Brillia（ブリリア） Tower 聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス・ブルーミングテラス

マンション北側の川沿いの整備している道路が一方通行と聞いたんですが、東から西方向ですか？？
わかる方教えてください。

西から東ですよ！

>>802 匿名さん
ありがとうございました！

東側の線路と電車は、階数的には何階になると思いますか？？
営業さんに聞いても、曖昧な答えだったので質問させてください。

眺望写真見ましたか？1番下の3階が多少かかるくらいかと。

ここめちゃくちゃ安い気がしますが、自分だけでしょうか。

>>805 匿名さん
そんなもんなんですね！良かった！！

東京都内で1番安いタワマンだそうです。

その分管理費が高いですよね。
月に1万円高いとして、×12ヶ月×35年＝420万円。
価格プラス420万円が実際の金額と思っておいた方が良さそうです。
プール等無いのに何故こんな高いのでしょう？

>>809 マンション検討中さん
管理費と修繕積立金それぞれ平米でいくらぐらいでしょうか？

どこと比べて高いと言っているのかわかりませんがタワーマンションとはそういうものですよ。板状と比較したらそりゃ高いでしょう。では何故タワマンが売れているのか？ただ眺望が良いからだけではありません。タワマンは例外もありますが概ね地域ナンバー1物件である事が多く、人気があるので価格維持率が高いのです。値下がりし辛いので多少費用負担はあったとしても総合的に得するケースは星の数程あります。一生住むというなら話は別ですが。
本件は聖蹟で多摩市で京王線多摩川より先のエリアでぶっちぎりのナンバー1であり今後も類似物件が供給される可能性も低く、それをよくわかっている地元民が大挙して押し寄せてきている状況です。まあ私は検討エリア外なので買いませんがエリアがアリで予算が届く人は買ったらいいと思いますよ。

立地・価格・間取りの3点についてですが、立地は申し分ないと思います。価格はこのエリアにお住いの方には手が届かないでしょう。間取りはプレミアムフロア以外はあり得んです。

確かに1馬力で1000万以上はそう多くはないだろけど世帯年収で1000から1500くらいは普通にいますよ。自己資金1割としても6000万くらいまでは射程圏内だと思います。また戸建て買い替えシニアなどはキャッシュ買いも多いみたいです。そしてマンションは立地を買うものかと。立地と価格でその物件の価値は8割決まる。後はオマケ。

>>811 匿名さん

なるほど、地域No.1物件ですか。
たしかに目立つ場所ですから京王利用者には「聖蹟のタワマン」で今後長く認識されそうですね。

>>810 匿名さん

76平米で管理費30,000円、修繕積立金8,000円です。
＋その他も徴求され、合わせて月約4万円ですね。
修繕積立金はどんどん上がっていきます。
高いですね?

タワマンの資産価値が維持されてたってのは希少性ってのもあったんだけど、最近はここみたいに郊外にもできてる状況だからね。今後はどうなるか。

あと地域ナンバーワンといっても地域が底上げされないと。駅前にポツンと一棟では・・・。

小田急だと本厚木とか海老名にタワマン乱立の状況。京王も高尾山口にタワマンなんて時代がくるかも。

タワマンとしては共用施設も普通なのに管理費が高い理由はちゃんと確認したほうがいいかもね。皆、管理費の額は気にするのにそれを算出する根拠となる管理計画までは確認しない。

タワマンは修繕コストが嵩むので修繕積立の上昇カーブも大きい。早めに長期修繕計画確認しておいた方がいいよ。

通常は契約の直前の重要事項説明時に説明されるんだけど、抽選に当選して買う気満々だと冷静に判断できなかったりする。

>東京都内で1番安いタワマンだそうです。

外廊下で仕様もタワマンとしては異様に低いですし、立地も微妙過ぎるので
安くて当然でしょう
　・可動式ルーバー面格子ではない
　・タンク式トイレ　等

外廊下なのに管理費だけ、本格的なタワマンと同水準な原因の一つは、
エスカレーターがあるからだと思いますよ。

23区で一番安いとか都内で一番安いタワマンって何とかして新築タワマン欲しい勢からも注目されるから外からもどんどん購入者くるでしょう。

聖蹟桜ヶ丘はかなり微妙ですが、、、、まだ聖蹟桜ヶ丘より土地安そうな京王永山の方が良かった。

>>820 マンション比較中さん

エスカレーターのあるタワマン、パッと思いつくのが豊洲のシティータワーズのシンボルとツイン、晴海のティアロ、クロノなんですが、こちらは更に内廊下にも関わらず管理費300円/㎡前後ですよ。
何故ここは外廊下で、共有施設も同じような感じなのに400円/㎡もするんでしょうねえ。

内廊下と外廊下で管理コストそんなに違うの？　フロアの清掃はどちらもするから違いはエアコンの電気代位だと思うけど。

マンションのエスカレーター、いつか子供とかの事故起きると思うけど。人目が常にあるわけじゃないし。

そもそもエスカレーターで2Fに行ってエレベーターだから動線が良くなるわけじゃいし。見栄えだけでしょ。

>>823 匿名さん

エアコンの電気代でかいよ。

>>824 匿名さん
水没対策で2階にしたからでしょ

えっ、エレベーター2階からなの？　荷物運ぶとき困るじゃない。

エレベーターが２階にあるとのことですが、エレベーターホールのある２階から高架橋で駅方面に行けたりするのでしょうか？

以前の書き込みにもありますが郊外のタワーは駐車場の収入が少ない為、管理費が高くなりがちです。加えてここは公開空地の緑量が多くそのあたりの維持管理にもコストがかかっているようです。管理計画は聞けば教えてもらえますよ。
ちなみにエスカレーターがあるタワマンは珍しくありませんが主な設置理由はしっかりとしたラウンジを設ける為です。タワマンは縦に長いのでワンフロアの面積が少なくなりますが、1階にはゴミ置き場、駐車場、防災センター、などの必要最低限の共用部を置かねばなりませんのでそこにラウンジも設けようとするとスペースが足りなくなります。したがって共用部分を2フロアに分散配置、その行き来にエスカレーターを追加設置しているケースがほとんどです。そしてエスカレーターの維持管理は多少は管理費に影響していますが全体から見れば微々たるものです。1番大きなコストは防災センター、24時間有人管理、コンシェルジュの人件費です。
あと当然ながら1階からエレベーターに乗る事もできます。

>>829 匿名さん

他に理由としてはパークタワー勝どきのように制振構造がトレンドの中、採用が少なくなってきている維持管理が大変な免震構造を採用していること
他の安全な土地では不要な防潮版等水害対策の維持管理にコストがかかることが挙げられると思います。

維持管理費用が嵩むエレベーターをこれだけ削っており、作業員の単価も都心に比べて低くなる郊外なので他のタワマンより管理費が普通なら低くなってもいいと思いますが、、、

確かに免震の維持コストはかかってますね。浸水対策はイニシャルコストはかかりますが維持費としてはさほどかからないと思います。作業員の人件費が場所によって変わる事ってあるんですかね？物件で雇用するわけではないのでそこは変わらない気もします。駐車場収入が管理費会計を大きく左右しますのでそこの収入が少ない事が大きいですよね。修繕費は途中の一時金も無ければ上昇カーブも普通、むしろタワーとしては良心的な方だと思います。管理組合の理事をやっていますがタワーで合わせて平米500円、管理内容を見てもまあこのくらいかかるよね。という印象です。納得感のある高さというところでしょうか。

免震って維持コストかからないでしょ。問題なのは将来の交換費用。販売時に作成する長期修繕計画の期間以降なのでカウントされてない。計画上の値上げは必至。

>>828 マンション検討中さん

そうですよね、
多摩センターのようにペデストリアンデッキで歩車分離されていると駅まで歩くのも安心安全。
西側に商業施設とマンションが建つときにそのような構想を取り入れてもらえると嬉しいですね。

>>827 匿名さん

メールボックスや宅配ボックス、コンシェルジュに用事がなければ1階から上がれます。

免震装置って大きな揺れに襲われたら交換が必要になることがある。ただ、自然災害は計画できないってことで長期修繕計画には含まれていない。あと、乾式壁とALCも壊れちゃう。計画外の修繕費用をどう調達するかが問題になる。

>>832 匿名さん
免震は維持コストはかかる
基本的にはゴム（鉄板が何層にも入っているが）で建物を支えているので点検は必須。点検する人もそれなりの人なのでコストはかかる
滑り支承や転がり支承、ダンパーもちろんあるはずだし、床EXP．Jは耐久性にドボしい
基本的には金食い虫

その程度の点検でここまで管理費アップの要因にはならないでしょ。

EXP.Jは要注意。変位が一定以上を超えると壊れちゃう。３・１１の時筑波でエントランスが大破なんてのもあった。

この規模のタワマンですとどなたかも言っていましたが圧倒的に管理費全体のコストとしては人件費が高くてこれはもうタワマンならどこでも間違いないです。
ざっと見繕っても管理人、コンシェルジュ、施設全般の清掃員、ごみ収集関係人員、防災センター2名とこれだけでも5名から10名の人を雇用するはずです。
なんだかんで月の管理費支出が1,600万前後はあるとして、そのうちの1,100万くらいは人件費が占めるのが一般的ですね。
エスカレーターとかタワーパーキングとかは設置するにはそれなりに費用がかかりますが管理コストそのものはたいしたことないです。
1㎡あたり400円の管理費はしかしそれでも高すぎです。完売させるためにはいまのうちからこのコストを下げないと厳しくもっとも簡単なのは人件費を見直すことだと思います。
それ+駐車場料金をもっと上げて収益性をあげる(埋まらなければ値下げすればいいだけの話ですし)なども有効かと思います。
ところで全然関係ないのですが、
このあたりにお住いのかたに聞きたいのですが川が近くて景色はよいのでしょうが、「蚊」はやはり多いでしょうか？　川によって全然違うと思うので知っている方がいればご教授いただければ幸いです。

蚊というより虫全般が多い気がします。また虫や住処を目的としたムクドリの大群が聖蹟桜ケ丘のネックですね。何度か糞を・・・マンションが出来たらいなくなってくれるのか・・

>>840 マンション検討中さん
ムクドリは調布の方が多いんじゃないですか。聖蹟であまりそのイメージはないですけど。

>>841 匿名さん

c館の横の木とか地獄やで。。すごいムクドリですよ。

>>839
川(水)があるから蚊が発生すると思っての事だと思いますが蚊が発生する原因となるのは川のような流れのある水のあるところでは無く流れの少ない水路や池のようなところです。
蚊の幼虫となるボウフラは多摩川のように流れのあるような水の場所では生息が出来ません。ですので川があるからではなく水が滞留しやすい場所で発生すると言うのが正しいです。(池、用水路等)

やはり朝のちんたら京王線と、すぐ乱れるダイヤでやめようかと、迷いだした。。

あともう1割安かったら坪単価的にもお得かなぁとおもうけど、あとあとの管理費も高いし、この物件、どうなるのかな。。。

明日から申し込みですがみなさん、如何ですか？
低層階は激戦かな？

>>845 マンション検討中さん

私は少し先の予約ですが、まだ申し込み可能な全ての部屋の価格が出てないのでこちらの物件を本気で購入検討するとしてもどの部屋を申し込むか悩みます。

>低層階は激戦かな？
ご自身でお住まいになる方だけでなく賃貸にする方もいらっしゃることを考えると倍率は上がりそうですよね。

私が見た限りですが、以前は駅前駐在所前、OPA前にもムクドリが居ましたが、撃退音で対策して今は大群では見かけません。京王C館やスクエア前の木の辺りはそれがされていないからそこに移動したのだと思います。マンションも何か対策すれば良いのかなと思います。ユスリカは夕方沢山でますがそんな上までは行かないのでは。

みなさん、要望書は出されましたか？

要望書って出す意味ないよ。営業は要望書で調整するというけど、人気で倍率が付くような物件は調整しようにもできない。調整できるってことは…。

>>849 匿名さん
価格の調整やら偏りの調整されるとおもうので、出した方がいいかと思ってました。

すでに、人気が1部の部屋に集中してるので、価格調整されてます。東が少し値上がり、南の一部が下がりしたようです。