ジオ板橋大山ってどうですか？

1期2次91戸
登録受付12/3 16時～17時のみ

合計100戸の売出しで、どのくらい登録入るだろう

>>151 eマンションさん
先着順20戸なんで、80戸登録ってことでしょうか。

先着順って何？このクソ寒い中、買うために徹夜ですか？

>>153 デベにお勤めさん
ネタだよね？

定借の意義がどこにあるのか本当に分からない…35年間ローン払い終えて、いざ老後向かおうと生活したら、死ぬ直前に追い出されるんですかね(笑)

新築マンション価格の高騰が続くなか、定借はそれなりに意義はあるでしょう。

>>155 匿名さん

70年の定借だけど君何歳まで生きるの？

>>157 通りがかりさん
おそらく155さんは20歳くらいかと。
人生100年時代といわれるなか、退職時期は22世紀には90歳くらいになっていると思われるため、おかしなロジックでもないと感じます。

>>158 匿名さん

厚生労働省が2023年発表した男の平均寿命は 81.05 年、なくなられる直前に追い出されるの計算ですと、再来年11歳になる方でしょう？
人生100年時代が現実になるなら、定借期間より年金制度のほうが心配です。。。

最近の親族などの様子をみてると、90過ぎまで生きてる（生きた）人は少なくない。70歳ぐらいのラインを超えた人はだいたい90-100歳が寿命かな、という感じ。

ホームページトップに載せてる金額が上がりましたね。2LDK4900万～だったのが5390万。3Lも上がってる。
一番安い部屋が完売しただけかもですがいずれにせよ売れ行き好調っぽいですね。

>>161 マンション検討中さん
7階と9階、1億前後の２部屋も売れたようです。

>>161 マンション検討中さん
3LDKのパンダ部屋は、保育園隣の1室だけでした

他の部屋の値段は、以下を参考に
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1112052

>>158 匿名さん
２０歳でマンション購入？35年後に老後と言っているから無理があるだろ（笑

>>145 検討板ユーザーさん

レーベンは普通借地権らしいので更新できると思う。

>>163 口コミ知りたいさん
参考になりました、ありがとうございます
それにしても安いと思ってたら想像以上に高くて驚きました
パークハウスとほぼ同額とは思いませんでした

>>166 評判気になるさん

大楠ノ杜現在の相場も調べてみてください。
驚きますよ。

>>167 評判気になるさん
sumoの大楠の写真を見ました
楠がとても立派
共用施設とか歴史を感じて素敵です
広いバルコニーから大楠をのぞみながらカフェタイムを楽しみたい
と思ってしまいました
思っただけだけど

バルコニーからハッピーロードをのぞみながらコーヒーを楽しむのも悪くないと思いますけど

>>167 評判気になるさん
大楠が全然上がってない事に驚いてるんですか？

>>172 マンション検討中さん
23区全体上がっているのに、なぜ大楠が全然上がってない？

>>166 評判気になるさん
ちなみに今、ザ・パークハウス板橋大山で売りに出続けてる物件

7880万円
3LDK ・72.99m2
3階/RC13階建（角部屋）
管理費 2万2190円／月
修繕積立金 1万590円／月
2021年3月完成（築2年9ヶ月）

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜

9980万円
2LDK ・74.79m2
2階/RC14階
管理費 2万2290円／月
修繕積立金　9350円／月

現実的にはこれらや、後発マンションや賃貸と比較するしかない

ここに住もうと検討してるのですが、だいたい35～40年の残存期間がある状態で売却するとなった場合、いくらぐらいで売れるでしょうか？
借地権付きだと相場が想像つきづらいです。

>>176 名無しさん
相場がわからなすぎて想像つきませんが皮算用だと以下ですかねえ。あきらかに雑計算ですがあたりをつけるという意味で
賃貸で生み出せるキャッシュフローを大山の3LDK築古 18くらいと仮定　空室率0.9かけて16.2修繕積立積んで15。その他opexを甘めに割愛
割引率を政府の目標物価上昇率2%と仮定して40年の期限つきcf現在価値だと4000万くらいですかね
割引率を不動産の一般的なキャップレート4%で考えたら3000万弱ですかね

>>177 検討板ユーザーさん

ご丁寧にありがとうございます。

借地権付きのマンションだと、長い目で見たときの評価がわかりにくいなぁって感じられますよね。
将来的にどうなっていくのか。
必ず返却することは決定しているので、
評価の下がり幅がかなりあるのかとか。
大規模修繕、どれくらい気合を入れていくのかも見通しが立ちにくいかも？
ただ最後の最後、所有権と違って建て直すかどうかでもめないところはいいと感じます。

保育園があるのが良いですね

>>179 匿名さん
壊すことが決まっていれば、修繕もやらなくていい部分が増えてきますよね。通常だと年数経過に合わせて修繕費が上がっていくけど、ここは途中から据え置きもしくは下がるのかな？

何戸ぐらい契約済みなのでしょうか？
お分かりになる方がいればご教示ください。

>>182 eマンションさん
1期9戸で始まりましたが、実際2期と合わせて年内の契約で、100戸近くは売れたとおもいます。

再開発で大山全体の地価が上がりそうですね。
ここの価値も上がるのでしょうか。

（仮称）メリー★ポピンズ 大山ルームｘ（仮称）発達支援つむぎ 大山ルーム
　東京都板橋区では4園の認可保育園、認証保育所の運営実績をもつどろんこ会グループ。（仮称）メリー★ポピンズ 大山ルームは、阪神阪急不動産株式会社の人気新築マンション「ジオ板橋大山」の一角に入ります。阪神阪急不動産株式会社のマンションでの保育園運営は、東京都江東区にあるメリー★ポピンズ 南砂ルームに続き2園目となります。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000054.000041921.html

>>5 匿名さん

高層に建物たつでしょう
ジオと同じくらいの高さの

>>35 マンション検討中さん

長谷工物件だから仕様は低そう、、

>>131 マンション検討中さん

東向きは絶対やめた方がいいな
日当たりゼロになる可能性高いから

>>140 マンコミュファンさん

マンションに住む事を考えたらネガティブ
子供たちがうるさい、迎えに来る親がマンション前で立ち話するのは安易に想定できる

子育て世帯の方には保育園のような施設があるといいと思いますが
優先とかないとのことなので、マンションの魅力のひとつみたいに記載されているのはよくないかな。
マンションに他の住民の出入りがあるのは怖いかなぁ。

むしろ逆で、保育園が併設されることで、子供の声を騒音と感じるような住民を排除できるという点で安心感ありますよ。

都内のマンションとしては価格はだいぶ抑えられてて、スペックもそこまで高望みしていないので全然許容範囲だったのですが、定借なので管理費等（解体費/地代/修繕積立金）がどうしても高くなってしまうのが悩みどころ…。。初期で5万前後で26年後は7万近くになる計算に…。。皆さんは特に気になりませんでしたでしょうか？

>>192 マンション比較中さん
同じくランニングコストが最初から5万近くかかるのは気になりました。大山の再開発を見込んでか新築マンションが同時に何ヶ所も建設されていますね。(レーベン、シティタワーズ、バウスなど)将来的に売りたくなった時に同じ築年数のマンションであれば所有権の方が売りやすいのかななんて思ってしまって。その時に借地権のジオは不利になりそうでそこが気がかりです。レーベンも借地権ですが。

定借権じゃなくても、周辺の所有権マンションの場合、大楠のランニングコストは1年目にして3万。30年後も5～6万になる見込みでしょう。

ランニングコストが気になるようであればご近所レーベンも候補になるかもしれませんね。ジオのように共用施設もそこまでなさそうですし、普通借地権なので地代もこちらより安いといいのですが。

最後壊すのに大楠より高いのか
大楠は金かけた分70年後も良い味が出たビンテージマンションになるのかな

>>196 匿名さん
大楠がヴィンテージと言われるものになるかはわからないけど、最終的に壊すのに大楠より高いのかよ感はある。しかも、定期借地ということは住宅ローンの選択肢も狭まるし。

現実大楠の中古は1億前後の相場になります。ジオ70年分の地代と解体準備金を上乗せしても、おつりがでるくらいです。
住宅ローンが通りにくいのは40年以上マンション全般共通です。

保育園による収入が地代や管理費に充当されるようです。なので実質はランニングコストは4万ぐらいでしょうか。

>>198 ご近所さん
営業さん、そのおつりってどの位ですか？
多少のおつりが出たところで何も残らないのが気になるんですが…。