23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

いわゆる外貨取引で大きな外貨持ち高を持っているのは個人ですよね。グロソブなどの外債ファンド以外にもＦＸ取引などがありますが、円高でもっとも打撃を受けるのはこうした人たちです。
円高は輸出産業の多い日本経済に大きなマイナスになります。現在の円安は日本にとっては心地よい状況で、Ｇ８などでも日本財務相は何の不平も言ってませんよね。円高傾向になれば、株式市場は即座に下げます。
さらに、円高は輸入物価を引き下げ、デフレを悪化させます。過度の円高は日本のデフレ脱却にとって最悪です。
結局，円高は日本にとって何らいいことがないわけです。プラザ合意以降のドル安で経済が息を吹き返した米国を見れば分かります。円高が進めば，株も地価も下がり，デフレ脱却も遠のきます。

をいをい
「円高が日本に何らいいことがない」って・・・・・

と、言いつつ私も相当外貨持ってるけどね。（笑）
まあ、今は円の価値と金利水準にアンバランスがあるので
みんな円売ってるだけよ。

円高は過度に悲観する必要は無いですね。過去と違い、現地生産化が進んでいる。
どこの企業も、1ドル110円水準で利益を伸ばせるような施策を打ってますよ。
日銀は、多少の利上げをしても、CPIが改善することを見込んでいます。そんな
に馬鹿じゃない。CPIが水面下の見込みであえて利上げをするわけが無い。

私の給与は過去5年間で5倍以上になりました。グローバル化の恩恵をもろに受けて
いるわけです。ベースも2倍になりました。私が購入したマンションは9000〜1億円
台が主体でしたが、殆どが30代の方です。
また、株は上がっても下がっても儲けることは可能です。素人が株式市場に参入す
ればするほど、二極化の傾向が強くなります。

マンションを買う理由、上がるから？私はそうじゃ無い気がします。
インフレヘッジでしょう。原材料価格がこれだけ上昇して、それが
消費者物価に波及しない段階はもうそろそろ終わりです。
この理由で買おうとする層は、これから動きますよ。
賃貸派が購入派に変わるのはまだこれから。

とはいえ、私は上がろうと下がろうと、どっちでも良いですがね。
下がるんだったら売りますし、上がるなら買い増すだけ。

>>182
「日本は輸出産業が中心」というのは眉唾だと思うけど？.
国際収支の見たら、もう貿易黒字はたいした額ではないし、プラザ合意の頃と環境は全く違う。
資源以外のモノに関する企業活動は、完全にグローバル化して国単位の考えはないと思います。
となると、国単位の考えが残っているのは、金利・為替・債権。日本は幸い、対外的な債権が沢山ある。どんどん利息を付けて返してもらえば、何の問題もないわけで、利上げして円高に向かえば国際収支は自然と増えるのではないでしょうか？

簡単な話でしょ
ＧＤＰ成長率見ればいい
日本は先進国の中でも、低い方
それなのに金利が低い。
成長しないくせに、金利が低い、そんな国の通貨誰が買う？
今まで円高だったのがおかしいだけでしょ

それでも技術力がトップクラスという話だったけど
これからどうなることやら
衰退の一途だと思うけどね

購入経験者さん
給与が５倍になったといわれますが、あなたのようなケースは少なくとも多数派ではないですよね。
現在の１部企業の想定為替レートは１１５円です。トヨタやホンダのような現地生産を進めている企業でも
大きな影響を受けますし、為替水準でマーケットが大きく動くのがそのよい証左でしょう。
インフレには２通りあります。現在の欧州や米国が経験しているよいインフレです。経済状態がよくなり、給与水準や消費需要が上がることで物価水準が高くなるインフレです。
一方，悪いインフレは原材料や資源価格高騰によるインフレで景気に悪影響を与えます。米国の株式市場も原油価格にすごく敏感ですよね。日本も石油ショックで地価も景気も大きく落ち込んだことがありました。
つまり景気がよいからインフレになるのか、対外的な要要因でインフレが進み国内経済に影響を与えるのかの差です。
日本の場合、前者のインフレには至っていないでしょう？給与の伸びは低いし、消費需要も低迷したままです。もちろん、今後好調な企業業績が消費に波及する可能性は大いにありますけど。
つまり、資源価格が高騰しているからといって、景気上昇を伴ったインフレにはならないということです。その逆です。ガソリン価格が上がれば、ドライブを控えますよね。石油製品価格が上がれば購入しません。
それと、日本の通貨供給量も低迷しているままでしょう？（私は将来、供給量が急上昇して長期金利が上がると考えていますが、このケースの金利上昇はこれまでのケースとは別で、その際は全資産を海外に移さなければと考えています）

購入経験者さん
日銀はいつの時代も
そんなに馬鹿ですよ

私は、インフレヘッジとして、不動産は持つべきという考え方です。
悪いインフレだろうが良いインフレだろうが、知ったこっちゃありません。
多数派のことも、知ったこっちゃありません。私が重要視しているのは
金持ち層が増えるか否か、それだけです。統計には表れていませんが、
確実に増えています。恐ろしいスピードで。私自身怖いくらいの速さです。
そう感じない人も多くいる。これこそが二極化です。

あなたは、今後不動産が上がると思っているなら、買うべきでしょう。
下がると思うなら、待つべきでしょう。

ＦＸスワップさんの意見に賛成です
日銀はいつもばかでしたし、これからもそうです
ＯＥＣＤが最近の報告で日本は利上げを慎重に行うべきとしました
しかし、これまでの日銀幹部の発言を見ると、日銀は利上げをしたくてしょうがないといった印象を持ちました
でも、短期的に見ると現時点の利上げは間違いです。長期的には分かりませんが、地価にネガティブであることは間違いないでしょ

都心回帰パラダイムで夢をみさせた住宅需要を郊外に引き戻すには
相応の時間を要する。
むかしは、過密と環境劣化の都心部には誰も住みたくなかった。
マンションは割高で狭い、ミニ戸は過密で日当たり悪いし駅前の繁華街は子供の
教育環境として好ましくない。都会は働く場所であって
住む場所ではない。だから郊外の庭付き一戸建てこそが理想とされた。

都心回帰がはじまったのは、郊外の生活がいかに退屈で不便であるかを
人々が痛感したからだ。おまけに通勤ラッシュの混雑は年につれてひどくなる。
一方都市の繁華街が綺麗になって、デパ地下、駅ビル、路面店ブランドショップ
レストラン、家電量販店シネコンなど都心の商業環境が格段に便利になった。　

郊外に人々を呼び戻す術が、ららぽーとのような大型複合ショッピングセンター。
ただし、玉川高島屋ＳＣが商圏人口１００万人を必要とするように、郊外に大規模に集約して
つくらないと魅力は薄い。
通勤時間短縮、混雑緩和というのも簡単にはできまい。そういう意味で、新駅・新線は
人気と期待を集める。
とはいえ、住宅土地・統計調査http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2003/index.htm
によれば
持家比率は東京都の４５％に対して
神奈川５６％千葉・埼玉６５％
住宅購入の主力は今後も東京・神奈川の賃貸・社宅居住者ということになろう。

東京臨海部、浦安人気の次にくるのは、いすゞ自動車川崎工場跡地など
川崎臨海部だと予想する。これが羽田のアクセス改善のための通勤新線計画とともに
動き出せす頃には、恵比寿南の財務省宿舎など都心部の国の用地が売られ
晴海の再開発など既存の計画の竣工とあいまって次の供給のピークを作り出すだろう。
それまでは、都内の中古を豊洲や宮前区あたりに追い出し、既存の販売を時間をかけて
売り切ろうというのがデベ各社の思惑。待てば地価が上がるのは確実な流れが見えてきた。
１０月下旬の基準値地価調査の新聞発表が大きな節目で、そこから先は
既存の新価格、新新価格も割安に感じるムードに変わっていくだろう。
都心は当面新築供給はない。都心戦略で売ってきた地所が藤和の連合で郊外に
軸足を移すのもその流れだ。

日本は衰退の一途とか、全資産を海外に移さねばとか言う人がいますが、こういった人は日本人としてどのように生活し、どのように子孫につなげていくつもりなのでしょうか。
自分の代で急に日本人をやめる、あるいは日本から隔離された生活を始めようと考えているのであれば、それは余りにも無責任なのではないでしょうか。

>>192
ここは、個人の資産形成を熱く語るスレではなく、あくまで２３区のマンション市場の
今後の価格動向を予測するスレですが

>>193
そりゃそうだけど、日本という国はダメ→日本に資産を持つべきではないと連呼する奴が議論を壊しているのはわかるでしょ？
日本の将来に対する不安感は誰もが認めるところだが、その中で客観的な要素を集めてできるだけ冷静に分析しようとするのがこのスレの趣旨だと思うが。

確かに、この５，６年の都心の変貌ぶりには目を瞠る。
丸の内や六本木の再開発に見るように、信じられないほど
莫大な資金が流れこんだ。

その結果、目にも心地よい美しい街並み、おしゃれなショップやレストランに加えて
美術館、路上でのコンサートなどのアート、エンターテーメントも充実。
日常生活も、港区の内陸部に見るように、中高級スーパーが次々に
開店して、不自由ない。

都心が、働く場所ではなく、住む場所に変貌したことを痛感する。

美しくというか高級に変貌したのは、丸の内、六本木、青山、その他昔からの
高級住宅地と、東京のごく一部だけれど、これが他の地域まで波及するので
しょうか？

ふむづむ。次は川崎ねぇ。

他の地域まで波及しないと、今後の資金流入に対応できないでしょうね。
それが良いのかどうかに関わらず、そうならざるを得ない。

川崎臨海部って...　空気悪いよ...
石油コンビナートがあるし。都内臨海部と趣は大幅に異なりますが...

西口の東芝跡地にマンションが林立しているが、徒歩数分のところに、
堀之内、南町と云った、歓楽街がある。

少なくとも　品川-横浜間は、第二京浜よりも内陸側でないと。

>>200
川崎だけじゃないよ。「郊外は空気がキレイ」というのは今や幻想。
物流拠点は湾岸部と環状道路の走る内陸部が中心。
自動車が一番身近で最悪な環境汚染であるのに、それに気づかない。
ハッキリ言って可哀想だ。

でも、第二京浜は実際ひどいよ。網戸がすぐ真っ黒になるし。環七も。
もちろん川崎だけでなく、品川も入るけどね。
喘息認定患者も他と比べてずっと多い地域。

好調とみえる首都圏マンション市場だが、既に死角は見えてきている。
郊外部では在庫が積みあがっており、他社に早く売り出してもらい、
そしてその「失敗」を待っているかのような社もある。ワンランク下の
価格で売り出して、売り抜けるためである。

都心部で事業を行えば大きく外れることはない。
しかし、すべてのデベロッパーがそうした路線で事業を行えるわけでは
ないし、すべてのエンドユーザーが都心部のマンションを買えるわけでもない。

首都圏賃貸物件の成約数７カ月連続で下落　アットホーム
アットホームは５月29日、４月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。
それによると、４月の成約数は11,619件（前年同月比11.6％減少）で、７カ月連続の減少となった。地域別では、千葉県は861件（同12.7％増加）で好調だったものの、東京都、神奈川県、埼玉県で下落となった。
１戸当たりの成約賃料は、賃貸マンションが9.8万円で２カ月連続の下落となった。賃貸アパートは6.36万円となった。

わが国経済は、平均値だけを見て先が占える状況にはない。
不動産も首都圏や２３区で考えたらダメでもはや平均的に浮いたり沈んだり
する時代ではない。
たとえ小金でも持っていれば増やす機会にめぐまれ、持っていないなら
借金を増やす機会に恵まれる。
そういう世の中になったということだ。

過去は所得の伸びがあって地価が上昇した。普通の素質の子でも
周囲の影響で成績が伸びる私立進学高のようなものだ。
今は所得が伸びずに地価だけが上がる。
今の時代は田舎の公立高。
素質のいい子の成績は普通に伸びるが絶対多数のボンクラは伸び悩む。

マンションを買うにしろ手持ちの金が１０００万なのか５００万なのか
ゼロなのか。勤務先が大手企業か中小か自営かで全く違ってくる。

賃貸やってもうかる場所と家賃の下落をどうやって食い止めるか必死の
場所と分かれる。
平均値がインデックスになるくらいならとっくに金利があがっているよ。

区分所有物件に個別融資するほど銀行は暇じゃないから投資用で
新築マンション買っている人は皆、手金があって提携のアパマンローンをひっぱれる
人だ。今後もセカンドや賃貸で７０００万以上の物件をらくらく買うだろう。
しかし１億を超える投資となれば、一棟売りの賃貸物件のほうが安全確実だ。

ましてや昨今の６０００万以上の物件の売れ行きを考えると
デベ自体が及び腰。都心は周辺部も含めて今走っているもの以外は打ち止め。
実際都心周辺では、晴海の供給をいつにどの程度の規模で出すかが
取り沙汰されている。

となれば、結論は一つ。需給バランスは供給不足がちのまま高値維持という
状況が続く。それを維持しながら郊外の物件を売り切る。
郊外が暴落しても都心の下落はない。
それは田舎の高校で劣等生が非行に走ろうがトップクラスまで影響を
受けないとの同じ。ただし次第に越境入学がでるようにマネーはもっともっと
海外に流れるだろうけど。

>>205
首都圏人口は増加していない。新築分譲が増えたら賃貸の契約率低下は
当然のなりゆきだろう。
しかし今後都心部では一旦低下した賃貸比率が地価高騰でまた増えていく。

底値時期に一次取得者むけに売り出したタワマンや大規模物件の竣工が
続いているから、賃貸マンションの空室が増えて当たり前。
カネのある大家さんは、これを機会に内装をきれいにして家賃維持をはかるが
カネのない大家は値下げして貸すか、売るだろうね。
中古賃貸の売りは個人投資家のカモ。安く買い叩いてリフォームして普通に貸す。
やっぱりここも「手持ちの金」のあるなしで先行きが分かれる世界だ。

今テレビ東京のワールドビジネスサテライトでキャスターが
『都心のマンション販売は４ヶ月連続で前年割れで過剰感が出てきたとも言われている』って
言ったのですが、みなさんどう感じます？そろそろ大きな値引き始まってます？

いえいえ大きな値上がりが始まってます。

２０９さん
根拠もお知らせください？

マンション販売が前年割れだと何が問題なんだろうか。
将来のストックが減るという意味でポジティブだと思うが。
マンション1万戸売ろうとしていて、5000戸しか売れず、
前年割れ、というなら問題だが。
売ろうとしているパイが前年比較でどれだけ減っているか、
見ないと意味無いけど、どうなんでしょう。

>208、210さん
209ではありませんが、不動産経済研究所やマーキュリーが月次で供給動向を出してますよ。
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=12610
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=12661
既にこの掲示板では言い尽くされてますが、
①23区は用地不足で物件供給減少⇔需要は一定水準見込まれる⇒販売価格上昇（原価上昇分をカバー）
②23区で仕込めないデベが千葉・埼玉で大量仕入⇔郊外の需要は少ない（坪200万超えてまで
　郊外には住みたくない）⇒在庫増加⇒在庫圧縮のため新規供給先延ばし
ということで、供給減少が値下げ・値引きにつながる訳ではなく、寧ろ逆です。
値引きの可能性は郊外の中小デベ物件くらいしかないのでは。

この宴はいつまで続くか
皆，始まったばかりで終わりの兆候見えれば売り抜けてやろうと思っているが、
相場の世界でバブルの終わりの時期を知るのは神のみ
既にバブルの入り口に入っているが、どこまで続くのでしょうか

不動産は下落する機運がませばには保有するメリットはなく、売りが増えて相場が下がる。

一方、住宅はローンを組んで買うから下がった時点で売却は困難になる。
下落で住宅ローンが担保割れになっていたら差額を繰上げ返済しないと借り替えは愚か、
損失拡大を食い止めるために売却することすら出来ないからだ。
よって住宅地価は売りが殺到というわけにはいかず下落スピードはゆるやかになる。

逆に上昇傾向になれば保有メリットが増して買いが増え売りが減る。投機的買いもあって
上昇の勾配は急になるものだ。
今は二軒もって交互に住み換えて売れば３年刻みで非課税で転売益が得られる税制に
なっていて（奥さんと二人でやれば１年半ごとでも可能）セカンド融資もゆるやかだ。

下がるきっかけはいつでも融資規制によるものだ。
投資家であれマイホームであれ自己資金がゼロならマンションは買えない。
しかし既存物件共同担保などの借り入れを拡大していけば、際限なく買える。
そうなるとデフォルトの危険性は増し、値下がり時点でまたぞろ不良債権の拡大
をまねくことになる。

エリア限定の金利上昇抑制はできなくてもエリア限定の不動産融資規制は可能。
とはいえ郊外の売れ行きが順調な動きになるまでは、業界も都心は手をつけない。

豊洲の２物件を私は高値掴みのはじまりという声もあるが、これが売り切れたら逆に
美しの森や柏の葉も竣工直後の転売が出るかもしれない。
そうなれば確実にもう一段の上げ相場になろう。

×不動産は下落する機運がませばには保有するメリットはなく
○不動産は下落する機運がませば保有するメリットはなく

×私は高値掴みのはじまりという声もあるが、これが売り切れたら逆に
美しの森や柏の葉も竣工直後の転売が出るかもしれない。

○高値掴みのはじまりという声もあるが、私はこれが売り切れたら逆に
美しの森や柏の葉も竣工直後の転売が出るかもしれないと考える。

2002年前後、総悲観の中で相場がはじまり、いまは、まさに懐疑の中で相場が育っているところ。だから高値掴みだ、まだいけるだと、ある程度、考えが交錯しながらジリジリと価格が上がっているのが現状。不動産は15年タームで大きなうねりを伴いながら右肩上がりで上昇していくもの。銀行もアクセルを踏みすぎず、ある程度、強弱つけて、相場動向を注視しながら貸しているから、まだ大きな調整につながる可能性は低いでしょう。今年から来年にかけては、駅前再開発が注目されている美しの森あたり20年ぶりのブームを迎えることでしょう。

ようは全国・都内は勿論、23区でも5年後には「平均」では下落基調になる。
ただし、両極端だということ。
2000年から2005年みたいにリーマンが都心6区（無理すれば都心3区）も手が出るようにはならない。
ただそれだけのこと。

それでは世田谷は下がるかな？

下がります。
今ですら売れ残りが多いし、下落の兆候が見えます。
準郊外ですから。

品川区はどうでしょう？

>220
一部（城南五山）以外はさがります。
五山では長者丸が一番高値安定しそうです。

では豊洲はどうでしょうね？　都心には近いけれど・・・

豊洲は便乗して上がってるだけでしょ。買った人はそうは思いたくないでしょうけど。

港南はもう売り物が無いから上がるとしても、豊洲あたりはまだまだ土地ありますからね。
港南買いそびれて、あせって豊洲、有明、東雲を高値でつかまされてる風にしか見えない。
投資家に見向きもされない現実は受け止めるべきです。

品川区は城南五山以外でも、目黒、五反田、大崎の山手線沿線は高値維持すると思います。

>226
それはいえてます。
221で五山といいましたが、そこに五山以外の山手線沿線も含めます。
五山（特に長者丸）は上昇を続け、五山以外の沿線は高値安定。
最近の傾向として山手線沿線は地区にかかわらず好調です。
イメージと実利で実利を取る人が多くなったことと、ネット社会でイメージだけでない情報が伝わっている為です。

224の言ってることは、投資家の目に留まらないところは高値維持できないってことでしょ。

ほんとにいい住宅地って、利回りでは語れない底堅い需要があるからね。それ以外の地域は相場の雰囲気が悪くなると、一気に利回り換算で評価され値崩れするからね。

>>191さん

すいません、色々とお詳しいようなのでお聞きしたいです。
川崎臨海部のお話、なるほど分かりました。

先日、仕事の関係で、店舗の出店に関する候補用地のレポートを見る機会がありました。
数ある候補用地の中で、川崎の武蔵小杉についての記載がありました。
武蔵小杉に関しては、あくまでも平成２２年度以降の出店を推奨しているのですが、特筆すべきは候補用地の不動産を早い段階で取得することを御検討されたし・・・の一文でした。
青田買い、ということなのでしょうが、他の業界(IT産業以外)の皆様も、川崎地区に関するそういったレポートを受けているのでしょうか？
勿論、都心の一等地と比べるわけではありません。
先行投資としてどうなのか？というところです。

191さん以外の方でも、お詳しい方いらしたらご教授願います。

首都圏の売物件成約数13カ月連続で下落　アットホーム
　アットホームは５月31日、４月の首都圏売物件市場動向調査の結果を発表した。

　それによると、新築戸建ての成約数は1,469件（前年同月比30.8％減少）で、13カ月連続で減少となった。減少率は13カ月で最大となっている。低額物件不振が続き、好調だった高額物件も減少に転じたことが大幅下落の要因。

　中古戸建ての成約数は386件（同7.9％減少）で、同じく13カ月連続で減少となった。

　新築戸建ての平均成約価格は3,692万円（同5.0％上昇）で、10カ月連続で上昇となった。中古の戸建ての平均成約価格は、2,749万円（同4.4％下落）で、４カ月ぶりに下落となった。

一戸建てやマンション成約率を見ると、首都圏の不動産市況は踊り場に入った可能性が高い。物件数がこれだけ減っても成約率が下降傾向なのはなぜか。関西圏は既に調整局面だ。エコノミストや一般紙も指摘している。
これまでの価格上昇があまりにも急だったためだと思う。たとえば、江東区で駅から遠い物件が坪２６０万円で、デベは強気の見通し。どこまでエンドユーザーがついて来れるか。ある程度の期間を経れば、エンドユーザーも新価格になれるだろうが、もっと本質的な問題は，現在の低金利、銀行の優遇付ならまだいけるが、それがどこまで続くかということ。都内や横浜のタワーマンションは購入時の５割高。これをバブルといわずして何がバブルか。
今後の進展は景気と金利の如何。景気は緩やかに上昇だが、怖いのは金利の動向。１０年債利回りが２・５%を超えてくれば、よほど景気がよくならない限り警戒モードだと思う。この金利では、逆ざやとなるＲＥＩＴが続出。現行の利回りと比べ、わずか０・７ー８%程度上がれば達してしまうが、日銀はやる気満々。米金利も上昇傾向。４%程度の経済成長と、賃上げが可能なら屁でもないが、今の日本には無理な課題でしょう。
こうしてみると、やはり決めては金利。
人口３億人でさらに加速する米国や、１６年連続の経済成長で賃上げ平均４%台のオーストラリアや英国と比べても仕方がない。私の予想では金利は経済成長のスピードを超えていわゆる正常化する。その際、都心の一等地をのぞいて、都心の急騰に引きずられた本来そんなに上がってはならないところは相当調整せざるを得ないのでは。経済誌の表紙に「マンション市況に異変！」「在庫増で一部デベ苦境」てな見出しが躍り、エンドユーザーが様子見を決め、これまで活況だったモデルルームに閑古鳥が鳴く場面は十分可能性がある。

変化率という意味では、都心物件の下がり方のほうが激しいでしょうね。
下げ局面で都心が高値維持なわけが無いのに、なぜそういう議論になるか。
ハイリスク、ハイリターンが都心物件、という認識が無いのが不思議。

首都圏と23区と分けて議論しないと。

利上げはあるよ。地価を保つために金利を決めるべきといった、願望に近い議論はあるけど、地価の維持のために金融政策があるわけじゃない。そろそろ日本も不動産頼み離れする時期だろ。

人間は自分の立場でどうしても判断にバイアスがかかってくる
都心は物件数が少なく、逆に購入したい人は多い
一時の超バブル期を除いて、都心は郊外や他の区と比べ下落幅は少なかった
江東区と港区では、条件が同じなら港区の方が需要は大きいし、多少高値でも金持ち層が購入する
田園調布などは必ずしも利回りで決まるわけではない。家賃よりはるかに高くてもなぜか購入する人はいる。江東区なら実力以上に価格水準が上がれば、すぐ現在の家賃と比べてしまうし、そもそも一般のサラリーマンには買えなくなってしまう
誤解を招きたくないが、私は都心購入は希望していません

なるほど。そういうことなら完全に賛成です。
田園調布、成城、松涛、あたりは、港区内陸に比べると、ダウンサイドリスク
は限定的だと思いますね。湾岸あたりは下げ局面ではかなり下がるでしょう。

↑またバイアスかかっちゃってる。

私は田園調布、成城、松涛の住人ではないですよ。
下げ局面に強いのはこういった伝統的住宅地だと思います。
他にもそのような地域はありますが。

別にあなたがどこに住んでいようがどうでもいいです。
２３８さんの意見をちゃんと読まずに自分に都合のいいようにバイアスをかけてしまっていることを指摘したのみです。

つい最近、そのような利回りの低い住宅地のマンションを購入しました。
よく雑誌などで、賃貸で借りたほうが得な街としてトップのほうにある街です。
割高なのはわかっていますが、やはり賃貸ではなく購入したいと思わせる魅力があるんですよね。
なので、241番さんのおっしゃってること理解できますよ。中古ですが、一番の底値の時期でもほとんど下がらなかったと聞きました。
もともとのスレとはちょっと話がずれていますが、都心でもそれ以外でも、値段に関係なくほしいと思わせる街の徒歩圏は、不動産が上昇時期にあるときは真っ先にあがっていきますし、下降局面に来たときも極端には下がらないと思います。後は、供給の少ない街のマンションも下がらないですよね〜。なにしろ、物件が本当に出てこないので出たらそれが割高だろうとなんだろうとすぐに売れます。

２００年もつ住宅を
自民党が参議院選公約に。

ということは、１００年しかもたない住宅は価値が落ちるのかな。
これから再開発して２００年住宅を建てる物件が狙い目か。

>>245さん
新築には住みたいと思うけど、築100年以上に住みたい人はいないでしょう。

これからは、中古流通を育てていかないと無駄な供給があふれてせっかく正常化した
地価がまた暴落する。
１００年住宅も２００年住宅も、リノベーション・リフォームの市場を伸ばしていきたいという
意味で、数が足りた住宅にはもはや新築はいらんという宣言でもあるわけだ。

地価反転で何が変わったか。一番際立つのは
大手ゼネコンが大型マンションから一気に手を引いたことだろう。

儲けは出ない。クレームは多い。手離れ悪い。何で大手が好き好んで
エンドユーザのための物件を手がけるか。
不景気で背に腹はかえられなかったからやったけど、できれば分譲マンションなどやらずに
すんだらこんなにいいことはない。
賃貸オフィスや商業ビル、ホテルのほうがどれだけ楽か。
レジデンスも法人に売る賃貸物件が楽に決まっている。

豊洲だの都心の定期借地だのは、地主の物件とセットだからやりがいもある。
しかし、もともとが２００３年問題だのなんたらだので、オフィス供給過剰といわれて
２０００年あたりから急速にマンションのプロジェクト作りを大手ゼネコンが仕込んだ
わけで、いまやオフィス空室率は１％を切る大盛況。
大手ゼネコンの若手社員でマンションのアフターサービスを手がけた者のなかには
あまりのちまちました世界に嫌気がさして辞めた者もいたらしい。

とにかくゼネコンが仕掛けないとデベの大型の仕込みはなくなる。
ゼネコンの出向者が大勢を占めるのがＵＲ都市機構。ここがかつてのように活発に
再開発を仕掛けている様子も無い。
上げるも下げるも需給バランスが基本で、２３区にまともなプロジェクトがない状況で
下落もくそもないだろう。

そういう意味ではこれから先、都心部の新築は貴重品ぜいたく品ゆえに価格は高くてあたりまえ。
郊外はバス便の中古マンションはタダみたいな値段に下がって駅前だけが高値維持という
構図になる。

>247
ほぼ同意。
>郊外はバス便の中古マンションはタダみたいな値段に下がって駅前だけが高値維持という
>構図になる。
値が下がるところが23区も含まれると思うのよ。
だから大枠は217さんの言うとおりかな。
都心6区は高値安定。また都心6区の中でもブランド地域は上昇。
あと五山とか超有名ブランド住宅街も高値安定。
それ以外は23区でも下落傾向。
だから都心地区に不動産欲しい人は今買っていいと思う。
でも、それ以外の地区は今買う必要なければ買わないほうがいいと思うよ。

>>247
＞これから先、都心部の新築は貴重品ぜいたく品ゆえに価格は高くてあたりまえ
＞郊外はバス便の中古マンションは値段は下がって駅前最開発等だけが高値維持
・・・という構図になる。

まあ、象徴的傾向としてはほぼ言い得ているでしょう。
不動産不況(地価下落）⇒都心回帰(地価回復一部）⇒
都心適地減少(主要地価上昇）⇒２極化顕在(仕入地価等高騰）⇒
①都心部高価格維持②郊外・外周区部価格転嫁できず低価…の
色合いが濃くでてきた状況。

①の価格上昇が②に単純にスライドしていないところが、
かつての地価狂乱時とは大きく異なる点。この２極化は
購買層属性の所得・資産等の２極化にリンクしており、
"持てる者"と"持たざる者"が不動産にも大きく反映されているのが、
今回の戻り上昇局面での特徴。

ということは、具体例をあげると
人気になってる江東区の豊洲は、供給過剰だから駅前以外は低価に？

豊洲はららぽーと色が強いから三流イメージが取れないと思う。

そうですか、豊洲は大丈夫って御意見が出るのかなと思ってたのですが。
豊洲の一番は、駅の上のタワーなのか
ららぽーとのタワーなのか決めるのは難しいかもしれませんね。

>249
その傾向だと交通利便性とか生活利便性は都市近郊も発展してるから、一般庶民の不動産購入希望者にとっては良い傾向なんだよね。

247
>>254
近郊でも、都心部への交通アクセスが良く、大規模開発等で
住居周辺で生活上の基本利便（スーパー、銀行、病院等々）の
完結率が高い地区は推奨部類に入る。
よって、山手線駅周辺＆内陸地下鉄駅物件（俗に都心域物件）の
購入が無理な世帯は、その２点(大規模開発があれば尚良い）が
クリアされていれば損はない買い物ということになるでしょう。

ただし、購入者が①その地域の土地勘などか無くてもいいか？、
②本来希望している地区方面か？、②縁戚利便等に考慮する必要が
無いか？・・・等がクリアできていれば価格パフォーマンス的に
有力な購入候補地になるでしょう。
反面、上記①②③が購入者の希望に近い地域ならトータル利便は
やや劣っても、居住してからの満足度の低下は避けられる。

千葉の市川タワーとか？？でも、もう十分高いけどね・・・
庶民に買えて、それらがクリアな物件ってどのくらいあるんだろうか。

３年連続で上昇した浦安でも、築年数の古いマンションはこの地価高騰の時代に駅前でもよくて安定、逆に少し下落傾向だという。売出価格を引き下げるケースも目立つ。バス便の海に近い物件が多少高くても、販売好調なのとは対極。
不動産神話が崩壊した以上、地価は上がりつづけることはないし、イメージに引きづられると、思わぬ高値買いとなる。
豊洲エリアの高騰ぶりは不動産業界では有名で、中古が購入時より高値で取引されるのが当たり前のエリアだが，いくら再開発エリアとはいえ、イメージ先行で上がりすぎた嫌いがある。私なら築浅、駅近でもタワーでもない限り現在の中古の売値の坪２５０万円はおかしいと思うし、新築でも江東区内では２５０万円では買わない。
金利は上がりますか、と聞けば上がると答えるだろう。ローンの返済額や住宅関連費は最大で年収の２５%内という、業界で有名な法則に従えば、現在の物件価格では金利が上がればもうおしまい。後はバブルを期待するしかなくなってしまう。
たとえば坪２５０万円で２５坪（８２平米）のマンションで６０００万円。諸費用込みで６２００万円。１５００万円の預金、あるいは贈与を期待できる世帯があるとすれば、いざというときのために３００万円を残し、ローンを組むと５０００万円の借金。金利２・７%、３５年で次々返済額１８万円だが、３・７で２１万円、４・７で２４万円。
２１万円のケースで言うと、年間２５２万円、共益費，修繕金，固定資産・都市計画税、火災保険、駐車場代（２万と仮定）で年間さらに７０万円。総計では３２２万円。これを２５%内に収めるためには、年収１２８８万円が必要。金利が万一、４・７となれば１４３２万円が必要。

どうです。現行の固定金利で借りても１５００万円の預金と、１２８８万円の年収が必要だ。
しかも３５年ローンなので返済総額は９０００万円。４・７では１億３００万円です。ローンが上がるから、今買わないと損ですよというのは、金利が上がれば購入できる層が急減するということの裏返しだ。

結論。現在の新価格の新築マンション価格は平均的な上場会社のサラリーマンが購入するには一杯一杯のところまで上がってしまった。金利が上がれば、物件価格が下がるしかない。郊外に行けば、なお買えるが、不動産神話の崩壊した現在、それなら賃貸にという人が多数派だろう。中国や米国のようにバブルがいきつくとこまでいくという可能性はもちろんあるが、何千万円をかけてのばくちは一般の人にはリスキーだと思う。しかも、高級物件を除き，供給過剰の現在，賃貸物件価格の急上昇の可能性はほとんどない。

しかも、現在のマンション市況をささえているのは①ローン控除廃止②消費税アップ③金利先高観ーから来る駆け込み組みだ。駆け込みの理由がなくなる２００８年以降になお、物件価格が上がり、マンション市況が好況を謳歌すると考えるのはあまりにも楽観的と思うが、どうでしょうか。

首都圏だけ見ていたらそうでもないが、豊洲坪２５０万円は明らかに高い。
ふと、名古屋・大阪を見てみると、都心部に買えてしまう値付けだった。
正直、栄・梅田・心斎橋レベルの街に近いなら、そっちでもイイかな？と思ったね。

>257
10年たてば市川とか近郊は大幅下落するから庶民は待ってればいいって。

>259
でも都心や城西の価格を見たら、必ずしも高くも思えないけどね。
絶対的な単価としては高く感じるけど、市川駅前タワーが豊洲タワーと変わらん金額で出してきたことを考えると、こんなもんかなと思えてくる。

難しい所ですね。で、教えてください。豊洲のマンション買いですか？

大事なのはデベに踊らされない事。
258さんが指摘しているように吊り上げ価格に購入者が付いてこれるギリギリの価格に既になっています。
金利が上がれば購入者激減（ローン審査通る人が減る）のは解っているのでデベは今のうちに売ろうと必死です。
ギリギリ都心部買える人には「今が最後の買い時」と煽りまくり、都心部を買えない層は高い価格で郊外物件に誘導を目論んでいます。
今どうしても買わないといけない事情がある人は仕方がないですが、そうでない人は様子見でも良いと思います。
特に福利厚生が充実している会社にお勤めで、安価な社宅や賃貸物件への家賃補助がある人は無理に買う必要はありません。

ここのところの値上がりで都心マンションも90年代半ばの高値まで来てしまっている。
しかもあの頃よりはるかに供給過剰でこれから築浅中古の売りがたくさん出る。
そもそも最近の買いは実需ではない値上がり期待のセカンドが買いが目立って増えてる。
これはもう頭打ちである。

>262
自分で判断できないようなら、買わないほうがいいですよ。

ウォーレン・バフェットの名言「投資は理にかなったものでなければならない。理解できなければ、やらないことだ」
http://biz.yahoo.co.jp/column/company/ead/celebrated/person4/061108_pe...

千葉、埼玉に行け、買えないなら。
3000万で買える物件は残っているぞ。

一次取得者層である30代半ばは団塊Jｒで人口も比較的多いし、
首都圏の人口・世帯数が2015〜2020年迄は減らないことを考えれば、
当面首都圏マンション需要は底堅いはず。
一方で首都圏供給戸数も７万戸台に落ち、本来なら需給引き締まりで販売は好調になるはず。
にも拘らず郊外はおろか都心でもやや売れ行きが芳しくない。
これは
①一次取得者層も買う気はあるのだが、価格上昇が急だったので様子見して下がるのを待ってる
　例：「２年前に先輩が買ったマンションより悪条件なのに高価格なのは納得いかない！」
②一次取得者層は氷河期世代で、そもそも消費余力が低い。
　例：「液晶テレビも買ったし満足。郊外に住む位なら定年までは賃貸でＯＫ」
のどちらの要因が大きいと思いますか。
①であれば時間が経ち、金利・税環境の悪化が近づくにつれ、我慢出来なくなって需要は回復。
②だとそもそも実需が減少しており、業界全体がシュリンクしてしまいます。

>267
首都圏というより、都心及び23区に限定すれば、
①人口は書かれている通り当面減らない。東京が減少に転ずるのは
　2020年前後と、最近の予測では後ろにずれ込んでいる。
②供給戸数は1万戸前後減ってきており、マンション適地を考えれば、
　都心部（山手線周辺と内部）はしばらく戸数は絞り供給が続く。
③公示地価は今年、全面的に水面上に浮上し、②の地区は当面底堅い
　推移が予測される。
④30年後の人口減少期を見越し、既に賃貸物件の供給は順調に
　なされている。
⑤持家志向は減退していない。

などだが、契約率が７０％を数ヶ月割らない間は、需要も堅調と
判断するのが妥当。昨年までは、長い間８０％以上を維持し、
特に、都心域や最開発郊外等のタワー物件は９０％前後の
契約率が出ており、以前人気が高い。

当面、契約率で６０％台の数値が継続して現実のものにならない間は
ほぼ、不動産販売は堅調だと、見るのが妥当。
新価格は、地価や都心中心とした業務棟の不足を背景に、適地探しは
根強く続いているので、当面、業務・住宅とも反転下げの気配は無い。
よって、住宅を必要としているものは、何時の世にも需要層は
あるものなので、購入価格をクリアできるか否可が所有の分岐点。

簡単にまとめれば、資産（所得等）の二極化により、都心及びその周辺
が買えるものは買い、買えないものは郊外(都下・他県）に求めるという
ことが顕著に現れてくる。郊外はまだ4000万前後で買える物件は多数ある。

退職者の２次所得で、なんとかマンション需要支えられてきたけど
ここんとこ、ＭＲも静かになってきた気がします
２次所得者が戸建を手放すので、同じ場所でも戸建のほうが安いような気も

>269さん
分かり易い説明ありがとうございます。
最近マンションは高過ぎると言う話ばかりだったので、
売れ行きについても自分でバイアスをかけてしまってたかも…です。

仕事で不動産業界分析もしているので、
都心のオフィス需要逼迫度合いは身にしみて感じています。
好立地は総合不動産・マンデベのみならず私募ファンド・外資も含めた取得合戦が続いています。
都心だけはどんどん高値の花になりそうですね。

毎年１０００戸規模のタワーが５本も４本も建っていけば、既存ストックだけでも２万戸以上の
湾岸タワーが出来上がることになる。
一方内陸中層マンションは２００戸以下で２０棟できても４０００個。タワーの２割にも満たない。
業界も馬鹿じゃないから、これ以上作っても売れないという予感は感じているだろう。

ましてや土地は競争入札。地盤はどんどん海の深いほうへ移っていき４４ｍだの７０ｍだのの
深層杭を打つはめになる。
杭が深いと加重を軽くしたいが鉄骨造でマンションは作れないから構造をスリムにできる
免震構造を使う。免震構造なら想定地震応力が小さいから主に自重を支える構造で
地震力は免震装置で減衰された力に耐えればいいということになるからだ。

いずれにしろ、地盤がよくてつくりやすいところからタワーが作られ、あとになるほど条件が
悪く土地も高値買いで結果高い買い物ということになる。
ここは１０年ほど様子を見て、２０１７年から５年の間に次の底値がくると期待して資金は
株式か他のもので運用して増やしたほうがいい。

最近マンションを購入しました。
値下がりは気にしませんが、値上がりは勘弁かなと
買えるうちに買う単純な考えですよ

値下がりは気にしないって・・・買う前はそう言ってられるけど３０００万以上もローン組んで
買って値下がりした日には、買い替えはおろか有利なローンへの借り換え（一括弁済、再度借り入れ）
もできませんぜ。

基本は低価格で買ってしばらくは値上がりしてもらってたかいとこいったあとで徐々に値下がりと
いうのが理想。２０年後にまたそこそこの値段で売れたら次の物件に買い替えできて
ローン支払いはまるまる代価で戻ってくる。そういうのがマンション買いの王道ですよ。


そういう意味で高値域で買ったら、いつか買い替え時期に損が大きく出ることになる。

上記を図示するとこういうイメージ。価格の上下動は勝手な推計だが・・

ついでに書くと金利や原油価格や消費税やタクシー代の値上げやなにやらでドサクサ紛れに
物価が上昇（・・って中国からこれだけ安いものが入ってきていたら考えにくいが）すると
賃金も上がって地価もあがるケースもある。

そうなったら貨幣価値が変わるわけで、明日の７０００万は昨日の３５００万。少しも高いなんて
ことはなくなるわけで。

山手線の外と内、山手線でも中央線の南と北でさらに二極化が進むだろうね。
今の千葉、さいたまは論外。
世界の目線で考えると千代田区、港区で坪400万〜500万円はまだ安い。
シンガポールですら坪800万円のマンションが出てきている。
香港ですらそれ以上。
NY,LONDONは比較にならない。
物件価格に対して賃料の安い城南地区は物件価格のみの観点からすると取り残される。
それ以外の場所は言うまでも無い。
住環境という面で堂考えるかは別ですが、アセマネが1兆円規模の金を集められる今日この頃の実態です。。。

大手デベは、都心の賃貸が好調に値上げできてるので
マンション事業の不振による値下げは期待できないかな？
中堅以下のデベ専門は、そろそろ在庫売り切ってかないと厳しいような気も

今年後半あたりが１つの勝負どころになるのでしょうかね。
後になってからじゃないと、こればっかりは分かりませんが。
さて、どっちに転ぶか？