オーベル明石町レジデンス

地震、続いていますね。
佃のタワーの30階に住む友人が、昨晩の北海道の地震の
長周期波振動で結構長く揺れたと言っていました。
311のときも食器が割れたそうです。

ところで、この物件が80平米 坪330-360万、
免震で1割前後の加算も含まれるとすると坪300-325万。
この新築の相場水準がこの先も維持されるかどうか、皆さんはどうお考えですか？
この近隣で新築だと今後も坪300万はくだらない感じなのでしょうか?

立地が気に入っているので、予算的には中古物件も並行して検討しようと
考えていますが、免震物件はこのエリアで初なだけに、悩みどころです。

大好きな地域です。利便性と住環境の総合点で、中央区の中では抜けている
と思います。この地域を良く知っていたり縁のある人なら、そんなに割高と
思わないかもしれません。そういう層が多数いることを睨んだ価格設定なの
でしょう。ウチも当然、検討中ですから。

でもあくまで私個人の考えですが、この、少し高いと感じられる価格について
の判断は、その家族が、銀座をいかに使い倒せるか、にもかなり影響される気
もします。もし私が、この地域に縁が無く、かつ、新宿、渋谷、池袋じゃなく
て銀座が断トツ大好き、というんじゃなければ、価格の割高感を押しても買
いたいと思うかな・・・・という感じはあります。

銀座近いとなにが得なの？？毎日宝石やブランド品でも買うのか？いいですなお金持ちは。

103さん
本当にそう思っているのですか？
一生の買い物なので、よく考えた方が良いと思いますよ。

仮に隅田川溢れたらもともこもない。

明石町は第二種住居地域で子育て環境も良いけど、ファミリーが欲しい70平米以上の新築分譲の供給数が少ないですよね。だから、ある程度高くなっても買い手はつくだろうというヨミなのではないでしょうか。小学校前の立地、免震の安心感、５０〜８０平米のみ、というところ、うまく狙っているなと思います。

５０平米以下のマンションとなると、八丁堀あたりの物件と競合してくるし、資産運用やセカンド目的の購入者に値踏みされやすい。だから、駅近物件だけど、そういう利便性のアピールよりも、周辺環境の希少性にプレゼンスを感じてくれる人向けにメッセージしているのでしょう。その方が、いいお値段で売れますから。
結果的に、需給バランスには叶った価格設定なのだと私は思います。

ただし、ここまでの価格設定にするならば、ディスポーザーと内廊下と天井高が欲しくなりますね。

え？天井低いの？

ディスポもないの？

外廊下？

ディスポーザーはありましたよ。

周辺の物件と比べると、1割は高いなーと思いました。
町は良いのだけど、立地は西向きで建物の影、日照は期待できない点が残念すぎる。

築地川公園沿いの三井の物件(たぶんパークコート)を待ちたいです。
予定地のオフィスビルの解体がやっと始まったから、ここより半年遅れくらいの竣工かな。。

野村の八丁堀も75平米で平均坪330くらいみたいですね。
そっちもこっちと同じで、みんな、高過ぎるって騒いでるけど。

ディスポーザーはあるよ。天井高は240、東の民家側に外廊下。

きっと三井はここより高いだろうね。それでもきっと完売なんだろうけど。

築地川公園側に三井の物件の予定もあるんですか？
公園に面しているのは良さそうですね。
でも、ここより高くなるなら、うちは手が出せそうにありませんが。

最近は中古物件のチラシに新価格の表示も目立つし、
プチバブルがはじけて価格も安定してきたのかなと思いきや、
新築の相場は上がっているのでしょうか？

10年くらい前は、この近辺も200万円代前半で購入できて割安感があったのに、
昨年の聖路加側の物件といい、だいぶ相場が上がってしまった印象ですね。

10年くらい前は、マンションが一般的に安い時代でしたから。
2005年マンション暴落説なんてのがあって、一部のタワマン以外はＭＲがガラガラでした。

三井のマンション計画は、もと日商エレクトロニクスが入ってたビルではないでしょうか？

築地本願寺のすぐ先で、築地川公園に面してる。
四方道路。聖路加病院が目の前。
と条件は揃ってる。

ただアドレスは明石町ではなく、築地６丁目。
お値段はここより高くなりそうな気がします。

しかし三井はこのエリア好きだね。パークリュクスもパークホームズもあるし。いよいよパークコートか。

確かに、明石町周辺の地域、10年くらい前は、利便性に比べて割安感が
あって手が届く感じだったけど、待ってるうちにかなり遠くなって
きたかも感がある。でも、これだけ建つと供給過剰で安くならないのかな。

タワーないし、残念ながら供給はまだまだ少ない方だよ。

築地7-3-1のビルですか? それほど古いビルじゃないのに壊していて気になってましたが、ここにマンションが建つんですね！ 西側が築地川公園で、その間の道路はタクシーが路駐休憩するほど車も少ないので、西側は良さそうですね。南と東はビルが建て込んでいるかな。明石町の雰囲気とはちょっと違いますが、築地駅からすぐだけど静かなゾーンなので、売れそうですね。価格が気になります。

>119

冒険広場の南側ですね。ダメとは言いませんが明石町の方が住環境としては勝ります。

確かに、築地と明石町は、だいぶ雰囲気が違いますね。好みはそれぞれと思います。以前、築地7丁目に住んでましたが、飲食店も多く、市場関係や日刊スポーツ関係のビルもあり、気取りのない男性的な活気がある街でした。朝早くからターレ（市場の荷運び用の三輪バイク）の音が聞こえたし（結構心地よい）、住民にも市場関係の方が多かったです。治安も良いし、下町風情が好きな方にはいい場所だと思います。一方、聖路加を挟んだ明石町側は、住宅地域で商店があまりない分、緑が多くて、四季の変化を感じられるエリア。佃大橋沿いの道を除けば、車の通りも少なく静かなので、落ち着いた雰囲気重視の方に良いと思います。いずれのエリアも、1.5kmくらいの徒歩圏内に、日常の買い物のほか、各種専門店、市場、百貨店、病院、各種専門医のクリニック、区役所や税務署などが集約されていて、かつ、隅田川テラスやあかつき公園もすぐ。一度住むと離れ難いエリアです。

ここは、レポートによれば、フェアバリューよりもかなり割高。お金に余裕あるなら買いだが、ローンするなら破滅ですね

明石町、「都心に住む」の〈都心の住宅街 人気アドレス50〉に出てましたね。びっくり、21位にランクイン。公示地価がこんなに高いなら、マンションの価格が高いのも仕方ないのかな。高嶺の花になっちゃいましたね。

まあ、明石町は中央区では唯一住宅地と言える町だからね。

しかし、もともと海だったところの埋立地ですから、千代田区富士見とか城南５山とか、新宿区市谷砂土原町とか文京区西片とかの住宅街には遠く及ばないですよ。

でも、この価格・グレードにしては、外廊下だし、セキュリティも甘いですよね。

外廊下と天井高さえあれば、多少高くても欲しい物件です。この2つは後に変えられない要素なので、正直悩んでます。明石町は次にいつ物件が出るかわからないので、このタイミングを逸してしまうリスクもあるし。うちは、職場アクセスや地縁もあって、他区は検討外なので地域限定で探しています。

126です。内廊下と天井高さえあれば、の間違いでした。

私ならシャルマン築地明石町あたりを買っておいて建て替えを待ちますけどね。それか明石町パークハウスか、グランスイート明石町あたりですかね。

Mid駐車場ってのも、いずれマンションになりそうですね。

あそこが、築地界隈の特等席だと思ってますが、いかがですか？

新大橋通りから一本入り、築地駅に近く、公園前、そして南東向きの四方道路。

最後に、デニーズに変わりに、スーパー入らないかな？

AOKIか、クィーンズ伊勢丹か、成城石井か。

聖路加ガーデンの北側、並木通りの角地にあったNTTの建物を取り壊すようなので、
てっきりマンションが建つのかなと思っていたのですが、
貼ってある建築計画によると、できるのは店舗と飲食店の複合施設のようです。
事業主はぱぱすなので、少なくともドラッグストアはできそうですね。
店が少ないこのあたりが、いくらか便利になるでしょうか。

NTTの建物を取り壊してできるのは、マンションではないのですね。立地が良く、マンションを期待していたので、残念です。

この物件は、車の通りが比較的多い都道473号線に近く、日照も眺望もあまり期待できず、外廊下なのが残念です。また、あれだけ高い価格設定なのであれば、ミストサウナも付けて欲しかったですね。ただ、明石町の緑が多い街並みは好きです。

確かに聖路加前の大通りのNTT跡地、マンションにも良い立地でしたね。私もマンションでないのは、少し残念です。でも、ぱぱすドラッグが入ると便利になりそうですね。京橋築地小の前にあるぱぱすドラッグのように、野菜や食品も扱う形態になるのかな。この大通りは、電線地下埋設で歩道が広くて並木は見事、夜や週末も静か。エリアの雰囲気をこわさないことを祈ります。

NTT跡地の看板、見ました。今年の10月末完成で4階建てで「物品販売店舗、保育所、飲食店」とありました。保育園もここにできるんですね。

近くに、店舗と保育園ができるのは、嬉しいな。
子育てするのには、明石町は緑や公園が多く良いかなと思ってます。

この地域は子育て世帯が少しずつ増えていますね。明石小もずっと1学年1クラスでしたが、今の1-2年生は2クラスです。共働き夫婦が多いエリアなので、保育園のニーズも増
えているのでしょう。それでも、タワーマンションの建設が少なく人口流入は緩やかですから、地域の人口バランスと景観が保たれているのだと思います。ビルが多くても、銀座と同様に建物の高さが保たれているので、圧迫感が抑えられていて、広い歩道はベビーカーや車椅子にも優しいです。これで、新富町の聖路加側出口にエレベーターが出来れば、文句無しです。

いい立地ですね。
モデルルーム見た方がいいのでしょうか。

４階建てというのは容積率の売買でもしたんですかね？

Aタイプでいくら位の予定ですか
価格予定が出ている部屋があれば教えてください

＞136
ご自身の居住で検討されるなら、天井高の感じ、外廊下側の窓まわりなどは
モデルルームで確認されておいた方が良いと思います。

＞138
Aタイプは8000万円代で、南側も抜けている上層階だと9000万円弱、
Bタイプ（73.34m2)は7000万円代です。

139さん
ありがとうございます
Aタイプの玄関窓が気に入っているのですが
２階も8000万代ですか?

＞140
Aタイプの2階の価格を控えてなかったのですが、4階の予定価格が8200万円でした。

玄関の窓は、確かに珍しい作りで良いと思いました。
ただし、東側には数m先が民家がありますので、目隠し的なカーテンが必要になりそうです。

東側の民家（将来、小さめのマンションにたて変わりそうな感じがします）と
南側のマンション、開口部である西側のラヴェール明石町、小学校
との位置関係は、現地でよく確認されると良いと思います。

Ａタイプの2階は、少なくとも7000万円台ではなかったです。

あと、ラヴェールや隣のマンション、東側の民家との位置関係は、
ＳＵＵＭＯなどの航空写真で、ある程度は判りますよ。
それと、モデルルームに行くと、ラヴェールや隣のマンションと
の位置関係が、もっと正確に判るようになっています。

141さん142さん
ありがとうございます
やはり高いですね
検討します

外廊下に窓が面している部屋が大半なんだから、この価格なら着床制限付きエレベーターくらい付けるべき。
防犯に対する意識が薄いマンションであるのが残念です。自動的に警備会社に通報、と言っても、その時点
では被害が発生しているのだから、それでは全然不十分だと思います。

明石町であの価格でマンションを分譲するなら、それに見合ったグレードにするべきだと思います。
防犯面もそうですし、仕様も見合っていないと思います。オーベルだから仕方ないのでしょうか。

そうですね、外廊下の仕様は気になりました。
モデルルームでも外廊下に面した窓まわりが
昔ながらのマンション風で、賃貸っぽいというか、残念な感じでした。
このお値段なら、自宅玄関口まで特別感を演出して欲しいと思います。
せっかくエントランスや正面外観は落ち着いた感じなのに、
エレベーターからドアの間で、トーンダウンしてしまいそうですね。
セキュリティ観点でも、東側の住宅からも丸見えなのか、
目隠し板はつくのか、など気になります。

現地を見ました
マンションと戸建てに囲まれていて、南側マンションに排気口あり、角部屋の良さは上の階に限られそうです。
Aタイプがいいなと思いましたが、イメージ変わりました。

価格に聖路加や小学校という周辺環境の良さを盛り込み過ぎています。

住戸プランを田の字にしたことで、どうしても廊下に面する部屋が多くなってしまうんですよ。
そうなると、特に、廊下に面した部屋を寝室にすると廊下を通る人の音に悩まされたり、そうで
なくとも防犯上の欠点が出て来ます。

それをオーベルなりに、ワンフロアを切って真ん中で行き止まりにすることで、部屋の前の廊下を
通る人の数を減らし、多少はプライバシーに配慮した、ということでしょう。

でも、外廊下に面した部屋の窓のルーバー面格子について、さも防犯に配慮したかのような記載が
ありますが、防犯という観点からは、ルーバー面格子は余り意味は無いです。

それに、どなたかも触れていましたが、エレベーターの前で、もう１つセキュリティを入れるべき
ですね。この価格なら。セキュリティがダブルじゃ、２０年前の普通の安い賃貸マンションと同
じ仕様です。