バウス藤沢ってどうですか？

安かったグレーシアが終わりいよいよですね。
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販売の営業マンさん達の必至のコメントが痛々しい．完全に営業マン発想です。
まあ、坪300って上記記載がありますがあの隣りに汚い飲み屋があって眺望も厳しく間違いなく大苦戦ですよ。まだ見学が始まってないのに良い話をしてるとこが必至ですねっ！
現地みたらわかりますよ。

煽りコメント乙です。南側の方が飲み屋は多いし、15階の眺望はHPに載ってるしで検討者側から見れば比較で落としやすい項目ばかり提供してて草でした笑

>>101 マンション掲示板さん

近くの飲み屋とか眺望とか接道や立地が雑多とか3LDKと2LDKと1LDKが混在しまくってるとか売主が中小とか北口(笑)とか、まぁ事実として厳しい点が多いのは同意です。

わたしはここが「客観的にいいマンション」とは全然思ってなくて、とはいえ市況や原価高騰から坪単価300万円ほどまでいってしまう予想と、単純にライバル不在でそれでも売れてしまう予想をしているだけです。
資産性はかなり厳しいと思いますよ。中古になったら、両グレーシアよりも売買単価は下回るだろうし、シティテラスやクラッシィやザ・タワーには全く届かないでしょう。
プラウドのテラスやガーデンといった川の向こう徒歩10分案件にも単価で負けるかもしれません。プレディアよりも下の評価かもしれません。これらのマンションは、プレディアを値引きなしで買ったかた以外は、今中古に出したら購入価格より高く売れるでしょう。バウスは相当厳しいでしょう。

販売のタイミングって、すごく重要なんですよ。
藤沢駅徒歩圏が供給過多になる前の、おおよそ5年前には、クラッシィは坪単価275万円で売り出されました。シティテラスのAは290万円でした。その後、供給過多で格安の販売が続いていて、その最後である「安いグレーシアが完売」したので、ここからは正規の値段というか、逆に供給不足に一気に突入するため高値販売でも売れてしまうのではないか、そう予想しているのです。

今後、藤沢人気どうなるかにもよってマンション価格は変わっていくんですかね。供給不足がずっと続けば、いずれ売りに出すとなった時、残債割れまでは避けられるのでしょうか。。。

株で言えば上がった時に煽られて買ってしまうパターンですね、
直近で70平米5,500万円で買えたのでいくら市況が変わったからってこれからの検討者は資産価値が有る物件とは間違えても言えませんね。まだ上がっていないエリアを検討した方が無難です。
あまりにも坪300以上はリスクありありです

>>105 マンション掲示板さん

中古マンションを資産性で見ると、仰る通り株と似た考え方ができますよね。中古マンション市場はリーマンショック明けから上がり続けている。とは言っても、今が山なのか8合目なのか5合目なのかはなかなか予想できないわけで。
新築は限られた選択肢の中での競争があるので別の影響で価格が上振れも下振れもしますが、傾向としてはやはり同じですね。
ですので、山の大きさもわからないし今は何合目まで登ったのかもわからないのですから、必ずしもここが資産性があるとかないとかは言い切れない。確実に言えることは、ここ3,4年以内の「もう少し山の下の方で買っていてかつ割安だった」案件と比べると相当苦しいということ。
たしかに他にまだまだ値上がりしていないエリアや、ここ3,4年の藤沢駅のように供給過多で実力より割安な地域もあります。
が、「藤沢駅がいい」層は一定数いて、たまたま今からが買い時な方達で買える収入がある世帯、坪単価300万円程度なら14ヶ月で56戸程度なら売れちゃいそうな気がしませんか？

>>104 匿名さん
藤沢駅人気ですが、当面は続くと考えていいと思います。ここ数十年、日本全体の人口増加率より高い増加率で人口は増え続け、コロナ後にさらに加速している。
人が増えると魅力的な建物も建ち、魅力的な店が増え、また人が増える、今は好循環ですね。
当面はってのが、20年程度なのか50年100年と続くのかはこれも誰もわからないですが。
そしてバウスが残債割れしないかどうかですが、先程の「今が何合目なのか」、何年後を売却ターゲットとして見るか、金利がどうなるか、購入時諸費用や売却時手数料まで含めてなのか(or坪単価だけでみるのか)、などなど色々要素がありますが、10年以上、できれば15年程度は見ておく覚悟で買って欲しいですね。

かなり概算ですが、仮にDタイプ中層階を坪単価300万円の6500万円で購入したとします。諸費用は300万円とします。フルローン35年で金利は0.5%でずっと変わらないとします。10年後には残債は4750万円、15年後には3850万円となります。10年後に売却の場合は手数料150万円だとして、5200万円で売れれば残債割れしなかったと言えます。坪単価で240万円程度で売れればいいわけです。少し前の記事のパレステージやエルズをみたら、大丈夫そうに見えてきますね。とはいえ、市況が変わらずかつ金利も変わらずの前提でこれですので、少し状況が悪くなったら残債割れです。
15年後に売却の場合は手数料120万円だとして、4270万円で売れれば残債割れしなかったと言えます。坪単価で200万円弱で良いので、このへんまでくるとなんだか大丈夫そうですね。

ここ3,4年の割安案件を購入していれば、購入時より少々高く売れるというだけでなく、既に手数料を考えても残債割れしていないパターンも多くあるでしょう。代表格として、新築時に安く売られすぎた藤沢ザ・タワーの中層階70平方メートルを買っていたとすると、新築時の平均坪単価が270万円でしたから、5700万円ほど(実際は10階の70平方メートル超えがもう少し安かったです)。近隣中古の価格を考慮して今の売値を算出すると、築1年で坪単価330万円の6900万円で売り出したら即売れそうなくらい、築4年のシティテラス中古が似たような坪単価で売り出されています。
このケースの場合、諸費用や手数料を考慮しても、売却成立で800万円以上が戻ってくるでしょう。

バウスは、こういう状況は全く期待できないですよね。でも、坪単価300万はするでしょうし、きっと売れちゃう。売れちゃうなら妥当ということ。
というのが私の考察と推測です。

またまた北口側の建築看板情報を。
ヴェレーナブリエの2,3分先にあるセブンイレブン藤沢遊行通り店のある交差点に、大和ハウスの看板出ていますが、ここは診療所と店舗とかいてありますね。
367.86平方メートルの土地で、恐らく容積率400%取れる立地に対して4階建で容積率230%程度しか使ってないので少しもったいないですね。接道か日照で制限あったのかな。
エステム以上ヴェレーナ未満くらいの規模感で1LDKマンションいけた土地でしたので、わたしが事業主なら6階まで伸ばして上に賃貸入れたのになと。

全然通りがかりじゃない人。

>>108

事実としてあるものを見ないフリするのもなんか違う気がするので削除覚悟でマジレスしますと。
前者は、そのジャンルの中ではライトな部類なので、藤沢駅ほどの規模の街の繁華街には当然の如くある範囲のモノなので、価格への影響はほとんどないと考えて良いでしょう。シティテラスAの目の前がアレですが、駅徒歩距離が似たようなグレーシアと比べて分譲坪単価は高かったし、恐らく中古でもそうなりそうです。
要するに、売主のブランドの差なのか、低地かどうかのリスクなのか、街道沿いと由緒ある閑静気味な通り沿いの差なのか、どれが影響が大きいのかまでは個別に切り離せませんが、他の判断要素が勝つくらいには影響は誤差の範囲と言えるでしょう。
後者は、影響は全くわかりません。
バウスは北口でも至近距離ではないし導線も避けられる位置だと思いますが、至近距離のマンションが中古で売り出された場合でもそれなりの坪単価で出ていますので、気にしないかたのほうが多いのかもしれません。
とはいえ、北口マンションはJR駅徒歩分数が同じ南口マンションに比べて15%程度の単価差がありますので、その差を構成する内訳を分解していくと単に海側が伝統的に人気とか、小田急線や江ノ電へのアクセスの良さとか、便利な商業施設が多いとか、そういうポジティブ要素の差だけではなくこのようなネガティブ要素での差もあるかもしれませんね。

>>111 通りがかりさん
いつもありがとうございます。
ご参考迄にですが知り合いの近辺地元の方にヒアリングしてみましたが、後者についてはあまり気にされてないようです。
前者については全くおっしゃる通りのようで、むしろ南口に多く存在しているにも関わらず、人気が高いところからするに誤差の範囲であるという点については同意です。

またまた北口側の建築看板情報を。
クラッシィの裏側というかサミットの裏側というかにある184.87平方メートルの土地に、7階建の住宅・店舗・事務所の看板が出てますね。駅徒歩5分取れるでしょうか。
合計で16戸との記載なので、1階に店舗と事務所が計4つ入り、2階から7階が各階2戸の住宅でしょうか。事業者が株式会社ホームランドと聞きなれない会社ですのでググったら、横浜にある戸建系の開発者でした。
住宅部分は南東方向に開口部が5箇所あるので割り振りが不明ですが、全戸が2LDKの50平方メートル台って感じでしょうか。
分譲か賃貸かはわかりませんね。もし分譲ならば、バウスの2LDKと競合してきますね。

バウスさんの応援団ですか？
東京建物販売さんですか？
長文お疲れ様です。一所懸命ですね。。。
あくまでも今まで藤沢で購入され方達は結果資産性有ったなーって思えます。3LＤＫ70平米4千万円台から最近ではグレーシアの5,500万円以内で購入してます。
これから藤沢が坪350万や400万3ＬＤＫ70平米
7500～8000万円以上になる予定でしたらBAUSさんの坪300でも価値があるくらいですよ！
どう考えても藤沢ではありえないですよ。
いくら販売の営業マンが駅前だから資産性有りとか言ってたら嘘つきですね。販売が自分でこの単価で買えるか？
所詮郊外エリアなのでいくら駅前開発があっても限界はあり。今までの藤沢で安く購入した人達に中古を販売しても勝てないですね、だって安く購入しているんですもん。

>>114 マンション掲示板さん

はい、応援団です！
売主の関係者かもしれません！
都合の良い事というか、調子の良い事ばかり言ってます！
どう思われても構いませんし、記載内容をどう捉えられても構いません。

ただ、114さんはわたしの書いてることが長すぎてちゃんと読んでないのでしょうけど正しく理解してないですね。
バウスは資産性も厳しいし、今後の藤沢駅徒歩圏内マンションの相場が上がるか下がるかはわからない(が、リーマンショック級の出来事がなければ3年は下がりそうにない)と言ってるので、指摘するポイントがズレてるんですよね。

今後の藤沢駅の相場はわかりませんが、今、単独でバウスが販売されたら平均坪単価300万円でも売れるでしょうと予想しているだけで、新築で販売されるのがシティテラスやクラッシィだったら平均坪単価330万円でも売れるでしょうし、ザタワーなら平均坪単価350万円でも売れると思うのですよ。
仮に名店ビル等の再開発でペデストリアンデッキ直通タワーマンションが今から売り出しだとすると、坪単価400万円程度にはなるでしょう。
とはいえそれは個別性の問題なので、駅直結が坪単価400万円だとしても、バウスはバウスなので坪単価300万円で買って資産性が出るわけじゃないですよ。

ただ、郊外だからとか藤沢駅だからとかで限界があると思うのは残念な想像ですね。
もっと広い視野で、広域検討されるかたからすると、坪単価400万円だとしても問題なく買っていく層が一定の人数流入するからこそ中古価格も高くなっているわけで、築5年くらいになるシティテラスやクラッシィが坪単価300万円以上で取引される事実をちゃんと認識できるかがポイントですね。

南口のソルティアより駅側の駐車場に建築看板が。
グレーシアのモデルルームがあったところの332.98平方メートルの土地ですが、5階建の店舗のみ10戸ですね。ここもマンションならエステム以上ヴェレーナブリエ未満が建てられるポテンシャルの土地ですが、ここは店舗で正解でしょうね。

またまた北口の建築看板を。

朝日町の税務署とNTTの北側にある駐車場に、東急リバブルと三信住建のジョイントの看板が立ちました。バースクレイシアと同じ通りを駅側に2分ですね。
14階建39戸で容積対象延床面積は不明ですがが土地面積が421.45平方メートルなので、2階から14階は各階3戸でオール1LDKの40平方メートル平方メートルでしょうか。もしくは、各階で1LDKと2LDKを混在させるか、全戸無理矢理の2LDKの可能性もなくはないかな。
ますますバウスの単身向けやDINKS向けが厳しくなりますね。
バウスは全部3LDKにしとけば良かったのにねと今なら言えますね。

南口のオーケーをまっすぐ3分進んだ右側に、賃貸マンション10階建26戸の建築看板出てますね。
容積率300%か320%かな、土地面積が264.55平方メートルなので、容積対象延床面積は800から850平方メートル程度かな。
窓面を見ると、1階が1K2戸、2階から7階が1LDK1戸と1K2戸、8階から10階が1LDKと2LDKがそれぞれ1戸かな。1Kは25平方メートル、1LDKは35平方メートル、2LDKは50平方メートルとすると、延床面積は815平方メートルとなるので逆算としてもこんな感じか。
生和コーポレーションですね。

今回のマンションからは少し離れているので、気にしなくても大丈夫ですが、藤沢駅北口のサミットのすぐ近くに事務所があるのは有名な話。

上記で語ってらっしゃるBAUS応援団、関係者様
藤沢で坪400万円は無いな残念ながら
だって70平米で8,500万円以上？？
結局都内ではないし誰が8,500万円で藤沢で購入するの？今までよりも在宅ワークが落ち着き電車も混んでるので郊外が魅力には陰りはあります。
結局、今まで藤沢で購入した人が勝ち組でこれからの購入者は＊＊＊になりそうですよ。
金利も上がって物価も。湘南エリアで住むメリットなしですよ今までよりも価格が上がったら。
バウスさんの坪300万い以上？はずっと住み続けること前提としてではないとリスク大です。
つい最近まで新築4千万円～5千万円中間位でファミリータイプが買えたので。
近隣エリアのまだ上がっていない場所が狙え目かと。

>>120 マンション掲示板さん

わたしは「仮に」駅直結タワーマンションができたらの話をしているし、その上での「予想」ですので、現実にはそれはないわけですので皆さんがそれぞれ思うように肯定でも否定でも受け取って頂いていいと思います。

とはいえ、郊外中心地のターミナル駅直結タワーマンションが発表された最近の事例では、川越のザ・パークハウスが参考例になると思います。
周辺の徒歩3,4分の築10年前後が中古で坪単価180万円前後、直近のナンバーワンマンション徒歩1分築3年のパークホームズが坪単価310万円の中で、新築の入れ替わりナンバーワンになる直結タワーは坪単価325万円です。
藤沢は川越よりも25%程度相場が高いですので、築10年前後が中古で230万円、現時点で直結のナンバーワンがない中で駅直結ではない徒歩3分のナンバーワン候補のひとつであるザタワーが中古で出たら坪単価330万円から350万円程度になりそう(出物が無いので判断難しい)なのに比べると、駅直結タワーが坪単価400万円だと違和感がないのですよ。

他の事例だとブランズタワー大船も似たケースですね、当時の大船は今の藤沢よりも2割くらいは周辺相場低かった中で、ブランズは坪単価360万円でも売れました。

で、結局藤沢駅直結タワーマンションが出たら、坪単価400万円というびっくり価格でも、わたしも120さんも他のここを見ているかたも誰もが想像できない誰かが購入して売れていくのですよね。。
まぁ、年収700万円と500万円の共働き夫婦なら買えちゃうわけですし(買って大丈夫かどうかは置いといて)、そう考えると誰もが想像できない誰かって言っといて実は簡単に想像できる誰かが買えると言えば買えるのですよね。