サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。
健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。
前スレ（その30）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/
[スレ作成日時]2008-11-10 01:02:00
都心３区：千代田、中央、港
都心５区：＋渋谷、新宿
都心８区：＋文京、目黒、台東、
あたりが、一般的な気がする。
１０区となると、これに豊島、品川の２区を入れるって感じかな。
お上がテコ入れしてる再開発エリアは入るでしょふつー。
いつも統計だなんだと出してくる割に、自分に都合悪いことだけは完全否定なんですねｗ
江戸時代云々は時代錯誤もいいところ。
日本で由緒正しいのは大和と出雲の二つだ、なんて言ってるのと同じ位ナンセンス。
城東地区はブランド力が欠如している為、はなから論外。
早速江東物件のスレを荒らしててわろたｗ必死すぎる
あと自演もほどほどにね
下町を支えてきた工場を邪魔者扱いして
マンションが無秩序におっ建つのを有難がるとは
下衆な不動産屋だねぇ
似非歴史論者の説に釣られてやれば、幕末で幕府側が無様に敗北して時点から西方有利の情勢が
今日まで続いてるという事だ。
幕府が勝っていれば或いは教授のご高説も成り立っていたかも。
自称教授と匿名はんの
いつもの２タッグですか
いい加減にして欲しいですな
あと、直後に必ず出てくる江東アンチ
ほんといい加減にしてほしいもんです
大学教授の書き込みがなければ江東アンチは出てこないでしょ。
その証拠に、このスレの上の方ではマンション景況の話（暴落ネタが多いがw）ばっかりじゃないか。
城東僻地は値下げ攻勢本格化してるし、
後発湾岸は今こそ瀬戸際に来てる。
マンション暴落を語ると、城東がホットな話題として出る情勢だから、
墨田区応援教授としては居てもたってもいられないのでしょう。
ただ、その挙句壊れたテープレコーダーでは却って悲壮なだけなんですが。
>地価で負けてしまうので歴史とは侮れないものです。
地価なんて上がって喜んでる奴は、地面も持ってない奴か、売って儲けようって考えてる不動産屋ぐらいだろ？ｗ
今のマンション不況の波を一番浴びているのは湾岸です。
有明や東雲の惨状を見れば判りますね。
デベ関係者はなんとか客を呼び戻そうと、江東区は都心だと連呼してますが、実際にそう思ってる人はどこにもいません。
まぁ 元々の住民にとっては、湾岸地区がどうなろうとかまわないんだよね。
豊洲にSC出来て散歩する場所が増えたのは良いけども、他にいくらでも徒歩圏内に散歩&買い物出来る場所があるから、別に無くても何も問題ないな。
どちらかと言えば、TVとかで煽られないで、深川地区が落着いた環境に戻ってくれるのが、住民にとっては一番ありがたい。
今のままが一番の財産になるって事がわからないAHOが多いのが困る。何処の地区でも同じかな？
表参道も、30年前は落着いた良い街だったけどね・・・
↑アンチさん乙です
他人になすりつけるのはお得意の手ですね
こういう発言は各々の主体性を重んじる立場としては好きではないのですが、、、
湾岸にせよ、都内タワマンの鉄筋やコンクリの状況について、気にならないですか。
市川に続いて、関西の千里中央のスレを見ていると、悲しい情けない気分になる反面、
購入客側も一体本音でどう思っているのだろうかと確認してみたくなりました。
社会的に見ても、最早余計なお世話では正直済ませられないような気もするのですが。
節税観点等以外の、自用の方に伺ってみたいです。
タワマンがダメというつもりも無い、無かったのですが、関西出身者でもありますし、
どこもかしこもタワマンブームでここまで来た傾向については正直抵抗を感じます。
ルーフバルコニーも良いよ。
部屋よりバルコニーのほうが広かったり、それはそれで楽しいよね。
タワマンも湾岸に数本だけとかなら価値あったけど、乱立するようになったら単なる詰め込み団地。
まして郊外や田舎にまで作るようになるとどうしようもないね。
地震の恐れとか、薄い壁とか、エレベータとか、管理修繕の負担とか、タワーにはいろんな不便があるけど、それでも希少性があればその不便を特別感として演出しえたんだろうけど。
庶民の量産垂直長屋と判定された時点で、大きな負の遺産になってしまった。
まーニコタマ叩きたくてもそこそこ売れてるみたいだから叩けないし
週刊誌やテレビでネタにされてる湾岸なら叩きやすいんじゃない？
かつてのタワーマンションは、地域における明らかなランドマークであり、
デベロッパーとしても、ゼネコンとしてもフラッグシップ案件と位置づけ、
新規の物件は、これまでを超えていなければならない、という使命を帯び、
十分な期間をかけて企画し、一番の仕事をしているという誇りを胸に、
意欲的かつ丁寧な仕事をしていたように思う。
一次取得ではない目の肥えた顧客を相手にすることから、
優秀なスタッフ、優秀な現場監督なくして成り立たなかったのが、
タワーマンションだったのではないだろうか。
しかし近年は、団塊ジュニアの一次取得者をメインターゲットにし、
「いかに安く、早く、ウケるタワーをつくるか」が競われ、
どっかのホテルをてがけましたという意匠デザイナーらを前面に打ち出し、
建築物として貧弱なコンセプト、新規性のない施工技術は隠れ、
つまりは声が大きければ監督など誰でもいいという現場ばかりになってきた。
どこもかしこもタワーだらけで、かつてはタワーでは当たり前だった、
十分な実績や能力のある現場監督、作業員がいない、
勘や経験はないがCADの操作や計算だけは得意な現場ばかりになってきた。
ゼニのためなら事故米を流通させ、産地や製造国の偽装もやむなし、
インサイダー取引が横行し、音楽著作権詐欺やらなんやらという日本で、
不動産・建築業界だけが聖職者のような商いをしているはずもなく、
二流の企画と二流の現場監督により乱立させられたタワーマンションは、
かつてのタワーマンションと似て非なる存在なのではないだろうか。
昔はやすかっただけでしょ。
まぁ妄想大学教授に与えたいエサではある
練馬は今後どう転ぶか微妙な位置にいるなぁ
簡単に大根呼ばわりするのはナンセンスだよ。
但し練馬駅周辺だけですが…
ブルームバーグより
◎リーマン日本法人：不動産担保付き債権、最大6000億円売却へ−日経
12月３日（ブルームバーグ）：３日付の日本経済新聞は、米リーマン・ブラザーズの日本法人で９月に民事再生法の適用を申請したリーマン・ブラザーズ証券が年度内にも不動産担保付き債権を一括で売却すると報じた。売却規模は5000億−6000億円規模（簿価ベース）に達する見通し。破綻企業が保有する関連不動産の大量売却が進めば、低迷する不動産市場にも影響が出そうだとしている。取材源は明らかにしていない。
日経の記事によると、主な担保不動産は首都圏中心のオフィスビル、商業施設、マンション、アパートなど多種。
売却規模は９０年代後半、邦銀大手全体で年間２兆〜２兆５千億円規模の売却を実施していた頃以来。
各エリア別の新築マンションのキャップレートだそうです。
空室リスク等を考慮しているそうなので、該当マンションの想定家賃を下記該当
エリアのＣＲで割り戻すと適正（？）価格が導き出せます。
例えば高輪にある（山の手南部エリア）想定家賃２５万のマンション新築マンション
の適正価格は25万×12ヶ月÷4.155%=7229万、これ以上の価格で購入するとキャピタル
ロスが大きく割高と考えます。ま、ひとつの指標ということですが最低ここまで下が
るまでは待ちじゃないですかね。
1、隅田川流域エリア [基準となるC／R] … 7.45 %
明治維新直後に軽工業や化学工業から近代化が始まったエリア
2、臨海再開発エリア [基準となるC／R] … 6.68 %
明治後期から大正にかけて重化学工業により近代化が始まったエリア
3、山の手北部エリア [基準となるC／R] … 5.56 %
（中央線より北側にあることが分類の基準になっています。）
江戸期から武家屋敷の下屋敷や近郊農業地帯が展開していたエリア
4、山の手南部エリア [基準となるC／R] … 4.15 %
（中央線より南側にあることが分類の基準になっています。）
江戸期から武家屋敷が展開していたエリア
5、東急系エリア [基準となるC／R] … 6.17 %
多摩川河口流域や臨海工業地域に密着して下請け工場などが展開していたエリア
大正末期から丘陵地などで高級住宅地が開発されてきたエリア
6、小田急・京王系エリア [基準となるC／R] … 6.67 %
大正末期から住宅地が開発されてきたエリア
7、中央・西武新宿系エリア [基準となるC／R] … 7.08 %
明治期から陸軍や軍需産業が展開し、下町と高級住宅地が混在しているエリア
8、東武・西武池袋系エリア [基準となるC／R] … 7.80 %
戦後、農地または、飛行場や軍需産業の跡地がホワイトカラー層向けの住宅に
開発されたエリア
各エリアの詳細はhttp://www.zaicon.co.jp/cr/index.htmlまで
>>652
そうです。あくまで平均です。
>山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどが、そもそも割高
ちょっと違いますね。651さんは割高か割安かというのは住み心地や
利便性に対して価格が価格が高い／安いといっているのだと思いますが、
ここでいっている割高、割安は意味が違います。
ここでの割高、割安は想定家賃に対しての分譲価格が高いか安いかです。
家賃は不動産価格に関して相対的に変動が少ないのでその地域のポテン
シャルに対する比較的安定したベンチマークになります。
計算してみればわかりますが、キャップレートの高い地域のほうが実は
割高物件が多いです。都心部で２５万の家賃は普通ですが、郊外では
１５〜２０万が上限です。例えば東武・西武池袋系エリアのＣＲは
７．８％ですから家賃２０万取れる物件でも適正価格は約３０００万
家賃１５万しか取れない地域だと適正価格は２３００万です。
でも練馬のあたりは５０００万以上の物件が平気で売られてます。
こういうのを高値つかみというのだと思います。
割高というよりは、ブランド、信用力が高いと言ったほうがいい。
債券の利回りと同じで、利回りが高いのは、利回りの低いものより、割安なのではなく、なにかしらリスクがあるから高くなるだけ。
そのリスクに目を潰れるかどうかは、投資家次第ということ。
不動産のリスクって何よ？考え過ぎだよ。
単純に考えて、割高エリアは購入には適さない。賃貸の方がお得。
不動産に割安なし。
本当に割安なら資本をもつ者が買い占めて価格高騰し収斂していく。
そうならないのは安い地域にそれなりの理由があるから。
物件価格に対して家賃が高いところは、
利便性など何らかの理由で短い期間だったら住んでもいいけど
その場所に長期間コミットするのはご免だと多くの人が思う地域。
不動産リスク？
価格リスクに決まってんじゃないの。
こんなに流動性低くて、取引コスト手数料も高くて、
保有するにも売却するにも一々大きな税金かかる資産で
かつ価格変動リスクがでかいんだから、利回りもっと
高くていいと思うよ。
>>657
不動産のリスクはいろいろありますよ
・自然災害による想定される被害の大小
・人口減などによる街の衰退、利便性の低下
不動産は基本的には長期保有で流動性が低い（売りたいときにすぐ売れるわけではない）
から、同じ物件でも賃貸で住むリスクと、保有して住むリスクはイコールではありません。
これらのリスクは地域により異なり、それがキャップレートの差に現れます。
賃貸で住むリスクに比べ、保有するリスクが高い地域はキャップレートが大きめとなり
長期保有するリスクが相対的に低い場合はキャップレートが小さくなるのです。
ＣＲが高い＝割安、ＣＲが低い＝割高ではありません。
その地域のＣＲに対してターゲットとなる物件が高いか安いかで判断すべきだと思います。
何が逆なのぉ？
ここまで流動性枯渇してんだから、流動性プレミアムがたんまりないと
（価格が安くなって、利回りが上がる）とても買えませんがな。
つまり、
■現在利回りが低い→将来賃料が上がって利回りが高くなる
という考え方と
■現在利回りが高い→将来賃料が下がって利回りが低くなる
という考え方が対立してる訳か。
しかし前者は
■将来地価が下がって利回りが高くなる
という可能性もある訳で。このシナリオの可能性が一番高いだろ。
つまり現状はプチバブルで地価が高騰してるだけ。
ちゅうことは、今買うのはバ・カ。地価が下がりきってから買うのは良し。
誤解をまねく書き方で申し訳ありません。
私が書いた各地域のＣＲは現在の実質平均利回りではありません。実質平均利回りは
もっと低いです。ＣＲと平均利回りの差はバブルです。
それぞれのＣＲを適用した場合の理論価格を計算してみました。数値はＨＯＭＥＳで
集計した３ＬＤＫ（２０〜２５坪と想定）のファミリータイプマンションの募集賃料
平均を採用しました。計算間違いあったらごめんね
最寄駅（エリア） 月額賃料（万） Ｃ／Ｒ（％） 想定価格（万） 坪単価（万）
白金台（山手南エリア） 31 4.15 9000 350-450
豊 洲（臨海エリア） 25.5 6.68 4580 180-230
学芸大学（東急エリア） 24,2 6.17 4700 190-235
千駄木（山手北エリア） 23.21 5.56 5000 200-250
経 堂（小田急エリア） 22 6.67 4000 160-200
中 野（中央線エリア） 20 7.08 3500 140-170
練馬 （東武線エリア） 14.4 7.80 2200 88-110
北千住（隅田川エリア） 13.3 7.45 2150 85-110
（雑感）
・山手南エリアのキャップレート4.15%は実態に比べ低すぎる気がします。特殊な高額物件が
多いからかもしれませんが。理論価格で９０００万はちょっと高すぎですね。修正が必要
と思います。
・豊洲の坪２００前後は初期の分譲価格とほぼ同等で妥当かなと思います。
ただ現在の新築価格はチャレンジ価格でバブルでしょう。
・残りの地区は２００２年前後の底値の時代の中古価格とほぼ一致しました。練馬、北千住が
低めですが足を引っ張る地域を抱えているのでそんなもんかもしれません。
・データをもう少し精査して選択すればより精度が高まると思います。狙った物件については
周辺の賃料データを集めて計算してみてください。
今待ちという方は、底値買いを目指してがんばりましょう。下がるまで待てない人は中古で
指値をするなり、新築なら値引きを迫るなりして理論価格を目指しましょう。
お金あるから別にいいよという方は定価で買ってください。デベも喜びますし日本経済にも
貢献できます。
高級マンションの「条件」は、まずは立地。都心から2〜5キロ圏で最寄り駅から徒歩10分弱、買い物に便利、公園が近く、周囲の住宅も相応の広さがあり、閑静なことだ。そして重厚な外観、設備や内装。最近はインターネット環境やセキュリティも重視される。たとえば、渋谷から2キロ圏のある新築マンションは、正門前にゲートキーパーを配してセキュリティも万全。約30坪の2LDKとバルコニーが付いて1億3000万円の値段が付いている。
■ここ数か月空き室が目立ち始めた
高級マンションの「条件」は、まずは立地。都心から2〜5キロ圏で最寄り駅から徒歩10分弱、買い物に便利、公園が近く、周囲の住宅も相応の広さがあり、閑静なことだ。そして重厚な外観、設備や内装。最近はインターネット環境やセキュリティも重視される。たとえば、渋谷から2キロ圏のある新築マンションは、正門前にゲートキーパーを配してセキュリティも万全。約30坪の2LDKとバルコニーが付いて1億3000万円の値段が付いている。
外資系企業が幹部や社員に住まわせていたマンションには、こうした物件が少なくない。ある外資系の証券マンは、「社員の多くが、タクシーでも深夜、2、3000円で帰れる距離に住んでいる」と話す。海外赴任者の場合には会社が借り上げているケースも多い。
しかし、事態は激変した。欧米の企業は本国でリストラの真っ只中で、日本の現地法人や支店の業務も縮小、撤退する。幹部社員も本国に帰国したり、転職を余儀なくされたりと、いまの住まいを離れなければならなくなっている。ある不動産業者は「ポツリ、ポツリだった空室が、ここ数か月のうちに目立つようになってきた」という。
分譲が業績不振なら賃貸はさらに大変でしょうね。
東京駅から半径５ｋｍ圏内ｗ
CR？ 利回り？
あんたらみたいなのがたくさんいるから、価格が民意を反映しないまま右往左往するんじゃないのかと、
たまたまここを覗いた一般人の俺は、そう思ったよ。
670さん
逆だと思いますよ。収益還元でみないから、日本の物件は不当に高かったし、庶民は目利きが出来ないので悪徳業者にだまされていた。利回りは一つの分かりやすい目安だと私は思う。
家賃レベルが一番客観的な目安だよね。
最終的には、
よほどのブランド地域を除いて、
不動産価格は、
同じ仕様であれば、
都心までの距離に比例する価格帯に
収斂して行きますね。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/
賃貸屋さんの宣伝乙です。
>>672
家賃はある決まった期間における利便性に対して一時的に支払う金額
だから、都心までの距離に比例するのはわかります。
しかし不動産価格は長期保有が前提だから、数十年スパンでの利用価
値に対する価格が反映されるべきです。
しかし不動産取引というものは時にはキャピタルゲインを得ることが
できるので長期スパンでの利用価値に対して不当に価格が上昇する
ケースがあるので注意が必要です。
短期的な価値を向上させるのは比較的簡単ですが、長期的に価値を
維持することは困難です。デベロッパーは短期的価値を向上させる
ことで価格を吊り上げます。その付加価値が長期的であるのか、
それとも一時的なものなのか見極めるようにしたいものです。
私の考える一時的な付加価値の例
・新築であること
・キッズルーム
・再開発地帯における眺望
・敷地内スーパーマーケット
・液晶テレビ無料プレゼント
・ららぽーとｗ
最も一時的な付加価値は、キャラによるイメージ宣伝じゃないの？
マドンナ乙
「一時的な付加価値」を避ける人は広告宣伝費のたっぷり乗ったマンションを検討すること自体が無理あるでしょ。
売り主から直接土地買って工務店で注文住宅建てたほうがいいタイプだと思う。
ありえないモデルルームや、イメージ画像やＣＧ、
営業マンの語る夢の新生活ストーリーなんかも一時的な付加価値。
消費を楽しむ要素は一時的価値といえるのかな。
>>674
>しかし不動産価格は長期保有が前提だから、数十年スパンでの利用価
>値に対する価格が反映されるべきです。
でも、将来の利用価値なんて、どーやって測るのでしょうか？
現在の利用価値にトレンドを加味して微調整する程度でしか予測出来ないわけで
でも、それは現在の利用価値を評価しているに過ぎないわけで
結局、現在の賃料/利回りに還元されることになります
おっしゃりたいことも充分理解出来ますが
具体的な評価する場合は現在だけが評価の対象になるのは仕方のないことです
バブル崩壊までの不動産価格は、収益物件であろうが実需であろうが、
いわゆる近隣取引相場を前提とした鑑定評価でいう取引事例比較法で
決まってきました。
今回の不動産市況の悪化については、サブプライムや官製不況（建基法、
金商法、貸金業法の改正・施行）等、種々の要因があるのでしょうが、
こと都市部の収益物件に関して言えば、バルクセールが頻繁に行われた
2000年前後以降、利回り水準は実際に最も低下しました。
で、個人居宅（実需物件）に関しては、実は日本が範とするアメリカの
鑑定評価では、収益物件の鑑定士と、個人居宅の鑑定士は資格が異なり
評価手法も分かれています。
端的に言えば、アメリカも実需物件は取引事例比較法がベースなのです。
キャップレートやIRRが本邦不動産マーケットに根付いたことは喜ばしい
ことと個人的には思われましたが、それでも乱痴気騒ぎは起こりました。
プロと呼ばれるマーケットでもそうだったわけです。
結論を申せば、実需物件でも利回り的発想は無視すべきでないと思います。
特に長く住めば一緒、売らなきゃ一緒、資産価値は関係ない的な発想は、
余剰キャッシュで特定地域物件の指名買いの方以外は、ファイナンス前提
（いかに住宅ローン審査基準が緩くとも、、、最近若干だけ締め気味ですが）
である以上、ロジカルでない、ましてや販売側のポジショントークならば
凡そレベルが低すぎる、物件競争力放棄の開き直り発言に近いと思います。
いずれにしても、NOIのCapで10％以上とか、新築でグロスCap10％以上とか
本当にリーマンのバルクセール（今度は売り側ですが）報道等を見るにつけ、
時代は戻ったなぁ、今度は誰がリスクテイク出来るかな、等と感じます。
最悪のマーケットではありますが、又ビジネスチャンスとも言えそうです。
驕れるものは久しからず
ただ春の世の夢のごとし
今、手持ちのDVDを整理していたら、2005年初期の
外資による不動産投資ラッシュを特集したNHKSPが出てきた
ちらっと見てみたが凄い昔の出来事のようだ
まだ4年足らずしか経ってないのに
そのちょっと前は山一だの長銀だの潰れて、日本沈没とまで悲観が支配してた。
国際の格付けが下がったとか大騒ぎして。
今アメリカ国債とか格付けさがってんのかね？
あんなの都合のいい、いいかげんなもんだよね。
いちいち気にして真面目に付き合うほうが＊＊だった。
その間アメリカはむちゃくちゃなレバレッジかけてバブル膨らましてたんだから。
資本主義の暴走が、もたらした悲劇的現状にふさぎ込んだ輩の多い事。
こんなの繰り返しだろうよ〜
戦争が無いだけ平和だよ。
弱音を吐かずに、前に進むしかないでしょう！
No.192 by デベにお勤めさん 2008/12/06(土) 16:25
191さん。
民事再生法のどこが悪法ですか?
事業に失敗した社長は切腹でもしろと?
それとも自己破産?
確かに日本には「責任とって潔く・・・」って精神があるとは思う。
でも、それやって何か良いことある?債権者や社員は得するの?
会社が立ち行かなくなって、企業を清算してしまうより、再生を目指すほうが
よっぽど社会に貢献すると思う。
あなたの言う「涙流して謝って・・・」って、それで終わりじゃないんだよ!
黒字の出る企業に育て直さなきゃいけないんだよ。
この不景気の中で、企業を運営して社会のに貢献し、社員を雇用して黒字にする。
その大変さが、あなたには解りますか?
>686
民事再生法適用の会社再建では経営陣の刷新は必須ではないのが一般的。
一方、会社更生法適用では経営陣は全員くび。
債権者や権利関係者とのバランスでいけば後者のほうが
一般庶民には受け入れられやすいスキームだと思うけど。
会社を傾かせるのはいつの時代も無能な経営者だが、
会社を繁栄させ支えていくのは多数の一般社員。
プレジデントとか東洋経済あたりの財界人御用達の
雑誌あたりが、サラリーマン経営者を持ち上げ過ぎなんだよ。
民事再生で経営者が交代しない例は現実にはあまりありません。殆どスポンサー企業を募るのでそこから派遣された人に交代します。
来年始まること
実際に派遣失業者が街にあふれるのは来年
派遣社員が首になり故郷に帰っていくのも来年
派遣の人たちが住んでいたアパートが大量に空室になるのも来年
アパートやテナントの空室率を下げようと賃貸料の値下げ競争が始まるのも来年
賃貸物件オーナーたちの返済が苦しくなるのも来年
なんとか年内持ちこたえてきた不動産・建築が息絶えるのも来年
正社員も手取り減収しリストラの恐怖におびえ、マンションどころでなくなるのも来年
値引きにつられつい契約をし、引渡しにドタキャンするのが増えるのも来年
高値で買ってしまったリストラ会社員たちが借金を抱えてホームレスとなるのも来年
持ちこたえられなくなった人たちのマンションの投売り、アパートの一棟投売りが始まるのも来年
空き部屋ばかりで修繕積み立てや管理費が集まらず新築なのに半値以下物件が出てくるのも来年
高級賃貸物件が破格の安値で投売りされるのも来年
中間決算で時価会計を先送りにして破綻を免れた銀行や保険などが本決算できなくなるのも来年
楽しみな来年
ご参考
アパート家賃が安い順
八王子、日野、立川あたりでアパートが大量に余ってくるかも。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2a/o=80hsbqBjnIY...
ホームレスとして土地勘がある新宿あたりに？？
692＝疫病神？
明けない夜はないように、終わらない不況もないし
はじけないバブルもない。
ギャンブルの大鉄則は、みんなと逆に張ることです。
みんなが実体以上にネガティブ思考に陥っている
今はいろいろ買い時。
もちろん、余剰資金の範囲内で。
時価会計を凍結しているんだったら決算できるじゃん（w
ちなみに、時価評価を凍結ではなくて、自己資本比率の計算上評価損を入れないだけ。
物国や証券化商品の時価評価の話は、正確に言うと、市場価格→理論価格への変更でドッチモ時価だよー。
でも、述べられている様に、今年破綻を免れた銀行や保険が破綻する可能性はあるだろうね。。。
>正社員も手取り減収しリストラの恐怖におびえ、マンションどころでなくなるのも来年
花形企業のテレビ局の減収が加速していく模様。
はやくも、ボーナスカットです。
企業は景気が悪化すると、まず広告料を削ります。
さらに、コマーシャル自体の効果も疑問視されつつあります。
人々は景気悪化と共に、商品の持つイメージよりも、価格などで
選択するようになりますからね。
そうなると、テレビ局、広告代理店の「高すぎる人件費」が
次第に削られていく事になりますので、
ますます、高価な都心のマンションが売れなくなりますね。
新宿は超繁華街で食い物には困りそうにないし、
周りもなんとなく優しくしてくれそうです。
いろいろな援助組織もあるし。
宣伝すんな＊＊
下げ止まるのは先と思いつつも買っちゃいました。理由としては居住用不動産は待ち時間のロスが少なからずある（ローン返済終了年齢・賃貸への支払い）ってのと、大幅な値下げ交渉成功により希望の坪単価になったこと、住宅ローン減税が住民税にも及ぶの３つ。
とはいえ収益還元で考えると現時点では全然割りに合ってない。新築とはいえグロス利回りで5.25ぐらいしかなく、この地域だと少なくとも7％は欲しい所なのでまー失敗といえば失敗かなあ。
この地域における希少性・比較優位性が今後将来にわたって維持されるとは思わないけど、新新価格にチャレンジした物件の無駄に豪華な専有部分のスペックはもうこれ以上上がらないだろうとみてるので、次のプチバブルが来たときに売り逃げれる可能性はある。無理なら永住って感じかな。
区分所有不動産は大枠では緩やかな下げ基調も、景況に遅行して上げ下げするから売れば残債よりも利益がでる局面もあると思うんだけど、問題は子供や家族の状態がそれと合致するか…という点が実需の難点。ベストは10年後ぐらいに次のピークがあるといいんだけど＆結構ありそうだと思ってるんだけどどうなることか。
ちなみに底は2012-14年頃、2015年からあげて2018年頃がまたピークっていう読みです。・・・と長文失礼しました。
>次のプチバブルが来たときに売り逃げれる可能性はある。
お前が生きてる間に二度とバブルは来ない。来るとしても50年後ぐらい。
そのころにはそのマンションは廃墟だね。
みんな日本の人口が激減すると思ってるけど、ホントにそうなるだろうかね。
俺は実際日本の人口が本格的に減り始めたら、マスコミを中心に国中が大騒ぎして
間違いなく中国などから大量に移民を認めるようになると思うよ。
地方が次々ゴーストタウンになったり、高齢者だらけで世話をする人間が
圧倒的に不足するような状況を手をこまねいてみているとは思えないしね。
既に自民党の中では日本を移民国家するべきなんて意見も出始めてるし、
人材不足で悩む日本の産業界からの要望もかなりあるからね。
今回の国籍法改正なんかは、まさにその序章な気がしてる。
移民政策を取っても優秀な人間が来ないと意味はない。
治安の悪化とXXX村みたいなXXX民族居住地域を生みだすだけだろう。
現に自動車部品工場の多い東海地区や北関東地区では、何年も前から日系人が
移民してきて工場で働いているが彼ら自身は真面目でもその子供たちがギャング化して
問題になっているとこがある。
日本は差別してしまう文化で彼らは弾き出された訳だ。
再チャレンジができない国家では、彼らのような存在が多数出るよ。
移民受け入れは国の文化を変えてからでないと互いに不幸な結果しか産まないと思う。
冷静に考えて移民が23区のマンション買えるわけないでしょ。
郊外のぼろアパートに住むだけ。
現に池袋や新宿の中古マンションを中国人や韓国人がいっぱい買ってるんだけどね。
埋立地物件の業者が必死ですね。
でも、もう埋立地は安くしないと誰も買いませんよ。
5000万以下は必須です。
一億円もする物件を普通のサラリーマンが買えるわけないですよ。
確かに。
下げ基調が続くいま、1億出すなら少々狭くても内陸の人気エリアを選ぶよな。
地方や郊外は劇下げ、都心にも値ごろ感、
半端なところほど両者に吸い取られて買い手が先細って行くのでは。
人口における所得の中流層が痩せて行くのと同じようにね。
常磐線・京浜東北北 じゃ 一流半やら二流半の中途半端なデベが、売れてないのに高値で頑張ってるね。
こうして在庫抱えて、退場喰らうんだろうけど、同じ会社が持ってる都内物件も一緒にドボンするから、それにひきづられて都内も下がるんだろう。
自治会役員はインド人 きっかけは「ハロー」
12月8日11時51分配信 産経新聞
東京都江東区の公団大島６丁目団地。自治会役員を務めるのはナレン・デサイさん（３６）、ヘマント・ウィサルさん（３４）。２人はインドのシリコンバレーとして知られる西部の都市、プネーの出身で、ともに３年前に来日し都内のＩＴ企業で働いている。人なつこい顔立ちのナレンさんは、流暢（りゆうちよう）な日本語で「コミュニティーのために、日本人とインド人がお互いに住みやすい環境をつくりたいと考えて頑張っています」と話す。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081208-00000526-san-l13
今週のマンションズ薄いなぁ…
今まで広告掲載の常連だった二流デベが次から次へと倒れてリクルートのマンション広告ビジネスにも影響出ちゃってるね。
コスモイニシアじたいが・・・
イニシアはもうリクルートの資本入ってないでしょ。
つ、年度内に契約完了させるためには、11月中にMRに呼び込まないといけない。
というわけで、11月のマンションズは異常に分厚かったのだが...。
しかし、結局、最後の大宣伝も空振りに終わり、年度末で飛んじゃうデベが
ますます増えることになる。
>>721
世田谷区の売れ残りマンション４６件中、１９件・・・・・・・・
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/area/search/13/13112/?lc=03&...
>>718
12月に住宅情報への出稿が減るのは例年のこと、それ自体は大した問題じゃない
年明けには、大手も価格改定に踏み切るところが多いよーだから
また分厚くなります
まあ掲載料も値引きしまくりで、リクルートは相変わらずツライでしょーけど
価格改定は既購入者の扱いが問題になるので、大手は腰が引けていたが
たとえ我慢して市況の恢復を待ったところで損失が膨らむだけなのは決定的
やはり背に腹は代えられない
最悪の市況であることも世間に周知のものとなっているとばかり幸いに
１月からはよーいドンで安売り競争となりそーです
ついに正社員削減が始まった・・・・
もうマンション購入どころではありません。
ソニーが全世界で従業員８０００人削減へ 景気悪化に対応
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081209-00000547-san-bus_all
ロームが７５０人削減へ 半導体子会社中心に
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/193361/
リストラ正社員拡大…あすはわが身、レナウンや西友も
http://www.zakzak.co.jp/top/200812/t2008120432.html
上場企業でももうこれだけ・・・今後もっと増えるでしょう。
派遣・期間社員などの非正規労働者のリストラも加速しています。
厚生労働省の調査だけでも3万人以上が年末に職を失います。
実際はその数倍が解雇されているはず。
これではマンション相場上昇なんて何年先になるやら。
不動産投資信託でストップ高が続出、国土交通省が不動産緊急対策
http://www.technobahn.com/cgi-bin/news/read?f=200812091749
やっと政府が不動産価格下落対策に本腰をいれ始めまたようだ
これ以降の新築分譲は価格を上げられないので、相当お寒い仕様になるんでしょうね。中古で過去のお買い得だった時期に竣工された物件を幾つか見ましたが賃貸並みの仕様設備に驚きました。10年も経ってないのにここまで安っぽいの？と。
私が見ていた価格帯が4000-5000の間だったからかもしれませんが、かなりショボかったです。これから先の新築は安くてもそれなりの仕様になると思うので新新価格時代の勘違い高級物件が値下がりするのを狙って来春竣工物件を買うのが良いような気がします。住宅ローン減税も大幅拡充しますし。
不動産会社はいつの時代でも、どの不動産会社でもほぼ同じことを言う
①今が買い時ですよ
②もうこんな物件でませんよ
③この値段だったら私が買いたいぐらいですよ
と言う
最近は
①については「住宅減税と消費税ＵＰ前でお得ですよ・・・」と言う。
住宅減税はお得ですが、消費税は建物分にしかかからないから実は思ったほど大きな額にはなりにくい。
②については「都心でこんな大規模開発は土地が出ないからないですよ・・・」と言う。
景気が悪いから企業が土地を手放すし、いつの時代も大規模開発ってあるんですよね。
③については「自分も同じような時期にマンション買ってますが底値でしたね」とか言っちゃう
冷静にマンション名と購入金額を聞いても答えてくれないことが多い。
彼らはそれが仕事ですから大変ですね
それが仕事って言ったって、ウソついて人を騙すんだから、
詐欺師だな。法には触れなそうだが、良い死に方しないだろうな。
まあ不動産や証券の営業の人ってそう言われがちだけど、死に方まで言われなくても良いと思いますよ。この人この物件の営業じゃなければこの人から買いたいって思う営業さんもいますよ。そもそもそういう当たり前セールストークを間に受ける人の方が少ないでしょ！
営業マンは嘘ついてるのが当たり前って前提なのがこの業界のレベルなんだよね。
社会の底辺に誠実なんて求めても無理。
>>732さん
同じことを私も思っています
日本において不動産営業は残念ながら最底辺の一角というのが共通認識です
そのような業界にあえて就職する人間のレベルは…言わずもがな、です
不動産を見るときは新築ならパンフレットを受け取る、中古なら鍵を開ける以上の
スキルを期待することは酷というものです
元祖匿名って相変わらず痛いね。何書いているかわからないんだが、そういう書き方を
することがわかっている風でかっこいいと思っているんだろうな…
教育が足りないって、君の所属する業界の人間こそ金融業界中で最も教育が足りない
人達の集まりだと思うよ。まあ、当の本人が一番よくわかっているはずだが
住宅減税の内容が決まれば、様子見だった人たちの購入が一気に顕在化します。
将来にわたり資産価値維持が期待できる都心部の坪単価が安い物件（坪単価で２００万円台）は
一気にはけて無くなるかもしれません。
特に子供のいない共稼ぎ世帯は税の負担も多いので、減税効果も大きくなります。
３ＬＤＫタイプを購入しておき、数年後に一子をもうける計画を立てる人も多いでしょう。
都心１０区の竣工物件のピークは来年春で、それ以降は急速に竣工量が少なくなります。
都心１０区の分譲住宅（含む戸建）の着工数量推移
２００３年 ３７千戸、２００４年 ３０千戸、２００５年 ２８千戸、２００６年 ２２千戸、
２００７年 １６千戸、２００８年 １７千戸？
住宅減税の内容が決まる前であれば、好きな物件から好きな間取りを選ぶことも可能ですが、
一気に動き始めると、妥協する必要がでてくるかもしれません。
個々の判断になります。
大規模物件になると、着工から竣工までおよそ３年見る必要があります。
２００７年、２００８年と着工数量が少なく、
また、着工するには用地手配が必要ですから、２００９年も前半も少ないままでしょう。
従って、都心１０区の竣工量は２００９年春をピークに、およそ２年半は少ない状態が
続くでしょう。すなわち、２００９年５月〜２０１１年いっぱいは少なくなります。
一方、住宅減税は入居年が基準になります。そして適応期間は５年と予想されています。
入居年で２００９年〜２０１３年が対象になります。
また減税控除額および率は２０１２年、２０１３年は下がると予想されます。
すなわち、最も有利な条件を獲得するには、少ない竣工数の中から選ぶしか無いわけです。
そう言った意味で、
購入する経済力がある世帯は、来年春までに決めておいた方が良さそうです。
>>735
この市況で一気に売れるわけないと思う。
住宅ローン減税って満額の還付が受けられる人ってごく一部。
そのあたりの理解が出来てない人が煽られるとは思うけど。
不動産業界の圧力で施行される気がする。
>>737
都心１０区で一般人が購入可能な坪単価２００万円台の物件は数が限られていますから、
急速に売れて無くなって行くと予想します。
逆に、高額物件は本格的に景気が回復して、富裕層の金融資産が増えて行かないと厳しいでしょう。
前回の住宅減税の時も、億ションが動き始めたのはかなり遅れてからでした。
教授は相変わらず的外れだな。
今はマンション買う力がある人ですら様子見する時期だよ。
皆、＊＊じゃない。
景気と雇用が不安定な今、貴重な預金はマンションの頭金ではなく生活防衛資金にする。
ローンを抱えて失業したら身ぐるみ剥がれて借金だけ残る悲惨な生活が待ってるんだから。
>>740
日本人みんなが暗い性格じゃないし、
多くの人は結婚して、明るい家庭を築く夢を持って日々頑張っていますよ。
住宅減税が決まるのを心待ちにしている人は多いでしょう。
特に、子供がいない共稼ぎ世帯は重税感が強いですから、住宅減税は大きな魅力です。
このタイプの世帯が選ぶのは都心１０区でしょうから、需要が限られた地域に集中します。
あいつの正体がわかった。
売れなくて大量在庫を抱えてる湾岸物件デベだ。
教授って名乗ってるのって、なんだか当たらない天気予報を聞いてるみたいだね。
集中豪雨の雲が気象レーダで確認されてるのに、明日は晴れるでしょうみたいな。
世界中の経済学者が100年来の不景気だって(それも不動産バブルがはじけた)言っているのに
来年は不動産が売れるでしょうと言ってる。
はずしてる所はそっくり。
マザーズオークションでマンションクリアランスフェアやってるね
http://www.mothers-auction.net/campaign/clearance/
リンクされてるBS11「不動産王」動画見たら2650万円⇒1730万円の物件が紹介されてた
35％引きってなかなかすごいね
>都心10区
10まで増やさないと都心の仲間入りができない区を、
無理矢理都心にするための強引なくくり。
不動産購入を検討しているごく一般人としては、今回のプチバブルは正直迷惑この上なく、
中でも調子付いて踊りまくったデベ及び外資、ファンドはこの先どうなろうがかまったこっちゃないのですが、
昨日からの動きを見ると、どうやらお上から救済の手が差し伸べられそうですね。
業界の粛清が中途半端なまま持ち直すようなこととなれば、
１エンドユーザーとしてどこか蟠りが残りそうです。
じゃあ 曳舟、鐘ヶ淵も都心か…
>750
本来ファンドの世界と、分譲マンションの世界は、マーケット別だったんですよ。
既存収益物件をキャッチボールしてるのと、新築をエンドに売ってるのではまるで違った。
それがファンドが土地から漁りだして、デベはデベで手抜きで楽しようと一棟売りしだして
価格上昇が相成った。
というより、一時期から新価格だ、新新価格だ、単にデベの値付けが荒っぽく高くなった。
凡そ賃料水準から導き出される価格や、エンドの購入属性等を極端ユルく甘く見だした。
ファンドのプレイヤーはプレイヤーで粛清というか、勝手に整理されるべきでしょうが、
デベの勘違い振りに至っては、財閥系だろうが、商社系だろうが、皆横並びで一緒だったわけで、
粛清されずに市場に残っても、逆にそのことのほうが問題が大きいのではないかと思います。
大手だから必ずしも真っ当ということはこの業界に限ってはなく、所詮「まだまし」レベルで、
学習能力が著しく乏しいので。
>>752
下のニュースのことです。
昨日からＲＥＩＴ、大手デベ、今日あたりは額面前後のデベ銘柄が値を飛ばしてます。
“不動産緊急対策”骨子判明 -NHKニュース
麻生総理大臣の指示を受けて、国土交通省が検討している不動産市場の活性化のための緊急対策が明らかになり、資金繰りに苦しんでいる不動産関連企業を支援するため「住宅金融支援機構」を通じて融資する仕組みを新たに作ることになりました。
それによりますと、緊急対策では、金融機関から資金が調達できずに不動産関連企業が破たんするケースが相次いでいることから、独立行政法人の「住宅金融支援機構」がマンションなどの建設資金を貸し出す仕組みを新たに作り、融資には政府保証をつけることを検討しています。また、マンションやオフィスビルを運用している「Ｊリート」と呼ばれる不動産投資信託の資金繰りを支援するため、政府系金融機関が金融危機などの際に融資できる制度を初めて活用し、「日本政策投資銀行」を通じて資金を貸し出します。さらに、「住宅金融支援機構」の長期固定型の住宅ローン、「フラット３５」で省エネや耐震性などに配慮した住宅の場合に金利を０．３％引き下げる期間を今の５年から延長することも検討します。国土交通省では、こうした緊急対策を今週中にまとめ、早急に実施したいとしています。
>>754
春先から新築分譲を中心に物色し始め、自身の相場観と実勢価格との乖離がなかなか埋まる様子のない中、
のべ２０人あまりの営業の方（仲介業者も含め）と会うこと（羽目）になりました。
どれ程情報を集めることに躍起になろうがエンドが知り得る情報には限度があり、
また我々が直に接するのは常に末端の営業の方だけです。
余りに大きな買い物なのに、余りに大きな情報格差の環境の下で決断を下さなければならないわけですよ。
今取り合えず想像できるのは、これからも大なり小なりこういった山谷を繰り返していくんだろうなということ。
、、、まーとにかく特異な体質の業界であるということでしょうかね。
754さん
素晴らしい書き込みありがとうございます。
本当ですよね。学習能力なし。長期ビジョンなし。
不動産会社は無理矢理値段を釣り上げて嘘八百の営業トークで個人に巨額の負債を負わせる
資産だなんだと嘘ばかり。
「新価格」って言葉も消費者をバ カにしている。
普通の商売でやってごらんなさいよ 客から怒られるよ
不動産業者は粛正されるべき。
どんどん潰れて良い
これからは県境外周区を除外して考えようぜｗ
これからは埋立地を除外して考えようぜ。
江東区を異常に勧めるといえば・・・・・どこかの教授さんですね。
１．物件価格はまだまだ下がる
２．給与は上がらない（成果主義の浸透）
３．消費税増や社会負担増で負担は増える
４．雇用不安で正社員でも安心できない
手取りがどんどん減る時代・リストラ不安の時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者がどんどんマンションを買うのか?
デベ営業にだまされてはいけない。
彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。
普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！
>>763
所得の二極化が進んでいるから安普請のアパート経営のほうが儲かりますよ。
「安定投資」アパート脚光 大和ハウスなど事業強化
12月10日8時32分配信 フジサンケイ ビジネスアイ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081209-00000026-fsi-ind
一方でこんな話もあるし、
＜調査＞人気の不動産投資先、東京が上海を抜き首位に—ブルームバーグ
12月10日7時5分配信 Record China
2008年12月8日、米ブルームバーグは、アジア20都市を対象にした不動産投資先の人気調査で、東京が上海を抜いてトップに躍り出たと報じた。広州日報が伝えた。調査は、非営利の不動産開発研究機関「アーバンランド研究所（ULI）」と世界4大会計事務所の1つ「プライスウォーターハウスクーパース（PwC）」が共同で実施した。調査結果は、世界的な金融危機が投資家の心理に変化をもたらしたと報告。09年の投資活動については、投資家がリスク回避を重視する傾向が高まると予測した。対象20都市のうち、東京が最も将来性が最も高くリスクが低いと評価された。シンガポールが2位で香港が3位。リスクの項目で11位となった上海は、総合で5位に転落した。金融危機の影響で東京の不動産市場は昨年より下落したが、調査に協力した業界関係者の間では「世界の他の不動産市場より魅力的だ」とする見方が多かったという。
金融緩和の長期化、新たなバブルの種にも＝ＥＣＢ専務理事
12月10日15時48分配信 ロイター
［北京 １０日 ロイター］ 欧州中銀（ＥＣＢ）のビーニ・スマギ専務理事は、過去の例からみると中銀は金融緩和を長期化することで新たなバブルの種をまくことがある、と述べた。同専務理事はパネル討論で、欧米の中銀がとっている大胆な金融政策を念頭に置いたものではなく、あくまで一般論として発言した。「経験からみると、金利を引き下げた後、引き上げるのは非常に難しい」と述べ、例として２００２—０４年の米国を挙げた。その上で「手遅れになりがちだ。制御できないと言っているわけではないが、考慮すべき一要素だ」と述べた。
アスコット<3264.Q>、継続企業の前提に「重要な疑義」
［東京 １０日 ロイター］ アスコット(3264.Q: 株価, ニュース, レポート)は１０日、２００８年９月期決算短信の継続企業の前提に、
「需要な疑義が存在する」との注記を追加したと発表した。事業環境の急激な悪化から、販売用不動産の売却が計画通り進まず、
金融機関からの借り換え融資が必要な状況になっているという。
アスコットはこれを受け、グループの従業員８３人の４割に当たる人員削減などを実施する。
都心十区とか県境なんとかってのも変な言葉だよな。
区単位で区分けできない、って何度も出てるのに。
都心十区に入ってるなんとか区よりも
世田谷、大田のほうがよっぽどなのにねぇ。
御意。
同じ主張するにしても、この手の言葉を使わないほうが
ずっと説得力あるよ。言葉の選択って結構大事だよ。
>都心十区とか県境なんとかってのも変な言葉だよな。
都心＋副都心が１０区じゃない？
大崎副都心が入ってないね
品川の一部って感じが強いからじゃない？
whatever
>「都心十区」官製用語です。
官が作って官しか使わないから
>>779
そのあたりはスポット立地次第で坪単価が平気で200万円も違うから
それだけの情報じゃ＠320が高いか低いかは何ともいえないが
ただ参考にしている物件と比べ＠350→＠320だと-9％の下落率
たとえ＠350がピークではないとしても、とても底と判断するのは無理ですね
イメージとしては
2007年夏をプチバブルのピークとして
プチバブルが弾けて-20〜25％←今ココ
で、これから来る大不況分でさらに-10〜30％というところでしょうか
E電も官製用語じゃなかった？
私は来春竣工物件までが狙い目だと思っています。物件グレードが高いこと、税制面でのメリット（減税＆消費税増税前）などが理由です。
また実需不動産の購入は賃料とトレードオフの関係にあるので、底打ちを待つ時間の捨てている賃料を考えると、理論上底値よりも少し前ぐらいがベストなタイミングになります。（あくまでも底値が分かっていること前提ですが）。底が分からない以上、下げが実感できているうちに買う、買い下がりのほうが失敗する可能性は少ないです。（ちなみに株の買いはトレンドフォロー型が良いので、最近の個人投資家の突っ込み買いは失敗する可能性が高くオススメしません）。
瑕疵担保が必須となっている来年10月以降の物件は必ずデベがどこかでコストダウンを図ってますし、今後の先安感を考えると1戸あたりの専有面積を小さくし（小さいと平米単価は上がる）、設備を落とし（設備はレバレッジなので落とす時はかなり落ちる）、そして価格を下げてくるはず。
価格が下がるのは良いことですが、供給数の減少と減税効果により需給関係は買い手に不利に働きます（希望の間取りが取れるとは限らない）ので、上記をひっくるめて考えると本当に得なのか？は難しいところ。当然、購入リスクはありますが、今の賃料と比較してボーナス払い無しで同程度であれば良いと思うんですけどね。
国家・世界経済を語って買わないほうが良いというのは個人レベルのミクロの話とマクロをごっちゃにしており、あまり感心しません。
下品な営業の下品なセールストークみたい。
そういうのに騙された購入者たちがいまローン減税スレで
やり場のない怒りをぶちまけている。
全くだな
そんな突っ込みどころ満載な営業をわざわざネットですんなよ
供給が減ることによる価格語る前に
なんで供給が減るかあたりに頭まわした方が良いんじゃない？
うわ、全否定された(苦笑）
ポイントは「実需不動産は買い下がり」で「株はトレンドフォロー」ってことなんだけどね。別に06-07年のど高値で買えとは言ってないし、これから安くなるけどそれ以上に買い手にとってのデメリットが増えるので、買い叩けるなら今の仕様の物件を買うのも良いのでは？ぐらいの話なんですけどね。
いずれにせよ私は不動産買いますし株はまだ買いません。否定された方々の相場感、いつなら買い時なのかを是非うかがいたいところですが、どうせ人の意見否定するだけで答えてくれないんだろうな。
えっとさ、君が言ってるのは相場観ではなくて個人事情だよね？
相場の話に個人の事情を語ってマクロを語るのは感心しないとか
つまり君は相場そのものを全否定しながら買い時を言えといってるんだね
日本語でおｋ
意味が全然分かりません…。
個人事情で買うなんて書いて無いじゃん。
・賃貸の家賃とローンはトレードオフ
・天井-底は誰にも分からない（私の予想は３-５年以内に当面の底）
・先安感のある相場で買うべき（仮に更に下がってもどうせ家賃とトレードオフ）
・住宅ローン減税が時限的に大拡充
・消費税が3年後〜どこかのタイミングで増税
・価格下落以上にスペックが下落
ってことを考えると今は意外と買い時じゃない？って話。
で、私が聞いてるのは「今が駄目だったらいつ頃が買い時なんですか？」ってこと。
長期では実需不動産の価値は下落傾向にあるとしても不動産なんてサイクルもの
だから中期では上げ下げしますし、減価償却的考え方をすれば長期の下落に対応
できると思うんだけどな。どうでしょう？
不動産の上げ下げの幅がプチバブルはバブルというだけあって、
実需での上がり方に比べて極端。根拠なく年に3割アップとか・・・
バブルの分はすぐ下がるんだから、今買うのが得策な訳がない。
＞価格下落以上にスペックが下落
なんで？原油価格は暴落してるし、鉄鉱石の値段も暴落。
中華バブルははじけちゃったし、国内は不況で買い叩ける。
どう考えてもスペック落としたら、消費者は見向きもしなくなる。
オツムの残念なデベはすぐそういう訳の分からない理屈で
人を騙そうとするが、もしそういう経営判断してたら、
マンション価格を下げてもさらにマンション不況が続くことになるぞ。
初参加）
・賃貸の家賃とローンはトレードオフ ←実家なので家賃なし（社宅の人もいるでしょう
・天井-底は誰にも分からない（私の予想は３-５年以内に当面の底）←３年は同意
・先安感のある相場で買うべき（仮に更に下がってもどうせ家賃とトレードオフ）←決まりは無い
・住宅ローン減税が時限的に大拡充 ←現金なのでローン減税はまったく関係ない
・消費税が3年後〜どこかのタイミングで増税 ←消費税は気になるけど、どうせ建物だけ。住宅価格が下がるほうが、うまみが大きい
・価格下落以上にスペックが下落 ←今の物件だってスペック低い。これ以上下げたとしても、構造部分で削れないところは変わらない。だったら、販売価格が低いほうがいい。
ってことを考えると「今はまだ買い時じゃない」って話。
で、私が聞いてるのは「今が駄目だったらいつ頃が買い時なんですか？」ってこと。←２０１０年１１年。
減価償却的考え方をすれば長期の下落に対応できると思うんだけどな。
↑
長期の下落に対応できたら、バブルであんなに泣いてません。
これは、どの程度下落するかの予測次第である。もし、現在から半額になれば、今買ったら何をおいても大損。
まず、自分が何割程度の下落を想定しているか書かなければ、意味が無い。
また、予測は出来ても、実際は数年後にならないとわからないので、予測も意味を成さない。
お、初参加！…と思ったけど全然駄目っすね。「社宅や実家住まいでほぼ家賃が掛からず」「現金で購入できる人」ってどんな前提条件ですか！(苦笑)
ただし「2010年か2011年が買い時」という予想を出してくれたのは感謝します。私の底値時期も大体その辺ですが、シミュレーションしてみてその辺で買うのと今買うのでは今買うほうがメリットは大きいと判断しました。
>まず、自分が何割程度の下落を想定しているか書かなければ、意味が無い。
収益還元法で物件を評価するのが実需不動産でも一般的になってきています。私の場合、自分が狙ってるクラスの物件の底値を利回り7%として計算しました。その結果、来春がベストとなった次第です。
ちなみに現金で買うのは止めた方がいいですよ。現金で買ったつもりで35年変動で買えば、安定運用(あくまで安定運用するべし！）分の利息とローン減税の効果で実質マイナス金利になります。金利が上がったら繰り上げ返済すればよいことですから。ちなみに私はこのパターンで考えてます。米国が危ないので金利上昇のリスクはありますが、短期的には金利下落傾向にありますし、現金が手元に潤沢にあるのであれば問題ないでしょう。
まず自分が今買うことを正当化するために色々語ってるとこがダメ。
景気悪化が本格化し、ボーナス減・正社員リストラ等で皆が実感するようになりました。
土地・不動産価格は経済指標に比べて遅行します。
ここからが下げの本格化です。
・土地実勢価格高値から25%減少 （全国経済誌掲載）
・マンション価格20%以上下げても売れず （大手サイト掲載多数）
・武蔵小杉でタワー賃貸の空室率が高くて地元民心配 （ネットニュース）→空室率８０％を超えているらしい
・いろいろな経済誌で不動産暴落特集が組まれる
・ついに大手でも値下げ発表（新聞一面から） （値下げ発表は大きな決断で、通常はありえない）
どうしても買いたいならば、来年から分譲される（土地取得価格も建築資材価格も下落した後の）マンションと比較した上で検討したまえ。
購入検討中って、まだ若造のガキなんだろうね。
中身は間違っているけど、自分の意見を持っているのはマル。
せいぜい一度は失敗してみたまえ。不動産の勉強になるぞ。
まだ若造のガキと来ましたか！微妙に重複表現っぽいですね(笑)
>どうしても買いたいならば、来年から分譲される（土地取得価格も建築資材価格も下落した後の）マンションと比較した上で検討したまえ。
これを私が検討しているクラスの利回りでいうと7%ぐらいでしょう、と見てるわけです。ちなみに「来年から分譲される（土地取得価格も建築資材価格も下落した後の）マンション」ってどのくらいの価格になってるイメージですか？
坪単価でも利回りでも何でも良いので参考意見として教えてください。納得できる話だったら買うのを来年から分譲されるものに変えたいので。若輩者ですので是非ご教示賜りたく存じます。<(__)>
都心に近くてマンションＰＥＲが低い（利回りが高い）ところが、一般庶民が選ぶべき地域です。
ご予算は、坪２００万円台。
それが無理なら賃貸で十分。
庶民にお金を無駄使いできる余裕は無いよ。
高額賃貸は供給過剰。
賃料下がりそうだから、賃貸で良いかも。
不動産経済研究所は12月11日、東京都区部における「高級・高額賃貸マンション」の供給動向をまとめた。「高級・高額賃貸マンション」の定義は、新築時点で月額賃料30万円以上の住戸を含む物件。それによると、07年12月から08年11月の間に「高級・高額賃貸マンション」は52件、6,863戸が供給されたことが分かった。そのうち、月額賃料100万円以上の住戸を含む超高級賃貸マンションは11件、1,779戸供給された。
