23区内の新築マンション価格動向（その64）

499のとおりなら豊洲は業者向けだけの魚市場になりますね。
一般客向けの施設はテナントがまったく集まらないだろうな。

不動産経済研究所が１３日発表した１１月の首都圏（１都３県）のマンション発売戸数は、前年同月比１３・３％減の４１７７戸となり、３カ月連続で前年実績を下回った。
発売戸数のうち月内に売れた割合を示す契約率は６８・８％で、好調の目安とされる７０％を下回った。
都区部７４．７％、都下７３．１％、神奈川県６４．１％、埼玉県４３．６％、千葉県８６．０％。

地域別の発売戸数は、大型物件の供給が少なかった東京２３区が１５・６％減の２１０１戸、２３区以外の東京は６２・７％減の１５６戸、埼玉県は１４・５％減の６６９戸。一方、神奈川県は３・６％増の８０７戸、船橋で大型物件の販売が好調だった千葉県は２５・８％増の４４４戸だった。

株価何処まで行きますかね？

団塊NEXTが終わって、
首都圏出身者需要が千葉県中心になりつつあるのかな？
親の年齢が５０代後半の層。

埼玉県の４３．６％はかなり悲惨な数字だね。
将来の資産価値下落に備えて買わずに借りる人が増えているからだね。

首都圏出身者の仮の住まい需要の大きな流れは終わった。

11月首都圏マンション発売3カ月連続減、契約率も約3年ぶり低水準
ロイター 12月13日(木)14時15分配信
民間の不動産経済研究所が１３日発表したマンション市場動向によると、１１月の首都圏マンション発売戸数は前年比１３．３％減の４１７７戸と、３カ月連続のマイナスとなった。
首都圏のマンション契約率は６８．８％で、好不調の分かれ目とされる７０％を２カ月ぶりに下回り、２００９年１２月の６８．６％以来の低水準となった。

都区部５千万円～７千万円マンション11月の実績
５５８戸販売、４４０戸契約、契約率７８．９％

都心部のそこそこのお値段のマンションは結構売れ行き好調。

東雲でしょ、それ

契約はあるのに、引渡しは無い不思議w

そりゃ完成してないからねぇ（爆笑

2006年から販売員何人リストラされたんだろう？
有価証券報告書を見たら従業員数の推移って分かるんだろうか？

販売員は正社員じゃないよ（苦笑

分譲マンションの総戸数（規模）は、最近20年で総じて大型化が進行している。
そんな中、リーマンショック以降、30戸以下の小型物件が一気に増えた。
これは中堅企業の倒産・事業縮小だけでなく、金融機関の貸し出しが厳しくなっていることが大きい。

しかし、小規模物件は資産価値が落ちやすく、維持費が高い。
前者は以下を見れば明らかで、総戸数が多い方が資産価値は落ちない。
https://www.sumai-surfin.com/guide/okishiki.html#04

維持費はスケールメリットが出ないので、
支払っている管理費に対して、サービス品質が低いだけでなく、
大規模修繕のコストが入居世帯の少なさから、負担が大きくなる。

購入すべき小規模物件は、無いわけではない。
それは都心の稀少立地の場合だけである。
郊外や駅から離れていたり、周辺環境がよくない物件は避けるべきである。

>513
中野区、杉並区と言ったあたりで小規模物件が多いのは、設定価格に見合った相続までの仮の住まい需要が小さいからだよ。
要は高過ぎて高値づかみしてくれる人の数が少なくなるので、それに合わせて物件も小規模にする。
今や３０戸程度の規模でも売れ残り始めています。
供給制限でバブル価格を維持するのもそろそろ限界じゃない？

なんか都心を必死で買い煽り郊外を執拗にけなす奴がまた出てきたが
ビルとマンションのコンクリートの建物しかなく
大気汚染が酷く
低地で地盤軟弱な
都心城東湾岸の似た者三兄弟はやめたほうがいい
平均寿命が短く
地震で液状化する（浦安の運命）
不人気エリア
に加えて
マンション供給過剰エリアで資産価値下落間違いない

マンション価格は需要と供給で決まる

都心城東湾岸の似た者三兄弟
供給多い（マンション供給過剰エリア）
需要少ない（住みたい街ランキング外エリア）
価格下落

城南城西
供給少ない
需要多い（住みたい街ランキングエリア）
価格維持

景況感、2期連続悪化＝大企業製造業マイナス12―日銀短観
時事通信 12月14日(金)8時53分配信

　日銀が14日発表した12月の企業短期経済観測調査（短観）によると、企業の景況感を示す業況判断指数（DI、「良い」と答えた企業の割合から「悪い」の割合を差し引いた値）は、大企業製造業でマイナス12となった。前回9月調査を9ポイント下回り、2四半期連続で悪化した。
　海外経済の減速や日中関係の悪化に伴う輸出や生産の縮小に加え、エコカー補助金終了による自動車国内販売の減少が響いた。　

なんか割高な郊外を必死で擁護する奴がいるね。
住んでいるからか？

森ビル、環状２号線上に高級ホテル
SankeiBiz 12月14日(金)8時15分配信
森ビルは１３日、東京都と港区の新橋と虎ノ門間の環状２号線上で進めている超高層の再開発ビルに、米ホテルチェーン大手ハイアットホテルズの高級ホテルブランド「アンダーズ東京」が２０１４年夏に開業すると発表した。同ブランドの日本進出は初。新ホテルはビル高層部の４７～５２階に入り、客室数は全１６４室。

需要があれば高いのは当たり前
需要が無いのに高いのは
大量に売れ残るのも当たり前

＞518
君が都心か城東か湾岸に住んでいて郊外を執拗にけなしているのはわかっているが
今後もけなし始めたら515みたいなの繰り返し書くから覚えておいたほうがいい

＞518
君は都心ポジ郊外ネガを執拗に書いているが
マンコミュ全体のバランスをとるためにも
私がいろいろなスレで都心ネガ郊外ポジを繰り返し書く

もうちょっと具体的な数字で郊外が好調な事を証明する必要があるんじゃない？
分譲マンションの契約件数が増えて人口も増え続けているとか。

城北でも人口増加区はあるよ。

生活保護に犯罪…”イメージ悪い”足立区に人口急増の理由
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20121214-00000307-jisin-soci

＞523
戸建てでローンもなく、注文住宅で永住するつもりだから、もともとこのスレにはあまり興味はない
だけど株は動かしてるから世界経済は詳しいぞ
不動産の現物投資はしない。流動性換金性や分散を考えたらリートのほうがいい

「隅田川ルネサンス」とは、かつて全国の人々が憧れ、江戸の華であった隅田川の賑わいを現代に甦らせ、新たな水と緑の都市文化を未来につなぐ取組です。
東京都では、隅田川沿川区や関係諸団体と連携を図りながら取組を推進するため、学識経験者や地元観光団体、行政関係者等から成る隅田川ルネサンス推進協議会を平成23年7月に設置しました。
「隅田川ルネサンス」のロゴマークを活用し、隅田川を中心とした水辺空間における更なる賑わい創出に向けた取組を推進していきます。
皆様からのたくさんのご応募をお待ちしております。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2012/12/22mce100.htm

カタカナ語好きだな、埋立地は。

流れが決まって何かつまらなくなったなあ。

こう言う話題を見ると時の流れを感じますね。

東京タワー、登録有形文化財に…戦後復興の象徴
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121214-00001021-yom-soci

高度成長期の道路やトンネルが危ない！　「コンクリート劣化」の恐怖
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121214-00000007-jct-soci

湾岸ネガは飽き飽きだから出て行って欲しいな

外環を止めてその金を既存のインフラ整備に充てたほうが有意義。

いまさら郊外に道路を作っても無意味だろ。

佃の一部を除けば、隅田川河口付近の東側は埋立地。

いろいろなところに埋立地が出てくるけど、そんなに売却に困ってるの？

日本の景気は減速し始めたそうです。
というか、今まで本当に回復していたのでしょうか？
復興需要、なんてことをいっていましたが、
アレって震災の被害地と、その予算を流用できた
一部の利権世界だけのはなしでしょ。
少なくとも、私の周りには何にも関係ありませんでした。
だから、景気回復なんて実感はまるでなし。

まず、マンションは売れていませんね。
レポートを書くために都内のおもだったエリアの
マンション市場を観測し続けていますが、
何とか完売しているのは値引きをしている物件ばかり。
また、完売と言っても本当に一般エンドユーザーに
販売したのか疑問に思える物件も多いですね。
というのは、関連会社に売却しても完売は完売。
帳簿上で売却したことにして登記は動かさず、
本当に売れたときにまた買い戻したカタチにする、
なんていう奥の手もありますから。
完売した物件が、いきなり賃貸募集なんてしているのは
関連会社に売却しても最終的に買い手を見つけられず、
しょうがなく資産として活用しているケースです。

しかし、マンション市場では全体的に「売れていない」のに
次々と新しい物件が出てきます。
来年前半までは供給ラッシュが続くのでないでしょうか。
本当は前半だけではなく、後半も再来年も予定はあるのですが、
私は前半で失速がハッキリするのでその後は鈍ると予想します。
どうなるのでしょうね？

株式市場は、安倍政権誕生によるリフレ政策を織り込んだようです。
このままでいけば、総選挙は自民党の歴史的な大勝利。
素直に喜べないのは、自民が勝てる理由は3年半前の民主と同じ。
政党として期待されているのではなく、単なる敵失にすぎないからです。

ところで、自民党は「国土強靭化政策」なるものを掲げています。
ありていに言えば、公共事業の復活みたいなものでしょう。
でも、以前のように明らかに「そんなもん、いらんやろ」といった
ハードにお金を注ぎ込むのではなく、
インフラの整備に使って欲しいですね。
笹子トンネル事故のようなことは、今後もままありそう。
1960年代、50年代に作られた道路、橋梁、トンネル、ダムなどの
土木施設はこれから本格的に更新期に入りそうですね。
これはアメリカでも同じ問題が指摘されているそうです。

そして、各政党とも少しは住宅にも目を向けて欲しいですね。
どの政党もこの選挙で住宅政策を表に出さないのは、票にならないから。
住宅は国民の隅々まで行き渡っており、
そこに切実な不満や政府への強い要望はありません。
逆に言えば「足りている」状態なのです。
だから、国民に訴える必要性がなく、票にもならない。

ただ、だからといって「何もしない」でいいことはありません。
いってみれば「足りすぎている」現状は恐ろしい未来へつながっています。
住まいの老朽化がもたらす様々な問題。
郊外ニュータウンはスラム化の危機に立っています。
そして、過去に「高い住宅」をローンで
買ってしまった人々の貧窮状態をどうするのか。
バブル期前後に郊外住宅を35年ローンで購入した団塊世代の多くが、
定年後に住宅ローンを払えずに自己破産しています。
はたまた、今後数年以内に起こるであろう
住宅産業のビッグバン的な再編。

今日はちょっと、そこを突っ込みましょうか。
この国は、ここ数年は80万戸ペースで新築住宅が建設されています。
これはいくらなんでも多すぎですね。
多分、３から５年のうちに半減するでしょう。
もちろん、新築分譲マンションのニーズも同様に数年後には半減。
首都圏や近畿圏ではそこらじゅうが新築未入居の
マンションだらけになりそうな予感がします。

当然、マンションデベロッパーも倒産するでしょうね。
2008年から09年に起こった倒産ラッシュの再来ほどでないにしろ、
3社や4社は逝くのではないかと思います。
ハウスメーカーも再編が予想されますね。
ゼネコンも何社かあおりを食うでしょ。
あるいは、倒産件数が一番多いのはゼネコンかもしれません。

本格的な住宅産業の再編期は、数年後に迫っているのです。
で・・・それに対して我々が出来ることはなんでしょう？
そんなに多くのことはありません。
●なるべく高い住宅を買わない
●子どもを住宅産業に就職させない
●住宅産業の株を買わない
●使っていない住宅は、今のうちに売っておく
●闇雲な不動産投資をしない
●今、住宅産業に身をおいているのなら、早めに転職する
そんなところでしょうか。

今年の末から来年の春先にかけて、安倍新政権による
リフレ型経済政策への期待から、一時的に景気が浮揚しそうです。
来年後半は消費税増税に対する「駆け込み需要」が発生するかもしれません。
でも、それらはあくまでもいっときの現象。
これからの日本は、住宅への需要縮小を粛々と受け入れ
上手にそれに対処していかなければならないのです。
一時的な需要で住宅産業が盛り上がっても、
それが長く続くことなんてあり得ないとお考えください。
たとえ景気が良くなっても、人間の数は増えませんから。
これからマンションを購入しようとする方は
けっしてそのことを忘れないほうがいいでしょう。

長過ぎ。

安倍さんにはインフレ政策遂行してもらい資産バブルを引き起こしてほしいね
生活保護費なんかに国費使わず富裕層向けの施策を進めてほしい
自民党大勝大いに結構

>541
要は
買うなら東京駅から半径５ｋｍ圏内で坪単価250万円前後のマンションにしなさいと言う事だろ。

相続した土地　売り抜けるタイミングはいつか
相続トラブル百科　実践編第27回
http://www.nikkei.com/money/features/17.aspx?g=DGXNMSFK1200B_121120120...

人口は右肩下がり
相続は右肩上がり

2011年に死亡し、遺産が相続税の対象となった人は前年比3．0％増の5万1409人で、その相続財産は2．0％増の11兆6845億円だったことが13日、国税庁の申告状況まとめで分かった。

東京駅周辺は着実に集中と集積が進む。

「ＪＰタワー」商業施設、全国から98店出店　13年３月開業
日本郵便はＪＲ東京駅前の「ＪＰタワー」ビルのテナント店舗を決めた。全国各地のご当地名物の物販店や話題の飲食店など98店舗が出店する。低層棟の商業施設に入居し、2013年３月21日に一斉オープンする。
ＪＰタワーは東京駅丸の内南口の旧東京中央郵便局の敷地に建つ地上38階建てのオフィスビルで今年５月に完成した。歴史的建造物の旧東京中央郵便局は一部が修復・保存され、低層棟の商業施設「ＫＩＴＴＥ（キッテ）」として３月21日に開業する。テナント全98店舗のうち約半数が東京初出店となる。
地下１階は全国の食の名産品を集めた。栃木県那須町が本店の「ＮＡＳＵのラスク屋さん」や名古屋市の「みそかつ　矢場とん」の持ち帰り専門店など34店が出店する。
１～４階はファッション雑貨店などが中心。ハンカチ専門店「Ｈ　ＴＯＫＹＯ」（東京・世田谷）などが入る。５、６階のレストランも全国から有名店を集めた。６階には屋上庭園もあり、10月に復元開業した東京駅丸の内駅舎を一望できる。

>549
今まであまり大量供給されていなかった高額エリアで
マンションがボコボコ建って値崩れが始まってますね。
都心から西側のエリアの価格変動は要チェックですね。

大量供給が続いてるところは既に中古の値崩れが著しいです。
新築も施工後何年も完売していない。

供給が集中しにくい、東京駅５ｋｍ内の下町エリアが買い時だね。

>553
坪単価250万円前後じゃないと数売る事は不可能だよ。
坪300万円越えエリアの前途は多難だろうね。

大量供給された埋立地は気の毒・・・

この低金利でも坪単価250万円前後が買えない人は気の毒だね。指をくわえて見ているのは辛いだろう。

「買わない」を「買えない」に変換して、高値掴みした自分を慰める。


これも正常性バイアスだな。

東京駅から半径5kmと言う限られた席が年々埋まっているのは確かだよね。
でも、無い袖は振れないｗ

落とし穴に誘導ごくろうさん。

穴場

乱開発で供給過剰の埋立地は東京駅までの距離には関係なく買ったら終わり。
永住は覚悟しないと。

>>564

面白いなw

郊外がこれから長期低落であるのが分かり切っていながら、
経済力から郊外を選ばざるを得無い人達の怨嗟の声が強まって来ている。

年間で５千人程度は２３区から郊外に押し出されていると推測。

都心部が買いやすくなって昔に比べその数は格段に減ってはいるが、
仕方が無いことなのか？

人気地域というとどうしても豊洲が入るのだが。

江東区は昔に比べて坪単価が高くなったから、
地元の人が買えず千葉県辺りに都落ちして、
代わりに他から人が入って人口が増加してるよ。
すごい勢いで住民の入れ替わりが進んでいるぞ。

郊外で家を買っても資産価値が落ちるのは見え見えだから最近は郊外に引っ越しても賃貸の人が増えているよ。埼玉県の賃貸制約数がここ数年急激に増えている。

外周区から隣接している県、市に引っ越す人も増えて来たよ。家賃が節約できるからね。
特に子供ができて引っ越す人が多いよ。

埼玉県に行けばこんなにお安くファミリータイプのマンションが借りれるよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=11/tk=3/bg=2/sort=5d/

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要はほぼ終わった。今後は相続による家余りが近郊、郊外で始まる。

一方、首都圏の少子化を補うために外部から首都圏に多くの人が流入するようになった。
これらの人は、比較的高給の人は都心部のワンルーム賃貸に住むが、大部分は近郊のアパートに賃貸。
また、所得が低い人は一生独身の傾向が強まっている。

これからの分譲マンションの主要ターゲットは、
外部から首都圏に流入し、比較的高給で結婚する層が対象になる。
このような人達がどのようなライフスタイルを好むか？
それによって地域発展の明暗がくっきりと分かれるだろう。

注意しなければいけないのは、人口が増えれば良いと言うものでは無く、
その中身が問われる。

帰宅しても住み続けられない自宅。


帰宅に時間かかっても、家族の安全確保ができて、住み続けられる自宅。




この違いだよ。

８月１日から１１月１日の人口増減を見ると、

２３区１３６６６人増
内旧東京市の８区７１８０人増
その他近郊区６４８６人増
市部１４１９人増

市部は高齢化が進めばいずれは人口減少に転ずると思われる。
２３区は都心部とそれ以外の近郊で増加分を分け合っている形になっている。

市部については輸出型製造業の海外流出が進むと一気に人口が減り始める危険性が高い。

子供が出来て家賃が払えず郊外賃貸に移る人も結構いるんだろうな。

南国のシーサイドライフは憧れるけど・・


東京のスーサイドライフは御免こうむる。

新築マンションの供給はバブル崩壊直後の1992年には全国において9万4千戸まで縮小しましたが、（図１）その後の地価下落と相俟って都心回帰型のマンション分譲が主流になりました。1994年以降は三大都市圏で大量供給が続き、2000年には首都圏で10万戸超、近畿圏で4万2千戸、中部圏でも1万戸超の供給戸数を記録しました。また、これら大量供給を反映して各都市圏でのマンション化率（＝分譲マンションを選択する世帯の割合）も上昇しました。特に首都圏と近畿圏では高い割合を示しており、2008年のマンション化率は首都圏で19.61％（約5世帯に1世帯の割合）、近畿圏で14.34％（約7世帯に1世帯の割合）と、全国平均の10.95％（約9世帯に1世帯の割合）を上回る結果となりました。

武蔵野市の平均坪単価推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...
武蔵野市バブルピーク時H22年6月坪390万円
H24年6月坪236万円、約4割下落。
70㎡換算で約3200万円の損失。

近郊、郊外は買わずに賃貸が無難だね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

今は低金利だから、資産価値さえ下がらなければ家賃以下のコストでマンションが買える好機。

江東区、墨田区あたりが資産価値が安定していてお勧めです。

だいたい坪250万円前後で安定してます。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

東京一区は激戦区だな

23区の資産価値が落ちない街ベスト２０(出典：Suumo首都圏版 20121204号)

（東京駅から半径5km圏内）14か所

神保町、神楽坂、広尾、浅草、牛込柳町、
勝どき、門前仲町（江東区）、木場（江東区）、本郷三丁目、半蔵門、
菊川（墨田区）、清澄白河（江東区）、錦糸町（墨田区）、田原町、

（東京駅から半径5km圏外）6か所
辰巳（江東区）、武蔵小山、自由が丘、二子玉川、白金台、高輪台、

やっぱ原点に戻って、歴史ある本所、深川ですかね？
実績が物語ってますね。
住吉、東陽町と言ったあたりも資産価値維持力強いし。

なんで売れないんだろ？