23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

>>1000
998ですが、5年程度は下がらないだろうと私見をのべたまでで
＞下がる要因は全く無い
なんて言ったつもりはありませんし、逆に5年後以降は
下がらない要因の1項目に不安があると、記載しています。
伝わりませんでしたか？

また、4項目を論破しようとは思ってません。

＞＞９９７
おいおい、いくらなんでも前スレを１〜９まで引き継いだ形で、
独善的に違うスレを続けるのはおかしいよ。
もしやりたければその１にすれば良いだけの話。勝手すぎる。

別に住まいを決めるときに、都心３区や６区に限ってないしなあ。
今住んでいるところも都心じゃないし。
これまで値上がり傾向は２３区全体に及んでいたわけだし。
何より勝手に題目を変えて、かつ前スレを引き継ぐのはおかしいね。

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
後ろ二つの項目は、認める人が多いけど、「土地価格の上昇」は、まさにここで議論すべき項目のひとつだろう。議論の前提にしてるのがおかしい。「供給する土地の大幅な減少」ってホント？何を根拠にしてるの？あまりにも理屈が稚拙。よって、その１０は削除。

江東区はこの場合都心にカテゴライズされるみたいだけど、どうしてもという人がいたとしても
別に江戸川区でも江東区でも同じく検討範囲という人も多い。新宿区でも杉並区でももしかり。
豊島区でも板橋区でもしかり・・・
でも、例えば千葉に近い江戸川区でも実際高騰していた。その動向も語るべきでしょ。
それを自己都合で切り捨てないでよ（苦笑）

>>1004
1004てうざいね。

４項目
正しいとしても
織り込んだ上での
今の価格。

なんか、今販売中の物件スレで、にぎわっているところ、
ほとんどなくなっちゃったね。
急激な上昇で、消費者もさめちゃったのかな。

都心というか都内への一極集中ですが、これまでサラリーマンの年収の５倍以内という割安な値段でマンションが供給されてきたから人口が増えてきたわけで、これを都心回帰といいます。
でも、これだけマンション価格が上がれば、普通のサラリーマンは買いたくても買えないでしょう。バブル時代はずっと都心人口は減少を続けていました。むしろ、そのバックにいる都心でも城南でも、手が届くようになればいい物件を買いたい、そういう意味で所得さえ上がれば都心不動産の価格の下支えになるような人たち、そうゆう首都圏全体の購買層が団塊ジュニアの後は急速に減少していくのです。正確に言うと労働力人口は現在既に減り始めています。いわば都心がトップとすれば、それを支えているピラミッドの土台部分がどんどん先細って行くわけです。
地価については、価格を決めるのは供給サイドじゃないでしょう。供給サイドがいくら土地を高値で買い込んで、資材価格高騰をいって高値をつけて売り出しても、エンドユーザーが買えなければ、それで終わりです。売れ残るだけです。
つまり、庶民が買える物件価格のマキシマムがたとえばこれまで６０００万円だったとします。金利が１%上がってしまったので５０００万円の価格の物件しか買えなくなりました。資材価格が上がってこのうち３０００万円を建設費に当てなければなりません。残ったのは２０００万円。これで、土地を購入して利潤がでる（場合によっては出ないかもしれません）ところまで地価が下がる。これが市場メカニズムなのです。
ここで、変数を加えるとしたら庶民の所得が向上してまた、６０００万円まで買えるようになることです。そうすれば３０００万円で利潤が出るまでに地価が上がりえます。だけど勤労者の給与は８年連続で前年比マイナスというのが現実です。
大手不動産会社が過去最高益をこれからもずっと更新続けるなんてありえないでしょう？どこかで価格の天井に当たって利益がピークを打つものなんです。
ＭＲなどで聞くデベの主張はすべて供給サイドに立ったものばかり。もっと本質を見つめたほうがいいと思います。

>>1009
読まなくてもわかる　全部織り込み済み。
価格のあげさげの根拠にはならない

なにが
＞価格のあげさげの根拠
になるの？

１０１０
全部織り込んだら今の価格では買えないでしょ。
第一、諸事情をすべて織り込んで行動できるほど人間は合理的じゃありません。
株式相場でピークをつけるとき、つまり高値をつかむとき，一番出来高が多い（上げ局面なのでもちろん売る人より買う人が多い）のはなぜですか。

１０１２
天井値はありますよ。バブル時代を除くと、ローン支払額が年収の４分の１を超えるとピークをつけます。これまでが安すぎたのと低金利で一時、支払額の２０パーセントを切っていたことでマンションブームが続いたわけで、現在はほぼ上限です。

>>101
自分だけが知ってる秘密の情報
または
自分だけが他に先駆けて発見した新しい法則

忘れてたなー。株では、いちばん高値のときに、いちばん買いが膨らむという事実を。
不動産でも似たようなことが起こるんだろうね。

>1016
じゃあその後すぐに下落か・・・。

都心人口が増える
土地の供給がない
資材価格高騰
ＲＥＩＴマネーの流入
これらはすべてマンデベ、ないしはその意向を汲んだ評論化が言ってきたことですよね。
じゃあ、それほど先高観があるのならなぜ大手不動産会社は今年の販売計画を前年比１・５倍に増やすのですか。
ＲＥＩＴの組成業者はなぜ、それほど有望な物件をみすみすＲＥＩＴ化し、地方銀行や個人に売るのですか。売らなければ物件価格の高騰と賃料収入の増加でさらに利潤が出るのではないのですか。
金利上昇と、首都圏人口、特に勤労人口の減少、物件の高値感はわれわれ素人でもわかることで、まして不動産のプロで何人もアナリストを抱えている大手不動者業者がそれをわからないわけがない。
彼らが宴の後にくる、市況の急速な冷え込みの可能性を考慮に入れて行動しているのは間違いないと思います。
百歩譲って、その確立は５分５分だったとしましょう。でもこれから高値の物件を購入する方は、５０パーセントの確立でババを引いてしまうことになるのです。

>>1016
そーなんです
不動産って高いほど売れるんです

マンション：5月の首都圏発売戸数は16.9％減少

http://business.nikkeibp.co.jp/article/money/20070614/127335/

たいへんみたいだよ。