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投資マンションのポートフォリオ・利回り実績投稿歓迎
投資マンションを持っていない奴のカラ分析投稿禁止
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/
[スレ作成日時]2012-07-12 22:19:52
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[スレ作成日時]2012-07-12 22:19:52
>宅地化が1950年代前半から本格的に始まって、人口が増え続けて今がまさに限界点。
バブルの頂上なんだよ。
>近郊、郊外は人口動態バブル。
おっしゃってる意味がよくわかりません。
多少時期がズレるだけで人口が減るのは都心も郊外も同じ
郊外だけが何故“バブル”なんだ?
単なる思い込みだろ
都心は再開発がやりやすいので、人の入れ替えが起きやすいだけ
だから入れ替えのない地域なら都心だって衰退する可能性はあるし
入れ替えがないことでよい環境が維持され価値を保つ地域だってある
話が大雑把すぎるんだよ
いままさに割高埋立地のバブルが崩壊してるところ。
その後が割高外周区かな。
埋立地はバブルの前の終わっちゃいましたね。
バブルってのは坪2000万とかそういう世界です。
9月1日(土)に目黒駅周辺で実施する帰宅困難者対策訓練の参加者募集について
東日本大震災では首都圏で多くの帰宅困難者が発生し、都内でも大きく混乱しました。東京都では、首都直下地震が発生した場合には、都内で500万人を超える方々が帰宅困難になると想定しています。これらの状況を踏まえ、目黒駅周辺と臨海部において帰宅困難者対策訓練を実施します。
《訓練に参加すると、皆様にはこんなメリットがあります!》
○目黒駅周辺
外出時に皆様がとるべき適切な行動を身に付けることができます。
発災時に不可欠な情報収集方法を疑似体験することができます。
○臨海部
船(水上バスなど)への乗り降りや移動の際に、帰宅困難者がお互いに助け合う共助の取組みを体験できます。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/0901kitakuboshu.html
都心部って、具体的にはどのへんが都心部になりますでしょうか?
外周区が値下がりするというのは鉄道の密集度が都心より低いので
駅から遠いエリアが多いからというのはありますね。
もちろん駅の近くのエリアには限りがありますが、再開発などに
よる規制緩和で駅前のマンションは高層化されることもあり、外周区
では駅前もしくは駅近のマンションに需要が集中するのではないでし
ょうか。
駅から歩くと値段が下がるのであれば需要もできましょうが、土地だ
けで4000万とかするのであれば誰も買う人はいません。
駅前マンションの2/3くらいの値段で買えるようになるまで外周区
の駅から15分~のエリアは一部のブランドエリアを除けば落ちぶれ
る一方だと考えます。
あとが外周区のブランドエリア(田園調布、成城学園等)については
それなりに価格維持はするのではないでしょうか。
ただしそれらの駅でも本当にすばらしいエリアは限られていますし
マンションなどを建てた場合は建物の都合上、条件の悪い部屋ができて
しまいます。条件の悪い部屋であっても土地のブランドがあれば
買う人がいますが、いまやブランドだけで外周区を買う人はいませんの
で思いっきり値段を安くしないと売れませんね。
でも土地の値段は高いので条件のいい部屋の値段は高くせざるとえなく
なるって感じでマンション内部の価格差が大きい物件が増えてくるので
はないでしょうか。
あと湾岸エリアについてですが、都心に近い割りには安いということで人気が
出て、エリアに魅力が薄い分は再開発やタワーマンションといった建物自体に
付加価値をつけることで補ってきました。
ただこれら伝統がないエリアはブランド力がないので、山の手のブランド高級
住宅地のように「いくら高くても買う」という人がいませんので価格の上限は
実需に引っ張られ、いま上限に達してしまったということだと思います。
坪250前後で収益がでるようマンション用地の価格は調整され、販売価格に
ついては建物仕様で調整をしていくと思われます。
23区や都心買ってはいけないエリアはどこですか?
23区と言えど千差万別、都心でも地理的条件が場所によりかなり異なりますよね?
マンションであれば江戸川、葛飾、足立の城東3区は地縁がないかぎり購入しないのが無難でしょう。
もし住み替えるのが前提であれば価格維持ができそうなエリアがよいと思います。簡単に言えば
・駅から5分程度
・大規模(300戸以上)
・高層(20F以上)
・平均分譲価格は6000万以上
が無難でしょう。予算不足なら中古がいいと思います。
区単位で語っている時点で
830さんの問題意識を理解していないでしょw