オーベル明石町レジデンス

ここは、レポートによれば、フェアバリューよりもかなり割高。お金に余裕あるなら買いだが、ローンするなら破滅ですね

明石町、「都心に住む」の〈都心の住宅街 人気アドレス50〉に出てましたね。びっくり、21位にランクイン。公示地価がこんなに高いなら、マンションの価格が高いのも仕方ないのかな。高嶺の花になっちゃいましたね。

まあ、明石町は中央区では唯一住宅地と言える町だからね。

しかし、もともと海だったところの埋立地ですから、千代田区富士見とか城南５山とか、新宿区市谷砂土原町とか文京区西片とかの住宅街には遠く及ばないですよ。

でも、この価格・グレードにしては、外廊下だし、セキュリティも甘いですよね。

外廊下と天井高さえあれば、多少高くても欲しい物件です。この2つは後に変えられない要素なので、正直悩んでます。明石町は次にいつ物件が出るかわからないので、このタイミングを逸してしまうリスクもあるし。うちは、職場アクセスや地縁もあって、他区は検討外なので地域限定で探しています。

126です。内廊下と天井高さえあれば、の間違いでした。

私ならシャルマン築地明石町あたりを買っておいて建て替えを待ちますけどね。それか明石町パークハウスか、グランスイート明石町あたりですかね。

Mid駐車場ってのも、いずれマンションになりそうですね。

あそこが、築地界隈の特等席だと思ってますが、いかがですか？

新大橋通りから一本入り、築地駅に近く、公園前、そして南東向きの四方道路。

最後に、デニーズに変わりに、スーパー入らないかな？

AOKIか、クィーンズ伊勢丹か、成城石井か。

聖路加ガーデンの北側、並木通りの角地にあったNTTの建物を取り壊すようなので、
てっきりマンションが建つのかなと思っていたのですが、
貼ってある建築計画によると、できるのは店舗と飲食店の複合施設のようです。
事業主はぱぱすなので、少なくともドラッグストアはできそうですね。
店が少ないこのあたりが、いくらか便利になるでしょうか。

NTTの建物を取り壊してできるのは、マンションではないのですね。立地が良く、マンションを期待していたので、残念です。

この物件は、車の通りが比較的多い都道473号線に近く、日照も眺望もあまり期待できず、外廊下なのが残念です。また、あれだけ高い価格設定なのであれば、ミストサウナも付けて欲しかったですね。ただ、明石町の緑が多い街並みは好きです。

確かに聖路加前の大通りのNTT跡地、マンションにも良い立地でしたね。私もマンションでないのは、少し残念です。でも、ぱぱすドラッグが入ると便利になりそうですね。京橋築地小の前にあるぱぱすドラッグのように、野菜や食品も扱う形態になるのかな。この大通りは、電線地下埋設で歩道が広くて並木は見事、夜や週末も静か。エリアの雰囲気をこわさないことを祈ります。

NTT跡地の看板、見ました。今年の10月末完成で4階建てで「物品販売店舗、保育所、飲食店」とありました。保育園もここにできるんですね。

近くに、店舗と保育園ができるのは、嬉しいな。
子育てするのには、明石町は緑や公園が多く良いかなと思ってます。

この地域は子育て世帯が少しずつ増えていますね。明石小もずっと1学年1クラスでしたが、今の1-2年生は2クラスです。共働き夫婦が多いエリアなので、保育園のニーズも増
えているのでしょう。それでも、タワーマンションの建設が少なく人口流入は緩やかですから、地域の人口バランスと景観が保たれているのだと思います。ビルが多くても、銀座と同様に建物の高さが保たれているので、圧迫感が抑えられていて、広い歩道はベビーカーや車椅子にも優しいです。これで、新富町の聖路加側出口にエレベーターが出来れば、文句無しです。

いい立地ですね。
モデルルーム見た方がいいのでしょうか。

４階建てというのは容積率の売買でもしたんですかね？

Aタイプでいくら位の予定ですか
価格予定が出ている部屋があれば教えてください

＞136
ご自身の居住で検討されるなら、天井高の感じ、外廊下側の窓まわりなどは
モデルルームで確認されておいた方が良いと思います。

＞138
Aタイプは8000万円代で、南側も抜けている上層階だと9000万円弱、
Bタイプ（73.34m2)は7000万円代です。

139さん
ありがとうございます
Aタイプの玄関窓が気に入っているのですが
２階も8000万代ですか?

＞140
Aタイプの2階の価格を控えてなかったのですが、4階の予定価格が8200万円でした。

玄関の窓は、確かに珍しい作りで良いと思いました。
ただし、東側には数m先が民家がありますので、目隠し的なカーテンが必要になりそうです。

東側の民家（将来、小さめのマンションにたて変わりそうな感じがします）と
南側のマンション、開口部である西側のラヴェール明石町、小学校
との位置関係は、現地でよく確認されると良いと思います。

Ａタイプの2階は、少なくとも7000万円台ではなかったです。

あと、ラヴェールや隣のマンション、東側の民家との位置関係は、
ＳＵＵＭＯなどの航空写真で、ある程度は判りますよ。
それと、モデルルームに行くと、ラヴェールや隣のマンションと
の位置関係が、もっと正確に判るようになっています。

141さん142さん
ありがとうございます
やはり高いですね
検討します

外廊下に窓が面している部屋が大半なんだから、この価格なら着床制限付きエレベーターくらい付けるべき。
防犯に対する意識が薄いマンションであるのが残念です。自動的に警備会社に通報、と言っても、その時点
では被害が発生しているのだから、それでは全然不十分だと思います。

明石町であの価格でマンションを分譲するなら、それに見合ったグレードにするべきだと思います。
防犯面もそうですし、仕様も見合っていないと思います。オーベルだから仕方ないのでしょうか。

そうですね、外廊下の仕様は気になりました。
モデルルームでも外廊下に面した窓まわりが
昔ながらのマンション風で、賃貸っぽいというか、残念な感じでした。
このお値段なら、自宅玄関口まで特別感を演出して欲しいと思います。
せっかくエントランスや正面外観は落ち着いた感じなのに、
エレベーターからドアの間で、トーンダウンしてしまいそうですね。
セキュリティ観点でも、東側の住宅からも丸見えなのか、
目隠し板はつくのか、など気になります。

現地を見ました
マンションと戸建てに囲まれていて、南側マンションに排気口あり、角部屋の良さは上の階に限られそうです。
Aタイプがいいなと思いましたが、イメージ変わりました。

価格に聖路加や小学校という周辺環境の良さを盛り込み過ぎています。

住戸プランを田の字にしたことで、どうしても廊下に面する部屋が多くなってしまうんですよ。
そうなると、特に、廊下に面した部屋を寝室にすると廊下を通る人の音に悩まされたり、そうで
なくとも防犯上の欠点が出て来ます。

それをオーベルなりに、ワンフロアを切って真ん中で行き止まりにすることで、部屋の前の廊下を
通る人の数を減らし、多少はプライバシーに配慮した、ということでしょう。

でも、外廊下に面した部屋の窓のルーバー面格子について、さも防犯に配慮したかのような記載が
ありますが、防犯という観点からは、ルーバー面格子は余り意味は無いです。

それに、どなたかも触れていましたが、エレベーターの前で、もう１つセキュリティを入れるべき
ですね。この価格なら。セキュリティがダブルじゃ、２０年前の普通の安い賃貸マンションと同
じ仕様です。

ど素人だからこそ、選択を誤らないよう、条件のプライオリティを見極めて慎重に決めたいです。みなさんが挙げていらしたセキュリティの観点やグレード感のご指摘は、私には参考になりました。居住してから気づくのと、あらかじめ認識して納得してから住むのとでは、まったく違いますから。

免震だけで、明石町に住むかな？

住居地域を謳いながら、眺望なし日照なし、

ステータスの高さを謳いながら、外廊下駐車場雨ざらし、

売れる値段は270と見ます

明石町と免震にコストかけ過ぎたから、それ以外
にコストがまわらなくなったって感じ。
けど、セキュリティ増やしても、東側のフェンス
越えたら即、外階段にご到着、次は外廊下に面し
た窓じゃ、頭隠して、の典型。

明石町の新築マンションが＠２７０で買えるわけないでしょ（笑）

この都心で、どこまでの眺望を期待されているの
か判りませんが、正面西側の道路が広いので、低層階でも、
都心だからこんなもんかな、という程度の眺望に自分は
感じています。人の判断はそれぞれでしょうが、都心で
眺望を求めるならタワーの高層階を選ぶべきです。

日照についても、西向き自体、日照時間だけで言えば長い向き
ですし、現地に行けば判りますが、西側道路がとても広いので、
昼くらいからは低層階にも割と日照はあります。
ここで言われているほどではないと感じました。日照が気に
なる方は、現地で昼間、実際に確認されたらいいと思います。

新築じゃなくなった時、何を売りにする物件か？

古いけど免震、だけではリセール弱いと思う。

八丁堀のプラウドと悩んでいます。角住戸の価格はそんなに変わらない気がしますね。子供がいるとオーベルの方が安心出来るかな。リセールは気になりますね。

156さん
横から失礼します。
確かに明石町の新築マンションが＠270だったらお買い得だとは思いますが、
「（笑）」を入れるほどではないですね。
逆に、このマンションの価格設定の方が「（笑）」だと思います。

こんなに割高マンション買うのは、馬鹿か、ボランティアする金持ちぐらいだな。

ならボランティアしちゃうー、立地いいし。

157

都心マンションなので、抜群の眺望や日照は難しいというのは
もちろん認識しています。
ただし、現在の予定価格であればそういった抜群の眺望や日照も妥協できない
というだけです。
他の方の書き込みもこういった意図だと思いますがいかがでしょうか。

それにここは埋立地ですよね。液状化の可能性がゼロのわけではありません。
それを考えても現在の予定価格は高いと言わざるを得ません。

私も163の言うとおりだと思います。

どこの物件も多かれ少なかれマイナス要素はあるでしょうが
それも価格とのバランス（価格に何らか反映されて）がとれて
値する物件になるのでしょう。

そういう点で、私も高すぎると感じているひとりです。

ここは3.11の地震で液状化にならなかった
ところです。江戸時代に埋め立てられた土地で
現在の埋め立てと明らかに違うのはその材料です。
神田川の土や石を使い、支持層となる地盤も近い。
月島や豊洲などとは土地も工法も根本的に違います。
豊洲が先の震災で液状化したのは有名ですが
築地、明石町あたりはしてません。
なぜか？根本的に違う土地なのです。
買わない人、買えない人は買わなくていいし
妬み嫉みでしょうがないネガ情報投稿はいらないですから。
空が落ちてこないか心配しているおバカさんも。
杞憂ってやつですね。

165

163です。
165は、まるで不動産の専門家のような発言ですね。

明石町が3月11日で液状化にならなかったことは知っています。
しかし、そのことが東京直下型地震が来たときに液状化にならない
根拠になるのでしょうか。証明できないですよね。
それを裏付けるように、東京液状化予測図では「液状化の発生が少ない地域」と
予測されており、「液状化がほとんど発生しない地域」にはなっていません。

あなたは杞憂と言っていますが、液状化が発生しないと言い切る、もっと明確な
根拠を教えて下さい。

私は、このマンションの購入を検討した結果、感じたことを書き込みましたが、
その結果がネガティブだった場合は、書き込んではいけないのでしょうか？

近所に住む者です。
3月11日の震災の際、私の知る限り明石町で液状化被害は見られませんでしたが、ところどころでわずかに地盤沈下はありました。このマンションの南側2軒先の建物では、敷地の北側に地盤沈下があり、その後、北側の側面とそこから通じる自転車乗り場までを補修工事していました。このほか、聖路加看護大学の東側の歩道や、隅田川テラスの路面でも少しデコボコが見られました。東京駅近辺でも多少の路面のデコボコは見られたので、大地震発生時には多かれ少なかれ地盤による影響はあるかもしれませんね。
ただし、いずれも軽微なものでしたし、むしろ防災面では、この近辺の道路の道幅や歩道が広い点、木造建築物が少なく火災延焼リスクが小さい点、万一のときに橋などを渡らず地続きで帰宅できる点を、私自身は再評価しました。
（この物件の東側には細い私道に面した木造民家がありますが・・・）
永住でこの地域に住宅を構えたいと思ったきっかけにもなっています。

中央区は、首都直下などの大地震でも液状化の可能性はほとんど
ゼロ、と公表しています。もちろん、それが絶対とは思いません
が、事実、東日本大震災でも中央区では液状化はほとんど見られ
ませんでしたし、一定程度信頼に値する内容だと思います。

ただ、マスコミの影響でしょうが、地震で液状化、と少し騒ぎ過ぎ
ではないですか？中央区内で、きちっとした地盤調査をしてＮ値50
以上の支持層まで杭を打ち込み、かつ今の厳しい建築基準法に従い
建築されたマンションが傾くほどの大地震など存在しません。

それに、せいぜい数十年程度しか住まないマンションを購入するのに、
2年前の東日本大震災直後の状況で、300年や400年に１度と言われる
ような大地震を想定して購入するでしょうか？人それぞれの価値観だ
と思いますが、車を運転する人が交通事故に遭ったり、煙草を吸う人
が肺癌になる確率の方がはるかに高いと思います。

もっとも、眺望、日照、液状化で徹底してダメ出しをされておられる
方が、早々に明石町を見切らず、価格の点を批判され、明石町のマン
ションに未練を感じておられるところに明石町の根強い人気を感じます。

液状化して建物が傾くと思っている人は相当少ないんじゃ？
液状化して道路等ライフライン復旧が予想以上に時間掛かるリスクを取るのが嫌なんだと思いますが・・・

浄水器が有ったり、ディスポーザーもあるので設備は十分ですね。
自分的には魔法瓶浴槽に魅力を感じております。
お湯の温度が下がりにくいのは冬は特に助かりますね。

東日本大震災のときに被害がなかった、というのは、過去の結果だから、一応の参考資料になるわけで、
将来来るかもしれない、それより大きな地震のときにどうなるか、は専門家を含めて、結局分からないよね。
そのあたりが心配だったら、買うにしても、もっと山の手の物件を買うしかないのかな、とは思うけどなぁ。