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投資マンションのポートフォリオ・利回り実績投稿歓迎
投資マンションを持っていない奴のカラ分析投稿禁止
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/
[スレ作成日時]2012-07-12 22:19:52
投資マンションのポートフォリオ・利回り実績投稿歓迎
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前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/
[スレ作成日時]2012-07-12 22:19:52
高度制限は景観保護を目的としているはずだが高さ制限をしたところで
美しい街並みが生まれるわけではない。
例えば第一種低層だって容積率をさげ10メートルに高さ制限をするこ
とで景観を守るのが趣旨のはずだが、地価の高い場所では斜めのへんな
屋根がついたミニ戸だらけになり、むしろ景観を乱している結果となって
いる。
都心部に商業地やオフィスとバランスよく住宅を配置するには郊外的な
発想(最低面積、高さ制限、容積率のよる制限)ではダメだね。
またマンションをつくるにしても南向きがみんな大好きなのでパリのよう
に道路に面して生前とマンションを作ることができず、せまい敷地でセコ
セコ南向きにするので建物が美しくなくなるよね。
>>667
渋谷、新宿のマンション価格はオフィスの賃料がどれくらい低下するかによるね。オフィス用地は収益還元価格から算定されるので、この土地の値段でこんな賃料しか取れないならオフィスなんてやってられねーとなった時点で地価が下がる。
オフィス→(高級)賃貸マンション→賃料取れねー→分譲マンション
って感じか。
職住近接のニーズが高まり続けるのは確かだね。
80歳でも働ける社会へ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120725-00000024-fsi-bus_all
まあそれは開発次第だね。
例えば芝浦なんか再開発前はファミリーで住みたいなんてあまり思わない
エリアだったでしょ。品川港南口もそうだけど。
独身向けにするかファミリー向けにするかを決めるのは経済性です。
もっとも坪あたりの収益がよいプランが選ばれる。
再開発は街の機能を変えるためにやるのだから今まで○○だったから
というイメージだと判断を誤る。
もっとも再開発前にネガティブなイメージがある場所は安く売られる
ので、よい買い物ができる可能性も高い。
>>672
これからは住宅余りの時代だから
そーいうひとつ上の視点で美観と機能が備わった街並みをつくれる地域が
勝ち残れるのでしょ(何と勝負するんだ?って話もあるがw)
街並みを揃えるには
いっぺんに作り上げるか、少しずつ50年かけるか、方法が2方向あるけど
日本では数少ない事例も前者の手法ばかり
デベロッパーと名乗る企業の本気度が試されている時なのかも
なんのために街の美観を向上させるかといえばぶっちゃけそれは
資産性向上のためです。お屋敷外がミニ戸だらけになると景観が
わるくなり結果的に地価が下がります。
地価が下がるのがいやな人(既存住民)が、買い支えるなどしな
いとダメですね。でも既存住民でお金がある人は自分の住んでいる
場所の資産性を維持するために投資したりせず、環境が悪くなると
引っ越しちゃいます。
残ったのはお金がない人だけで反対運動をするだけで、せいぜい
高さが数メートル低くなるくらいの中途半端な建物ができてデベに
金もらって終わりです。
まあお金がない地権者が多数いる以上街並みがよくなるのはムリ
ですね。
埋立地は地権者が法人で1~2社だから再開発はうまくいったが、マンションとして分譲された瞬間数千人の地権者が生まれたわけだから、次が問題ですね(木密地帯と同じ構造となってしまった)
>>678
まあ無難かどうかっていうのは坪250で買った物件が20年後に
いくらで売れるかってことだよね。
坪350万→坪300万
坪250万→坪200万
坪200万→坪150万
だとしたら、金利が低ければほぼ同じコストってことだから高い
場所に住んだほうが得ってことになる。
坪350万→坪250万
坪250万→坪200万
だったら坪250のほうが得だよね。
新築坪250万エリアの築20年の中古価格を広く調べれば
ある程度予測がつくと思うが埋立地はベンチマークとなるものが
ないのでギャンブルだよね。だから無難かとうかといえばギャンブル
であって無難ではない。
上手いね。いつを基準にするか次第。
築25年だとバブル価格で元値が高い。
築20年だとバブル崩壊で元値はかなり下がってる。
プチバブル期の物件の多くは、築5年以内の現時点で中古騰落率が2~3割下落している状態。
(週間ダイヤモンド誌より)
逆にプチバブル前の物件は築10年近くの物件でも購入時とほぼ変わらずか逆に上がっている物件も
少なからずある。しかし郊外物件では4~5割下落してる物件もかなり有る。
つまり価格低迷期に元々は高かった地域の都内23区のマンションを買っておけば、大損することは少ない。
高止まりしている地域は避けた方が無難。郊外はどんなに安くても買ってはいけない。
>>682
地価が下がれば都心居住が進むでしょう。
地価が上がって坪250万ラインが都心から遠のけばそこ以遠が居住の中心になるでしょうが、23区全体の人口は平成35年ごろから減り始めると予測されています。
まあ当然各エリアで同じ割合で減るわけではなく、都心からの距離もそうですが、駅から遠い場所は住みたがる人が減るので値段はさがるでしょう。
坪250が大事ではなく坪250が維持できるかが重要です。
そのためには坪250の価格に正当性があることが重要ですね。もちろん正当性とは都心までの距離ではなくその土地の収益性です。収益性を維持するのであれば純粋な住宅地は厳しいと考えます。都心に近くそして変化に対応できる余地があることが重要と考えます。
>>684
郊外は十分に安ければ買ってもいいと思います。
十分に安いというのは例えば1000万くらいで中古マンション買うとかはアリだと思いますよ。
賃貸よりは安いと思う。
郊外の3~4000万くらいの新築は一番だめですね。
一番ロスが大きいです。
普遍的な価値があるところもいいと思います。
例えば表参道とか白金台とかですね。でもそういうとこを坪800万とかで買ったら
大変ですよ。20年後でもこれ以下にはなりそうもないなーという底値を考え
それとの差分で判断すべきでしょう。
都内の城東の新築はだめかな?
値段によります。
それに城東などといった大雑把なくくりをいってるようじゃだめですね。いい場所もありダメな場所もある。
価格との関係でいえばだめな場所がほとんどですが。