ザ・神宮前レジデンス （原宿団地建て替え）

>>58
都営北青山アパートは、青山通りの中でも、表参道駅に隣接してる所がポイントだと思いません？

まあ、現在だとここがいいんじゃない。
また、新しいのがでたら引っ越せばいいん
じゃないかなー。

なら買わずに賃貸に出るの待ってりゃいいじゃん(笑)
損しても痛くない金持ちを除き

ここ、高層なんだ。残念。
まあ、低層にしたら高くて手が出ないだろうがね。。。

北青山って元々スラムだもん。

知らない奴は知らないだろうけど。

そうですね。スラムといえばスラムですね。北青山には多数の都営アパートがあり、半数は高齢者。そのおかげか高齢者向け施設は充実しているし、老後住むには都心でありながらやさしい街かもしれません。

坪単価は400万円台の中盤から後半
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/24th/times/news7.htm

高いけど売れるんだろうな。ここ最近の中では比較的まともな立地、かつ所有権で。

都営アパート=スラムじゃないよ。
北青山の都営は特種で元々だから。

価格、このご時世なのに高すぎだと思います。
他の物件みてもこの価格ではなかなか売れないかと。
あと神宮前ってブランド的にもイマイチだしね、、。

建った瞬間に既存不適格になる、との事ですが、
通常このようなケースの場合、価格は何パーセント位
割引になるのですか？ご存じの方いたら教えて下さい。

？なんで割引になるわけ？
織り込み済みの価格と言われるのがオチだと思う。

キ○ガイブログに洗脳されてるのでは

既存不適格なら、将来的な資産価値は間違いなく落ちるのですから、
普通割引になると思うのですが、、。
既存不適格が判明したのが最近のようなので、もし同じような地域の
似たような物件と比べお買い得になるなら、検討したいと思いました。

立て替え時にどんな規制がかかっているかなんて分からないからなぁ。あんまり心配しても。

同じ地域に似たような新築物件ないですよ。なんとかハウスとかじゃ比較にならないし。

建った瞬間に不適格になるとしても、販売は竣工前にやっちゃうから『不適格になるはず、だから値引け』は無理でしょう。
価格発表→買う前に不適格が発表されれば交渉の材料に出来るかもしれないけど。買ったあとでは遅い内容の契約書になってそうな…

神宮前のサンヨーホームズは？

既存不適格で割引、ちょっと笑わせて頂きました。
高さ制限が４０ｍのところが２０ｍになった訳でもなく、図面引きなおしたらクリア出来ちゃう可能性すらあるよね？ましてや次回建替時の法規が予測出来る訳でもないのに…

販売に今後高さ制限が20mになる予定ですので、希少価値が見込まれます！
なんて言われたりして(笑)

売るとき分かってれば階数減らして値段上げるだけ。
どう転んでも損しないこと考えるのがデベ。買い手の将来なんて考えない。

京都では今後その眺望は得られないってことで高さ制限がかかった地域のマンションが逆に値上がりしたけど。。。
まあ、東京と比較するのは地位が違いすぎるかもしれませんが。。。。

じゃあ通常、建て替え後面積が減る場合でも、価格は割引にならないという
事ですか？
それなら仕方ないですが、納得しがたい面も・・・。

デベ側の理屈から言えば『この先こんなに高く（広く）建てられる物件はない』≒付加価値って話のような。

いずれにしろ現状で高層化してる時点で、再建築不可を気にしても仕方ない気がする。
建て替えは余剰床作れないと現実的には無理ですよ。20階を30階、30階を40階と増やしていかない限り解体費用も建設費用も全部持ち出し。
無制限に高層化できるわけないし、制度上は許可されてもこの物件が老朽化する頃には少子化で余剰床売る相手がいなくなる。

何だか難しい話になってきてるような。

いずれにしても、戸数が減って値段が上がってもいいから、ここは低層にして欲しかったんだけどなあ。。。

オール億ション売り切れるご時世ではない。

モデルルームがプレオープン中のようですが、
どなたか行った方いませんか？

モデルルーム見てきて庭園もあって日当たりもあるのでけっこう気に入りましたが価格高いわりには生活利便性はあまりよくないので実際どうやって生活するか想像がつかず…。
このへん住むなら買い物のたびにタクシーとかですか…？最初は車持とうかと思ったんですが駐車場がすごく少ないみたいで上層階から抽選らしく、おまけに高いので。

並びにローソンできるのですね。看板見ました。

ピーコックまでも歩いて10分かからないよね。

坪単価は450万円～。
50平米で6000万円台、
60平米で8千万円台、
70平米で9千万円台も低層にはあります。
とはいえ、ほとんどが90平米～100平米の億ションの設定でした。
低層の最上階は地権者住居でタワーの最上階は2億円くらいの設定。
ランニングコストは安くは無いですが
そこまで高くも無いので普通ってところです。

まあ予想通りで特に驚きもない価格設定でした。

確かに希少性はあるけれど、
ざっとみたところ7割がた億ションなので、
今のご時勢でこの値段のままで
全戸売りぬくのは難しいように思います。

DINKS向けやセカンド向けにはここは微妙な立地なので、
60平米の部屋は8千万円台出せるなら利便性良くて、
そこそこ環境いいとこが買えちゃうので、
正式価格はもう少し下がるじゃないかなと思いました。
戸数も億ションの次に多い間取りなので。

ただ、9千万円台の70平米は数も少なくて、
ファミリー向けに売れるんじゃないかと思いました。

MRで聞いたところ戸建てからの住み替えで
検討している老夫婦がメインの検討者らしく、
実際見に来てる方もそういう方が多かったです。

南側は完全にお墓の前でお寺もあるので
お経が聞こえてきたり、線香の香りがすることもあるから
文句は言わないでほしいと住民に伝えて売ってくれと言われてるそうです。
裁判については都と住民との間の話なので
購入スケジュールには影響しないそうです。
こういう注意を聞いて富裕層がどう思うかは微妙なところですね。
眺望はともかくお経はちょっと嫌かも･･･。

仕様はさすがに普通のマンションと比べるとすごく良かったです。
建具なども他にはない工夫があってカラーセレクトも豊富。
最新式の設備は完備ですし、公開空地となる庭も広いので心惹かれました。
ただ過去に出たような超高級仕様物件と比較してみれば、
そこまででの驚きは特になかったので億ションとなると、
特別なかんじもしないです。

落ち着いた環境に住みたい人にとっては、すごく良い場所だと思います。
その上で現地の近隣住民の反対がすごいのでこの状況をどう捉えるか、
最近どこの新築もややおさえめな価格で出してきてる中では、
特別に安く感じる価格とも言えないので評価し難い物件でした。

まあ少し待ってもすぐ売れるような物件ではないので
すんごく気に入った部屋や間取りがなければ、
見送っても後悔しないかなという印象なので、
うちは少なくとも他を優先して考えて、
ここの第1期は見送ると思います。

立地を考慮しても、価格はかなり高いと思いました。
外食に関しては選択肢が豊富な場所でしたが、日常の買い物は不便そうです。
ピーコックは十分徒歩圏内ですが、近々建物を建て替えるのでなくなると聞きました。
他にスーパーは近くにないようですし。
都心で買い物難民になるってきついですね。

やっぱり不動の人気の青山・神宮前はすでに、これだけの立地をこれからも探すのはタイヘン。商業ビルは、テナントがら空きだけど、住宅はやっぱり人気だ。価格設定も「庶民的」かどうかでは判断できない。まあ「想定内」でしょうか。一応竹中だし、売り切るだろう。少し手前の、ファーミルグランあたりが、ブランド的に続くかな。ダイオキシン満載の工場跡埋め立てや、いつ沈没するか分からない湾岸地区の高層ビルより、こっちの方が良い。まあいずれにせよ、買えないかも。

ほんとはビル建てたいけど需要がないからマンション、というのこの先増えるんだろうな。
青山通り付近も空き地多いけど、一定期間住むのには落ち着かない面も出てくるから、利便性取るか静かさを取るか。難しいとこだね。

８７さん
駐車場は２２０戸数に対して９３台ですから半分にもいかないのですね。
神宮前の駐車場の相場が48000円前後なので抽選に外れてしまったら、
駐車場だけで結構な額になってしまいますよね。
どれ位の人が駐車場希望するのか気になりますね。

管理費や修繕積立金も気になるなぁ。
ある程度高くなるのはやむを得ないけど、
駐車場代と合わせると結構な額になるかも。

週末に正式な価格発表のようですね。
少しでも下がっていればいいけど。。

確か今日価格正式発表でしたか？
行かれた方、どのくらいの値段だったか教えてください。
以前原宿駅から徒歩５分の神宮前アドレスに住んでましたが、
スーパーや商店街が近くになくてとても不便でした。
自転車でちょっと表参道から青山通りに行こうとしても歩行者がうじゃうじゃいて
押して歩くようだったし。
キラー通りの方はあまり詳しくありませんが、やっぱり生活するには不便？

もうホームページに価格出ていますよ。

普通に外苑前徒歩3分の青山ザ・タワー中古物件でよくない？
こっちの方がスーパーも近い
墓地が近いというマイナス面があるけどそれは神宮前レジデンスも同じ
駐車場代は青山ザ・タワーの方が高いけどこのクラスのマンション買う人はそのくらいの差は気にしないでしょう

>93 オフィス街に勤務していた時期に思ったことがあって、あのビルがマンションだったら買いたいのにというものはいくつかありましたねぇ。そういう願望を持っている人も潜在的にはいるんじゃないかなと思うんで本来はオフィス立地だろうというところがマンションになるのもアリなんじゃないかと思いますよ。

>91 高いですよねぇ。このことに関して特に文句があるわけではなく、ポンと出せる自分だったらなという感想です。余裕のある人生ならここに迷わず住んで、ほとんど外食の生活というのも送ってみたいものです(^^)

>>101
原宿団地時代に南西側５階に友人が住んでましたが、墓地と暮らすって感じは無かったですよ？
渋谷方面に向って高台なのか階層の割りに眺めが良かった覚えがあります。

レスした後に思い出したので追記
そのお部屋の前にもう一棟建ってたので階下が気にならなかったのかもしれません。
そう考えるとバルコニー付近からの眺めだとお墓は気になるかも。
普通に部屋の中から外を見る分には下方向は見えないから気にならないとも言えるけど（笑）

ここは環境はいいけど日常の暮らしはやはり少し不便ですよね。やっぱりそのわりには高い気が…。
こことは全然環境が違うのですが六本木の新築も第一期は何とか売れた後は不調のようだし、赤坂氷川も第一期は好調に終わったけれど第二期は勢いが落ちてるみたいですし。以前よりは割安感のある物件といっても十分高いと売りにくくなってるんですね。

先週、契約を前提に登録してきました。
今の家の設備や素材が古いのが嫌で、
新築を前提にいろいろマンションを見て回りましたが、
地代がかからない+周辺環境+眺望という観点で
今はこの物件が一番かと思います。
もともと住んでいた方の様子が分からないのが
気になりましてどなたか情報ありませんか？

当方も今回登録しました。
レジデンス棟の方なので眺望はお墓方面ですが来年が楽しみです。
元の居住者の方、どの程度入るんですかね。
もしくはほとんど転売されていくのでしょうか。。

販売戸数/総戸数：47戸 / 220戸（事業協力者住戸72戸含む）
この事業協力者72戸ってのが元の住民？

>106
元の住民の方は多くの方が住むつもりの方が多いんじゃないでしょうか。最上階とか広くていい場所をしっかり確保されてるので。転売を考えるならもう少し売りやすそうなところを考えるような気がします。

>107
そういう理解でおります

>108
原宿団地は最後はファンド等が買っていたようなので？そのあたりはいずれ売却されるのでしょうか。
それを待つべきか、とも思いましたが1期で登録。吉とでるといいのですが。
いずれにしても立地や売主の安心感等で納得感ある価格ではあります。

１０９
「立地や売主の安心感等で納得感ある価格ではあります」・・・そのように感じる方もいらっしゃるとは驚きです。立地は素晴らしいものの、相場からすると、強気の価格設定というのが衆目の一致するところのようですから。「既存不適格住宅」になる可能性大というのは、やはりマイナス点として看過できませんしね。

110さん
反対派ブログを書いていらっしゃる方ですか？
色々拝見させて頂いています。

価格は高くないにこしたことはないのですが、他マンションと比較すると相対的には悪くないかと。

前向き検討もしくは登録までしている方はあまりここにはいらっしゃらないのでしょうか。
スレ静かですね。

青山霊園が思った以上に綺麗で安心＆驚きの見学でした。

これまた変わった立地のマンションだわと思いつつの現地見学でしたけど、
行って良かったというのが率直な意見ですね。

やっぱり地図情報だけではわからないことってあるものでした。
普段はよほど気にならないと行かないんですけど、
これは検討したいところですね。

高価格帯が多い物件はだいたいあまりコメントつかないみたいですね。

ここは定借でもなくて反対運動やお墓以外に目立つデメリットもないですから。

第1期である程度売れてもすぐに完売する物件ではないのは確かだと思います。

反対運動が強いと近隣の方の住み替え需要が減るので、完売まではそれなりに時間はかかりそう。

とはいえ、なかなかない規模と立地なのでいい部屋はわりと早くなくなるかなと思います。

高い部分はそれだけ買える人の人口も減りますものね、人気が無いように見えるだけなのだと思います。水準の価格帯の住戸に関しては皆さん注目されているようで、その部分で人気の尺度を個々に決めていいのではないでしょうか。

立地に関してご意見様々ですが、それでも注目されるのは、

「～の割に良い」

と思える点が多いからだと思っております。

＞＞113
＞＞目立つデメリットもない

そうなんですよね。ここが特長なんですよね。

この辺りでお勧めのプレスクールは、どこになりますしょうか？

１期はもう終了したんですか？
売れ行き気になりますね…
スロースタートなのか？

希少立地ですが人気は実際どうでしょうか？

第1期で47戸供給。
一般的には8～9割程度の契約見込みになりますので、
高額物件のペースとしては良いとも悪いとも言えない感じ。
急ぐ必要は無いと思いますが、上層階の条件の良い部屋から
契約が進んでいるようです。

47戸ですかー
まずまず早いのか？
確かに微妙なペースですかね。

どちらかというと広い部屋から先に売り出されてるような気がしますね。
1LDKとかはいくらくらいになるんだろう。
値段によっては投資用に買いたいなー

この価格帯で47戸ならわりと好発信では。まぁペースはじっくりゆっくりでしょう。

1LDKは6000万円の前半くらいからを予定しているそうです。ちょい広めの1LDKだったりすると7000万円台くらいですね。

１１２さん
私は物件を検討する際には、必ず現地を散策する様にしています。物件の徒歩○○分というのは
不動産業界の１分に８０ｍ歩く計算のものであって実際に歩いてみるものとは違いますからね。
行ってみてがっかりする物件もあれば、行ってみてよかったと思うものもあります。
私もここは行ってみましたが、行ってみてよかったと思いました。
同様に青山霊園の近くといので躊躇していた部分がありましたからね。

確かに、ここは外苑前徒歩７分表示だったと思いますが無理なく歩ける感じですね。
銀座線は地下もそれほど深くないというのも通勤などにはポイントかも。

1期2次で3戸の供給がされています。
おそらく1期の登録で落選した人などが契約するんでしょう。
私は高層階を検討しているもので、他に良い物件がないかと
探しておりますが、あまり無いんですよね。やっぱりこの物件かなあ。

123さん
この物件の高層階とだと、どのあたりの物件と比較されているんですか？
私は港区の新築、中古などと比較検討中ですが、ここの90-100㎡くらいの部屋はわりと下の方から埋まってきている感じで、早く決断しないといけないかなと思っています。悩ましい。。

＞＞１１５さん
近辺ですとマリアズ・ベビーズ・ソサエティーが人気がある様です。ここのマンションから
本当すぐの所ですね。バイオリンに力を入れているスクールの様で、バイオリンレッスン込みの
プログラムが色々あります。口こみなどみてみると、家庭的な雰囲気のスクールですごく
よさそうですよ。もう我が家では子供が大きくなってしまったので行かれませんが、小さなお子さんが
いらっしゃるご家庭にはおすすめです！

＞121
現地訪問は行ける距離なら早めに行っておいて損はないですよね。駅との距離や道中の店舗所在の確認、この辺は行かないとわからないことが多く、あとはその街の雰囲気、これも一瞬ではわかりづらく、一日滞在してみるなどのしっかりした計画があっていいと思います。

ここはいいですよね、徒歩時間はほんとその通りで。意外と信号や迂回などで実際はより時間がかかることなどよくありますが、そんなことのない立地です。

ないので、豊洲がよいと思いますよ。さようなら。

ついにここにまで豊洲さんが。。
どうか穏やかにいさせてください。

表参道、青山、神宮前。もの凄くおしゃれなイメージがありますが、
子育て環境としては、どうなのでしょうか？

小さいお子さんを育てる環境としてはよく調べないとわかりませんが、小中学校のお話は印象の良い内容が多いようですよ。もっと小さなお子さんのいるご家庭でも立地の面では問題はなさそうだと思っています。

物件が商業に揉まれるような場所ではないこと、これが一番いいことですよね。道路渋滞の影響も無い場所ですし、住まいとして相応しいように思います。

渋谷区というアドレスですから、初めて住むとなると先入観としていろいろ気になりますよね。我が家は渋谷ビギナーでやはり調査が必要と思いました。

反対派が訴訟していた幾つかの案件、一審負けの和解やら、敗訴で上告断念になっている模様
購入検討のご参考になればと思いレスさせていただきました

132さん
購入検討している者ですが情報ありがとうございます。
購入する場合はやはりできれば周辺住民の方とうまくやっていきたいと思っているので、とても前向きな材料です。

>一審負けの和解やら、敗訴で上告断念

道理で最近キチ外ブログがおとなしいと思った

和解ってやっぱりお金なんですかね？

1期3次で10戸供給した模様。
契約が進んでいるのか？？？

もう5-60戸売れた感じ？
そこそこ順調なペースだね

渋谷周辺が熱いですね。

3LDKのリビング25.9帖、広くていいけど、柱が邪魔。
マンションだから、仕方ないけど、ちょっと出っ張り過ぎ。

いよいよ1～2ＬＤＫが販売される模様。
待ってました！

2ＬＤＫにかなりの期待を寄せている者です。

既にこの地域に住みたい気持ちは固めており、あとはどのマンションにするか･･･やはりこちらですね。139さんが3ＬＤＫの柱の出っ張りを気にされたとのことで、2ＬＤＫはどうでしょうか、その点だけわかればもっと検討しやすくなります。柱があるからやめるという気持ちもありませんし、どのように部屋を使うか、それを具体的にシミュレーションできればという意図で先に出っ張りがあるならその具合を知っておきたいところ。とにかく販売が楽しみです。

広告を見ましたが1ＬＤＫ、2ＬＤＫも結構あるんですね。
将来投資もかねて検討しているので、ＧＷに見に行く予定です。
どなたか価格をご存知ですか。

モデルルームで聞いたのは1LDKは7000万円台中心で、
下のほうの階で6000万円台半ばくらい。
1戸だけ5000万円で台ギリギリおさまるかどうか？という部屋がありました。
坪単価で400万円くらいからというかんじです。

ＧＷにマンションギャラリーへ行ってきました。
1ＬＤＫは6,000万円前半という感じです。
利回り5％には届かない印象ですが、二度と出ない立地だし、1戸持ってもいいかなという印象でした。

人気出そうですか？
抽選になるんでしょうか。。

＞＞144　いずれは周辺にも他のマンションが増えると思いますが現時点ではこの立地に建つのは希少と私も思っています。実際に住むことを考えていますので、評価ポイントは異なるかもしれませんが、

私が評価したいのは、埋もれない高台であるということですね。
もちろんそれだけではなく、敷地内に用意されているガーデンであったり共用であったり、外界とは別の空間が演出されることに、とても特別な感覚を覚えます。

3ＬＤＫ検討者ですが、まだ住戸は選べる状況でした。
ただ、1ＬＤＫを買いたい方は5月中に動くことをお勧めします。
1ＬＤＫ・2ＬＤＫの戸数が少ないので抽選もあり得るかと思います。

先日見学したのですがやはりたくさん反対する地域の方々の幟がありましたね。
なぜこのようなことになっているのか不安があります。
食事したり散歩したりしながら地域の方々と関わりももたねばならないこともあるでしょうし、
住む以前からマイナス要素があるというのは不安材料ですね。
反対されている方のサイトを読むと、地域との話し合いが行われておらず
誠実な対応がなされていない様子ですね。
ワタリウムはとても好きな美術館なので時々行くのですが
あそこが反対しているというのは、よほどのことかと。
まだまだ裁判も続くようですし。
売主の公式見解を読めるサイトはありますか？
直接問い合わせもしてみますがもしご存知の方がいらっしゃったらお教えください。

＞１４４さんへ

１ＬＤＫは５０㎡台で５，７００万円台からとありますよ。
この場所は魅力的ですが、庶民では手が届かないですが…。

不動産デべの友人談。
1億以下の住戸（1ＬＤＫ、2ＬＤＫ）は販売が進んでいるようなので
良い部屋を買いたいなら急ぐこと。
3ＬＤＫは、条件の良い部屋と低価格は急ぐこと。

他に良い物件が無いので消去法ではこの物件ですかね。。
同じ新日鉄の渋谷物件がかなり売れているとのことでした。

>>150
消去法で良いマンションが見つかった過去があるから
意外とその見解は遠くないかもです。

この地域を一通り探しましたが
希望に合う条件が最も揃っているマンションがこちらです。

しかしながら3LDKの価格には手が出ず...2LDKターゲットですが
仰るとおりこれは急ぐ必要ありそうですね。

ありがとうございます。

うーむ。割高ですね。

こんな都心の雑踏しかないようなところにすみたい人いるかな？

都心でありながら閑静で緑がありお洒落、そんな白金みたいなところに住みたいな。ちょうど高級マンションが駅近ででているし。

割高残念

割高と感じない人が買えばいいだけかと。

ここ、植栽はどうなんでしょうか？
ホーマットのようなセンスの良い植栽があるといいな。