ライオンズ　グラマシーハウス

わが家は長谷工が関与しているとわかった時点でパスとなりました。

都内全体といった視点からみた場合に、志村三丁目駅界隈の、さらに高台ではない
坂下蓮根地区をどう評価するのか？ということになるとは思いますが。坂下付近住民からすると閑静な住宅街の中心ですし、蓮根、坂下界隈ではなかなかいい場所だと思います。値段も手ごろになるんじゃないでしょうか？

地名を入れられなかったマンション、ですね。

大京、長谷工、志村三丁目のチープシックトリオで坪200万までということで。

最近の大京物件の価格から察するとかなりの高額物件になりそうですが・・・

坂上と坂下だと水害や地震など自然災害の強さに雲泥の差が、
でてきそうでそんなにも高くならないのかな？

大京には、安く出してほしいですね。

去年からねらってたんですけど、大京はブランド名でかなり高く出してくるとのうわさを聞き
別物件を購入してしまいました。
お手ごろ価格だったらかなり悔しいけど、駐車場が極端に少ないみたい
なのでやはりあきらめただろうなと思います。
でも、価格は気になる〜〜〜
もちろん南むきで。

２６日、２７日のプロジェクト発表会が延長になったと連絡がありました。
諸事情で・・・ということでしたが、何かあったのでしょうか？

ここって話題になりませんね。
長谷工・大京だから？

前にもらったパンフみるとそんなに悪くないと思ったけど・・・
でも、MR等の予定が後退してるね。
他のマンション売れ行き具合をみてずらしてるのかな？

本当に板が薄いですね。
なぜ・・・？
ライオンズってのが原因？

常盤台、プラウド志村と見てきましたが決断に至らず。
理由は簡単で伴に物件の割りにちょっと高い。よい物件とは思いますが・・・
ここには期待をしていますが、前者のDMも未だに毎週来ますので値下がりにもちょっと期待。

西側はバス通りで少し騒音が気になりますが、南と西は静かそうですね。
いずれにしても近辺で、これを逃すともうそこそこの大きさの物件は出てこないと思っていますが、誰か情報をお持ちでしょうか？

早くから資料請求しました。
その後、何回か「一般公開前に見学できます」みたいな
メールきてたけど、今はどうなってるのかな？

先日MR見てきました。

コンセプトはニューヨークのグラマシーパーク（お金持ち専用の鍵のかかった公園）のようなマンションらしいです。
シアタールームでNYの映像ばかり見せられた時は
・・・坂下だから！
って突っ込みたくなりました。

外観はかなり立派な出来上がりになりそうなので
蓮根・志村3丁目付近ではランドマーク的存在になるのではないでしょうか？

エレベーターがメインのエントランスから遠いことと
間取りがどうも生活感がない・・
キッチンのレンジ周りの壁が黒くてびっくり
という点が引っかかります。

価格はプラウドや常盤台と比較しても特に安くも高くもなかったですね。

価格も出てるんですか！
プラウドなみってことは、やはり我が家の基準超えだな・・・
でも一般公開されたらＭＲ見に行こ〜
販売開始は随分遅れましたが、竣工は遅れないでできるのかな
学校とか色々考えなきゃだし。
関係ないけど、「坂下だから」の突っ込み　笑ってしまいました
ぜひ見てみたいです　その映像！！

パンプの方も結構気合入ってましたね。

アンケートだけ答えて商品券貰っちゃいました。
MRのぞいてみようかな・・・

4600万から・・・。２年前は2800万くらいからだった地域なのに。
この先進展の望めない地域なのに、ここ買ったら大損だよね。

「南向き・７０平米台・中層階が４，６００万円台〜」ですね。

もっとも、真南向きって無いんですが、
たぶんブライトコートのことでしょう（南南東？南東？）。

真東向きの棟もありますので、そこはもう少し安いでしょう。

この地域は、大手町近辺に勤務先がある人のための
住宅街なんです。

進展しなくていいんです。大手町に近い割に安いという
のが板橋区の三田線沿線の売りなんです。

私はご近所ですが、変に便利なものができると、道路が
混むので困ります。ショッピングセンターは、すでに
駅前にかなり大型のものがありますし、小島電気もあり
ます。ドイトもあるし、ビバホームもあります。

高島平に東急があるので、あのあたりも便利ですが、
志村三丁目は、そこといい勝負をすると思います。
板橋区役所前は別各として、志村三丁目より、巣鴨側
は意外と不便ですね。あと、便利なのは、西台ですかね。
ダイエーがつぶれなければいいのですが・・・。

コンシェルジュサービスってどのくらい有意義なのでしょうか。
使う人がいなかったらなくなってしまうもの？
他の物件での利用状況や評判等をご存知の方がいたら教えて下さい。

これは購入の判断の材料にしないほうがいいです。

人間をはり付けてサービスするだけのことなので、
張り付いた人間の質でサービス内容が変わって
しまいます。

管理費高騰の原因のひとつなので、金が苦しくなってくる
と、やめてしまうマンションもあります。

営業も、マンション売ってしまったら、責任取りません。
取れるわけもないですが・・・。最初の滑り出し時だけ
は、責任があるとは思いますが。

重要なのは立地だと思います。立地は悪くないと
思いますけど。まあ、だからデベも強気なんだろう
と思いますが。

志村プラウドと比べたらどっちがいいですかね。志村
には、高台にあるという解放感がありますよね。でも、
坂ではないという点でグラマシーハウスも良いとは
思いますけど。

立地で言えば志村坂上でしょう。
駅、駅距離、用途地域、武蔵野の高台か荒川沿いの低地か、明らかだと思います。
その分こちらにはコストパフォーマンスを期待したいです。

プラウド志村城山は崖の上。将来は地すべりなどで崩落する危険性の高い土地というのが、専門的な見解です。購入検討している方はその辺もきちんと確認したほうがよいですよ。でも営業の方はその辺のグレーな部分には触れませんけど。。。
グラマシーハウスはなかなかのものです。南向きの棟前にトーハンの物流センターがあり、目障りですが、今トーハンは物流拠点を集約してきており、将来的にはあの建物自体無くなる可能性高いと思います。万が一、そこに大規模マンションが建ったとしても、日影規制等により、南向きの日当たりはきちんと確保され、より良い環境になると思います。
また、近くに小中学校・スーパーなどが充実しており、生活環境としては申し分ない立地と言えます。

>>21　分かりやすい宣伝、ご苦労様です。３流デベさん。

>21
坂下周辺は生活する分には不便ではないと思いますが、この辺りはあくまで準工業地域。
周辺に印刷工場が多いから製本会社の物流センターがある訳で、移転に期待を持たせる
のはよくないと思います。トーハンに限らず、回りは工場・物流施設だらけですよ。
坂上に対抗しようとせず、慎重な価格設定をしないと厳しいでしょう。

ちなみにこの物件の近くのへるすぴあはプールに安く入れるのでおすすめです。

>崩落する危険性の高い土地というのが、専門的な見解です。

これはあんまりな発言ではないですか。そんな専門的な
見解はないと思いますよ。

板橋区の危険地域情報には確かに載ってはいるのですが、
あの情報って、要するに坂のあるところは全部指定しま
した、ということでしかないと思います。

プラウド志村に対する思い入れは特にないのですが、
これはちょっといい加減な情報すぎると思いますよ。
値段的におりあわず、プラウドはあきらめました。

真剣に購入を考えている者です。
工場が多いとのことですが、日中の騒音はどうなのでしょうか？
誰か教えてください。
日曜日に行ったときは、静かでしたけど。（当たり前か。）

>>19さん
18です。参考になるご意見、ありがとうございました。

でも、まさにお書きになっていることを危惧しています。
極端な妄想をすると、サービスの質が悪い→利用者減→不要論台頭→廃止→フロントの無人化・・・
本来、人がいるべきフロントのカウンターが無人になると、寂しいと感じてしまい、そこでの住み心地も変わってくるような気がします。

この物件の立派な庭園も同じようなことが言えると思っていて、管理や利用者次第で共用施設の付加価値って変わってくると思うんですよね。
購入するかどうか検討中ですが、コンシェルジュや庭園はとても立派に見えるだけに、上記が心配の一つではあったりします。

お書きになっている通り、立地はいい方だと思います。（普段の生活がしやすいという意味で）

工場とはいっても、化学物質を扱うような工場ではないので、
あまり心配はないのではないですかね。

騒音のほうはわかりません。

準工業地帯のマンションは結構あるし、規制はかかっていると
思いますよ。全然規制がないのが、工業地帯と商業地帯。
こういうところは、日影規制すらないので、相当あぶない。
駅前のタワーなどに多い。まあ、日影規制がない地区だから、
タワーも建てられるというわけなのですが・・・。自分達は、
他の日影になっても気にならないが、自分達が日影になるの
は嫌だといっても通用しないでしょう。

近隣に住んでいますが
工場の騒音というのは全く気になりません。
むしろ幼稚園や学校に囲まれているので
子供の声の方が気になる人はいるかもしれないです。

コンシェルジュサービス・庭園とともに
焼きたてパンの販売とコーヒーの販売というのもありますよね
それなりの設備が建物内にあるということで
そちらの維持管理も気になっています。

カフェで焼きたてパンとコーヒーの販売
坂下でやっていけるの？
毎日赤字出さない程度の集客率があると思うの？

カフェ運営が思わしくなくなったら、即、管理費投入して補填。
補填して管理費が足りなくなったら、管理費値上げという構図が見える。

値段、味、サービスの質の維持は、結構金がかかるよ。

赤字が出て、補填に反対する人が多くなればやめれば
いいだけの話。

室内プールなんか作っちゃうのに比べればマシ。

別のマンションでの話ですが、トレーニングルームが
あるマンションがありました。でも、日曜日なのに
誰も使ってない。

単なる部屋だけなら、転用可能なので、あまり問題は
ない気はしますが、ただし、そういう部屋がどっさり
とあるとさすがに使い切れない。

庭の水のオブジェも金がかかりそうだね。

なんかさ、あーでもない、こーでもない、文句ばっかりだね。

見ていて悲しいよ。
他の物件にすればイイじゃん。
自分らの構想に合わないのであればスルーしてくれ。
ここを検討している人間からしてみれば非常に不愉快だ。
こっちは近所に素敵なマンションが建設されることで嬉しいのに。
金額さえ折り合えば欲しいと思ってるんだからさ。

いや、ネガティブな意見も結構参考になりますよ。

志村みたいに、なんども”坂””坂”と書かれると腹が
たちますけど。

まだ契約済みの人はいないと思いますが、冷静になってみると、みんなが気になることは、実際に住み始めると問題になり
そうなことばかり。

今のところ、悪意で批判を書いている人がいるようには思え
ませんけど。

ネガティブなことは一切書かないでくれというのは自滅行為
だと思いますね。

モデルルーム行ってきました！
やっぱ素敵でした。
早く具体的に細かく価格とか発表されるといいんですけど・・・
ただ気になった点は
駐車場が少ないところと
セキュリティがしっかりしているにこしたことありませんが
エレベーターもキーがないと作動できないのはちょっと不便な気が・・・
宅配とか何度もインターホンで解除するの何気に大変そう。
あと、くわしく知らないのですが直床っていいんでしょうか。
とりあえず完成予想模型見ながら夢だけふくらませてきました。
ただうちの場合買い替えなので家が売れるかが問題です・・・

私は今日行ってきました。

周辺を歩いてみただけですが・・・

雰囲気はいいですね。少なくとも、常盤台よりは
ずっと上。向こうは、東武東上線、こちらは都営6号で
立地だけからいってもこっちのほうが圧倒的に上。

一戸建てがごちゃごちゃしてない分、すっきりして
います。工場とはいっても、煙がでるような工場で
はないし、建物がきれいなので、問題は感じません。

近所には、きれいなマンションも多い。

プラウド志村とはどうですかね。プラウドのほうが
高台にある分、開放感という意味で上かと思って
いたのですが、現地を見て考え方が変わりました。
こっちも結構な開放感です。

あとは値段次第でしょうね。同じ値段ということは
ないと思うのですが、同じ値段だったら、グラマシー
のほうがいいような気がしています。もちろん、
私見にすぎませんが。

コンシェルジュや庭園・カフェ等
立地・その他のネガティブ要素をカバーする。長○工さんの得意分野ですねー

共有スペースは最小限な設備だけでいいと思います。その代わり個々の部屋のグレードを
高くした方がいい。

以前、同じような物件に住んでました、２００世帯。
４年間でしたが、感想を言うと。

コンシェルジュ→９時〜２０時までしかエントランスいないので、共働きの
　　　　　　　　我が家は利用できなかった。
　　　　　　　　また、取り扱う分野が別にコンシェルジュを通すまでもない内容。

庭園→　　　　　ファミリー世帯が多かったので、予想通り子供の遊び場と化し、
　　　　　　　　癒される場所ではなくなった。

カフェ→　　　　毎回同じ顔ぶれ、ママさん軍団に占領されてた。

管理組合等でも問題になったが改善はあまりされませんでした。
結局ここは自分たちには合わないなと売却。

>>34さん
ここ、直床なんですか？
直床って一昔前の長谷工が良いって謳ってたと思うんですが、
良くないんじゃないでしょうか・・・

昔の仕様に戻った？

直床だから駄目ということはないようです。

直床でも騒音のないマンションもあれば、二重床でも駄目な
マンションもある。形式だけでは、判断できないということ
でしょう。

これに関しては、バトルが行われています。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5942/res/541-550

結論は、騒音に関しては、コンクリートの部分の出来がどうかに
よるのであって、二重床かどうかは、大きくは影響しない、という
ことのようです。まあ、当たり前というか・・・。コンクリートが
二重だったらともかく、板を置いただけで騒音が減るわけがない。
下手すれば、騒音はかえって増える。

階高なんかはどうなんですかね。

直床にした理由が天井高を稼ぐために、というのであれば
問題ですね。

現在、建築基準法では、天井高は2．1mあれば良いことにな
っていますが、フラット35は、2.4mないと認められません。

ですから、階高が低いマンションであれば、直床にしない
と、フラット35が認められないマンションになってしまい
ます。

そういう理由で直床にしたのであれば、ペケマンションで
すね。そうではないことを祈りたいです。そういうマンション
であれば、床のスラブ厚も薄い可能性があります。床の
スラブ厚は、騒音にもっとも関係する(それだけではないよう
ですが)ので、よく調査吟味しないと、低レベルマンションを
購入することになってしまいます。

二重床、二重天井には、騒音よりも、電気などの配線が
容易であるとか、将来のリフォームが容易であるという
メリットがあります。とういか、むしろ、中級以上の
マンションは、そういう意味で、二重床、二重天井が
常識になっています。

建物全体の高さには制限があるため、マンションの戸数
を増やすためには、一戸あたりの高さを低めるのが一番
簡単で、安物マンションでは良く採用されています。

私は、購入対象からはずすことにしようと思います。値段
が安くても、将来困る。亀戸レジデンスも直床ですね。
異様に安いので変だなと思ったのですが、安いのは
理由があるというわけです。安物であることに納得
できるのであれば、安く買えるので決して悪い選択では
ないと思います。80m2で、4000万円代でないと、とて
も買う気にはならないですが。

だって長谷工だもん。
昔から有名でしょ？長谷工は安っぽいって！

不動産営業マンは絶対長谷工物件は買いませんよ。これ業界の常識です。

パンフレットに工業地域と書いてあります。工業地域って、
ちょっと調べたところによると、日影規制の対象外、
しかも大規模工場をも建てられる地域ということですよね。
この辺り、住環境で将来不安な点があるとすれば、何があるでしょうか？
誰か教えてください！！

マンションの敷地すぐ傍に蓮根川が流れる。

遊歩道になっている道の下は川です。

>遊歩道になっている道の下は川です。

気がつきませんでした。暗渠ですかね。

できれば、その先も書いていただけるとありがたいです。大洪水が起きる可能性が
ありますよ、とか、風情がありますよ、とか・・・。この情報だけだと、もう一度
見に行かないとよくわからない。まあ、近くなのでいいですけど。

地図には載っていない川ですよね。

工業地帯とはいっても、板橋区は高度制限を設けているので、むやみやたらに近所に
高い建物が建つことはないです。ただし、工業地帯には日影規制がないので、そこは
要注意ですね。

最初は素晴らしいと思っていましたが、段々と色あせてきました。でも、値段が
安ければ、コストパフォーマンスは悪くないかもしれません。

蓮根川
ttp://www.geocities.co.jp/SilkRoad-Forest/2199/hroot/hasuroot.htm

元志村高校の先から新河岸川に流れる。
　
板橋区内で、新河岸川に流れ込む川は、白子川、前谷津川、蓮根川、出井川がある。

>>39さん
先日モデルルームに行ってきました。
説明では、リビング等は直床で、キッチン等配管部では二重床と言っておりました。
配管の修繕、メンテナンスは良さそうです。
騒音の問題ですが、床下コンクリート厚で決まってくると、なんともわかるような、わからない様な感じでした。

またここはフラット３５Ｓを受けているそうです。
住宅金融支援機構のホームページで確認すると、板橋区内ではフラット３５認定が２１件あり、そのうちフラット３５Ｓ認定がグラマシー含めて５件でした。
住宅ローンでフラット３５を考えている人には、優遇が受けられるというメリットもあります。
構造面でも、プラスの要素と思いました。

>42さん

確かにそうですね。私も書こうかと思っておりました。

>43さん。
現在は暗渠化されて、下水道幹線（雨水）になっております。
確かこのあたり低地の水は殆ど流入していない筈で、
高台のほうの雨水を新河岸川へ放流しているはずです。

今はコンクリートで覆われ暗渠となっていても、川が直に流れていた時からの
地盤の不安定さは消せません。

ここって何でいつまで経っても価格が出ないの？

様子見てるんじゃない？

でも、問い合わせたら教えてくれると思うよ。