23区内の新築マンション価格動向（その67）

わけのわからんことをいつまでもうじうじと

クリニックや商業施設が同居する物件は、最近はコロナ感染のリスクから住むのを避けられる傾向にある、という話をしていたら誰かがムキになって騒ぎ始めたのが事の発端かと。

個人的には嫌悪施設とまでは思いませんがしかし…

わたしの住む駅前にも医療モールが2つあります。どちらに行っても老人ばかりで暗ーい雰囲気。病で来ているわけですから明るいはずがない。同じ建物内に医療モールがあるのは活気がなくなるので勘弁してほしいです。

金がめちゃめちゃ上がってるけど不動産は上がらないのかな。金相場と不動産の関係調べてるけどなんも出てこないな。不動産はやっぱり日経連動なのか

見つけた。これ見ると不動産はやはり弱含みかな。今回とリーマンが同じ推移をたどるとは思わないけど、金がバク上げしているときには不動産は弱いことが多そうだ。

https://www.benzinga.com/general/education/20/05/16086432/what-can-we-...

金はいつかは下がるから、不動産も上がると言うこと？

>>31654 マンション掲示板さん
　
一般的には金は、株式等の金融市場資産への不安、経済の失速への懸念等、
有事の金として買われてきました。
結果、以前は、株式とは真逆の動きを示していましたね。

米国の中央銀行の金融政策により、株式市場、債券市場(特に社債)に
積極的に介入、暴落防止を図る中、投資家は株式市場へのリスクヘッジの為、
ポートフォリオの中の金の割合を増やしているのではないでしょうか？

また、金はドルと連動ですので、ジャブジャブで、低金利の　今後のドル安を睨んで、
買いが入っているのではと思います。

今後、低金利政策が継続、株式市場は暴落又は調整が入り、ドル安傾向となる。
という予想でしたら、まだまだ、金は買いかと思います。
リーマン後も爆上げしました。

この一年で、６０％以上上げたので、ホクホクです。

>>31654 マンション掲示板さん

不動産、時期は　ずれるものの、株式市場と連動鶴傾向があるようです。

金や不動産は株が好調の時に同じ投資ものとして株高に連れて連動するパターンと、株が不調な時の安定的な分散投資先としての側面があるのでよく見極めて下さいね。

連動する局面の印象が強い人は株と連動すると考える事が多く、
分散型で捉える人は(連動する場合も勿論ある前提で)常に連動する訳じゃないと考えます。

現実にはどちらの局面もある訳で、一方が正しく一方が間違ってるという訳でもありません。

また、不動産は特にエリアどころか部屋ごとにも状況が異なりますので上記の様な一般論で考え過ぎてもまたおかしくなりますからね。

最近のマンション価格の利回りを問題にする人がいるけれど、利回りの良さって空室リスクの大きさに比例する傾向がある。ということはリセールも推して知るべし、という指摘は誰もしないのね。何か必死で利回りが金科玉条のように言っている人がいるけれど

実際、都心は高額な億ションが建つたびに家賃が上がって利回りが改善してしまう。東京カンテイの中の人も半ばあきれかえったようなレポートを最近出していたね。肯定するわけではなくて、こういうのを錬金術って言うんだろうなって気がするよ。

>>31660 匿名さん
利回りの良さ（低さ）と空室リスクの大きさは反比例ですよ

>>31662
安く売り叩かれる物件は想定利回りが高く見えますが、最終的にはそれほどの利回りは稼げないし、持ち主の寿命もストレスでさぞかし縮むことでしょう。そういう話です。

誰もが住みたい物件を手に入れてこその利回り...

安い時期に買った良い物件は、利回りがいいですよ

利回りがくそなのは、要は買った時期がくそなのです

そういうことでもない

せっかく東京カンテイが“マンションPER”という新単語を作ったのですから、今後は“利回り”は使わないでください。

PERだと都内の最下位は、文京区の春日駅でしたね

>>31668 匿名さん
まあ、それはPC小石川が平均物件価格を押し上げた個別事情によるものでしょう。
PC小石川が既存物件と同じ賃料単価で推移するはずもないですし駅だけ見ても判断は難しいですね。

エリアを問わずマンションPERが高い状態が今後とも続いていく可能性は非常に高いと考えられる。　だって。
https://www.nomu.com/mansion/library/trend/report/kantei_per_20200507_...

>>31670 匿名さん
PER高い、利回低いなら、買うより借りた方がいい事になるね。住めればいいよ。買ってもどうせ古くなる。

>>31666 匿名さん
>>31665 匿名さん
何事も簿価、買値がまず一番重要だよね。
何でもそう。

>>31670 匿名さん
物件価格が今は高くても、賃料の上昇が伴うなら、PERは今より下がるし、利回りは上がる。でもそうはならないとレポートは言ってるのでしょ？　じゃあ割安な賃貸が有利じゃないですか。

>>31673 匿名さん
そう思いますね。
賃料上がるとしても毎年新築に乗り換えた場合。同じマンションなら古くなるから簡単には上がらない。給料も当面は上がらないしね

>>31658 匿名さん
だから今回は金と外国株はまだ上がるけど、三密、低所得、低成長の都内のマンションは上がらないよ。100億あっても、1億しかなくても、マンションはストックで持たない。今から持たちいなら守旧派能の典型

>>31660 匿名さん
それは空室リスクが低いと利回りが低いのは誰でも知ってるからだよ。太陽が東から登るなんてわざわざ説明しないでしょ？
それでも今の利回りは低すぎて、リスクに見合わないことを、あなただけ分かってないだけ。裁定

賃貸が得か損かって話なら買うほうがやっぱり得じゃね？たとえ低くとも利回りがあるんだもの。賃貸は費用になって消えるけど買えば資本蓄積される。

社宅とか借上げ社宅とかそういうのは別の話だからここでは考慮しないものとする。賃貸すればロスが確定する(値動きリスクゼロでコストが確定する)、買えば価格変動リスクがあるが利回りから金利、管理費、固定資産税などの維持費を引いた部分が資本に変わる。短期で物件価格の変動で含み損となる可能性はあるものの、長期で考えればどう考えても買うほうが有利。

>>31675 匿名さん

リスクが少ないほど利回りは下がるもんじゃね？そんなにリスクがあるならもう暴落して貴方が買いたくなる価格まで落ちててもおかしくない気がするけど。

あなただけが見えてるリスクがあるか、あなたがリスクを高く見積もりすぎという可能性はないかい？

>>31677 マンション掲示板さん
低すぎる利回りは最大のリスクなの

>>31678 匿名さん

低すぎるっていうけどじゃあ何%ならいいのよ

>>31679 マンション掲示板さん
機関投資家が取得するような丸の内最高級グレードビル1棟、テナント超一流、空室なし、その利回りが3.2から3.5%。
方やマイナー路線の駅前立地、区分1戸、どこの誰が借りるかもわからないテナントの信用リスク高、空室リスクは不明、その利回り2.8%とか3.0%。
この異常さは新築マンションバブルです。

だから新築なんて買っても投資家ごっこにしか過ぎないって話。

>>31680 匿名さん

回答有り難う。しかし、微妙な路線の利回り2.8%とか3.0％なんて物件、ここにいる人買わないでしょ。その基準でいうと、都心5区で4-5%あれば十分買いだよね。それくらいの水準の物件だったら結構まだ新築でもあるけど。中古築10年未満でも4.5%くらい物件ならゴロゴロあるしなあ。どうでしょう？

>>31682 坪単価比較中さん
ネット利回りで4-5％なんて新築ある？
想定賃料が高過ぎてないか？

>>31683 匿名さん

表面利回りで考えてた。けど、表面5%あればネット4%あるはあるよね。5%の物件はだいたい倍率つくから買えるとは限らないけど。

表面4.5％くらいなら探せばまだある印象だけどなあ。ネットでもギリ4%か3％後半代か。

駅近山手線内側という話になると普通に３％台だと思うけど

それは上手く嵌め込まれてるだけだよ
無知なエンドさん

利回り無視しても所有したいマンションってあるよ。

最後は、いつもの精神論でした。笑
母ちゃん連発のアノ人かな？

そんなに悔しい思いをするくらいなら価格スレなんか見なければいいのに。

>>31687 匿名さん
いくらでもいいということだね。それは個人の趣味、客観性ないからスレチ。利回り低いなら、家賃取れないマンションだから客観的魅力も低いね

>>31681 匿名さん
だから利回りは投資家だけのものじゃないって話。いい加減理解しろよ。

>>31689 匿名さん
いくらでもいいとは違うな。利回り無視で買いたい人が沢山いるから、自分も利回り無視してでも欲しいっていう中での価格。いくらでもいいかと言えば違って、せいぜい他の人より高くても買いたいくらい。

固定資産税が100万近くする超都心とか、土地代がタダみたいな超田舎のような両極端な所でなければ、購入が得というのが一般的だと思う。
少し前の書き込みで、購入額の3割以上で売却出来れば購入が得というのがあったけど、納得。
ここ最近は３割なんかに落ちることも無いのが続いてるので尚更。
20年くらいのスパンで見るとそうでもないけど、40年でみると賃貸の総支払額は相当な額になって逆転し出す。
少なくとも、うちのマンションはエリアの家賃相場と築3,40年の中古価格を比べた場合購入が得。
（超都心でないので…）
ただ、賃貸はその時の生活に合わせてグレード落とすなどの調整が出来るのがメリットだよね。天災リスクも無いし。

>>31690 匿名さん

そこじゃない感

>>31687 匿名さん

>利回り無視しても所有したいマンションってあるよ

払えるか払えないかは大事だけど利回りなんて気にしないで買う人がほとんどだからね。

圧倒的多数だわね。

リーマンが新築マンション１戸買って表面利回りネット利回りなんパーとかおままごとの計算しても全く無意味だよな。

>>31694 匿名さん
利回りを無視して相場だけ見てるからバブルが生まれて崩壊するんだけどね。
利回りを無視というよりその使い方が分からないと言った方が正解かも。

山手線の外側の南砂町あたりでも利回りは３％台なんだね

https://www.nopperikozo.com/entry/rmsrf5

リンク先のエントリーを見ていくと階高が高くなると賃料も上がるが、利回りは階高によって変化しない。デベ側も想定賃料を計算して利回り３％台なら売れるからそういう値付けにしているってことだね。

パンダ部屋はともかく、駅徒歩13分、荒川のすぐそばの海抜０メートル（出典マピオン）地帯に普通に買っても利回りなんてこんなもん。抽選倍率がすごく高い物件はわずかに利回りがいいんだろうが、労力の割に得るものは少なそう。本業を頑張るのが王道かと

>>31694 匿名さん
利回りという言葉がきにいらないのかなあ？　投資、投機的なイメージ？

月十万円で借りられる物件に1億円出す？　出さないでしょ。
じゃ、３０万円で借りられる物件だったら？　悩むでしょ。

月１０００万円払わないと借りられない物件だったら一億で買う？
そりゃ買うよね。　1年以内に元が取れる。

借りた場合の家賃なんて全く気にしないなんて嘘で、感覚で計算してるんだよ。
この自分なりの損得感、境界線を簡単に数値で表せるのが利回り。

もちろん、気に入った欲しい物件であることが最重要だけど、
この利回りは、資産価値を決める大事な指標で、将来売却の際の価格にも、
大きく影響することを学んでほしい。

あなたは、あまりお金が沢山ないから、払えるか払えないかが重要で、利回りを気にしない人が圧倒的と思うかもしれないけど、
一般的に十分に払う余裕がある人は、利回り、将来の資産価値、売却時の差損益まで、
視野に入れて検討する人が、圧倒的多数なんだよ。

>利回りという言葉がきにいらないのかなあ？　投資、投機的なイメージ？

いえ、私が好きか嫌いかなんて話ではありませんよ。

>利回り無視しても所有したいマンションってあるよ

っていうので、それはその通りで、多くの世間様はそうしてるよねって書いたのです。

最近の新築は概ね３％台がほぼ相場ってことなんじゃない。その辺なら少なくとも販売に支障が出たりはしない程度に。そういえば即完売した某物件も想定賃料をもとにした利回りはそんなものだった。