グランドメゾン　宝塚清荒神ってどうですか？

タワーより駅近ですか？

阪急宝塚線「清荒神」駅より徒歩３分。　
地上１２階建。総戸数３２戸のプロジェクト　　
と、メルマガが届きました。

12階建てで32戸って、建物はずいぶん細長いんでしょうか？
駅からの距離がネックになってタワーを諦めた人にはいいかもしれませんね。

アステラス製薬の保養所の跡地ですかね。
ここって結構前から建築中なのに、物件のサイトがありませんね。
駅近ですが第一種低層住居専用地域なので環境は良いと思います。
ただし駅前はあまり便利ではありません。
買物などは、宝塚方面や売布中山中山寺方面に原付やクルマや
電動アシスト自転車等で出る事になると思います。

１２階だては何かの間違いではないですか？
ここの用途地域は

第一種低層住居専用地域
　容積率：100％
　建ぺい率：50％
　外壁後退距離：1m
　絶対高さ：10m

なので１２階建ては不可能だと思います。

メルマガの訂正が届きました。

　【誤】　　地上１２階建。総戸数３２戸のプロジェクトです。　　
　
　【正】　　地上３階建。地下１階建。総戸数３２戸のプロジェクトです。
　ご迷惑をお掛け致しまして、大変申し訳ございませんでした。
　お詫びして、訂正いたします。
　今後とも宜しくお願い申し上げます。


アステラス製薬の保養所の跡地って、どの辺りなんでしょうか？
積水が戸建を分譲している近くでしょうか？

ＨＰが出来たようです。

http://www2.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/kojin/

場所の確認、出来ました。
この辺りは、坂道なんでしょうか？

物件の直前のみ急坂ですけど登る距離はごく短いと思います。

でも物件情報の清荒神徒歩3分は正しいですけど、JR宝塚駅まで徒歩10分ってのはありえないですね。
1.2kmぐらいなので15分の間違いでは？

周辺の道はかなり狭いので、車は大変そう。
直前の急坂は雪が降ったらアウト？

入居は、Ｈ２３年７月ですよね？？

ここは駅近ながらロケーションは良好でとても閑静で雰囲気も良い所です。

ただ、大通りに出るまでの道が狭いので、ガンガン車を使いたい人には向きませんね。

高級住宅街ですか？

高級住宅地部類には入らないでしょう。でも、ここの値段によっては、ジオタワー宝塚を選びます。

周辺は300坪ぐらいの大きい屋敷も建っていますが、普通のお宅も多く建っています。
まぁ一種低層の閑静な山手住宅街であるのは事実です。

ただこのマンションが建っている場所ピンポイントで見ると、清荒神の参道沿いの
和風エリアという感じで住宅街というイメージではないですね。

建築延床面積4105.78㎡で総戸数32戸と表示されているので一戸あたり平均130㎡ぐらいになりますね。
とすると当然ジオタワー宝塚より価格帯は高いのでは？（数字に誤りがなければ）
JR宝塚駅までの距離はジオタワーとほぼ同じですが、阪急清荒神駅までの距離はこのマンションのほうが
断然近いです。

ジオタワーより価格が上？なんて事ありえるのでしょうか？
西側は墓地は広がり、東？南東？側はうっそうとした竹林で
日当たりはどうなのでしょう・・・
土地のイメージとして、暗くて古い感じを受けます。
清荒神の駅自体も駅前に買い物施設も充実していないので
中山、売布と比較すると寂しい感じですね。
ただ、駅から近い、静かな環境ではありますので
お値段次第かな・・・
８０平米台３５００万以下ならありです

公式サイトに出ている数字が正しいならば1戸あたりで土地持分が120㎡平均、専有面積が130㎡平均になります。
だからこの物件はおそらく130㎡ぐらいのプランが中心で80㎡ぐらいのプランはそもそも無い可能性が高いです。

それと宝塚では今年の10月から低層住居専用地域には人口密度制度が導入されたので、今年10月以降に
申請される開発計画では基本的に低層地区では専有面積の広い高級マンションしか建てられなくなります。
1世帯あたり3.6人として計算して集合住宅において1haあたり250人以下の規制です。
つまり10000㎡の敷地だと69.4戸以下、戸あたりの土地持分が平均144㎡以上という事になりますね。

世帯数に対して、敷地が広い事は理解しました。
HPには７２～１０７平米（お部屋の専有面積）
２LDK~３LDK+Nとなっているので
８０平米台のお部屋もあると思うのですが・・・
積水さんなので割高、高級路線のマンションになるの
でしょうか・・・？
ジオさんの割引後価格、南口のタワーの価格と
比較して、割高だと、駅力のない清荒神で・・・
と思うと、このご時世売れ行きはどうなるのでしょう
中学校校区も今ひとつですね
立地はともかく、建物はジオなどはとても良いですので
悩みます、

清荒神付近について詳しくないのですが。
街並みとしては、阪神間（神戸~西宮）で言うと、どの辺りに近い雰囲気ですか？

神戸から西宮間の雰囲気とはやはり違うような気がします。
駅前に商業施設もなく（商店街はありますが）駅前であるのに静かな雰囲気、
田舎の（悪く捉える方もいらっしゃるでしょうが）ような感覚は、阪神沿線の
下町とも違いますし、阪急沿線の山手の雰囲気とも異なります。
ある程度阪急宝塚沿線をお乗りになればわかると思います。
今もし検討されているのであれば、阪神間の利便性をあまり考えない方が
いいとおもいますよ。

>>18
＞HPには７２～１０７平米（お部屋の専有面積）

その数字が事実だとすると、公式サイトに出ている敷地面積やらの表記が誤っているのかもしれません。

まぁ　『福知山線「宝塚駅」徒歩10分』とか明らかに間違っている表記も見られますから、現時点では
公式サイトに出ている内容は正確性に欠く可能性がありますね。

№２０さんの言われる通りだと思います。
他の駅に比べ、商業施設がなく、小さな商店街、
品揃えの寂しいコープ位なので、
お買い物等は車か電動自転車などで、出かける事に
なると思います。
道行く人々もお年寄りが多く、
若い人は、図書館や近くのスイミンスクール
へ行きかう親子がちらほら・・・でしょうか。
宝塚、中山などに比べ、活気がない印象を受けると思います

公式HPに出ている建築延床面積4105.78㎡と32戸が正しいならば、
レンタブル比85%で計算しても、109㎡が平均サイズとなります。

清荒神駅の周辺は独特の雰囲気です。
参拝客が大阪圏の広い範囲から年中やってくるので、それなりに活気や賑わいはあります。
寂れているわけでもないんですが、かといって一般的な駅前のようなが利便性や商業施設や
再開発ハコモノがあるわけでもなく、、、
まぁ電車にすぐ乗れて座れて、駅前でも夜は静かで閑静なので住むには良い所だと思います。

駅前に商店街や小規模スーパーやミニコープがありますが、電動アシスト自転車5～10分圏の
食品等購入買物施設となりますと、宝塚阪急＆ソリオ周辺、阪急オアシス、トーホー、ジャパン、
ピピアめふ＆コープ周辺、サンビオラ周辺、ダイエー宝塚中山店あたりでしょうかね。

清荒神の駅前は、そんなに便利ではないのですね。
お墓も気になってました。。。
道も狭く、坂道なんですね。

17さんのおっしゃる

＞それと宝塚では今年の10月から低層住居専用地域には人口密度制度が導入されたので、今年10月以降に
申請される開発計画では基本的に低層地区では専有面積の広い高級マンションしか建てられなくなります。
1世帯あたり3.6人として計算して集合住宅において1haあたり250人以下の規制です

知りませんでした。教えて頂きありがとうございます。

あと山本のジオグランデ横に、阪急から来年着工予定の物件もありますが、
こちらは皆さんどう思われますか？

えっ？　山本にそんな物件の予定あるのですか？
こちらは中学校があまりいい評判を聞かないのと
お墓も真横で、マイナス要素が多いな、と感じていました。
山本なら、校区も落ち着いているようだし
様子見でいきたいです
清荒神は駅はもう発展は見込めなさそうだし
山本のほうがよいのでしょうか？

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-tokutei_19...

こちらは、山手台小学校、山手台中学になるかと。

山本の駅前もあまり便利でないと思うのですが、
清荒神と比べてどちらが便利なんでしょうか？
こちらも坂ですが、道は狭くはないと思います。

清荒神や中山の駅北側はお寺や参拝道があるから発展しようがないですよ。
でも住環境としては良いのじゃないでしょうか。駅に近くて閑静ですから。
国道や旧176号線沿いはともかく駅周辺が発展する事を望んでる人はあまりいないと思います。
宝塚まで徒歩3分と電車2分で5分と考える事もできますし。

山本に建てられる予定の山手台最前列マンションは徒歩7～8分ぐらいですかね。
ただ、交通量がある幹線道路沿いの上に坂なので車の音がありますね。
立地的には山手ですが、必ずしも閑静とも言えないです。

ありがとうございます！　こちらも世帯数は同じ位ですね。　確かに道幅は広そう。
校区もこちらに軍配が上がるでしょう。
みなさん詳しくて参考になります。
駅の便利さ、学校、周りの雰囲気、建物の仕様、価格とよく照らし合わせて考えたいと思います。

詳しくありがとうございます。

野上にもマンションの計画があると聞いたのですが、
ご存知の方いらっしゃいますか？

阪急宝塚線だと雲雀丘、売布神社、清荒神は北部に数千世帯規模のニュータウンを持たないので閑静です。
山本、中山、宝塚は北部に数千世帯規模のニュータウンがあるので幹線道路があり車通りが多いです。

宝塚で便利さ重視なら宝塚、JR中山寺、逆瀬川ぐらいしかありませんよ。
まぁ駅から3分以内の場所なら、電車をバスがわりに使って近隣の駅に用途に応じて
移動して使い分ければ良いんじゃないですかね。市内なら150円ぐらいだし。

野上にもですか。　何丁目になるのでしょうか？　
駅から近いのは魅力的ですが、食料品と日用品位は近くで済ませたいです。
となると、清荒神は日々のお買い物が、不便になるかと。　野上も坂がネックになると
思うので、場所が気になりますが、こちらが駅近だとすれば、
静かな環境ながら、便利、校区もよしと、なるのではないでしょうか。
清荒神にも、もう少し品揃えのいいスーパー位出来て欲しいです。
あとはお墓がなければ、もう少し前向きに考えられるのですが。
不動産価値として、お墓はどうなのでしょうか。

よほど不気味なお化けが出そうなロケーションはともかく、
住宅街にある手入れされた墓地は気になりませんね。

一般的な嫌悪施設は、

火葬場
ゴミ処理場
産廃施設
＊＊＊＊関連施設（含・創○学会）
ラブホテル
パチンコ屋
風俗店
暴力団事務所
高圧線・携帯基地局
悪臭発生源
騒音発生源（幼稚園、保育園、小学校、幹線道路、線路、踏切）

あたりじゃないでしょうか。

ネバーランド野上の予定地は、きんでんグランド跡地だったと思います。
西山小学校の近くですね。パークコート逆瀬川野上の南側でしょうか。
なので駅近ではないですね。徒歩11～12分といった所です。

険悪施設、詳しく有難うございます。　野上はパークの近くなのですね。
グランド跡地なのですね。坂が気になりすが、住環境は良さそう。。
お値段もそれなりになりそうですね。
皆さん、情報通ですごいです。　ありがとうございます。　選択肢が増えるのは助かります。

野上はネバーランドが建つのですね。

ジークレフ宝塚武庫山も先ですが、建設予定ですし
比較物件は多いですね。

個人的に、ＪＲ沿線の宝塚か中山寺がいいのですが、
今後建設予定の物件情報をお持ちの方、いらっしゃいますか？

この物件は考え方によっては良いと思います。

宝塚徒歩圏で閑静さと人気と利便性のバランスでトップクラスの住宅街は、
御殿山2丁目あたりだと思いますが、実際はこの物件は電車時刻に合わせて
家を出れば徒歩7分ぐらいの御殿山2丁目よりも短い時間（徒歩4分+電車2分）
で宝塚に出る事が出来ます。

まぁ徒歩圏や駅前があまり便利ではないのは事実ですね。
ただ自転車（電動アシスト）が苦にならない方や、徒歩より自転車での買物が
好みの方なら、徒歩数分圏にかなりのスーパーや店がありますので、一気に
利便性は高まると思います。

失礼　訂正します

×徒歩数分圏にかなりのスーパーや店
○電動アシスト自転車数分件にかなりの食品スーパーやお店（ドラッグストアや日用品購入）

です

ちなみに阪急の時差回数券（平日10～16時及び土日祝日の終日）は10枚分で12枚買えますので、150円区間を125円で移動できる事になります。往復250円ですが、広告の品などの安売りでその分浮かせれば、電車を使って色んな駅方面のスーパーやお店を使い分けて買物しても割に合うのでは？

それぞれの考えがあるとは思うのですが、電車で安売りの食料品や日用品を買いに・・
というのは、ちょっと・・・です。　衣料品やその他のものを宝塚や中山まで買いに行くのは
電車賃も安く、近いくて良いと思うのですが、車を使わなくなった老後の事などを考えると、
折角の駅近を選ぶのなら、もう少し便利な方が良いなぁと。
険悪施設ですが、幼稚園や学校は子育て中の世帯には近い方が助かるのではないでしょうか。
宝塚は学校までかなりの距離がある、なんていう場所、多いとおもうので。　
御殿山や、野上、南口などは昔ながらの住宅街でブランド力？があると聞きます。
宝塚と中山寺、同じく個人的にこの辺りで物件が出ればいいな、と思います。

嫌悪施設の高圧線・携帯基地局なんですが、
高圧線は、見たら分かるのですが、
携帯基地局はどこにあるんでしょうか？

宝塚徒歩圏で閑静さと人気と利便性のバランスでトップクラスの住宅街は、
御殿山2丁目と教えて頂きましたが、
そのあたりにまだマンションが建ちそうな土地は
あるんでしょうか？
中山寺は駅近にもまだまだ畑や駐車場になってるところがありますが、
地主さんがなかなか売らないのでしょうか？

質問ばかりで申し訳ありません。

携帯基地局を真っ先に気にされてる点はマニアックですね。

幼稚園や小学校などの教育施設が近いというのは一般的にはメリットです。
しかし、幼稚園や小学校が「目の前」というのは騒音から嫌悪施設になるという事です。

スーパーやドラッグストアとかも近いのはメリットですが、スーパーが真横とかだと
機械室や変圧器の音とか駐車する車の排ガスとかで嫌悪施設になる事もありえます。
屯スポットになりやすい24時間営業のコンビニ等もそうですね。

携帯基地局は気にしない人と気にする人がいます。まぁこれは高圧線も同じですね。
高圧線は地図でわかりますが、携帯基地局はなかなかわかりません。
なんせ数が多く、突然出来たりするし。
鉄塔の上に載せてるタイプは見つけやすいですが、雑居ビルの上にあるタイプは気づきにくいです。
まぁ200m以内になければいいんじゃないでしょうか。

山本からJR中山寺周辺にかけては、なかなか地主が土地を手放さず直接賃貸マンションや収益物件を建ててるケースが多いですね。

清荒神も電動アシスト自転車を利用するなら便利なエリアだと思います。
最近の電動アシスト自転車は、自力の2倍のパワーでアシストしてくれるので、10分歩くより電動アシスト自転車で10分乗るほうが座っている事もあり遥かに楽ちんで疲れません。自転車で10分圏だと自宅から2.5km圏が買物圏になるので、かなりのお店が楽に利用できます。

墓地が気になります。売布３丁目、阪急線路北側や、御殿山のこだま病院の横にも
墓地があるので、この辺りは昔、墓地が多かったのでしょうか？

　　

阪神間でも阪急沿線の山側は特に墓地が多いですよ。
甲陽線沿線や今津線沿線、神戸線沿線も山側に墓地多いですね。
平地が限られていて少なかった時代は、斜面に墓地を設けたんでしょうね。

あと、観音霊場である中山寺もそうですが、巡礼街道を中心に宝塚は
お寺が多くあるので当然お寺の近くにはお墓も多くなります。

そうなんですか、昼間はともかく、夜は気になります。　

ここは坂のある山の手の様ですが、湿気が心配です。
中山の新築マンションの過去の口コミを読むと、山を削った場所などは湿気がすごいとか。

実際、中筋山手の戸建や、売布の中古マンションを見に行った際、
マンションのすぐ裏が山の崖になっている所や、山の手では、ジメっとした空気を感じ、コケなどもありました。
中山のマンションの口コミには部屋にもカビが生えていたとありました。

カビに悩まされるのは嫌ですし、そこも気になります。　

　
　

中山の物件はもろに山を削ってそこに階段状に建ててる物件がありますからね。
そういう物件のもともと山の地面内部だった場所のB1Fや1Fにあたる部屋は湿気が出るのは仕方無いと思います。
コンクリートの掘り込み車庫（地下車庫）が湿気ったり水が出てカビがはえやすいのと同じ理屈ですから。
ここは山を削って造成するのではなく保養所の跡地の敷地に建てているだけなので全然状況は違うんじゃないでしょうかね。