山手線の駅力を語るスレ Part5

>>168148

それは、その人の考え次第。まだ、その分安いからね。
残６０年、６５００万払って３０年住んで、３０年住んで住まなくなって
貸したら３０万取れるとして残り３０年で家賃収入は１億円ちょい。
つまり、死んだ後まで計算に入れれば３０年住んで最終決算は差し引き
＋３０００万。まあ、共益費とかかかるけど。

タワマン分譲も寿命は７０年と言われてても、その分修繕費とか払うわけで
それで建て替えが出来るかどうかも分からないし、どっちにしても死んだ
あとの話。結局は定借のほうが良いと言う判断する人もたくさんいるだろうね。

>>168151 匿名さん

貸したら所得税も住民税も取られますよ。
ずっと30万で貸せるとも思えないし。
自分の住まいも無くなるし。
分譲の方が結局、有利じゃないでしょうか。

６０年の賃貸契約、又貸し可能と考えればわかりやすい。

>>168152

そうかもね。どっちが良いともいえない。何年住むかにもよるし、
その人の計算次第でしょう。

つまり、残り人生が少ない人は賃貸。
残り人生が中くらいの人は借地権マンション。
残り人生が長い方は普通の分譲がお得かと。
自分の余命がわかれば良いけど、長生きしちゃったら、
賃貸や借地権は損しちゃうよね。

6500万で買う。

子供の代を入れて60年住めば、家賃は月9万円で品川駅徒歩10分、ちぃバス、都バスも使えるマンションに住める。

60年貸せば、家賃収入は2億円程。


あとは、誰か今後の損得をエクセルででも計算してくれや。

>>168156 匿名さん

子供が６０年後、家失うね。

>>168156 匿名さん

２０年後に同じこと言える？

>>168156 匿名さん

貸しても儲かる気しないなあ。
利回りどのくらいですかね。

>>168157 匿名さん

親がローン完済してくれていれば、共益費だけで住めるから、定借満了の頃にはたっぷり貯金が出来上がるでしょう。それで新しい家買えば良い。

https://pro.mf-realty.jp/investmentProperty/detail/FZQWTA0F/?sid=181g1...


借地権で４%では、ぜんぜん儲からないのでは?

>>168160 匿名さん

分譲の方が良いよね。

マンション価格が上昇するなら断然分譲有利
下落が大きくなるなら賃貸有利ですよ
価格が高くなってしまった今は五分五分かな。

>>168159 匿名さん

今、相場は坪270万、家賃相場は坪12000円くらい。表面利回りは5.3%くらい。

>>168164 匿名さん

借地権で5.3%では、旨味ないよね。

>>168161 匿名さん

82平米を24万は賃料が破格。

>>168165 匿名さん

良くもなく悪くもないところに相場は収まる。うまくできている。

>>168166 匿名さん

貸すより借りた方が良い物件ですね。

>>168166 匿名さん

昔、契約して家賃が値上げできないでいるのでしょう。82平米なら最低28万くらいは取れるはず。

>>168161 匿名さん

オーナーチェンジ物件ってことになるのかね。
だとすると販売価格おさえさえられてるだろうから、
尚更、シティタワー品川って旨味がない気がする。

コスモポリス品川もワールドシティタワーズもだいぶ高くなってしまったから、定借でもシティタワー品川の価格は魅力的に見えるのでしょう。

>>168170 匿名さん

そうだろうね。でも、結構売買は多い。リニア開通後や高輪ゲートウェイの本格的な完成後の家賃相場の上昇を見込んでいるのかもしれないね。

定借オーナーチェンジ物件で利回り４%が魅力的に見える理由がよくわかんない。

>>168173

４％では魅力無いね。でも売主は分譲組みだとすると８％くらい取ってたんでしょうね。

高輪ゲートウェイって屋根は幕なんだね。なかの光が漏れている。
ライトアップされなくてもライトアップされているような効果を狙って
いるのでしょうね。
　

>>168174 住民板ユーザーさん6さん

8%ということは利回り倍だから半額の3600万で購入したってこと？
それなら良いかもね。

>>168176

シティタワー品川、分譲で買ったならそんなにしないよ。
2000万円台から3000万ちょい。

　

>>168177 匿名さん

なるほど。
分譲時購入できた方は良かったね。
でも今はまったく旨味ない物件になっちゃったね。

>>168176

22階の82.77㎡は分譲価格2856万円。家賃24万円で表面利回り10％。
分譲からずっとその家賃で、借り手が出て行ってくれないのでしょう。

>>168179
競争倍率8倍になってるね。くじ運の強い人だ。でも、シティタワー品川は最上階でも同じような値段だったから高層階は倍率100倍超えた。

>>168179 匿名さん

借りた人大正解ですね。

>>168181

買った人も借りた人も大正解。品川駅徒歩10分、しかも品川駅前から頻繁に出てる都バス、ちいバスのバス停が目の前。それが坪130万で分譲されて損した人はいない。

宝くじマンション

>>168182 匿名さん

そうかもね。
買った人は若干もうけ損ねた気もするけど、
損はしてないよね。
今買うにはぜんぜん美味しい物件じゃないけどね。

シティータワー品川は東京都との約束で分譲価格が決定されたのは分譲開始の数年前の平成大不況期。分譲開始時点ではマンション市況がやや持ち直して、定借とはいえ明らかに激安すぎたが、土地を貸している東京都との約束で価格の見直しは出来なかった。坪120万円とか異常なバーゲンセール。

＞買った人は若干もうけ損ねた気もするけど、

どういう計算したらそうなるんだよ？笑
2856万円で買って家賃年288万円で10年近く貸して、
7000万で売るんだぞ？

昔、購入された方はお得でしたね。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000094.000018769.html
実は私もラッキーでした。

抽選当たったら、その時点で6～7千万貰えたのとほぼ同じ。
だから宝くじマンション。

>>168187

シティータワー品川当たったのか。ラッキーだなあ。

＞168186 匿名さん

本当はもっと高く貸せるんでしょ。
儲け損ねてるじゃん。
7000万で売れるって取らぬ狸の皮算用だし。

実際、家賃２８８万でも、半分くらい経費やら税金で持って行かれちゃうんじゃないかなあ。家主の収入にもよるけど。

>>168190

7000万で売れるかどうかが分からないのは他の分譲マンションも同じ。
他の高収入があれば半分くらい経費や税金で持っていかれるのも、他の
分譲マンションも同じ。

家賃は分譲当時でも分譲価格見合いで利回り10％は高すぎるくらいだから、
儲け損ねてない。シティタワー品川で儲けられないなら、そんな人は
どこ買っても無理。

>>168191
不動産仲介やってる知り合いが、港南や芝浦の初期のタワマンはどこも値付けが割安すぎて、業界では「お宝物件」と呼んでいると言ってました。

＞168191 匿名さん

利回り４％の借地物件なんて、旨みないって認めてましたよね。
私もシティタワー品川購入した人が損したなんて言ってませんよ。
もっと儲けることできたんじゃないのって言ってるんですけど。
私なら、間違いなく定期で貸して、家賃相場見極めてたね。
実際、今の物件も定期で貸してますし。

>>168193

なんだあんたの自慢話したいだけか。それならそうと早く言えよ。

＞168194 匿名さん

ひねくれてるねえ～。

>>168193
定期で貸さなかったのが失敗と言えば失敗だろうけど、定期だと家賃は安めに設定せざるを得ないからなんともいえない。

＞168196 匿名さん

定期だと家賃安くなると思うよね。
でも、私の経験からすると、そうでもないんだよね。
短期で借りる方って、けっこういるんだなってのが実感。
まあ、立地によるんだろうけど、私が所有してる物件はそんな感じ。

>>168193
儲け損ねたとか回りくどい言い方しないで最初から言えばいいのに。
この人は定期じゃないから相場上昇にそって家賃値上げできなかった。
それが失敗だと。

でもいまの相場が7000万だとして利回り10％なら家賃58万だけど
取れるのはせいぜい28万。まあ、賃料は値上げできたのが4年間として
月4万円、200万くらいは損したかもね。
しかし、2900万のマンションが7200万は無理としても6500万くらいで
売却できたら、200万なんて屁みたいなもんでしょ。

6500万でも利回り4.4％？
借地権オーナーチェンジ物件では、ぜんぜん旨みない。