ユトリシア（東習志野・その3）

買いたいなら買えばいいじゃない。
同意を求めてもしょうがないよ。

うん。検討者なりすましの自作自演擁護がおおくなってきたな。

販売開始から半年を竣工から一ヶ月と言い換えてごまかしても、売り切れていないのはペースが遅いよ。
通常は竣工が一つのリミットだから。
で、半分も売れてないならペースが遅いどころの騒ぎではなく、かなり販売苦戦をしている部類だよ。
実籾に1500世帯の新築マンション購入者を集める計画自体に少し無理があるからね。
しょうがないかもしれない。
そういう意味では、壱番街から五番街までを一つのマンションと捉えると、まだ竣工してないし、モデルルームは畳む必要がない。
だから、五番街竣工までは、気長に販売してれば良いのかもね。
どっちかというと、売れてないというより、戸数を売りすぎなんだよね。
もちろん、戸数が多くないとあの販売価格や共用施設は維持できないから、全部売るしかないけど。
戸建て、完売して良かったですね。

色々言われてますが、弐番街が1番条件が良いんじゃーないですかね。
竣工までに完売する物件なんてこの不況下にはなかなか無いよ。
普通に考えてまぁまぁのペースだと思います。

でたらめ言わないで下さい。
千葉中央のマックスタワーレジデンス、幕張駅のブランズ幕張、私が見に行った物件は、どちらもほぼ竣工と同時、もしくは竣工前に完売してますよ。
不況下でも、売れる物件は売れます。

ＴＸ沿線よりかはマシと仲間を探してみる

仰るとおり、通常は竣工までが完売目標の基準です。

マンション販売は、引き渡しまで顧客対応をしなければならないから、その時点までモデルルームを開いて販売を平行していても営業コストはあまり痛くない。
しかし、竣工後、引き渡しを開始しているのに残りの物件を捌くためにモデルルームを残したり、営業人員を割くのは避けたいもの。

だから、竣工後は棟内モデルルームに移して営業人員も絞るのが一般的。
広告などの費用も掛かるので、損益分岐点を計りながら、値引きをして捌いていきます。

しかし、ユトリシアはこちらも仰るとおり、いずれにせよ五番街までモデルルームと販売人員を維持し続けるわけですから、この売れ行きでも焦ってないのかもしれないですね。
三番街までは気長に販売して、価値の高い四番街から本気営業を掛ければ良いんじゃないでしょうかね？

ちなみに、４番以降が価値が高いというのはなぜですか？
駅が近いから？

流山おおたかの森のオーベル、千葉ニュータウン中央のレジデンスは価格帯と広さが同水準なので、マンションの中身以外を比較するときに良いかもしれないですね。

最寄り駅までの距離
ユトリシア×
オーベル×
レジデンス△

駅前商業施設
ユトリシア×
オーベル△
レジデンス○

駅から都心までの通勤
ユトリシア△
オーベル○
レジデンス×

マンション周辺環境
ユトリシア△
オーベル×
レジデンス△

隣接地域総合力
ユトリシア○
オーベル△
レジデンス×

高速道路アクセス
ユトリシア△
オーベル○
レジデンス×

一般道路利便性
ユトリシア○
オーベル×
レジデンス△

小中学校アクセス
ユトリシア○
オーベル×
レジデンス△

通学便利な高校選択肢
ユトリシア○
オーベル×
レジデンス×

治安・閑静さ
ユトリシア△
オーベル○
レジデンス○

エリア注目度
ユトリシア×
オーベル○
レジデンス△

中古売却難易度
ユトリシア×
オーベル×
レジデンス△

資産価値下落リスク
ユトリシア×
オーベル△
レジデンス△

総合ポイント
○二点、△一点
ユトリシア12
オーベル11
レジデンス11

やっぱり物件以外の要素をトータルで見ると、あまり大差ないね。

そりゃそうだ。
だから価格が一緒。

都心までの通勤、レジデンスは△じゃない？
遠いけど日本橋・新橋・品川まで一本でいけるし、
座れる可能性もあるし。

街の将来性

ユトリしア×

オーベル○

レジデンス○

住民板が過疎のため、こちらに失礼いたします。

いまユトリシアを検討中なのですが、通勤面で若干躊躇しております。

具体的には、勤務地の最寄り駅が溜池山王で09:30出勤のため
実籾→京成津田沼→新橋→溜池山王
か
実籾→京成津田沼→京成上野→溜池山王
になると思うのですが、京成津田沼及び京成上野での乗換、混雑状況等が気になっています。

住民の方でもし同じような経路の方がいらっしゃいましたら、感想をお聞かせ願えませんでしょうか

よろしくお願いいたします。

>>628
それは失礼しましたね。別に竣工前に完売しないって言ったんじゃないんだけど。
私は実家が古い小規模のマンションなんで、昔のマンションは修繕計画が甘いからってのもあるけど修繕で後々費用がかさむのを見てて小規模と言われるマンションは検討してなかったので知りませんでした。48戸だとかなり小規模だったんですね。
マックタワーは良さげだったけど、私はイメージ的にフージャスがあまり好きじゃないので絡んているとこも検討から外してたので。だから検討した物件で竣工前に完売してたのは無かったんですけどね。
それにタワーなら都内が欲しい(買えないけどね)
ちなみにグランドホライズンは見ましたけどね。

ただやっばり規模を合わせて比較しないとあまり役には立たないと思います。
後者も158戸だから完売するのは凄いなと思いますが、比較にはなってないなぁー。

>>636さん
私の感想としてですけど。京成津田沼で快特に乗換えるのは特に問題なさそうですが、車内は船橋までは混雑してる
と思います。
京成上野の乗換は正直判りません。乗換した事すらないです。上野で買い物して帰る時位しか京成上野は
使いません。
日暮里でＪＲ乗換の方が主流で便利だと思います。

なんで実籾→京成津田沼→新橋→溜池山王が現実的ではないでしょうか。
あとは所要時間を考えると船橋で総武快速に乗換て新橋に出た方が早いと思います。
私の場合は手前で降りちゃうので正確には判りませんが。
ただ前者の方が運が良ければ座れそう。

参考になれば良いですが。

638さん、情報ありがとうございました。
実籾から都内まで通われている方がいるだけで、少し安心しました。

京成津田沼駅の構内図を確認したのですが、乗換は同じホームで出来るようですね。
また、京成船橋で若干降車があるとのことから、ひょっとしたら座れるかも･･･と
淡い期待が出てきました。

実際の混雑具合は自分で体感してみないとなんともでしょうが、
とても参考になりました。

今度モデルルームを見に行ってみようと思います。

書きこむ場所を間違えたためマルチ許してください。
桜の季節がそろそろ終わりますが、毛虫とかはどうでしょうか？
桜エリアがあるようで気になってます。
お住まいの方よろしくお願いします。

販売スピードを比べる時に、規模が合わないから比較できないというのはナンセンスです。
確かに、100戸を売るのに比べて500戸を売るのには、五倍の時間が掛かると考えてしまいがちです。
しかし、人員を五倍使い、販管費を五倍使えば100戸のマンションを五カ所で同時販売している事になります。
つまり、戸数が変わっても、人員と販管費を販売戸数に応じて変化させますから、需給バランスが等しければ、戸数が変わっても本来は同じスピードで販売されていくはずなのです。
ですから、売れ行きや販売スピードを比べるときには、戸数を合わせるのではなく、販売時期をあわせることの方がよほど大事です。
なぜなら、同じ市況感で販売されていなければ、マーケット全体の需要量に差があり、販売スピードや売れ行きに影響してしまうからです。
しかしながら、市況感を見て価格設定を行い、なるべく竣工を目安に完売できるかどうかがデベの基準なので、竣工後もたくさん売れ残っていたら、需給ギャップがあるので、価格設定がズレているのでしょう。
上記のような考え方をすべきなので、買われた戸建てが即完売されたとのことですが、それは数十戸であっても、逆に受給ギャップがあると思います。
使っている営業マン、販管費も少ないでしょうから、販売戸数が異なっても比較できます。
余りに早く売れてしまった場合、デベとしてはもう少し価格設定を上げるべきだったかもしれませんね。
そういう意味で、購入者としては賢い買い物の仕方で、マンションも、どんな戸数であっても竣工前に完売するような物件を選ぶべきです。

つまり、戸数は関係なしに、下記のことが言えるわけですね。

販売開始直後に完売→需要が供給を上回っている→価格設定をもう少し高くても良かった→対価以上に価値のある物件を購入→得をしている良い買い物の仕方。

だいたい竣工時に完売→需要と供給が同程度→価格設定としてはちょうど良い→対価と同程度の価値の物件を購入→損得が無いぁ普通な買い物の仕方。

竣工後も売れ残り→需要が供給に比べて足りない→価格設定が高かった→先に購入していた場合、対価以下の価値の物件を購入してしまっている→損をしている悪い買い物の仕方。

わざわざ夜中に業者目線のコメントご苦労様。
ここは竣工時で完売させる計画には見えないけど。
戸数に関係ないの？本当かなぁ。