ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

稲毛住民です。
契約数が370戸になりましたね。順調な売れ行きなのでしょうか？

14階まで立ち上がり、現在は外壁、ベランダのガラスが設置され始めています。

思ったより、大きいマンションですね。稲毛駅のホームからも良くみえます。

ただ電車から見ると、マンションと駐車場がとても接近して建っているように見えます

これって、接近している住居はかなり暗くなるのではと、老婆心ながら思いました。

稲毛駅周辺の路地に立つ女性たち

通勤通学の稲毛住民には有名な客引き
禁止行為ながらここでは堂々と行われている

最近では男性だと見ると誰彼かまわず声を掛けているらしい
学生の息子にまでとは迷惑な話だが
その世界も不景気なのか必死のようだ

マンションへと続く裏道がまさにその場所

駅のそちら側
マッサージ店と称した怪しい無許可営業の店も多いだけに
未だに路上客引きが蔓延る立地には残念

この立地では子育て世代には向かず
子育て終了世代向けマンションでしょうね
歩けばわかりますが駅周辺とマンション周辺に
子供へ有害な店舗が多過ぎる
営業内容を偽っている店など大人が喜ぶ店は
不要だよ
それにしてもなくならないねぇ変な店
稲毛という土地柄なんだろうけどさ

No.3さん
だったら駅近マンションで子育てに適した物件を具体的に教えて下さい。宜しくお願いします。

ルーセント3は完売しました。

他を予測してみます。
ルーセント1と2は、全戸完成後もかなり売れ残るでしょう。オアシス2は、ルーセント3よりも高めの価格設定にはなるでしょうが全戸が完売になります。

オアシス1は、価格を低めに設定するでしょうが、ルーセント1と2以上に苦戦するでしょう。グロウは、オアシス2に近いところはほぼ完売でしょう。グロウは、価格でコントロールする策をとるでしょうが線路に近いところは苦戦するでしょう。

あくまで予測です。
以上

来年早々に津田沼の大規模の販売が始まるので、
これからは様子見の人も増えるのかなぁ。

7さん

予測の前にリサーチが必要です。
ルーセント2は最終期で、完売間近です。

なんで、みんな西向きがいいんですかね？
やっぱり眺望ですかね？

稲毛のマンションは海側の眺望で西向きメインが結構多いですよね。特にここの西向きは崖に面しているので、眺望は将来的にも保証されているようなものですから、眺望を重視する購入者には悪くない条件だと思います。
でも私は南向きの日の入り重視が良いと思います。眺望はイマイチですが、オアシスの南向きは向きだけ考えると最高ですね。真南向きですから。駐車場とかぶらない高層階は良いかもしれません。

ルーセント3は完売になりました。しかし、ルーセントの1.と2は【完売】は極めて難しいでしょう。何部屋かは、完工後のバーゲンがあると予測します。但しこれを買っても資産価値が低いため転売には苦労するでしょう。

予想価格からみて、今現在ベストの部屋はオアシス2の13階です。これだけは間違いないと断言できます。懐事情と好みの間取りから斟酌検討し、早めに要望書を出せば買える確率は高くなります。

締め切り間際にササレタラ、営業マンが代替部屋を提示してきます。早い時点で良い営業マンを見つけ、買う側も誠意を示し、やりとりもメールでネット連携をし速やかに要望書を出せば高い確率で希望の部屋が確保できます。

優良顧客は第一に公務員、続いて東証1部上場企業もしくはその傘下の優良企業に新卒で入社し今後とも勤め続ける妻帯者。言い換えれば、ローン審査で間違いなく通過する人です。その他、その人の人柄をみています。入居後ルールを守り穏やかに住んでくれそうな人です。

プラウド船橋のような超人気物件になると ほぼ抽選になりますが、本物件は微妙な売行きであり営業マン集団でコントロールのしやすい物件です。勿論、違法な行為は行われてはいませんが、優良顧客であるか否かを見極めながらある程度管理して販売されているのは事実です。

早い時点でルーセント3の上層階を指定した人の大半は希望の部屋を入手しています。ルーセント1、2も同じです。オアシス2にもこれは当てはまります。資産価値すなわち転売に苦労しない物件は、オアシス2ならば概ね10階以上です。年内に『オアシス2完売御礼』のチラシが入ると予測します。オアシス1はお勧めはできません。特に線路に近い所は高層階でも止めておくべきです。列車の騒音は想像以上です。

12さんに同意。
何故オアシス1を作ったんだろう。
オアシス1を作らずにもっとゆとりある設計にすれば良かったのに。

確かに、低層階でも目の前が建物の①②と植林の③では、西向きであれ、植林の方が良いかもしれませんね。
そーいえば、６月頃オアシスの広告が一時的に出てました。一気に引っ込めたのかな。

デベはボランティアじゃないからね。
もしオアシス１を作らないと、全体的に価格を１～２割は高く設定せざるを得ないんじゃないの？
そんな値付けをしたら、買う人はほとんどいないでしょ。

それはさておき、今後、不人気が予想されるオアシス１やグロウを売り切るのはかなりの困難が予想される。
12さんはオアシス２は年内完売と予測しているが、それすら大甘予測だと思う。
ウェリスがいいと思った人は、もう既に消費税増税に掛からないルーセントを購入しているはず。
ルーセント３が圧倒的な人気で売り切れたのなら、そのおこぼれ需要がオアシス２に回ることも考えられるが、そうじゃないしね。
まあ、増税分を凌駕する超低価格で売り出してくるなら、話は変わるかもしれないけど。

13さんへ

ウェリス稲毛の建つ場所は高さ制限があります。その制限は14階〜15階建てが限度です。もし、高さ制限が60メートルの20階建てまでOKであったならば、売主もオアシス1は建てなかったでしょう。残りの棟を全て20階建てにし、高速エレベーターを設置したほうがコスト的にも抑えられます。マンションのステータス性も上がります。

そして、眺望の良い部屋が飛躍的に増えます。駐車場も自走式100%が容易に設置できます。緑地も広々と確保できます。中途半端な高さ制限が買主と売主の双方にデメリットになっているのです。法規制とは厄介なものであり、矛盾したものでもあるのです。

このマンションを検討している人には、16さんのような人もいるのですね。
正直、ビックリしています(笑)

マンションは安価なものではありません。正面から観ながら側面をえぐり出さないと実態は観えてはこないのです。

ルーセント①と②の南側に将来どのような物件が何階建てで建つのかは、検討者が予測するしかないのです。

>18

基本的には、用途地域、地区計画とかで決められた高さ制限、容積率、建蔽率いっぱいの建物が建つって考えておくべきでしょ。ここに限らず不動産購入するときには。

検討板のはずが、完売時期の予想板になってる。
テーマに沿っておらず、不適切なのでは。

>20さん
あくまでも検討板ですので、完売時期の予想（＝物件の人気を含めた）検討で良いのではないでしょうか？

マンションの価値は、完工時に完売しているか否かが極めて大切であり、物件に対する人気のバロメーターでもあります。よって完売時期は大変に重要な事項であり、多くの検討者が気にしているのです。

完売時期が、完工日か入居開始日か もしくはその後も売れ残っているのかは、そのマンションの価値に直結するのです。入居開始日以降、何ヶ月間どころか何年もかけて売り切るマンションもあります。完売時期が、入居開始日以降にずれ込むと居住者負担も発生しはじめます。

完売時期は入居者に及ぼす金銭的負担も含め、マンション検討上の重要事項なのです。

世帯数が多いだけあって、共用施設も充実していますね。でもそんなに維持費などがかかる
施設はないので安心かな。友人のマンションはプールがついているけど、維持費などがすごい
かかるみたいで、10年後が怖いなんて言っていました。平日は利用者もそんなにいないのに、
監視員の人はいるとか。ＭＹストアはうれしいですね。振込などもできたりするのですかね。

竣工時に未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、十分検討ねただよ。

>23

これだけの規模でもマンション内だけの販売だとコンビニ維持するのってカツカツだったりする。継続してもらうのに協力金の負担ってこともありうる。

マイストアのセブンは7時から23時までの、コンビニエンスが日本に導入された当初本来のセブンイレブンになる。

このセブンがペイするか否かは、マルエツに対し商材やサービス面での違いにおいて何が引き出せるかにかかってくる。マルエツは広く稲毛地区の顧客の要望を満たさねばならない。また、マルエツは共通チラシであり個別対応は限定される。

このマンションは、全戸完工後の居住者総数が2500〜2700名ぐらいと推測できる。1戸平均月間2700円の購入で月商が250万円になる。マンション側がどこまで固定費を負担するかにより損益分岐点は大きく変動する。また深夜営業がないのは経営上 楽なのではあるが、この売上規模ならば一般的なコンビニエンスストアはペイしない。

このセブンは、居住者の利便性のために維持するショップであり、マンション居住者の要望を上手く集めてやっていけば赤字垂れ流しにはならない。双方の協力が大切なショップである。

共稼ぎ所帯、高齢者、子供の発熱時等、非常に便利な存在になるであろう。各戸への配達や、NTTお得意のネット活用による閉店30分前の在庫確認とその商品のキープ等が上手く機能すれば、大変に有難いショップになるであろう。マルエツとは全く異なるアウアショップも夢ではない。要は皆で工夫しあって如何に育むかである。
こう言うとウェリス稲毛のハグムに繋がるのかな。

>28
その根拠は？
26のコメントは根拠が示されていて信頼もしくは検討に値する論拠だが、28は程度の低いただの否定もしくは冷やかし。
根拠のない否定はただの文句ないし愚痴ですよ。

26
セブンイレブンの平均日販は60万円オーバーです。中には100万円オーバーの店もあります。40万円位ならどんどんつぶれていきます。
60万円なら月販1800万円ですよ。250万円なら大変なじたいです。
コンビニ一軒抱えるなら、数千世帯は必要なのでは？

ミニショップを抱えるマンションの例では、120円のジュース買うと、実質300円で買うことになるマンションも多いと聞きます。

マンションの購入を検討するに際し一番気になるのは、購入後の後続物件が、どこにどれ程、幾らぐらいで建つのかということになります。

稲毛はウェリスの南側が要注意です。西側はまず大丈夫です。津田沼は駅近の大型物件はもうないでしょうが、幕張本郷方面には広大な農地があり、TPPの今後10年間の進捗を見据えると何が起きるかは想像もつきません。

整理すると稲毛は先が見えてきた。三井物件は設備と駅距離でもってウェリスとは全く競合しない。よって、駅近大型物件はウェリスの南側のみ注意しておけばよい。津田沼も駅近大型物件はほぼ出尽くした。千葉は駅近大型物件はもうない。船橋も駅近大型物件はもうない。市川は駅近大型物件の可能性はあるが、金額面で都内価格と余り変わらなくなる。よってウェリスとは比較対象にならない。

津田沼が好みの人ならば、幕張本郷方面の大規模開発が絶対にないとはいえないことだけは理解しておきましょう。但し駅近ではなくシャトルバスになるでしょう。

よって駅近大型物件は極めて限られるということになりますね。購入検討者はやはり利口だなぁ〜と感じます。証拠はルーセント3の完売だけで十分でしょう。

先のことは分からないが、一応自分で見通し最終判断をしましょう。

そろそろオアシス2の出番が来ますね。2は売手ペースで簡単に進捗するでしょう。極論ではあるが、営業マンなしでも2は売ろうとすれば売れるかもしれない。駅近、大型、眺望保障、設備が揃っている最終に近い物件になりますね。グロウは駅近か否かの分岐点になりますね。グロウの完売を予測するのが一番難しいですね。グロウに対し検討者が最終的にどんな判断をするかは全くもって分かりません。

31
船橋だとNTT社宅跡地があります。
幕張新都心駅に、ららぽーと船橋、イオンレイクタウンと並ぶ巨大なイオンが再来月オープンしますので、その周辺は人気でそうですね。

飯山満は駅遠だし一筋縄にはいかないのでは？

ここウェリス検討していましたが、パスすることにしました。
理由は道が狭すぎることと建物がぎっしり立ち並びごちゃごちゃしすぎることです。崖も不安だし。
同じく稲毛のアイプレイスみたいであればよかったのですが。 マンション購入は、イオンが購入した線路沿いのJT倉庫跡地がどうなるかを見届けてからにしようと思います。

アイ・プレイスは確か2000年に完工した長谷工設計、長谷工施工の物件だと記憶している。自走式の駐車場が100%確保されていて、稲毛では今でも一番の人気物件ですね。

その後にできたルネが、あれだけの人気を誇ったのに凋落の一途になるとはね。マンションは先を見越して慎重に買わないといけませんね。

タワーのプラウドも将来は外通路が凶になるかもしれない。やはりマンションは駅近と眺望と自走式駐車場になるのかな？プラウドの下層階は相続税が高く売却価格が低いということになっちゃうのかな⁈

こう観てくると、ウェリスの上層階には相応の価値があるのかな。

そもそも街中のコンビニの商圏って１０００戸じゃないしね。１０００戸じゃ営業は成り立たない。既存のコンビニのあるマンション調べれば分かること。

ルネはアイプレイスより前ですよ。　ディスポーザーも無いし、バリアリーフでも無い。
旧◎山製作所の跡地で、土壌汚染があり土の入れ替えのため工事が遅れただけです。

ルネは、アイ・プレイスよりも前だったのかぁ。こりゃまた失礼しました。でも、ルネのあの売り出しの時の過熱感は何だったんだろうね。駐車場は100%じゃないし。ベランダ側が線路の極に面している棟もあるし。

現時点では、自走式駐車場が全戸分100%確保されているアイ・プレイスが稲毛で一番人気なのは確かなんだけど、ウェリス稲毛が遠き将来に全戸完売されたら一番人気は逆転するのかな？それとも稲毛駅近物件での一番人気をアイ・プレイスはキープし続けるのかな?

この既発売済み、完売物件のその後の需給関係は大事だ。この要因を詳しく分析するとウェリス稲毛の将来の需給関係もある程度の精度では予測できる。マンションの価値は、過去の既完売物件の売り出し時の時代背景や、その後の需給関係を勉強するとよく見えてくるね。

マンションを買うならば、可能な範囲であらゆる側面を含めた過去の実態調査と、将来の予測と展望をその根拠を遡上に載せてしっかりと検討 判断しないといけないのかな！

>>39
たかが稲毛の物件でそこまで気合入れて考える必要あるのかな
言い方は悪いけど所詮千葉
都内の駅近物件ならまだしもね
冷静になって考えたほうがいいよ

>42
いいんじゃない?
39は、たぶんもう契約しちゃっている人。

39
可能な範囲であらゆる側面を含めた過去の実態調査と、将来の予測と展望をその根拠を遡上に載せてしっかりと検討 判断した結果、ここはパスという結論に達しました。
だって、オアシスやグロウって超売れ残りそうじゃない？

よく考える。一言！

アイプレイスは良い物件だが、眺望の30パーセントはプラウドタワーで失った。
それに震災ではかなり揺れたらしい。。。

ある程度の規模で稲毛の駅近物件はここがラストになるでしょう。
その点をどう考えるかが、稲毛にこだわる人にとっては重要かも。

稲毛にこだわる人ならば、
プラウドかアイプレイスの中古を待ちながらJT跡地の計画発表を待つ、でしょ。

アイプレイスは良い物件だと思いますが、JT跡地がどうなるかで資産価値は上にも下にも変動要因があると思います。場合により高層階以外は眺望どころか西日すら入らなくなる危険があると思います。また、アイプレイスは何件か中古物件も見ましたが、築１２年では痛みもあり、部分的リフォームも考えると現在の価格では割高感は否めませんでした。しかし、敷地内の共有スペース（中庭）は充実していますし、立地は申し分無いと思います。この点についてはでウェリスより確実に上だと思います。総合的考えた私見ですが新築ウェリスの方が現時点では割安感があると思いました。ウェリスの販売が中古物件価格にどう影響を及ぼすかというところでしょうか。
イオンが取得したJT跡地は商業施設と聞いていますが、仮にマンションが建つ場合は線路に面したバルコニーとなりルネと同じ条件になる事が予想され、これも選択するには厳しい？？？稲毛に限定するなら消去法的にウェリスでしょうか・・・

確かに。

アイプレイスは中庭やらキッズのための施設は素晴らしいと聞きます。
ただ、イオンの開発内容によっては、あの前の道をバスが通る可能性もあります。
ウェリス以上のごちゃごちゃ感かもしれませんね。

ウェリスもオアシス①さえ無ければもう少し良いのですが、、
もう作っちゃってるもんな。

当時（分譲時）ルネ・アイプレイス共に検討しモデルも見に行きましたが、
アイプレイスの魅力は
①駅4分の場所　　　②自走式駐車場　　　　③バリアフリー　　④ディスポーザー
対し懸念事項は
①長□工施工で直床　②直床なのにルネより天井がかなり低い　③梁がとても目立つ　④バルコニー側が線路
結果的に一戸建てにしました。

稲毛区は、台風で、避難勧告が出ました。
稲毛駅も冠水しました。

崖は大丈夫なのでしょうか？
土砂災害警報も出ていますし。

冠水？　いつから稲毛駅は田んぼや畑になったんでしょうか？（笑い）
それに避難勧告は草野水路増水によって避難勧告が出ましたが、
水位も下がって既に解除になっていますよ

ここの周辺での浸水って想定外だったけどリスキーな場所だったんだね。

稲毛駅は冠水ではなくて雨漏りだよ。

このマンションは海抜20ｍじゃなかった？　高台だと思ってたけど浸水するって事？？

総武線って海岸の低地を避けて高台に線路を敷いたって言われてるんだけど。一概に信じちゃダメなんだ。

崖って怖いんだね。

稲毛駅周辺は線路が高架になってる。周辺より低いってことでしょ。

台風２６号で崖崩れの情報あり

わかる方いらっしゃいませんか？

千葉、幕張、船橋、西船橋、下総中山、本八幡、市川は確かに低いよ

ウェリスの住戸は70m2台が中心なのでしょうか?　小さい住戸数が多いように思いますが。

ここの延床面積94,718.56 m2 で 929戸なので、1戸あたりの延床面積は101.9575 m2 ですね。
相対的に比較するために、話題に挙がっていたマンションでみると、

　プラウド：延床面積 43,569.13 m2 ／ 354戸 ＝1戸あたり延床面積 123.0766 m2。
　アイプレイス：延床面積 71,883.5 m2 ／ 634戸 ＝1戸あたり延床面積 113.3809 m2。

こう考えるとウェリスは狭いですね。
外観がゴチャゴチャという意見がありましたが、建物の中身もゴチャゴチャ感ありかもしれません。

おそらくここの購入層メインは、住戸の広さを必要としない、
小さいお子さんがいる若夫婦とリタイア組でしょうか。

リタイア組にとってはいいでしょうが、若夫婦ならば、必ず引っ越すことになると思いますよ。
なぜならば子供が大きくなると70m2台では狭すぎるからです。
眺望の良さは魅力ですが、日常的によく目にするのは結局のところやはり「自宅の部屋の壁」ですからね。
そう考えると、若夫婦にとっては将来的に高く売れる必要があるのではないかと思います。

将来ここの広い部屋は中古でそれなりに高く売れるんじゃないかと思いますが、
狭い住戸はどうなんでしょう。
将来この物件の資産価値は、棟、階数、部屋の広さによって差がでると思います。
その差は、購入時の価格差以上に顕著ではないかと思います。

ちなみに、今日の台風で避難勧告がでていたのは崖の下。ウェリスも稲毛駅も総武線も海抜は高いよ。

参考

台風26号 京成成田駅の崖崩れ
http://www.asahi.com/national/gallery/20131016_typhoon/keiseinarita.ht...

やはり県が危険だといっているところは危ないんだね。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/narita.html
(京成成田駅は花崎町)


ちなみに県は稲毛東2丁目を危険区域に指定している。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/chiba.html


このマンションの崖下は稲毛東2丁目じゃなくて隣の5丁目だから危険じゃないね！
よかったね！安心だね！

No.63さん、このマンションの下にある道路がマンションの崖崩れにより一時通行止めでしたよ。道路は通れるようになっていましたが崖にはまだブルーシート覆って有りましたが。

おまけ。この上には？

がけ崩れがまた起らないようにしっかり対応してもらわないとね。瑕疵担保責任って２年だから、引渡し後、２年は大丈夫でその後、問題が起こったら住民負担になっちゃう。

>65 さん
63です。
え～～ッ！？　ビックリしました。ホントウに崖崩れがあったんですね～！！！

わたしは注意喚起の気持ち半分と、悪ふざけの気持ち半分で63を書いたんですけれども、
これは周辺住民の方々にとっては命にかかわる大変深刻な問題ですね。
大変申し訳ございませんでした。深く反省しております。

何とかご安心できる対策をしてもらわないといけませんね。

契約されている方々も、これでは気が気ではないですよね。
売主に強く対策をするようプッシュしていただきたいです。

まずは契約者に事実の連絡を迅速に行うかが最初のポイントだね。次はどのような対策を施すかの説明。

崖崩れと仰っている方のブルーシートですが、これは前からあったものでは？
先週の三連休にウェリスの崖下道路を通りましたが、一部ブルーシートに覆われた所がありました
場所はルーセント２と３の間でした

また崖下からのネガですか。確かに写真には土砂が流れ出た形跡は見られませんね・・・

>70,71
では通行止めのわけは?

前からブルーシートってのが事実なら、工事のやりかたに問題があるね。近隣に反対運動あるのに、ブルーシートが外から丸見えの状態を放置するなんて。

ウェリス稲毛の良さを、あまり利口ではない営業マンがまぎれこんでいる住友不動産販売(住友不動産と住友不動産販売は、資本関係はあるものの、採用基準なんかは官庁で例えれば東大法学部卒のキャリアと高等小学校卒ぐらいの格差がある全くもって別の会社だからね、給与等の待遇はもっと差がある)に成り代わって少し説明しておく。

それは、一般的にマンションの平米は壁芯の表示が普通なんだけど、このNTT都市開発が売主のウェリス稲毛は、壁芯と内法(うちのり)の実平米(固定資産税対象平米)との差が小さく、稀にみる良心的な設計のマンションなんですよ。このことは、市役所の担当者や不動産業者やマンションの設計者が観れば一発で判る。要は平米表示に対し実平米が近くて広くて住みやすいということである。

これは、長谷工物件のアイ・プレイスや女子高脇の三井長谷工物件なんかとは全然違うんだけど、アホが大半を占める住友不動産販売の営業マンはロクにこれらのメリットの説明もできない。ここで奴らに成り代わり説明しといてやる。

このことは、図面やモデルルームを見るコツさえ解っていれば馬鹿なエテコウでも直感的に判ることなのである。これさえも説明できないから、あの住友不動産とは全くもって格の異なる住友不動産販売の馬鹿な営業マンがより馬鹿にされるのである。

中には砂浜で針を探すような確率ではあるが、極めて優秀な営業マンもいる。大量にいる馬鹿な営業マンが足を引っ張りイメージやウェリスブランドを引き下げまくっているから、数少ない貴重かつ優秀な営業マンにも悪影響が出てしまっている。

この実態が掌握できないNTT都市開発が一番馬鹿にされているのではあるが⁈ NTT都市開発は販売を任せている住友不動産販売の営業マンがどんな接客をしているのかをミシュランのような形で覆面調査もしていないのであろう。

話しを戻すと、一部のリビングの平米に加えられてしまうリビングへのドアよりも、内側のリビング側通路に洗面所への入口のある間取りを除けば、このウェリスの設計は概ね褒められるのではあるんだけどね。ハリの出かたや天井の下がりの実態も長谷工物件とは全く異なり良い部類に入る。

NTT都市開発は、住友不動産販売にあまりにも丸投げにしたまま放置しないで、少しはチェックをしないとウェリスのブランドイメージをこのウェリス稲毛でもって低下させ、更にそれに拍車をかけかねない。ここの書き込みに於いて、住友不動産販売の営業マンをけなすものが多いのは事実であり裏付けになる。

我が家やあと550戸も残っている事が、懸念材料です。
売れ行きは、けっして好調とは言えない、ペースに思えます。
値引きは、確実に行われると思っています。
高値で掴まされる事は、避けたいと…

75は二重壁やALCについて何処まで知識があるのかな？こいつらは単に用語だけで検討板でウンヌンと言いあっているが、これらの工法や使用材料にも格差があり、また極めて大切な現場監督をはじめとする工事関係者の各種判断や良心が絡むから単純ではない。

君はマンションの企画段階から実規格への流れや、発注先選択や癒着や適当な現場監督や、その反対の良心的な現場監督や資材仕入れ担当者の悪戦苦闘振りや最終的な現場判断の修羅場の現実を知っているの？

近隣住民なら、その近所に住んでる人と知人がいると思うのですが？お聞きに成りませんでした？私は犬の散歩で公園に行き稲毛東5､6丁目の犬友から聞きました。
そこに45年位住んでる人も、こんなの初めてだと！建設が始まるまで一度もなかったらしいです。

私も子供のころから稲毛に住んで稲丘小学校稲毛中学校と、ずーうと稲毛に住んでいますが、こんな事は初めてです。

ちなみに今は壁をブロックで隠してありますが、この崖には防空壕が有ったのは事実で子供の頃中に入って怒られたのは、遠い昔の思い出です。

震度５程度の地震でも壊れちゃうALC使って、良心ってのが面白ろすぎ。

設計の問題なのに、現場監督なんて言い出すから吹いちゃった。

まぁ素人が無責任にも適当に書き込んでいるが一応読んでやって下さい。マンションが買えない人達の、悲しく哀しく、憐れで哀れな板でもあります。

このような遊び場がないと心が折れて生き残れない人達もいます。それを支えているのはこの板自体はは勿論、このスレッドを読んで下さる皆さんがいらっしゃるからです。

これはこの板に限ったことではなく、多くの板において発生しています。日本が置かれた若者達を含めた経済的自立の可否の縮図なのでしょう。

若者に限れば生まれてきた僅かな年代の違いに原因はあるのですが、それを恨んだり何故1981年や1982年に産んでくれたのだと親に文句を言っても解決はしません。これに該当する人達に責任はないのですが、嘆いて遊んでいても前進はできません。ここで遊ぶのは構いませんが、遊んでいるだけでは貴方達の明日の向上はありません。自ら工夫し努力しマンションが買えるようになる人が増えることを祈ります。

ここはマンションの検討板なので、その観点からはあまり意味のない書き込みをして申し訳ありません。但し私はマンションを買い計画的に安定した人生を送れる人が増えること、即ち日本の復活を心底願っています。工夫と努力なき限り復活はしません。

>82さん
作文ご苦労さまですが、偏見や思い込みを排除しないと、よい買い物はできませんよ。

どう考えても82って検討者の視点じゃないでしょ。

88さん
崖について心配しています。
役所と現場であなたが得られた「机上の空論ではない崖の情報」を教えていただけませんでしょうか？
わたしも、有益な情報を共有し真剣に検討することがこの板の目的であると思います。
また、あなたが机上の空論と思われた書き込みが何かを教えてください。
(No.80,81は論外なので除くいて)

心を入れ替えたため、極めて甘い企業体質のNTT都市開発とは異なる、あの厳しき野村不動産からも工事を任せてもらえるようになった新日本建設さんにお願いです。

猛烈な台風27号が近づきつつあります。どうかキチンとした台風対策を打ち、ウェリス稲毛の入居日にズレ生じないよう宜しくお願いします。

89さんへ

88さんとは違います。
崖自体がウェリス稲毛の居住者に深刻な影響を与えることは先ずないでしょう。但し、崖は必ず斜めに維持し、杭の補強や地中深く根を張る植林と、その維持管理自体が極めて大切です。

要は、入居後の居住者自身に維持管理の責任があります。初期に発見された瑕疵(かし)は、売主に対し責任の追求ができます。しかし、10年20年も経ってしまえば売主に責任を追求することは不可能です。

入居後、直ちに管理組合がキチンと崖の実態を掴み、即ち現状把握をし、それに基づいた対策を立て着実に実行していかなければなりません。これは何も崖のある本マンションに限ったことではなく、全てのマンションに当てはまることです。

各々のマンションには各々の問題点、即ち各々の課題があるのです。課題のないマンションなんてありません。問題点を1日も早く管理組合(各戸の居住者)が掌握し、現実を直視し検討し具体的な計画を立て対策を着実に実行していくしかないのです。

それには居住者の関心 即ち問題意識が大切です。問題意識とは居住者自身(持主)にマンション管理への参画意識がキチンとあるか否かということになります。最初の総会での方向性でいかようにも変わります。

結論的なことを記すと【無駄なお金は使わない】【修繕積立金を出来るだけ早く引き上げる】の2点になります。

何か問題が起きた際に速やかに解決する手段は、100%お金があるかないかで決まります。マンション管理とは1にお金、2にお金、3、4がなくて5にお金です。これは絶対です。

最終的には管理組合が余裕のある積立金をキープし続けられるか否かになります。当初、修繕積立金は段階的な値上げで計画されています。しかし直ちに値上げを検討し段階的な値上げをフラットなものに変える必要があります。フラットな形に早く変えれば金銭的な破綻を心配しなくとも済みます。また長期的にみて居住者自身の負担も和らげられます。

管理会社は長期修繕計画を作成してくれます。また、その見直し案も5〜6年後には用意してくれます。国の指導があるから必ず見直しはしてくれます。しかし、残念ながらこの計画のままでは必ずお金が不足します。管理会社は極めて良心的な会社でも、つじつま合わせをするにすぎません。その都度の積立金が不足しそうになったりしなければ、長期的な不足や問題発生時の余裕資金の過不足までは指摘してくれません。

このマンションは929戸あります。共用部の電気代や清掃に関わる人件費等は莫大な額になります。そして売主側が作成した当初計画は極めて甘い計画です。経費の節減活動は1日でも早くスタートさせなければなりません。遅れれば遅れただけそのリカバリーは修繕積立金の値上げに直結してきます。しかしお金が不足し始めた時点での値上げは簡単にはできません。それは、不足金額が見えてきた時にはあまりにも大きな金額になってしまっているからです。

崖対策はマンション管理の一部ではありますが、このマンションでは特別な専門チーム(管理組合の下部組織)を作り対策を立て見守る必要があります。このマンションには機械式の駐車場もありませんし、特段大きな課題はありません。しかし眺望は崖があるから得られているのは間違いのなき現実です。全てはお金です。日時は光陰矢の如しです。管理組合が保有するお金の有り難みが、10年後、20年後、30年後に必ず解ります。

貯めておいて良かったについては、皆さんのマンション購入資金の頭金の額が証明しています。頭金を沢山貯めていた人は少ないローンで済みます。頭金が少なければ借りるしかないのです。

マンションの管理も全く同じです。しかしマンションの頭金の多い少ないは購入時に判ります。しかしマンション管理の恐ろしさは、お金の過不足が居住者の多くが年金生活に入った時に襲ってくるのです。このことを多くの皆さんが入居前に深く理解するとともに、マンション管理への参画意識を強く持ち続けることが何にもまして大切なのです。

>91

瑕疵担保責任は２年だよ。それから入居後に長期修繕計画の見直しをするのは管理会社ではなく管理組合。

あと、擁壁については長期修繕計画に組み込まれてないってのもポイント。

>>91
同一人物なのかどうかわからんけど、ここって長文レスが多いよね。
それはさておき、要は最初にデベにキチンと崖対策をさせないと、あとは住民負担になっちゃうってことだよね。いったいいくら位かかるのか見当もつかないが、それが永久眺望の対価という考えは一理あるね。
でも、それだとルーセントⅠ・Ⅱ、オアシスⅠの住民はタダ取られってことになるので、これらの棟を購入検討する人は、崖対策について特に確認する必要があるね。

ここって棟毎の管理組合じゃないから、崖対策はマンション全体でしょ。

うーむ。崖対策のお金を積み立てるって、なんかムダだよね。将来そのお金は使わなくてもよくなったってことになれば、
万歳だけど。
89さんの質問への回答が気になる。

>91

【入居後、直ちに管理組合がキチンと崖の実態を掴み、即ち現状把握】って。遅いでしょ。

新築分譲マンションってお互い知らない人同士が集まるわけだから、管理組合が機能して住民自治が行われるようになるまで数年はかかる。

あと管理組合の立ち上げって管理会社がフォローすべきなんだけど、入居後、しばらく経っても管理組合設立総会すら開催せずに放置して、現状を既成事実化しちゃうケースもある。

その辺は入居してからでないと分からないんだよね。大事なことなんだけど。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

崖対策のお金は別でしょう！
たぶん必要はないでしょうが用意はしておかなければね。西千葉とかにも眺望が良くて崖に面している高級マンションは幾つかありますよ。ここは地盤自体は埋め立て地よりも良いから、気にしすぎてもいけないですよね。仮に崖が崩れてもマンション自体には影響はありませんが、崩れないようにメンテナンスをするのは居住者の責任ですね。

がけ崩れみたいな自然災害って、計画するものではないから修繕積み立てではないよね。

ちなみにここって共用廊下とバルコニー側の壁ってALCでしょ。３・１１のときALCが壊れたケースもある。そういう野の補修も修繕積立では考慮されていない。計画外の出費で、どう費用を工面するかで問題になってる。

崖リスクを背負いながら買う価値あるのかなここ。

>103
崖リスクの評価次第
気にしない人が多いんじゃないの

検討後にここを見送った人も、ほとんどが別の要因だと思う

わかる人教えてください
一般的に新築マンションができますと、周りに既にあったマンションの中古価格は下がると思いますが、もしその新築マンションが売れず売れ残りの部屋が出てしまった場合、周りのマンションの価格はさらに下がりますか?

ALCに関し生半可な知識しかない素人の書き込みは、ここで何が言いたいのかが全く分かりません。

3.11の時に壊れたALCがどういうものであったのかも理解できていないとしか思えない。これらネガ投稿を適当にするやつらを無責任ネガ木瓜茄子と言います。

いつもマンション業界人からは鼻で笑われていますよ⁈頭脳レベルの低さは丸分かりなんですが、顔つきも生半可で木瓜茄子そのものなんでしょう。

3.11の被災者の方々に対して少しでも思う気持ちがあればここにこんな書き込みはできないのが普通の心を持った人間ですね。

>106
102ではないけど。
あなたこそ意味不明ですよ。ALCに関して詳しいんだったら素人に説明してよ。
あなたの頭脳レベルは高いんでしょ。正しい日本語でお願いね。

ALCは非耐力壁ってのがポイント。建築基準の耐震性は構造部分だけが対象だから、ALCが壊れても設計上は問題なし。パネル張り合わせてるだけだから、ずれるのは容易に想像できるでしょ。

震源地近くじゃなくて、震度５の地域で壊れてるよ。

105さんへ

周りのマンションとは、この物件とほぼ同じ立地のものとします。仮にこのマンションが売れ残ったとしても、周りの物件の値下がりには直結しません。不動産の価格は需給関係で決まります。誰でも『売る側はできるだけ高く売りたい』、『買う側はできるだけ安く買いたい』訳です。若干高くとも買いたいという人が増えれば値下がり幅は小さくなるでしょう。

既にこのマンションの周辺中古物件は値下がりしています。当面、更なる大きな値下がりはないでしょう。周りのマンションが大きく値下がりをするのは、このマンションの中古物件が大量に出てくる時期になります。

控え目に見て、このマンションの中古物件は3年後から増えはじめ、5年後ぐらいには累計100戸以上の売却が行われるでしょう。その時期の需給関係が全てを決めてくれます。

結論は、このマンションよりも駅近の物件で間取りや眺望に恵まれた物件でない限りは、3年後には大幅に値下がりするでしょう。具体的にマンション名を挙げれば【ルネ】あたりは今後更に大きく下げる時期が来るでしょう。特に眺望が良くて、中古価格が高めであったにも関わらずそれが失われた所は既に大きく下げていますが、更にズルズルと下がっていくでしょう。

一方、駅から遠い大型物件で管理体制の良い所は下げどまりました。しかし、管理が甘かった所は手がつけられない状況に陥った所もあります。駅近で眺望が良くて管理体制が良いマンションのみは例外的に大きな値下がりはないでしょう。

中古マンションにおいて ある基準をクリアした中古価格とは、購入時初期諸費用に居住期間の税やローン手数料や支払い金利や管理費や修繕積立金や地震保険金等にマンションの購入代金を足します。そこから周辺物件の賃貸相場から見た居住期間の家賃を差し引きます。

当初、3500万円のマンションの購入価格に対し、その諸費用の合計が10年間に500万円とすれば、総額は4000万円になります。10年間の家賃が控え目にみて年間80万円とすると10年間で800万円になります。4000万円-800万円＝3200万円になります。この計算では3200万円以上で売れれば損はしなかったことになります。家賃相当額を幾らとして計算するかによりこの金額は大きく上下します。その他それぞれの方々の加算もしくは差し引き要因を加味し計算しましょう。

10年間住んで物件価格の15%の値下がりならば良い部類に入るという説明を受けたならば、それを語った人は不動産業界においてはそれこそ良い部類の人です。普通はもっと下がります。逆もあります。2020年に向け都心の優良物件は値上りするでしょう。2021年以降は上がった分以上に下がるかもしれません。

これらは、あくまで論理ですから所有や居住の満足感やその逆の負担感は別です。これらの計算は、第一次取得の前に大まかでもよいから上下の振れをも加味しながら行っておくべきことなのです。

109さん
105です。ありがとうございました。

92さんへ
いろいろと有意義な投稿に感謝申し上げます。瑕疵(かし)担保責任が2年であるとしますと、それまでに建物、崖、駐車場、付帯設備等の瑕疵を見付けなければならないことになりますね。瑕疵が見付かったら、それを管理組合の理事長名で文書にし正式に売主に指摘するとともに、その内容についての記録を第三者を間に入れて維持しておかなければなりません。常に裁判になったらどう対応するかを視野に、記録を維持しなければなりません。

極めて難解な長期修繕計画の見直し作業ができるる人は、管理会社の専門部署の方ででもなければ先ず不可能です。もし、管理会社のこの部署にいてリタイアした人が居住者であって、必要なデータが迅速に入手でき、なおかつその人が一肌脱いではじめて可能になるでしょう。

各々のマンションには、管理会社の担当者が毎月の理事会に出席し常に張り付きます【管理組合が他の管理会社に乗り換えたりしないよう見張りをする人です】。しかしこの人であっても長期修繕計画の見直し作業はできません。ましてや管理組合の素人が長期修繕計画の見直し作成作業を実際に行うなんてことは不可能です。

よって殆どのマンションはこの作業を管理会社に丸投げにします。また長期修繕計画の見直し時の説明会における組合員(持主&居住者)への説明自体も専門担当者が行うのが殆どです。

しかしこんなやり方ではあっても、管理組合が管理会社に作業実務を手伝ってもらいながら管理組合自身が自ら作った【長期修繕計画の見直し書】になります。国もこれで黙認したような形になっています。

そして、一番マズイのは
①この長期修繕計画の見直し資料が、一部の希望者にのみ配布となり全戸には配られない。
②この長期修繕計画の見直し説明会に出席する人が非常に少ない。
この二つが重なるマンションが多いが、このパターンに陥ると管理会社の言いなり【最悪はやりたい放題】になりかねない。

しかし、当初の長期修繕計画にはじまり、管理会社が作った長期修繕計画の問題点や将来の課題を、しっかりと見抜ける人が理事会のメンバーに何人かいれば大丈夫です。一人もいない管理組合は、極めて危険きわまりない管理組合と言えます。こうなると将来 悲惨なことにもなりかねません。

問題があるのを買ってどうにかしようとするより、買わないって選択じゃない。

戸建てなんて不具合が起ったらすべて自腹。

不具合を見つけるって話だと、専用部分は内覧会でチェックするけど、共用部分は誰もチェックすること無しってこともありうる。共用部分は管理組合がチェックすべきだけど、引渡時点では管理組合は立ち上がっていない。気がついたら共用部分に不具合いっぱいってことのないようにしないとね。

まあ、少なくとも内覧会のときに自室だけでなく周りくらいはチェックすべき。

稲毛駅ペリエ西側の営業時刻が変更になり、朝8時からペリエ側改札が使えるようになりますね。
ここ買う人よかったですね。わたしは買わないけど。

117さんへ
88さんではありません。

崖に関する法律には、民法717条に【土地工作物瑕疵担保責任】があります。これは簡単に言うと『通常予見できる災害に対する対策を怠ったか否か』ということになります。

崖崩れにつながる災害には、台風、豪雨、地震、竜巻等がありますが、これらのような通常の天候被害等とは大きく異なる甚大な災害は別として、通常の大雨等で崩れたりしなければ所有者は対外部への賠償等は不要です。

もう少し易しく表現しますと、日頃から崖の定期的な見回り点検を行いキチンと管理をし、それを実施していた記録(理事会議事録に記載し保管してあること)があれば大丈夫です。

訴訟に持ち込まれた場合に、裁判所が一番最初に求めるものが管理規約とその細則と毎月の理事会議事録です。これらが整合(つじつまがあっている)していて、矛盾なくキチンと管理されていて、速やかに提出できれば大丈夫です。

万が一にも、理事会のメンバーの半数以下しか出席していないのに、理事会が行われていたりしなければ大丈夫です。要は規約に則った理事会が行われて、予防保全対応の事実が証明できれば大丈夫です。

よって、通常 予測できないような豪雨や大地震等の自然災害は、当然対象から外れます。山が上の方から崩れてきた場合、上の方に住んでいた人に対し、下に住んでいた人が賠償請求ができないのと同じことになります。

しかし国や県や市等の責任については、簡単に免責にはなりません。

117さんの求めとはズレがある点はご容赦下さい。

ルーセントⅢは完売だそうですね。
しかし、ルーセント全体466戸のうち、370戸しか売れない、ということは、
残った物件の値引きの可能性が出てきましたか。
または、沢山のオプションをサービスでしょうか。

マンションの売れない部屋には、それなりの売れない事由がそこに厳然と存在します。

ルーセント①と②が売れ残っている事由は、南側の稲毛駅方面にどの程度の規模の何階建てのマンションが建つのかが判らないからです。要は先が見えないからです。

眺望を誇ったルネはウェリス稲毛に眺望を奪われ中古価格が暴落しました。あの、アイ・プレイスにおいても野村のプラウドタワーに眺望が奪われた部屋は大きく値下がりしました。

かかる事由により、この眺望に対する不安感の低い西向きのルーセント③がスムーズに完売したのです。オアシス②は既にかなり決まっているでしょう。遅くとも年内には完売するでしょう。

マンションの中古物件の取引実態を少し説明すると、先ず人気のある部屋には中古狙いの人からオファーが不動産屋に入ります。購入希望者のオファーは【ここか、ここか、ここの部屋】という形で入ります。不動産屋は真剣に売り情報を探します。よって、このようなオファー対象になる部屋はチラシには一切 載りません。チラシを配る必要がない形で決まるからです。

多くの周辺住民はチラシで相場を判断していますが、実際には非常に多くの物件が水面下で取引されています。この水面下で売買される対象部屋を買わなければならないということになります。人気マンションは水面下の取引比率が高いのです。

ウェリス稲毛ではルーセント②の南西角部屋の10階以上がAAAクラスになります。次がルーセント③の10階以上の4LDKです。これがAAクラスです。ともに眺望と希少価値の二つを満たしているからです。次がルーセント③の10階以上の各部屋でありAクラスです。BBBクラスがルーセント③の9階以下5階ぐらいまでです。BBの部屋はルーセント③の4階と3階です。ルーセント③の1階と2階はBクラスです。例外的に4LDK部屋は、階が下でもクラスを上げてもよいでしょう。需要が十分にあるからです。オアシス②もほぼルーセント③に準じますが、微妙に中古価格はルーセント③の方が高くなるでしょう。

ルーセント① ②、オアシス①、グロウの極一部は完成後に売れ残る部屋が出るでしょう。この売れ残った部屋はバーゲンになる可能性があります。もし売れ残らなければ、当たり前ですがバーゲンはありません。

売れ残ってバーゲンになる部屋は殆どの人が見向きもせず購入しなかったシングルCクラスになります。オアシス①も大半の部屋がシングルCクラスに層別されるでしょう。よって中古価格も超バーゲン価格になります。こういう部屋を安く買っても特殊な目的でもない限りあまり意味はありません。

自分が希望する部屋の将来の資産価値は極めて大切な事です。自分の検討している部屋がAAAからシングルCのどれに該当するのかは将来を見通して自分で見通さなければなりません。ルーセント③を購入した人はルーセント③の将来性を高く見通し評価したのでしょう。

マンションの部屋の人気や資産価値の将来性については、高額物件が必ず勝利します。高額物件が買えるお金持ちは、よりお金持ちになっていくのです。

わたしも No.125さんと同じ考えです。わたしの視点は>62 で書いたとおりです。

ここは、
　・高額な部屋以外は買わないこと。
　・どうしても安い部屋しか買えない場合は売れ残りの投げ売りを待つこと。
　　(将来、安い価格でしか売れないことを覚悟の上で。または一生住み続ける覚悟で。)
これがすべてだと思います。

売れ残りの部屋は多く出ると思うので選択幅は広いかもしれません。

>>123
仮に賠償責任は無しで済んだとしても、崩れた崖の補修は土地所有者であるマンション側の責任（全額負担）となりますよね。

>88

役所と現場であなたが得られた「机上の空論ではない崖の情報」を教えていただけませんでしょうか？

また、あなたが机上の空論と思われた書き込みが何かを教えてください。

『机上の空論ではない崖の情報』が気になって購入や見学を躊躇している人も
多くいるのではないでしょうか
この日本では東北地震後日本ではおきにくいと言われていた竜巻や大雨季節はずれの
台風など起きていますし物件購入は安い買い物ではないので
崖の情報が凄く気になります。
崖の問題がないようなら住み環境はマルエツも近くにありますし
悪くはないと思ってます。

ここ買う人って都内勤務？わざわざ稲毛でマンション買う必要はないよね？

同じく。
この程度の台風で騒いでいたら、まず住めないと思う。

20メートル以内に親の実家があるから昔から見てきたけど、崩れないよ、あの崖は。崩れる所にアルコール工場なんて建てないだろうし。

崖は、デベが少し木を抜いて他に移植したようなので、管理組合が主催して深く根を張る樹々を入居記念植樹をすると安心感が高まりますね。

これをするかしないかで将来の崖強度は左右されますよ！

>133
そうだね。崩れるところには建てないよね。


参考

台風26号 京成成田駅の崖崩れ
http://www.asahi.com/national/gallery/20131016_typhoon/keiseinarita.ht...

やはり県が危険だといっているところは危ないんだね。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/narita.html
(京成成田駅は花崎町)


ちなみに県は稲毛東2丁目を危険区域に指定している。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/chiba.html


このマンションの崖下は稲毛東2丁目じゃなくて隣の5丁目だから危険じゃないね！
よかったね！安心だね！

結局、ここの崖が崩れるかどうかなんて誰もわからないよ。昔からみてきたけど、たぶん大丈夫というレベル。
他のマンションと比べるとそういうリスクがあるので買う人は検討してくださいということ。不安であれば買わなければいいだけ。
No.88(常連の老人さん?)が机上の空論とか大見栄きってたけど、ツッこまれたら無言だしね。もうこのへんでいいんじゃね?

>>132
そうだね、買いません。
多くの人が崖が嫌だと思っているから（他のネガ要因もあるけど）、ここ売れ残ってるんじゃないの。世の中にマンションはいくらでもあるわけだし、わざわざ不安材料のある物件を選ぶ必要はないしね。
133は崖は崩れないとか言ってるけど、所詮匿名掲示板内の個人的主観だし。135みたいに他人の言うことを鵜呑みにするなんて能天気すぎ。福島原発の対応を見てても、政治家や役人の言ってることだって全然あてになんないでしょ。
それでも購入検討したいって人は、自分の目で見て判断することが大事だね。もちろん、素人ではなかなか判断できないことだけど、その時は「君子危うきに近寄らず」という先人の名言に従うべきだね。間違っても「虎穴に入らずんば虎子を得ず」はダメだよ。
それはともかく、これから売り出す棟は条件悪いし（線路際でうるさい・他の棟に囲まれ圧迫感）、これまで以上に販売に苦労するのは間違いないよ。

>137さん
よく読んだほうがいいですよ。135は、この崖安全説に対して皮肉っているんですよ。稲毛東2丁目も５丁目も同じ崖ですよ。
崩れる所にアルコール工場なんて建てないという説に対して、じゃあ線路はどうなの? という問いかけ。

線路なんて一言も書いて無いけど、大丈夫？
深読みすることが賢いわけじゃないと思いますが。

こんな所で反応してしまった私も賢く無い！

崖崩れになることなど考えずに作った京成成田駅の「線路」

崖崩れになることなど考えずに考えずに作ったアルコール工場

ということでしょ。
特に深読みの必要はないと思うけど。。
先人の名言云々よりは、まずご自身の.....

千葉県人気マンションランキング2013上半期（ホームズ調べ）

第1位ユーカリが丘ミライアタワー
第2位市川ザレジデンス
第3位ウェリス稲毛
第4位プラウド船橋五街区
第5位パークホームズ津田沼奏の杜

だそうです。

それってつまり、広告主が早く売りたいマンションってことでしょ

アクセス多い順でしょ。販売戸数多きゃアクセス多いさそりゃ。5位なんて総戸数何戸よ。それと大規模比べてどうするよ。
1～3位はアクセス数ぐらい多くなきゃ目も当てられないよ。あ、2位は完売したか。

あれ。No.88が消されてる。ポニョ稲毛も粛清されてる。

なんかヘソ曲がってますなー。
でもそーゆー見方もマンション選びには大事ですよね。
人気ランキングってのも一つの指標になり得るんだろうけど。

このマンションの建築現場、行ってみてください。

話題の崖もしっかりみてください。

検討する気なくなりますから。

４６６戸販売中、残り　数十戸　だけですね。早いもの勝ち状態ですね。

どこが早い者勝ちなのかよくわかりませんが、売れ残りはやたら高い物件か微妙な物件しかありませんでした。
まぁオアシスのほうに期待ですかねぇ。

オアシスは価格面どう出ますかね？

消費税の問題もありますが、ルーセントと同じぐらいだと考えています。
とりあえずルーセントで人気だった部屋と同じタイプの部屋を同価格で
少数出してみて様子見ではないでしょうか。

オアシス①は厳しいのが確実なのでルーセント①より相当安くして、それ
なら残ったルーセント①でいいや的になるのを狙うのではと予想し、わく
わくしてます。

いずれにしても、現在、オアシス西向きの部屋を希望している人がかなりいますから、
そこが販売開始されたら、他の残り物件も一気に他もうまるでしょう。
という意味で、今の内が早いももの勝ちですね。

しかもルーセントⅢの人気を見ると、オアシスはルーセントとほぼ同価格になるでしょう。

>157さん>158さん
なるほど！参考になります！
私もオアシスはルーセントと同価格もしくは少し上乗せくらいかと思うのですが、、、
消費税含めてオアシスを同価格に持っていくために、オアシス部屋の内装のグレード落としたりということはないのでしょうか？

内装のグレードダウンは、ないでしょう。
駅への距離、エントランスがルーセントより劣る点から、ルーセントを上回ることはないです。
ルーセントー消費税= オアシス の価格になると思います。
西向き5、6階くらいから、うまっていき、納骨堂の影響がないため、ルーセント1よりも早く完売します。
消費税値上げ後は、マンションの供給が減るので、結果的に悪い部屋もわずかな値下げで、すぐ完売です。
イオン再開発と、幕張の発展もあるので、総武線もやや人気になります。

売れ残りを買ってもメリットはないので早く要望書を出すのが一番です。

159さんへ

モデルルームと異なる内装だけは絶対にしません。安心して下さい。

オアシスⅡは、多分 強気の価格付けになると推測します。ナゼならコストはルーセントⅠもⅡもⅢも、オアシスⅠもⅡも同じだからです。

そして完売のルーセントⅢや、かなり売れてきているルーセントⅠやⅡの粗利でもって今後のディスカウント部屋のカバーをします。よってオアシスⅡは強気の価格付けにならざる得ないのです。

デベロッパーは、出きるだけ高く売りたいのが本音です。よって、自分達の見込みに反して要望書が順調に集まったルーセントⅢの値付けを最終的には上げてきました。逆にルーセントⅠとⅡは抑えました。

オアシスはこれと同じ形になります。オアシスⅡは最低でもルーセントⅢよりも消費税分は高くなります。実際にはほんの少し消費税分プラスαになるでしょう。消費税アップ後はローンの税金還付額が上がり、その前後比ではほぼトントンになります。この辺りも計算しながら、要望書の集まり具合を横目で睨み最終的な価格が決まります。

多少 高めでも眺望と将来の資産価値を重視するか、もしくは永住を視野に出来るだけ安価な所を狙うかは購入者の価値感に対しての考え方次第です。マンションの過去の実例では、必ずと言ってもよいほど 高めの部屋を購入した人が勝利者になっています。

最終判断は自分自身の責任でするしかありませんが、マンション即ち不動産は 全てその時点の需給関係で価格が決まります。中古車と不動産はよく似ていますが、景気のウネリの影響は はるかに不動産の方が大きく受けるのも事実です。現時点で購入し2020年よりも前に売れば上手くいく可能性も少しはありますが、その時点における自分達の住まいの当てがないといけません。

正直、購入をしたいのですが、今朝の朝日新聞「プロメテウスの罠」を読むと、廃炉作業の工程表で７年後、溶け落ちた核燃料の取り出し作業の最も危険な作業に入ると書いてあります。

関東圏で分譲マンションを購入して大丈夫でしょうか？
千葉の東葛には柏を中心としてホットスポットがあります。

子どもを育てる環境として、住んで良いのか迷います。

ウェリス稲毛で契約された方で、子育て中の方はいらっしゃいますか？

廃炉作業中に事故があったら、またプルームが関東にも飛んできたりするのでしょうか？

そんなこと知るか！

先の事は、なにせ今まで人類が初めて経験する作業なので7年後どうなるかは
わかりません。
もし万が一7年後作業が失敗したら関東に限らず日本に住む限り何処でも一緒です。
それよりも今購入者さんの環境によって通勤や周りの環境など見て良いと思ったら
物件を購入するのが一番良いのではないでしょうか。
この物件は、駅まで徒歩5分で行ける距離にあり買い物できるお店も
駅前にイオンや物件近くにマルエツがあるので住みやすいと思います。

№１６４です。

№１６６さん、ありがとうございます。

仕事の関係上、関東圏に、、、もろもろ考えると千葉に住まざるを得ないのです。

一生に一度の大きな買い物なのに、廃炉作業の成り行きをドキドキしながら見守っていくしかないんですね。

駅近、しかも快速の停車駅であれば、魅力的な物件です。

真剣に悩んでいます。

気になるのであれば、ずっと賃貸と割り切ったほうがいいと思いますよ！
私は保育園児童がいますが、こちらを契約済ですが。

私も166さんや168さんと同じ考えです。
原発の問題は千葉県民や関東圏に住む人はもちろん、日本国民全員が抱える問題だと思います。また、不確定な未来に頭を悩めるよりも、今の生活を大切にするにはどう生きるかが大切なのではないでしょうか？
ただしそれで割り切れないお気持ちもよくわかるので、リスクは負わずに賃貸という選択肢も有りだと思います。

>160

新船橋の某物件では街区で、フローリングが突き板からプリント合板へとスペックダウンがあった。
ここもないとは言い切れない。

迷いますが、行くときは行く！
今までの人生の決断もそうしてきて一生ものの後悔はしてないはず！

私はそんな感じで契約しちゃいました。。

近くの放射能医療研究所にも大規模な加速機があります。放射性物質も保管してますし、ウェリスからもすぐ近くですし、気になるなら見学をお勧めします。

>171
人生熟考も大事ですが、ときには直感に頼った決断力も大切ですよね。その決断が後悔に変わらぬよう、一生懸命生きていく、その繰り返しが人生のような気がします。

なんてな笑

それにしても、なんでルーセントは②より③が売れるんですか？
方角的には西ですよね？

174さん

ルーセント③は真西に向いています。真夏の夕陽は北西方向にまで回り込みます。だから遮光カーテン等を上手く活用すれば西陽の影響は以外に少なく、冬は逆に夜まで夕陽が暖かさを残してくれます。だから将来の眺望の保証があるルーセント③が人気になったのです。

但し、通路側の夏の朝陽は強烈です。睡眠部屋ならば遮光カーテンとエアコンがカバーしてくれます。

ルーセント①と②の駅側には将来何が建つか分かりません。これも大きな理由でしょう。

オアシス②の要望書の出かたが順調に推移すると、抽選になり即日完売もあり得ます。ルーセント③を躊躇【ちゅうちょ】して買い損ねた人が多数いますから。

単純ルーセント3が、1、2より、300万くらい安いのに、眺めがいいからです。

普通、西日ってことで敬遠されるんだけどな。遮光カーテン使ったら昼間でも暗くなっちゃうし。

最近は、西向きだとタワマンでなくてもLOW-E採用して対策するんだけど、ここはそうではない。

私も値段かなって思います。
実際に③の人気をみて、②は下げたわけだし。

LOW-Eはあまり効果はありません。効果を高めると暗くなります。よって程々に光線をダウンさせるだけで西日対策にはなりません。アサヒ硝子の関係で、新船橋のプラウドの西向きにはLOW-Eが入っていますが、効果は非常に限定的です。

西日対策は二重窓化と遮光カーテンの併用が、騒音、結露、断熱、遮光、光熱費削減等からベストです。ベランダタイルよりは安価ですし お勧めできます。

ルーセントII最終期は、24戸中、15戸の契約だったようですね。まだ角部屋が残っているようですが、値段が高いのでなかなか厳しいのでしょうか？早く完売出来るといいですね！

>179
おいおい、プラウド船橋の住人は、LOW-Eがないなんて時代遅れの安マンションで、
西向きでも夏も「全く」暑くなく快適だって豪語してたぞ？
遮光カーテンなんかしたら景色楽しめないし、西向きの意味なんて意見もあるんじゃない？
個人的には179さんの意見に賛成だけど、LOW-Eの効果の実感に関してはかなり個人差があるのかね。。。

LOW-Eってグラサンみたいに暗くして光をさえぎるものじゃないんだけど。

金属の多層膜で光を多重反射させて特定の波長（赤外線）を通さないようにして、遮熱する。もっと勉強しないと

二重窓化こそ西日対策としては効果ないでしょ。

熱は、伝導、対流、放射でつたわる。二重窓は窓と窓の間に空気層を作ることによって対流を妨げて
断熱する。西日は放射だよ。

LOW-Eみたいな金属多層コーティングの効果ないというなら総武線暑くて大変でしょ。

最近電車の窓も熱線反射になってるから、シェードが省かれてる。

低層の西向きでLOW-E使ってるのって新船橋だけじゃないし。それに旭硝子ってもと地主であって、
物件とは何の関係もない。

>185

旭硝子はみらさとブロジェクト協賛企業25社に入ってますよ。
だからLow-e採用されてるのです。

監視乙。他は反論できないのかな。

Low-e複合硝子は快適ですからお奨めです。

ここもガラスメーカーがバックについてればまともな仕様になったのかな。

Low-e複合ガラスの効果的な活用方法等を記します。

1.このガラスは、夏の西日対策には限定的なものではありますが効果はあります。確かにLow-e複合ガラスは、夏の強烈な西日の赤外線部分の放射熱を減少させる効果はあります。しかし赤外線の放射熱が半分に減少しても残りの半分は熱線として室内に入りこみます。

また、可視光線部分の放射熱の減少効果は殆どありません。なぜならば、可視光線を減少させるには濃色のガラスにする必要があり、こうすると室内は暗くなってしまうからです。よってこのガラスは効果はありますが、その効果はあくまで限られたものです。

2.Low-e複合ガラスは、二重サッシの二重ガラスにしてはじめて効果らしい効果が得られます。夏はLow-e複合ガラスで西日を少し和らげる。冬は二重サッシ二重ガラスのLow-e側のガラスを開けて夕日の暖かさを室内に取り込みます。こうすることにより、冬の夕日の暖かさが夜まで残ります。

このように活用しても、夏の強烈な西日対策には遮光カーテンとの併用が必須です。

普通、Low-eガラスは高級マンションの二重サッシ二重ガラスに用いられるものです。勿論このようなマンションであっても遮光カーテンの併用は必須です。

例外的に、一般的なマンションである新船橋のプラウド船橋の西向き棟には旭ガラスのLow-e複合ガラスが採用されています。そして、このマンションの西向き棟は二重サッシ二重ガラスです。しっかりと基本部分の押さえが施されています。

最近、販売を開始した稲毛の小仲台のマンションの西向き棟にも旭ガラスのLow-e複合ガラスが入っています。しかし、このマンションは二重サッシ二重ガラスではありません。残念な点です。

ウェリスも、二重サッシ二重ガラスにし内側のガラスにLow-e複合ガラスを入れれば限定的ではありますが効果はあります。しかし効果的な西日対策に例外はなく、遮光カーテンは必須になります。


眺望を望む人は夜景の美しさを重視するそうです。夜景とワインと美しき愛妻の手料理、その夫の笑顔を観て幸せを感じる妻。といった感じでしょう。だから、夏の昼間の眺望はあまり重視してはいないのでしょう。

一方、富士山は夏の昼間よりも秋から冬にかけてのほうがよく見えるのも事実です。

ウェリスの西向き棟は、このようなニーズを満足させられるから売れるのでしょう。

二重サッシは断熱効果もあるけど、関東の場合、冬の寒さは雪国ほどではないからそこまでは必要なくて、ペアガラス採用が普通。二重サッシ採用って防音対策がほとんどなんだけどな。それから可視光と赤外線の輻射熱量は段違いだし。

ちなみにLOW-Eってコーティングの仕方によって、遮熱と断熱があって兼用はできないよ。

無知って恐ろしいことだ。

西日について白熱していますね。
私の結論。復層ガラスに断熱効果の高い最上級のフィルムを貼り解決。遮光カーテン必用無し。
新船橋のプラウド船橋西向きの感想ですが、西日はLow-eガラスでは防げませんが普通のカーテン閉めれば十分です。遮光カーテンは暗くなりすぎるので、カーテン閉めても部屋が明るい普通のカーテンがベスト。遮光カーテン付けるなら東向の寝室がベスト。
また、low-eガラスで西日は防げなくても
西日による熱はかなり防げます。幸いにも我が家は二重サッシなので、更に断熱効果が高いのですが、二重サッシでなくてもLow-e復層ガラスで十分熱は防げます。とは言っても、真夏は夏ですからエアコンは必用ですし暑いですよ。ただ、自分としては想定したよりかなり快適で大満足です。眺望悪くて高い南向きよりも眺望良い西向きが断然おすすめですね。
毎日晴れてて西日が差し込んでくるわけではないし、夏場の強い西日は実質16時位から16時40分迄とか短かった記憶です。夕陽はかなり綺麗ですからね。
ウェリスも富士山、スカイツリー、東京タワーとか見えるのかな～。
因みに、プラウド船橋は西向きだけでなく全戸にLow-e復層ガラス採用してます。西向きは遮熱型、以外は断熱型です。

フィルムは熱割れを助長することがあるから要注意。特に熱を吸収するものは。

ちなみにエレベーターより大きな窓ガラスは、建設が終わってクレーンが撤去されたあとは割ってしまうと同じ大きさのものに交換できなくて小さなガラスを組み合わせることになるってことも知っておいたほうが良い。

余談だけど、自然現象として熱割れが起きたときのガラス交換は管理組合（普通は管理組合でかけ
てる保険）で対応だけど、フィルムを貼ってそれが要因となって熱割れした場合は、各住戸もちに
なる。ちなみに、サッシは専用部分（共用部分）を借用してる形なので、火災保険に付帯の賠償責
任保険では担保されない。専用使用権付共用部分修理費用補償特約もお忘れなく。

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ウェリスのがよいですよ。
プラウド船橋は一街区の高層階は景色いいですよ。イオンで塞がれてるのは二と三街区ですから。

二重サッシや二重ガラスについて！

二重サッシには建築時にはめ込む本格的なものと、入居後に後から取り付ける樹脂サッシ等も含めいろいろなグレードがあります。

ガラスにもグレードがあり、単に複合ガラスとは言ってもその厚みや光線の反射や吸収のレベルは様々です。

熱については、伝導、放射、対流の三つをしっかりと理解しましょう。二重サッシや二重ガラスは、この伝導、放射、対流の全てに対しその大小はあるものの効果を上げます。

マンションの場合であれば、
①伝導は窓ガラスやサッシに空気が触れて外気の温度の影響を受けたり、逆に屋内の熱が伝わって奪われることを言います。

②放射は太陽光線等の熱が窓ガラスを通して室内に入り込むのが代表的な例です。冬は西日の放射熱(温かさ)が室内に入ってくる。逆に夏の夕方は西日の放射熱を極力カット(放射熱カット)する。これらを言います。この効果はガラスの性能によりかなり違いが出ます。

一方、赤外線側の放射熱の影響のみではなく、壁紙や家具の灼けや変色は紫外線側の放射の影響です。赤外線側の熱線は程々のカットしかできませんが、紫外線側はほぼ完璧に近いカットが可能です。一枚ガラスであっても後から紫外線カットフィルムを貼れば壁紙や家具の灼けは防げます。

③対流は室内の空気が循環して温度が変わることです。一例は、冷たい外気の伝導で、アルミサッシや窓ガラスを通して室内に伝わった冷気に室内の空気が触れ対流することにより部屋の温度が下がることです。

整理しますと、
伝導と対流は双方が影響しあうのですが、部屋の内外の熱の影響に限れば伝導が非常に大切です。要は発泡スチロール製の部屋に住めば伝導が極めて小さくなり、冷房や暖房の効果は大変に大きなものになると言うことと同じです。

ガラス自体は無機物質であり熱伝導率は高く、プラスティックのような有機物質が持つ熱伝導率の低さは期待できません。要はガラスは発泡スチロールの逆になります。このガラスのマイナス要因を補うのが二重ガラス化やペアガラスです。ガラスとガラスの間に空気等を入れ熱伝導抑制空間を設けます。

ガラスは、熱線のある程度の遮断には効果を上げます。つまり放射熱の遮熱には程々の効果があるのです。しかし伝導の遮断効果は低いため上記のような二重ガラス化により切り抜けます。

では、アルミサッシの熱伝導はどうでしょうか？ アルミサッシは発泡スチロールの反対になります。アルミの熱伝導率は極めて高く、部屋の内外の熱や冷気を簡単に伝えてしまいます。

これへの対策が、内部に断熱材の入ったアルミサッシや このアルミサッシの二重化です。しかし、幾ら断熱材を入れても外部は熱を伝えるアルミで出来ています。熱伝導を抑える効果においてはおのずと限度があります。ここに登場してきたのが熱伝導率が低いプラスティックのサッシを用いた内窓です。これが後付けの出来る樹脂サッシの内窓です。

この内窓に使われているのはアルミサッシ窓と同じく無機物質のガラスです。有機物質のプラスティック製のものは耐久性の面で実用化にはほど遠い段階にあります。

メガネレンズの殆ど、またカメラレンズの一部にはプラスティックに反射防止コートを施したものが実用化されています。プラスティックは窓ガラスの一部にも使われつつありますが、まだまだ本格的な実用化は先になります。プラスティックは軽量なため、建築業界では早期の実用化を期待していますがかなり先になります。

遮熱、断熱、遮音、結露抑制、光熱費の削減の面等から後付けの出来る樹脂サッシ製の内窓は非常に高い効果があります。サイズやガラスの厚みによりかなりの価格差があります。内窓はトステムやYKK等いろいろなメーカーがあります。個々人のニーズに基づき検討に値するものではあります。

高い遮音効果を求めるならば、その部屋全部の窓を二重化しなければなりません。また換気のための空気取り入れ口への遮音対策も必要です。

長文の人ってパークホームズとここの書き込みでどんな立場か丸分かり。成りすましは投稿
規定違反。モラルがない会社ってことを宣伝してるようなものだよ。

パークホームズは同じ三井でもザレジデンシャルとは格が違いすぎるから、ウェリスに対しては全く対抗する気はないとのことです。ウェリスを検討している方は安心して下さい。