新築賃貸が減ったこと（既存物件は築年数が経てば賃料が下がる）、需要面で準郊外の賃貸から湾岸の分譲マンションに引っ越す人が増えたことが要因。
>普通分譲が低調なら賃貸志向が高まって賃料上がるだろうが。
普通？
普通って？？
賃料が上がるって？？？
少なくともここ15年、何があろうと、賃料は下げ続けてますが何か？
てか、港区でワンルーム探してんだけど、去年の今頃と比べて、明らかに１割ぐらい相場上がってるぜ！25平米築浅で、９万円台があったのに、今は１１万円台からだよ。
供給も多少細ってきてるんじゃない、というか、これから相当供給細るでしょう。
１Kの賃貸マンションの経営をしてますが
今年は新入学生の反応が鈍かったですね。
ですから、礼金０、家賃発生4月1日〜、家賃自体も低めに設定して募集してます。
賃貸マンションの経営は年々苦しくなってます。
547さん。エリア何処ですか？
アットホームの２３区１月成約統計によれば
賃貸マンションのｍ２あたり賃料は前年同月比３．３４千円から３．３５千円に０．３％増
賃貸アパートのｍ２あたり賃料は前年同月比３．０３千円から２．９５千円に２．５％減
中古アパートの成約数が２４．８％増えてアパートの成約数は１９．３％増、
対してマンションは２．７％増にとどまっています。
近年の持ち家比率の上昇で、
賃貸層の平均年収が大きく下がり、家賃の安い中古アパートが人気のようです。
一方で、賃貸層の中でも所得格差が広がり、
高所得層が都心部マンションに流れ、マンションのｍ２あたり賃料を押し上げているようです。
今後も、就職氷河期の年代と、就職売り手市場の年代との格差は広がるでしょうから、
この傾向は続いて行くと思われます。
マンション管理、全面委託も可能に・国交省見直しへ
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080323AT3S1402Z22032008.html
国土交通省は分譲マンションの管理制度を抜本的に見直す。所有者でつくる管理組合の理事会が担ってきた管理業務を全面的に外部委託するのを認める。高齢化などで運営が難しくなっている理事会がなくても、建て替えや修繕が円滑にできるようにするのが狙い。管理組合による修繕積立金の徴収を義務づけることも検討する。法改正も視野に入れ、2009年度から新制度導入を目指す。
スラム化し始めている築古マンション爆上げの予感。
好立地でありながら、建て替えできず土地代以下の価格になってしまっている築古マンションはゴロゴロしている。法的に強制建て替えができるのであれば、利回り薄くても買いである。
今の賃貸層の低所得化は結構深刻ですよ。
就職氷河期と持ち家取得が進んで、
今残っている３０代の需要は人数にくらべ、実体がかなり小さい。
そもそも結婚もできない人が多いのではと思う。
本格的な回復は次の世代ですから、
分譲マンションの供給量は少なくとも５年は回復できないでしょう。
駅近など新しい物件が増えれば、結果として平均賃料はごくわずかに上昇するかもしれないけど、
基調は下げです。
また、当然ですが、同一物件を見れば、取れる賃料は年々下がる傾向です。
つくづく賃貸業は、地味なビジネスです。
ある程度所得がある人は結婚するが、
低所得の人は結婚しない。
出来ないって訳じゃないけど、子供を作ったり、将来を考えると不安で、
気楽な独身を選んでしまう。
昔のように、大して所得が無いのに無理して結婚して、子供を作って、
懸命に働いて郊外に安価なマンションを購入。
こんなパターンは今やほとんど無くなっているんだろう。
今は、マンションの適正価格みたいなもんがあって、それも都心に近い便利なところが受けて、
いくら安くても不便なところが売れない時代になってしまったと思う。
既婚者向けの賃貸も郊外は同じ理由でダメだろう。
完全な二極化市場ですよ。
賃貸って面で見ると。
独身者向けで需要が大きいのはとにかく安いアパートだろう。
建替えせずに、古いままで良いから安く提供することだ。近郊、郊外でも需要はある。
裕福な独身者は、数年前の都心部分譲マンションがまだ安かった時期に購入を済ましているから、
高家賃のものは、毎年一定の需要はあるものの少ないと考えた方が良い。都心に近いのが
最低条件になる。
既婚者向けについては、
対象がそこそこ所得がある層になるから、便利で、魅力的なところなら少々家賃が高くても
需要はあるだろう。広さは５０〜７０ｍ２で新築。しかし、分譲との競合になるので、
都心部マンションの供給量に左右される。今のレベルの供給量であれば、需要は意外と底堅い。
下がらなかったね
まだ早いよ。
在庫が残っている間は既契約者との関係もあるしすぐには下げれない。
新発売物件についても土地仕入金額や材料の値上げの影響で下げるのは至難。
下がるのは3年後くらいですよ。
その頃にまた不動産価格上昇していれば下がることもないしどうなのかな。
一回上がったものって下げるのは大変だよ。
どっかの大手が下げてくれれば他は追随するのではないでしょうか。
まずさがるとしたら中小、様子見て大手が動くかどうかって感じですね。
郊外は下がりやすいけど、都心は今年中とか短いスパンでは期待しても無理そうだと思っています。
あなたの中では結果でてるよ。この販売不振でも下がるのに3年かかると思ってるんでしょ！それなら３年後には上がってるよ。
＞５６０さん
彼は家が売れなくてイライラしている人です。
気持ちに余裕がない人なので、あまり気にしない方がいいと思いますよ。
他人の振り見て我がふり我がふり直せ、と言うわけではないですが、
高値で掴んだ人は、業者、購入者にかかわらず、かわいそうですね。
自分の信じた道を行くのが無難かと思いますよ。
現実的にも、竣工後２年で中古になりますからね。
今のペースで郊外の在庫が積みあがれば、誰が見ても結論は明らかでしょう。
その状況は徐々に都心に近づいて行きますよ。
もう少ししたら、一等地にある官舎や郵政、ＪＴ、ＮＴＴ社宅の跡地の販売が
はじまりますし、楽しみです。
同じお金を出すなら、いい場所の方がいいですね。マンションは立地ですから。
>>561
>もう少ししたら、一等地にある官舎や郵政、ＪＴ、ＮＴＴ社宅の跡地の販売が
>はじまりますし、楽しみです。
もうはじまってますよ。うちの近所のNTT社宅跡は外人向け高級賃貸に
なるそうで工事が始まりました。町内会の回覧に書いてありました。
土地や建材が高いから新新価格っていうのは
通用しないのがハッキリした。
魅力が価格以下の物件は、コストがかかっていようと売れ残る。
今、近郊や郊外なんかで沢山売れ残ってるのはそういう物件。
立地が悪かったり、品質が低かったりする割に高過ぎるわけだ。
これからは、売れる立地、価格で建てられないようなマンションは
建てなくなるんじゃないか？建てても売れないわけだし、
そういうのを建て続けているデベは潰れるだろうし。
売れる立地、価格のマンションしか供給されなくなっていくが、
そういう条件を満たせる土地は、どんどん無くなっていってる。
駅近や都心など、高くても買い手が付く魅力のある立地で限られた数だけが
供給されていく。
そうなると、坪単価は下がらないかもしれない。
立地が良ければ高くても買う人は居るので。
今後はマンションの供給は少なくなるんじゃないかな。
最悪ですね。償却が終わった古賃貸物件か極端に高くなっていくであろう新築物件かの選択となるよ。
結局、港区、中央区の湾岸地区周辺と日本橋周辺、上野〜秋葉原地区など、
遥か大昔からの黄金ラインといわれる上野〜品川間の賃貸や新築は
盛況で集客が落ちないという常識的な検証話しなんでしょうね。
ヒルズ、ヨドバシ、ビックカメラ、ＡＫＢ、メイド、ミッドタウン、東京タワー、
芸能、タレント、レインボー橋、外人集客地、パソコン、テレビ、夜遊び、
水辺・海、旅行、飛行機、地下鉄、大会社、中央官庁、美人集積、可愛い子、
昼間人口、中高校生、歴史公園、高層ビル＆マンション、新幹線、デパート、
ホテル等々々などのメディアで話題になるものは全て揃っているので、
新築＆賃貸で補完しつつ根強いのは常識なんでしょうね。
人々は常に集まり資本も注ぎ込まれるだけに、田舎育ちの方も憧れてる
地域ですから、外周とは格がちがうということでしょうか。
>上野〜秋葉原地区
こちらにお住まいですか？
>>567さんへ、
黄金ラインですか！
改めて地図で確認してみましたが、確かにそう見えますね。
紹介されている項目も多岐に渡ってる上に、
私でもなじみ深いものが多かったものですから、便乗参加させていただきました。 ４８
☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡
せっかくのゴールデンウイークも
営業で自演（しかも酷い自演）
絵文字上等は新東京タワーが都市構造を変える君の別人格です
よその心配よりご自分のおすまいの埋め立て地の心配を！
まじで自分とこ心配したほうが・・・
都心で下がったマンションってあるの？
Yahooアクセスランキングがでてるね。
ある種の人気度がわかる。
http://realestate.yahoo.co.jp/rent_rank/kanto.html
吉祥寺が人気あるんだ。
ＹＡＨＯＯ不動産から、各区の中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の物件総数を
計算しました。重複登録されている物件がありますが、これは各区同じ条件です。
１位 世田谷区２９，８５３件、２位 練馬区１６，８７８件、３位 杉並区１６，６０６件、
４位 港区１６，２９０件、５位 大田区１５，０６６件、６位 新宿区１４，８７３件、
７位 板橋区１３，２７４件、８位 渋谷区１２，１３５件、９位 中野区１０，９８２件、
１０位 目黒区１０，２９２件、１１位 足立区９，８８６件、１２位 豊島区９，１３１件、
１３位 江戸川区８，７８７件、１４位 品川区８，６７６件、１５位 江東区８，３１７件、
１６位 文京区７，４６６件、１７位 北区７，２４７件、１８位 中央区６，３３５件、
１９位 葛飾区５，５２９件、２０位 墨田区５，０５６件、２１位 台東区４，３６３件、
２２位 荒川区３，４３３件、２３位 千代田区２，９２８件、
人気区については在庫が多くても消化可能との指摘があると思うので、それぞれの在庫数を
過去５年間の年平均世帯増で割り、消化所要年数としました。
５年を超えている区の価格調整は必至でしょう。皆さん参考にしてください。
１位 渋谷区９．１２年、２位 目黒区６．８０年、３位 世田谷区６．１４年
４位 中野区６．０４年、５位 新宿区５．４７年、６位 杉並区５．４４年、
７位 豊島区５．４１年、８位 板橋区５．２７年、９位 北区４．４９年、
１０位 文京区３．９２年、１１位 練馬区３．９１年、１２位 港区３．７６年、
１３位 大田区３．２７年、１４位 足立区２．９３年、１５位 千代田区２．８８年、
１６位 台東区２．５８年、１７位 江戸川区２．５７年、１８位 葛飾区２．５４年、
１９位 品川区２．５２年、２０位 荒川区２．３９年、２１位 中央区２．１３年、
２２位 墨田区１．８４年、２３位 江東区１．５３年、
時代の流れを見誤ってしまうと、不良在庫の山を築くことになります。
しかし今さら時計の針を元に戻すことも叶いません。
ここ数年２３区の建築数は分譲、賃貸ともに高水準で、毎年増加する世帯数を大幅に上回って
きました。不良在庫が増えて行くのも当然です。
肝心なことは、需要者が求める場所で、適切な価格で、適切な数量の供給を行うことです。
旧来型の常識に囚われ過ぎた業者の淘汰はもはや待った無しでしょう。
いつまでもデベにすら、これ以上発展の可能性のなさを言い渡された地域に固執していると、
またしても苦渋をなめることになりますよ。
すでに各掲示板でも動きがでてきていますね。
まさに、事件は研究室ではなく現場でおきています。
>>583
その通りだと思いますが、
生臭い話は苦手です。
早めに軌道修正して、傷口を大きくしない事を祈ります。
地場の業者だと、なかなか理屈通りには行かないのでしょうか？
業界の方なら、そのあたりを教えてください。
３流郊外デベだろうが、地場業者だろうが、個人転売屋だろうが、
ぎりぎりローンめっぱいのチャレンジャーサラリーマンだろうが、
実力以上にレバレッジをかけて「湾岸」に勝負に出た勝負師は、
そう簡単には取り返しは付かないのでしょう。
バブルである事は再三指摘されてきたのに、
ろくなヘッジ手段もなく、あえて無謀なリスクを取り続けれた主体は、
ピークアウトの局面では淘汰される。
これも健全な経済を守る重要な仕組みなんです。
あとは、損きりの判断が出来るかどうか、その余力があるかどうか。
それができないと、物件抱えたまま悪化する状況をなすすべもなく、
破綻に向かうだけ。ということになるとおもいます。
まだ本格下落まで多少なりとも時間はあるとおもいますが、
その時間を有効に利用できる人は、なかなか居ないでしょうね。
都心回帰で戸建は最悪の状況ッス
倒産する中小が続出だぜ。
首都圏の期末完成在庫、バブル崩壊以降最多に 細田工務店調べ
細田工務店はこのほど、大手の供給物件と５戸以上の供給団地で追跡可能な物件を対象にしたＭＲＣの販売データを基に、首都圏での戸建て分譲団地の07年度の供給動向をまとめた。
それによると、期末の在庫数が2,272戸（前年同期比23％増）とバブル崩壊以降（00年以来）最多となった。特に、販売開始後７月から１年未満の在庫の動きが悪くなっている。価格が上昇基調の時点で供給された物件であることに加え、下期以降の消費マインドの冷え込みが影響したと分析している。
１回当たりの供給戸数は10.02戸（同1.54戸減少）と88年以降で最低戸数となった。従来、戸数がまとまっていたパワービルダーの物件が減少したことを要因の１つとして挙げている。供給戸数は調整段階にあると分析している。資材の高騰に伴い個別の物件の利益が圧縮され、量産に踏み込めないことも影響している。
初月売上率は46.8％（同8.5％減）。全エリアで前年度比マイナスとなり、在庫の積み上げは首都圏全般に及んでおり、市況にプラス要因は見えず、停滞期にあると分析している。
[住宅新報 2008年5月16日]
