ワコーレ ザ・神戸旧居留地レジデンスタワーってどうよ？

さすがに駐車場の分譲はしないのでは？

タワーパーキングで権利付きとかにしたら異常ですわ

和田は何とかして平置き分譲駐車場は作るでしょう
機械式の分譲は違法だったはず

この土地の狭さで平面は無理

和田興産の怖いところは、売りやすいように長期修繕積立金をかなり安くして販売しやすくすることだ。
この物件はタワーにしては戸数がとても少ないので、将来の積立金破綻が恐怖。
本来、修繕積立金は高くなるが均等分割払いがベスト。
（大手デベで戸数の多い物件では最近増えてきた。）
修繕金の変動型徴収は消費者物価指数の過去50年の3.8倍程度上昇率ならいいが、
おそらくもっと醜いものになっていると思う。
ぜひ確認しておきたいポイントだ。

>>124 匿名さん
ワコーレは分譲駐車場を作るのを前提とした設計をする。

駐車場は平面が数台、あとはタワーパーキングでしたね。
低層階は1LDK40m2が主体で、3LDK70m2が数部屋、高層階が3LDK75m2?4LDK100m2となりましたね。
間取りは100m2のプラン以外は一般的な間取りでしたね。

>>126 中古マンション検討中さん

和田は修繕費上がる前に中古で売れるうちに売り抜けて住み替えが基本だよね
幸い和田物件の立地は割といいところが多いから今まで大体これでいけたけど今回はスタート価格が高そうだからどうだろう

>>126 中古マンション検討中さん
最近のマンションはほんまそれが多いから、いつか庶民が泣く日くるよね。タワマンなんてバンバンたってもうたから30年後やばそう。住み替えも、直近5年間くらいはクソ高値やから、残債割れ物件もでるやろね。

>>126 中古マンション検討中さん

ワコーレは修繕5倍になります。

>>131 名無しさん
こわ。野村が一部で行っている均等方式が主流になり、無理をしない家庭が増えることを願う。

5倍ていったって初期が安すぎるだけだからな
新築から住んでたら問題ないだろ？
問題は中古で買う時ババを引く可能性が高いということだけ

>>133 匿名さん

だから中古になって売る時にもそれが問題になりますよね。

和田の場合管理費と積立金が最初の10年くらいまでは他社の半値に近い平米120円程度が多い
大規模修繕前後にこれが400円超に跳ね上がる訳で70平米ならいきなり支払いが20000円増えて庶民派の所有者は売りに出すケースは結構あると思う
利回りペースで考えるとよほど安くないと買いたくないからワコーレはスルー
さすがにここはタワーだから平米200円以上で当初設定するだろうけどね

住友ツインの立地が駅遠すぎて
ここに人気が集まりそうな気がする
３５平米と２００平米の混在も
懐の深さを感じる

>>135
修繕積み立て金と管理費がごっちゃになってないですか？
上がっていくのは積み立て金で管理費は変わらない、そもそも別会計
新築時に売りやすいから今でも5年ごとに積み立て金が上がっていくパターンの方が多いよ
某タワーなんか10年で積み立て金が2回値上がりして1.5倍ぐらいになっても一回目の大規模修繕費が1戸辺り平均100万ぐらい足りないと言ってた

>>137 匿名さん
灘タワーですかね？
確かに管理費はサービス内容を変更しなければ変わらないと思います。
私が住んでいたマンションでは管理費13000円ほど、修繕積立金が5000円。 何年後かは忘れましたが最終25000円になる計画でしたね。
管理費と修繕積立金の合計で毎月38000円、固定資産税も年間15万円ほど、車があれば更に毎月20000円。 合計7万円近く毎月払う事になります。 ローン終わっても毎月7万円払うと考えるとバカらしくなって戸建に引っ越しました。

>>138
中央区の築12年ほどのタワマンの話し
修繕金は最近は和田に限らず何処も5年ごとの値上げ計画案を採用してるのが多い
低所得者用にローンが通りやすくするためでしょうけど実際は危ない話しですわ

>>137 匿名さん
便宜的に分けてるだけで管理費と積立金の合計で考える方が簡単でわかりやすいですよ。
管理費の余剰は積立金に移行されたり貸し借りはありますから。
またマンションによって管理費での負担区分と積立金での区分は異なります。
ちなみに管理費が足りなくなることはふつうにありますので積立金だけ上がるということはありません。

たぶんトア山手のことだと思いますが、あそこのことなら地権者マンションなので色々とややこしいのです。あそこはもともとの管理費積立金が安すぎなので一時徴収しないと無理です。

>>138 名無しさん

戸建てに引っ越したのに何でこの板に？

トア山手は駐車場もややこしくなかったっけ？
ここも平面駐車場はどうせ分譲だろうし、似たり寄ったりか。

あそこは駐車場全体の区分所有者が別にいる
だから住民以外にも貸してるし住民に借りる優先権は有りません
そういう意味では駐車場の大規模修繕は住民に関係なし
一時は空いててずっと募集してたけど北側に大規模が建ったので今は空き待ちとちゃうかな
ココは機械式の立体駐車場はマンション全体の持ち物になるだろうから将来的に空きが出まくったら修繕費の負担がかなり居ると思うよ

140ですが、管理費の件で追記しておきますと駐車場収入は管理費会計になります。
管理費の予算を組む場合に駐車場の収入を一定割合見込んで予算を組みます。
なので駐車場がそれ以下になると途端に赤字になります。
また人件費が上がる場合もあります。
この場合に管理費はあがります。
駐車場の稼働率が高いところは余剰が生まれますので積立金に移行します。
尚修繕積立金は何に使われるかと言うと多くの場合は大規模修繕に使われます。
ですからそれ以外の修繕は管理費で賄われることがほとんどでこの辺りも管理費会計を圧迫します。
キーポイントはやはり駐車場です。
タワーパーキングも機械式も当初は黒字でも30年で見ると赤字のところがほとんどです。
デベは売る時には駐車場が多い方が売れやすいので台数を可能な限り大きくしますが、特に街中は住みだすと不要になってどんどん空いてきますから尚更収支はきつくなります。
なのでタワー、機械式の駐車場は出来るだけ少ないほうが収支は見込みやすいです。

修繕積み立て金を段階的に上げず最初から平準化計画で売り出してるマンションって有るの？

>145
今もしているか解らないが、野村の「オハナ」がしていた。
https://www.g-mark.org/award/describe/41779

こことは無関係かもしれないが
和田の株の配当利回りが5％を超えてきているんだが。
かなり良い利回りに思えるが
芦屋とか夙川とかこことか抱えて
配当が維持できるとは思えないんだよなぁ
これからマンションなんて買えるやつおるんかな？

平面駐車場の分譲の話、駐車場はマンションの共用部のはずですが、それをマンションのデベロッパーが分譲して利益を得るのはおかしくないでしょうか？

＞＞148
分譲するということは、専有部分だということです。
駐車場はマンションの共有部分であってもいいですが、共有部分でなければならないわけではありません。

確か、違法ではないが望ましくないとの判例でしたよね。
この判例が出るまではいくつか分譲駐車場をしている業者はあったけど今では和田ぐらい。
自粛要請中にも営業すらパチンコ屋と似ているよね。

>>149
ありがとうございます。専有部になるということですね。トラブルの元になりそうですし、マンションの将来の管理費収入をデベロッパーが持っていってしまうことに違和感がありますので、そういう販売手法が取られないことを期待したいです。

和田は平面なら分譲するよ、それを望む富裕層が居るのも事実だし。
トアロードの地下平面分譲分は値段の高い部屋から場所さえも指定できた。

>>152
なぜ駐車場分譲の話が出るのだろうと思っていたら、こちらのデベロッパーではこれまでもそういう事例があったということですね。事情に疎いので知りませんでした。ありがとうございました。

分譲駐車場には購入費の他に登記費用、固定資産税、管理費、修繕積立金が必要です。

ここ数年の中央区の分譲マンションで1番ぐらいの立地の良さだから絶対売れると思う。

分譲Pの話は、事例があったどころか
「常に、いつも、必ず」だよ。
こういうところが
和田興産が一流になれず
怪しく散臭い地場業者から抜け出せない原因。

>>156 匿名さん
分譲Pは常に、いつも、必ず、ではないですよ。
私が住んでたのは賃貸しかなく管理組合の収入にしてました。
分譲が多いのは否定しないし一流になれないのもその通りだと思いますが。

機械式駐車場を個別に分譲して裁判になったことも有ったような
何処でしたかね

ココの値段の発表は何時頃だろ？

ワコーレは建物内の1階や地下でしか駐車場を分譲しない。グレーゾーンで上手くやっている。

今だけしか考えてない企業に未来はあるのか

>157
>私が住んでたのは賃貸しかなく

それは、分譲できる駐車場が作れなかっただけの話です。

ここは津波浸水想定区域内にもかかわらず、地下駐車場を作って、
しかも、何十年も前から司法も行政も業界団体もその手法を否定している『分譲』をしている。
そんな企業が分譲したマンションがどうなっているかは、住民板を見れば一目瞭然。

なぜ石貼外壁を隣接のメリケンビルと同じ高さまでにしなかったのだろう。
旧居留地でないのに旧居留地と吹聴するなら景観に配慮ができないものか。

分譲駐車場500万から950万って凄いね。
1番高い3億部屋は予想通り分譲前から客付けしてましたね。坪500万か。予想以上に高かったです。
金持ちのセカンドと賃貸1LDK住民が混在する素晴らしいマンションになりそうです。

>161
浸水は津波だけではない

https://www.city.kobe.lg.jp/a78445/kurashi/sumai/sewage/gesuidounokouh...

>>163
３億部屋は相続税対策にはもってこいですね。

ワコーレの節税部屋は、年々高額になってますね。
高くなるほど理論上の節税パフォーマンスは高くなるんだろうけど、庶民の立場からしたら住むためのマンションでマネーゲームされてるみたいで複雑な気持ちになりますね。

駐車場に900万ってすごいな
まあ神戸には金持ちは腐るほどいるから大したことない金額なんだろうけど

９００万の駐車場は３億の部屋とセットだな
トアロードの一番高い部屋は最上階の両端２部屋の150㎡２億円
ここは200㎡で３億円
トアロードより㎡価格が高くなってる

最近のワコーレは高値販売を覚えたイテマエ打線で有名。低い価格での企画通らなくなってしもたんやろなー。

三宮・元町界隈で販売するワコーレ物件は、もう投資用でしかないよね。
間違って実需で買うと痛い目に遭う。
和田興産もプレサンスみたいに、投資用と実需用でブランド名変えればよいのに。

高いと思ったトアロードより坪単価がなお高い。
あの時より時期が悪いのに売れるのか？