前スレ 「その28」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44226/
外資撤退、地価下落、マンション不況と言われる今、買い時はいつなんでしょう？
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論してください。
その他のテンプレについては>>2を参照。
[スレ作成日時]2008-09-20 17:50:00
三菱UFJがモルスタの最大株主へ・・・さあ日本の逆襲だ！
どうかね？？？
＞182さん
三菱がモルスタ筆頭株主ですか、うーん感慨深いですねぇ。
野村がリーマンアジア拠点を、なんて報道もあるようで。
ファンダ的には実は世界で最も痛んでいない国のひとつ日本。
失われた15年を超えて、久々の、かつおそらくはこれを逃したら当面ないだろう日本のプレゼンス復活の大チャンスなんだよね。
だけど自虐的な体質から抜け出せないわが国の体質（マスコミ全般や例えばこの掲示板なんかもそうだが）ではたぶん駄目なんだろうなぁ、、、と自分もちょっと自虐的になったりして。
今回のUS、UKの住宅バブル、そして前回の日本の本当のバブルと比べたら、
2006-2007の日本の地価上昇なんて規模的にはかなり小さかったんだよね、本当は。
去年までは皆、プチバブル・局所バブルって呼んでたとおりで。
ただ、いかんせん上昇スピードが速すぎた。３年分を2007年前半の半年で上げた感じだったからね。
どんなマーケットも急激な相場展開には調整がつきもの。ここ1年間下げ続けたのは適切な展開だろう。
そして、調整にもいつか転換期がくるのもまた摂理。
早ければ来年早々には底打ちもありうると見るが、さて・・
マンション価格は高止まりなのですか？
経済の環境も激変しつつあるのですが、皆さんはどう見ていますか？
今まで高くて買えなかったので、これから普通な価格へと戻って
行ってくれると、どんどん買う人も出てくると思うのですが。
＞マンション価格は高止まりなのですか？
買うなら、今値引きされているマンションを買うのが良いのでは?
将来は、もっと高くなるかもしれません。安く売っている中小のデベロッパーはすべて
淘汰されてしまい、大手のみしか生き残れない。大手は安いものを作らない、作れない
という可能性もあります。
お金のない人は、公営アパートで一生賃貸、というような流れ・・・。
お金のない人は高い車買えない、もっとお金のない人は車を持つことすらできない、
という格差状態の固定と同じ状況ですね。
一生、アパートで賃貸でも、生きていけると思うけれど・・・。高いマンション買う
と、税金大変だし、借金返済でおもしろくない生活しなくてはならないし、無理する
必要もないのでは? その分、楽しく生きていくのに使ったほうが吉かと・・・。
大手も売れないもの造ったら存続できない。
マンション自体がなくなか、
それとも大手も本気でリストラし、いい物を安く売って生き残るか。
2つに1つだ。
外資金融はもはや死亡した。
わっはっはっは。
不動産や金融で生産性のない無駄な組織が淘汰された。
>>167
またまたこんな話・・
城南が終わって下町の時代に変わったのかな？恵比寿→丸の内。
東京を国際金融都市にする話も現実味を帯びて来た。
三菱UFJフィナンシャル・グループは22日、米証券2位のモルガン・スタンレーの株式を最大20％
取得し、筆頭株主になることで同社と合意したと発表した。グローバルな投資銀行業務で提携関係
を構築するのが狙いで、出資額は最大9千数百億円規模になる見通し。海外金融機関への国内金融機関
の出資額としては過去最大。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080922-00000175-jij-int
モルガン・スタンレー・ホールディングス株式会社、渋谷区恵比寿4-20-3恵比寿ガーデンプレイスタワー
モルガン・スタンレー証券株式会社、渋谷区恵比寿4-20-3恵比寿ガーデンプレイスタワー
ＧＳとモルスタが銀行持ち株会社に、投資銀行モデル終えん
米投資銀行首位のゴールドマン・サックス<GS.N>と２位のモルガン・スタンレー<MS.N>が米国で
銀行持ち株会社に移行することになった。これにより両社の監督権限は証券監視委員会から
連邦準備理事会（ＦＲＢ）に移り、自己資本規制比率に縛られることになる。
邦銀関係者からは「借入金を膨らませて高収益を上げてきたハイ・レバレッジ（てこの原理）の
ビジネスモデルは終わった」との声も漏れ、ＧＳやモルスタが生き残りのために、米国の商業銀行
の買収に走るとの見方も出ている。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080922-00000794-reu-bus_all
ゴールドマン・サックスは六本木ヒルズ内
モルスタには三菱が出資。
ＧＳにはどこが出資することになるのか？
どっちにしろ、城南バブルははじけてしまいました。
>今まで高くて買えなかったので、これから普通な価格へと戻って
>行ってくれると、どんどん買う人も出てくると思うのですが。
これから作る物件は値段を下げるために仕様を落とすと思うので、
販売不振物件を値切って買うのが吉と思われます。
＞販売不振物件を値切って買うのが吉と思われます。
まあ、これが今ベストの選択でしょう・・・ただし、すでに仕様が落ちているという
話はあちこちで出ている。直天井、直床、床暖なし、ディスポーザーなし。それも
中級クラス。
でも、買えるのは今の内だけかも・・・・。
土地が下がったから待っていればみんなの買える安い物件が出てくる、
とはいかず、そもそもマンション用地の売買そのものが極端に減少している。
建築費用が坪100万を超えてしまっては、坪200万前後のボリュームゾーンでは
儲けにならないので、余裕のある大手はブランド立地のみを選別買いしている。
中堅以下は早晩淘汰されるので、マンション市場が寡占化して縮小していくイメージ。
そういう意味では販売中物件を買い叩くのは損得勘定で言えば得だけど、
こんな時代だし無理してマンションを買わなくてもいい気がしてきた。
新築マンションは国内乗用車販売と一緒。構造的な問題を抱えている。但し、残念ながらマンションの買い手が恩恵享受を期待できる流れではない。
ゼネコンも資材高騰で建設費の値上げ開始。デベとの価格争いで安物物件が増えるでしょう。
値下げした健全なマンションを今買うべきでは？大手デベ物件は少し安くなっていますが、仕様・品質が落ちています。
＞新築マンションは国内乗用車販売と一緒。構造的な問題を抱えている。但し、残念ながらマンション
うーん。確かに、車も売れないにもかかわらず、値上げしてますよね。今後は、ハイブリッドとか
純電気自動車とか、高価な車しか販売されない可能性が大きいですね。メーカーとしては、採算
ぎりぎりの車を大量に売るより、利益率の高い車がある程度売れたほうを選んでいくのでしょう。
台数を競う時代は終わった、ということで・・・。
車だって、材料費が高くなったからといって、仕様とか品質下げたら、ユーザーは怒るし、
ますます売れなくなりますよね。今更、ナビなしとか、クーラーなし、オートマなし、とか
いったら、誰も買わない。
収入が二極分化の時代なので、なんとか上のほうに入るべく、頑張るしかない。
これだけ「持ち家」が幻想であることを何度も目の当たりにした世代（10〜20代）が、
実需でマンション買って住もうなんて思うかね？
少し上の裕福さを象徴する車を買うため、家を買うために働くモチベーションを上げ続け、
会社にしがみつき、結果として自身には何も残らなかった古い世代を俯瞰し、
機動的な生活を中心に、都心賃貸を転々とするか、郊外に戸建を構えるんじゃないかい。
デベも分譲事業は縮小して、リフォームやリノベーション、管理で日銭稼ぎだよ。
既に都心区は何年も前から、
実需より節税やら何やらのファンド目線の思惑でずるずると買われるようになっているけど、
実需中心の、ある意味ピュアな住民ばかりが集まってしまった城東地区はどうなるんだろうね。
株価がやや持ち直したと思ったら、すぐ原油の値段が上がってきた。
石油の値段は、長期的には下がらないと思ったほうがいいですね。今の時期、
不況なので、ちょっと下がったといったところ。
鋼材なんかも同じ。鉄鋼会社は、不況になっても鋼材の値段を上げ続けている。
土地だけ値段さがってもねえ・・・。しかも、今の土地の値段の下降は、
本当に一時的な現象の可能性がある。景気が復活してくれば、たちまち
元の値段に復帰でしょう。まあ、その時期がいつかはわかりませんけど。
おそらく2年後ほど。それまでには、中小デベは淘汰されている。建築士
法の改正、瑕疵担保責任法の新設もあって、どっちにしても中小デベは
生き残れない。
良質なマンションだけが売り出される時代が来るわけで、消費者としては
うれしい。
＞デベも分譲事業は縮小して、リフォームやリノベーション、管理で日銭稼ぎだよ。
リフォーム、リノベーションでやっていくのは、国としては正しい。
問題は、劣悪なマンションで、リフォームに耐えられなさそうなマンションが
多いことだと思う。騒音問題がリフォームで解決できるわけもないし。立地の
悪さや、広さもリフォームでは改善できない。
デベの会社員は、古くてもいいから、天井が高い、広い、立地の良さで、自分の
住居を選ぶ。
なんで最初から、良質なマンション作らないかね。リフォームしたいと思った
時に、劣悪マンションではどうにもならない。
>>189
ゴールドマン・サックスには三井住友が出資するって噂です。
そうなれば六本木→有楽町だからこれも山の手から下町への移転になりますね。ｗ
森ビルは大丈夫なんだろうか？
六本木で予定されてる再開発も無期延期？
バンカメは日本橋に移転らしいね。
昨日のクローズアップ現代を見ました。アメリカ公的資金約（約75兆円）の
対象外に不良債権の本丸CDS（市場規模：約6600兆円）があるとのこと。
元々、CDSは銀行間の債権保証証券だったが、転化してサブプライムローン
債権を保証する証券に。ハイリスク債権にAAA格付けを与える安全装置と
して、マーケットが急拡大。
AIGはCDS引き受け先の大旦那で、潰せなかった。銀行がヘッジファンドを
通してCDSを引き受けており、銀行を守る側面もあった。ジョージ・ソロス氏曰く、
「今から嵐に突入するところ」
不良債権の大きさを視野に入れると、マネーサプライはさらに膨らむはず。
さすがにインフレにならないかしら？実需マンションは今が買い時、
買い叩き時？？？
>>No.198
丸の内も銀座も下町だって事すら知らなかったんだｗ
あの辺りも、河川の氾濫が多い所を、家康が土地改良で作った所だから、地盤がゆるくて危ないよ。
仕事で一日の大半を過ごすなんてもってのほか！！
下町でもいいんじゃない。
今の都内の大型開発案件って全部下町だから。
同じ税金払っても都政のサービスを享受できていいよ。
どこが山の手かなんてどうでもいい
一等地かどうかじゃなくて、下町がどう言う意味か知ってるの？
マンハッタンも下町なんだけどねｗ
ついに一等地ではないとこが下町と言う（たぶん地価が高いか安いかだろうが）
超珍説まででてきたぞ。
もうっちょっと勉強してから言葉を使うようにしないと。
先生に怒られますよ。
＞デベも分譲事業は縮小して、リフォームやリノベーション、管理で日銭稼ぎだよ。
各大手デベも立て替え事業に本腰を入れだしたようですね。
今日のニュースでは、リーマンのアジア部門を野村が買収とか、三菱がモルガンへ資本参加し筆頭株主になるとか、日本の企業の攻勢が続いていますね。不動産でも外資のバブル投資が無くなってこれから三菱、三井等の国内大手の独壇場とか。素人には理解しにくい構造変化が出ています。
皆さんが期待？しているように都心の不動産は下がるのでしょうか。
三井等の国内大手？
んん？
もう一度、勉強しなおしなさいｗ
森ビルは上海にくだらん高層ビルを建てたけど大丈夫なんですかね？
>リフォームやリノベーション
これも原価上昇できつそうだ。
＞これも原価上昇できつそうだ。
そうでもないかも、リフォームは、コンクリートや鉄を使わないのが普通なので。
そんなに捨てた時代ではないかも。
リフォームって言っても、室内だけやっても駄目でしょ！？
外壁や配管を含む共用部分を考えたら、やらなきゃいけない所が多いよ。
配管・配線なんて、まったく交換しないで使ってるマンションが多いからね。
ソロスもロジャーズも出過ぎ、喋り過ぎ。己の影響力を自覚した上での口先介入の感さえある。
◆8月15日 著名投資家ソロス氏がリーマン株を買い増し、保有株950万株に＝報告書
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-33271220080815
◆9月10日 ソロス氏：リーマン株で1.1億ドル以上の損失−４−６月に買い増し
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=newsarchive&sid=aS2FIAEdeWG...
◆9月19日 投資家ソロス氏：今回の金融危機で損失なし、もうけもなし−ルモンド
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=newsarchive&sid=aOFuj0_eeRJ...
トピずれ失礼。
六本木、赤坂と虎ノ門の坂の上はいわゆる平坦な下町じゃなくて、人が活動するのに本来不便な場所。
そんなとこに無理やりオフィスビルを作ってもテナントが集まらない現象がこれから見られるよ。
また、商業施設としても、目新しい内は人が集まるけど、回遊性に乏しい起伏が多いところは飽きられて駄目になる。
森ビルも早めに気がついて、方向転換できればいいけど。
住むにしても疲れそう。買い物してだらだらした坂なんが上がってられないよな。
え、歩いて上る人いるの？
>>No.220
元々リフォームなんて言葉自体が無く、あいまいだ。
原油、食料、資源、不動産、株。過剰流動性は今回の信用不安でも益々大きくなる。不動産、株が
駄目だから又、原油、食料、資源へ投機マネーが向いています。どっちが庶民の生活にとって良いことなのかは、直ぐにわかります。不動産バブルよ再びという気持ちです。
丸の内や有楽町がいつの間にか下町のお仲間に引き入れられてる（笑）
下町のルサンチマン溢れるレスを
せっかくの祝日に色々なハンドルネームで書き散らす（先週の連休も同じだったね）
この時間は豊洲・東雲・有明(湾岸東エリア)スレに夢中のようですな
城南バブルが終わって下町の時代？
東京バブルが終わって地方の時代ってのと同じだね
難し〜いねぇ
定義自体もあいまいな言葉なのに
お勉強って何？
教授の講義が始まるよw
明日の朝の6:30くらいでしょ。
その労力を別のことに使えば人生もっと豊かになるのにね・・・
vs下町で話が進んでいるのでおかしくなっているけど
城南が落日スパイラルに陥る可能性は低くない。
この一年、外資といい新富裕層といい、城南をバブリーに買い支えてきた連中が
もっとも沈んだのだから。彼らのビジネスモデルと羨望イメージが崩壊し、
この先どうなることやら？
東京駅周辺から日本橋にかけて国際金融拠点にするという政府の話はどう動く？
現在は、
東京駅・有楽町駅周辺地域、環状二号線新橋周辺・赤坂・六本木地域で進んでいて
報道はあったが、日本橋は、はずれている。
今のところはね。
城南の発展や高評価はここ数年の投機筋によるものだけではない。
幾年もの歳月をかけて、行政や住民の労力もあって支えてきた地域。
豊洲などの新興地域の発展はデベ主導だけでは行き詰る。
ＭＳは戸建てに比べコミニュティーが希薄で住民による地域の発展を派生させたり継続しにくい。
結果民度が向上せず、ブームの終焉とともに短期で衰退に向かう。
城南の発展ていつのはなし？
城東最上位は門仲か浅草では？
全然売れてないっぽいけど浅草のシェルゼが坪350だから、価格的にはこれが現在城東最高値ではないかと思います。
あぁ・・・・・・
リートのオーナー会社が、倒産しちゃった。
明日からどうなるんだろ？
244
はあ？
そんな時のためのSPC（特定目的会社）だろ経済的にはなんの影響もないよ
245
一応そうなんだが、
賃貸の家賃保証や集金代行やってる会社が、大家に家賃支払わないままだからね。
9月24日21時26分配信 毎日新聞
米証券大手ゴールドマン・サックス（ＧＳ）が７５億ドル（約８０００億円）の増資を決めたのは「市場から資本不足と判断されれば、次の売り浴びせの標的になりかねない」という懸念の表れといえる。資本増強が必要な銀行持ち株会社への移行が増資を急がせた形だが、市場不安が沈静化しなければ追加増資を迫られる可能性があり、出資を検討している三井住友フィナンシャルグループ（ＦＧ）の出方が焦点となる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080924-00000112-mai-bus_all
リプラス破産申請、負債３２６億円 リート設立母体で初
不動産証券化協会によると、リートの設立母体の倒産は初めてだそうだ
http://www.asahi.com/business/update/0924/TKY200809240319.html
集中と集積が始まりました。
埼玉県の人口が将来減少に向かうと予想されている中で、はたして池袋は生き残れるのか？
大手百貨店の三越と伊勢丹を傘下に持つ三越伊勢丹ホールディングスは２４日、
東京都内の「池袋三越」「武蔵村山三越」の２店舗閉鎖を発表。
池袋三越については、今年６月の東京メトロ副都心線の開業で、同じ沿線の伊勢丹新宿本店と
商圏が重複すると判断した模様。
武蔵村山店は０６年に、郊外型ショッピングセンターの中核テナントとして出店したばかりだが、
いずれも業績が振るわない。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080925-00000007-yom-bus_all
池袋は東武と西武が強く、昔から三越は客が少なかったです。
今まで残ってたのが不思議です。
あなたが期待するような池袋の地盤沈下じゃありません。残念でした。
最近の西側の衰退は激しいな
都心近くにこれだけ住居が供給されちゃうと、単に不便な土地ってだけだからなあ
水曜日の昨日は書き込みが無かった教授
休日を満喫ですか？
>はたして池袋は生き残れるのか？
池袋三越はかなり前(50年ほど前)から、客がかなり少なく、このあたりの住民には、存在する
こと自体が不思議でした。うちの実家は駒込ですが、うちの親は、お中元は日本橋の三越と
決めてました。最近は知らんけど。
池袋は難しい時期とは思いますが、池袋三越だけで、池袋全体の状態を考えてしまうのは
間違いの元だと思う。三越ブランドの地位の低下もあるし。今は高島屋のほうが
ブランド上じゃないでしょうか?
サンシャインが撤退したら相当やばいですが、サンシャインはてこ入れするみたいですね。
>>No.258
てこ入れと言っても、かなり古い部類の高層ビルになっちゃったからね。
中のプリンスホテルも、バンケットルームを自社の事務所にしたぐらいだし。
一般的には、北半球の街は昔から西と南へ向かって開発されていくらしい。洋の東西を問わず。
あと、人間は坂がある街が好きなんです。坂があると平坦より不便なのは確かですが、
でも、坂は少し移動しただけで周りの表情が変わるので、人間にはそれが心地良いのでしょう。
世界を見ても、坂ばかりなのに人気の街は多い。
それに、多くの国では金持ちは坂の上に住むよね。人間は本能的に見渡せる場所が好き。
>>260
理論的に書いてるけど、無理多すぎる。
東京でも、『見渡せる』が当てはまるところはわずかでしょ。
坂の上でも、見渡せない所に住んでいる人がほとんど。
坂の上ので考えると、芦屋、山手、鎌倉ぐらいじゃないの？
日本の地方都市考えたら、金持ちは平地じゃなくて坂の上に住むは、当てはまんないよｗ
>>262
No.260 には、集まって住む場所なんて、最初から書いてないんですけど・・・・・
もっとも、集まって住んでる所もあるけどね。
>>>多くの国では金持ちは坂の上に住むよね。人間は本能的に見渡せる場所が好き。
>261
>東京でも、『見渡せる』が当てはまるところはわずかでしょ。
>坂の上でも、見渡せない所に住んでいる人がほとんど。
無知は幸せだね（笑）
西麻布からでも東京湾花火が十分楽しめるの知らないのでしょう。
青葉台、南平台、諏訪山、松涛、神谷町、深沢、岡本・・・数えたら限りない。
>坂の上ので考えると、芦屋、山手、鎌倉ぐらいじゃないの？
芦屋にも鎌倉にも、行ったことないんだろうね。
＞中のプリンスホテルも、バンケットルームを自社の事務所にしたぐらいだし。
プリンスも落ち目だから・・・。
でも、プリンスは西武だから、西武とかプリンスを池袋から取ったら、ビッグカメラとか
山田電気くらいしかない。サンシャインは除いて。休みなんかは人通りは、かなり活発だ
けどね。
いろんなところのショールームは、たいてい新宿か銀座か渋谷。
確かに明るい未来とは言えないとは思う。でも、ああいう商業施設って、ちょっとしたことで、
活発化するのも結構早いので、あまり悲観したものでもないかも・・・。
>264
>西麻布からでも東京湾花火が十分楽しめるの知らないのでしょう。
>青葉台、南平台、諏訪山、松涛、神谷町、深沢、岡本・・・数えたら限りない。
西麻布の住宅なら、少なくても50%が家から東京湾花火が見えて、
その他の地域でも、50%の家から眺望を楽しんでると言う認識でいいのかねｗ
良くて10%だと思うけどねｗ
>>>坂の上でも、見渡せない所に住んでいる人がほとんど。
芦屋の駅の山側しか行った事無い。
鎌倉はゲートの中も行ってるよｗ
意味わかるかなぁ？
>>265
サンシャインは、複合施設にしたのが間違いだったかもね。
水族館とかナムコとか、何でもあるけど、全部が中途半端な気がする。
西武系らしいと言えばそのままかな！？
何か大きな目玉が出来れば、化けるかも知れないとは思うけどね。
＞269
268じゃないが、アンタさっきから痛いよ。
スポーツトレインあたりは車も通れないような路地がまだ残っているエリア。
一方、六本木通り隔てて牛坂上ったあたりのホーマットや邸宅のあるエリアとは同じ西麻布でも全然違う。
以上、西麻布住民としてひと言言わせてもらいました。
小売業の年間販売額は、Ｈ１６からＨ１９の３年間で、
千代田区５．９％増、中央区１２．９％増、港区９．４％増、江東区３３．６％増。
４区の合計で、１３％増。
その他の１９区は０．６％増、市部は０．４％増で、ほとんど差は無い。
都心回帰が小売業の年間販売額に影響を与え始めていると言える。
この傾向は今後も続くから、首都圏の商業マップは大きく変わって行くだろう。
参考 第３表 区市町村別 小売業の事業所数、就業者数、従業者数及び年間商品販売額
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syougyou/2007/sg07s32000.htm
また、次々おもろいヤツがわいてくるなぁ。
キャラの宝庫だね。
>>278
池袋の三越が来年5月に閉店です
高額路線の百貨店が池袋から撤退するというのは
>>279の言うとおり、客単価が合わないから
安い客しか来ないからということの結果です
が、はっきり言って池袋の三越はすごいじゃまだった
財布に万札入れて出かけても何も買わずに帰ってくるような店だし
単純に客単価が低いからと言うわけではなくて店自体終わっているという感じが強い
アレが無くなって区役所と公会堂跡地が複合施設に変われば
なかなか素敵な町になりそうです。
区役所と公会堂は隣の公園&民間駐車場含んだブロック全体が再開発となれば
すごく化けるのでしょうね。
サンシャインもお手軽なお出掛けスポットですが、お金を使わない人たちのたまり場というか・・
三越が無くなるとますます客単価が下がりそうですね。
