【契約者専用】SHINTO CITY

小学校の選択についてですが、上木崎小では多くの保護者が迷惑と感じているようです。
２年にもわたって校庭で工事が行われ、生徒数も一気に増え校庭もだいぶ狭くなるわけですから。
そんな中、途中の学年から入っていっても、校庭が使えないのはお前らのせいだ！って言われかねないので、我が家は大宮南です。

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>>13799 住民さん8さん
嘘でしょってぐらいスピード出してるね。
車出す時危なかったし、今度見かけたらひとまず管理人に言うつもり。

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>>13801 住民さん1さん
風当りなら南小は元々居た地域の子供たちがプレハブ学年になるから南小の方が風当り強いと思うよ。
うちの子たちは広い校庭とちゃんとした校舎で学ぶ予定だったのにシントシティのお前らのせいだ！って言われそう。

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>>13799 住民さん8さん

ゲームのカード落としちゃったんだろ。

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修繕積立金

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>>13805 住民さん5さん
どうしましたか？突然死でしょうか。。。

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>>13798 住民さん6さん
だいたい犯人はカフェラウンジのソファーでSwitchやってる子供一味です。あいつらを一掃してほしい。バカな親の責任ですが。

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修繕積立金増額になって、「聞いてない」「騙された」とか言う人っているのでしょうかね。そのくらいならまだよいとして、払えませんなんていう人も出てくるのでしょうかね。
修繕してまで住む人ってどれくらいいるんですかね。

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積立金の増額は到底受け入れられない。40年後に住んでいる人達のために今いる私たちがお金を積むなんてあり得ない。マンションはいつかのタイミングで売るのが大多数で、ほとんどの人は子供にこのマンションを受け継いで欲しいとは思ってないでしょ。
仮に積立金が足りないとしても、もっと緩やかに引き上げる方法があるはず。

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>>13809 住民さん7さん

…？？？
なぜです？

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>>13809 住民さん7さん
｢いつかのタイミングで売る」ためにもちゃんと長期的な修繕が担保されていますよって保証の意味で適切な修繕積立金設定にしておくのは大切ですね。長期修繕計画が破綻している中古マンションはそれ相応の価格でしか売れません。

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てか、購入時に長期修繕計画って示してもらって確認の上で皆さん購入判断してますよね？

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>>13812 住民3さん
はい、もちろんです。

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>>13809 住民さん7さん

建設時の前提は崩れている。
今が良ければいいのか。

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我が家は、積立金の大幅値上げには反対です。
今が良ければそれでいいとは思っていませんが程度の問題です。

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このご時世、修繕積立金が計画当初より上がるのは仕方ない。

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>>13809 住民さん7さん
私も同感です。
修繕積立金の値上げなんて詐欺みたいなもんです。
管理会社の言いなりになってるだけです。

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>>13815 住民さん2さん

我が家も反対
仕方ない、と思考停止してるレベルの低い人がいるみたい。

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反対している人はおそらく住民じゃないと思う。

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賛成してる人は住民外の荒らしですよ。
それか検討板で荒らしにアホみたいな反応してた残念住民。

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>>13820 住民さん3さん

…？？？
なぜです？

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>>13819 住民さん8さん

…？？？
なぜです？
頭大丈夫？

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ゴネてるやつ多すぎ。

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>>13817 住民さん5さん

管理会社関係ないよ。
資料見たのか?

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>>13816 住民さん2さん
計画当初より上がるのは仕方ない。でも上がり方がえげつない。

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>>13825 住民さん5さん
今までが正直安すぎた。今回は全然妥当な㎡単価だと思うよ。上がり方えげつないって人はいくらなら良かったの？

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>>13815 住民さん2さん
>>13817 住民さん5さん
>>13818 住民さん3さん
修繕積立金値上げに反対の方は特別決議に必要なだけの他の住民の方の賛同を得られる代案をしっかり立案提示されれば宜しいかと。
単なる反対はそれこそ思考停止。
安直に管理会社の変更を～とか相見積もりを～とか聞きかじりで知ったかする方も世の中にはいるようですが、大規模修繕工事の見積取得とその内容の吟味って当然ながら単純に見積書の金額比較で出来るものではないですし、普通の素人が手を出せるものではないですよ。
実際と乖離した見積だけ受注のために発行して、あとから｢想定以上の工事となったので追加費用請求します｣(嫌なら費用範囲で工事止めますよ～)とかもあるあるですし、「見積書と違う?」となっても残念ながら大規模工事見積って100%その費用内で済むことの方が今の時代は少ないので余程詳細工程まで詰めて変動範囲についての取り決めまで契約に落とし込めなければ回避出来ません。でも、そこまでしてもリスク回避できる部分は限定的です。

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>>13827 修繕積立金自体は費用ではなく文字通り｢住民の積立金｣さん

…？？？
なぜです？

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修繕積立金については後々基金不足で揉めないように今のうちから多めに徴収する方向で進めて欲しい。いま出されている値上げ予定で文句があるようなご家庭は不払いなどの懸念材料にもなりかねないので、早めに退去されるなりして頂けるのが一番ありがたい。

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13809へ、
「もっと緩やかに引き上げる方法があるはず。」
一定の勉強をした身として言わせてもらうと、自分の勉強が足りないだけかも知れずわからないので、「ない」と否定はしないけど、あると思うなら探すなり調べるなりしなよ。そして組合としての多数を占める意見にするべく、賛成者を増やす行動をしなよ。

13817へ
もはやギャグレベル。入居のときに将来の計画を説明されてそれにサインしたうえで購入している。

13818へ
思考停止していないようなので、質問です。仕方なくない方法を説明してください。そして組合としての合意形成ができるようその意見を所有者全体に広げてください。

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「管理会社のいいなりになっている」・・・そういうことを言う頼もしい人が是非役員をやってください。それとも、いいなりにならない外部の専門家を雇って役員をやってもらいますか？その分組合の会計からお金が出て行きますが。

修繕積立金から支出する工事って40年先とかだけでなく、12年目くらいの修繕もあるからね。その12年くらい先すらも住んでないから自分は知らないというのかな。修繕積立金ゼロということも理論上はありえるとは思うけど、そんなことしたら適切な管理がなされていない物件ということで資産価値ダダ下がりだよ。

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昨今の状況踏まえるに、修繕にかかる費用が増加するというのは理解するが、
仮にいざ修繕する際に費用が下がっていた場合は積み立てた分帰ってくるのだろうか？

当初想定された金額を積み立てつつ、不足が想定される金額を各家庭で積み立てなり運用していた方が有意義なのでは？
仮に修繕の際各家庭から100万不足する場合、管理会社に勝手に引き落とされて100万積み立てるより、その期間個人で投資して100万貯めておいた方が利益の分得な気がする

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>>13832 匿名さん
返ってこないし、余ったらその先の修繕に向けて積み立てるだけです。返ってくると思っていることがやばい。
個人で投資して貯めた方が得とかいうのも修繕積立金においてはズレすぎ。

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帰ってこないのわかってるから言われるままに金額あげて積み立てるのは無駄だと言ってるのだが？

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>>13834 匿名さん
マンション向いてないと思います。

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確かに10年間で100万積み立てても1円の利益も出ないが、今米国債10年100万買っておけば10年後に100万修繕費はらっても複利で60万近く利益が出る。

あほらし

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>>13832 匿名さん
本当にその通りですよね！！

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物価上昇が何％だから修繕費も何％あげるとか何か根拠がないと一度あげたら将来物価や人件費が下がった時も積立金は上がったまま。

上げることによって将来不足しても管理会社が責任もって不足分を補うとかでもない限り、また足りないから上げます、上げますの繰り返しになる可能性もあるし、人に任せて積み立てるより個人で積み立ててた方がまし。

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工事をしてみたら修繕積立金が余ってたので返金するということはないでしょうね。次の大規模修繕に向けて積み立てるお金からその余剰分を差し引いた額を算出して、それをベース各所有者から徴収していくということになるかと。
国交省のガイドラインで５年事の計画の見直しが推奨されているのは、そうやって定期的にベストな案を検討できるようにするためかと。

個人ごとって、、、現実的ではないな。理論としては成り立つかもしれないが、その時が来たら一時金を徴収することになる理論だと思うけど、全員が全員、投資とかがうまくいってそのときにお金があるわけではない。ない人はさいばんをやって強制的に徴収しようとか売って出ていってもらおうというのは言うのは簡単だが実行はかなり難しい。

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理想だけで考えれば修繕積立金を実質塩漬け状態にしてインフレ負けしていくのを見ていくよりは各家庭で資産運用なりして頂いて、実際の大規模修繕を実施する際に必要な額を一括で拠出頂くのがベスト。
ただ、現実にはすべての家庭がそうした計画的な資産運用が出来るわけでもなく、一括拠出に賛同頂けるわけでもない。もし一部でもNOとなったら修繕計画自体が破綻してしまうので、ベストではないと分かっていても月々の修繕積立徴収を行っていくしかないのが現実。
例えば集めた修繕積立金の積極資産運用(ここはほぼほぼ手堅い｢すまい・る債｣での運用)に関しても結局はリスクをだれが負うのかという話になるので管理会社も推奨しないし、昨年ニュースになったようなマンション内で運用委員会等を立ち上げての積極運用もニュースになっている時点で分かるようにマネーリテラシーの高い住民とスキルのある委員が揃って初めて実現できた稀有な例なので、ここのようなザ・庶民マンションでは実現性は低いと思う。

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運用についてはQAで言及されていたから住民なら分かると思うが…

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今回の提案はさくら事務所からのものでしたが、同じさくら事務所の鬼塚竜司さんの記事では、12年周期を16年から18年にしましょうとあります。賃貸マンションや公共の建物で12年周期で大規模修繕しているところはないそうで、12年というのは管理会社と施工会社の思う壺らしいです。
また、週刊現代のネット記事でマンション管理クライシスを検索してみてください。そこには修繕積立金値上げ賛成が善で反対が悪という空気があるが、大間違い。資産低下による売却額低下を防ぐためにも充分な積立金が必要と訴えるが、同じスペックだと積立金と管理費が低い方が売れるため、それらが高いマンションは結果的に値下げせざるを得ないようです。
値上げ賛成の方は、上記の二つの記事をよく読んでみてください。

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思う壺って。
計画でまずは一般的な12期に一定の工事をしようとしておくのはおかしなことではない。
実際の痛み具合とかを見て、後期を遅らせても問題のない工事というのも出てくるだろう。一方で海沿いのマンションなんかは早めた方がいい工事もあるだろう。
値上げ値上げというけど、必要な工事に必要になりそうな見込みの金額というのはある程度わかっていて、それに向けてこういう計画で積み立てていこうという当初の計画があって、増額の時期が来たにすぎない。最初から一生増額しない計画にしていたら、マンション買うときにローンと管理費と修繕積立金の支払でとても払えないという人が続出し、マンション売れなくなるし、空室が多い状態でスタートするから、計画してたお金も組合としては積み立てられないという状況になってるよ。

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12期で工事してるところなんてないらしい、だから12期に工事をする計画を立てているのはおかしいという論調かな。
16期とかに工事した物件も最初に作った計画は12期になっていたはずだよ。それを国交省のガイドラインで推奨されているように、5年毎とかに建物の状態を調べたりしながら計画を見直して16期とかでいいのではという判断に至っただけだと思うよ。つまり、所有者が人任せにせず、理事会を中心に自分達で調べ勉強し議論したんだよ。それが重要ですね。

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>>13844 らーめんさん
そうそう。つまりは物件ごとに痛み方は違うのだから、今ここで先延ばしを決める段階ではなくて、工事は近くなってきたらその時に改めてよく考えて時期を決めるべきだと思う。

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マンションの価値をあげたいなら、まず夕方ラウンジで騒いでる小学生と学童代わりにしてる親をどうにかしたほうがいいよ。見学に来てあの光景みたら住む気失せるだろ。
さっき通りかかったら、親がいるのにソファー席で「ゴーシュー」って叫びながら子供がベイブレードやってたぞ。親同士は無視してくっちゃべってるだけだし。

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13847、その対策をしたら資産価値が上がるという因果関係の根拠とどれくらい上がるかの資産は？

気持ちはわかるが。

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ここに民度を求めるのが間違い。
4,000万～買えたマンションだし色んな人がいる。

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>>13850 さん
因果関係の根拠とか、上がるかの資産（試算の間違いだと思うが）とか普段の会話でいつもそういう子供が「誰が何時何秒にいったんですかー？」レベルのことをいってるんですか？だったらやめたほうがいいですよ。
単純にあのラウンジの光景をみて、需要が上がるのか下がるのか考えた時に改善したほうが良いよねって話を頭良くみせたいのか理屈っぽくいってくるのは返って滑稽ですよ。

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>>13851 住民さん3さん
そりゃ1000世帯も入ってるんだから色んな人がいるでしょうけど、その色んな人の中の一部のやばい感覚の住人に対して何も対策しなくて良いということにはならないですよね？
1000世帯の中で、ラウンジで放課後騒いでる小学生があの程度の人数であれば少数派になると思いますけど。

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こんなところでぐちぐち言ってないで目に余ると思ったなら自分で叱れば？
そんな勇気もないからここで落書きするしかできないんだろうけど
今のところあなただけ、1/1000だからかなりの少数派だね
せめて100世帯分くらい集めてきてｗ

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>>13854 周辺住民さん
叱るって現状何の規則をもって注意するのでしょうか？
規則がないので具体的な規則を作った方が建設的ではないでしょうか。
次のマンションの議事項目に挙げるよう提案してみますかね。

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規則がないと叱れもしないのか。
具体的にどんな規則にするの？楽しみだなー。建設的なのお願いしますねｗ
でも、どうせ議事にも上がらんだろうな

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>>13856 周辺住民さん
まぁ多くのマンションが採用しているように、小学生以下のみでの利用禁止が現実的だろうね。わかりやすいし。
抽象的な表現では結局個人の感覚の差になってしまうし。
よし、それで提案してみよう

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家で遊ばせれば済む話だしな

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13852はすごいですね。単純にあのラウンジの光景をみて、需要が上がるのか下がるのか考えて答が出るのですか？
需要って上がるとか下がるとかで表す語でしたっけ。

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叱る根拠？常識とかマナーでも十分。いちいち何でも明文規定を必要としなくてよい。法律で禁止されてなければ何をやってもよいという発想の低民度のあの国みたいになりたくないじゃん。
恣意的になる可能性はあるけど、それは明文規定があっても解釈や執行でバラツキが出るので大して変わらない。
もちろん、規則を作ろうという考えもよくわかる。難しいものだなあ

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>>13860 ブランコさん
横からすみませんが常識とか非常識とかあなたの物差しですよね？
あなたこそ多様化の時代に不適合なのでは

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多様性の時代なら(笑)自分の物差しで意見してもいいんがなないでしょうか。
そもそも議論の発端となったラウンジでガキ遊ばせるのが気に入らないってのも結局自分の物差しな訳でしょ？
まぁ自分のもってる常識に自信ないから規則ないと叱らないってのなら自由に議題に上げればいいんじゃないでしょうか

あー横からすみませんね

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>>13862 住民さん1さん
それってあなたの感想ですよね(笑)

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ネットで覚えた言葉使いたいみたいだけど、使い方間違ってるよ

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>>13864 入居済みさん
誰に向かって言ってるの？

あー横からすみませんね

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>>13865 住民さん1 さん

管理組合からチラシで注意喚起あり。

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>>13866 住民さん2さん
チラシ入りましたね。ただここで議論されている話題とは違うものでした。

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>>13867 住民さん5さん
負けたからって言い訳見苦しいぞ(笑)
悔しいねwww

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>>13868 住民さん3さん
ちなみにそのチラシ、ホントに読みました？笑

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>>13856 周辺住民さん
手紙よみましたか？あっ、もしかして周辺住民だからマンションの住民じゃないのか。子供が騒がしいって多くの苦情がきてるようですよー。
あと、住民どうしの直接の注意はトラブルになりかねないので普通、管理組合にいうものです。
周辺住人だからわからないかー

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>>13869 住民さん5さん
あなたがちゃんとチラシ読みました？今ここで議論されていた話題でしたけど？もしかして、、、読めないのか！？
コイツ住民じゃねーぞ

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>>13871 住民さん6さん


…？？？
なぜです？

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>>13871 住民さん6さん
皆分かってて敢えて触れずに眺めていたのに…

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都合が悪くなると住民ではないと言って自分を安心させようとする。
子供なんだから仕方ない面はあるけど、度を超える場合は注意するのはおかしな話ではないし、ルールなど別にいらないよね。何dB以上の音を出して騒いではならないとか決められるわけないし。
それが公共の場でのマナー。こういうところで身に付けて大人になっていく。公共の場でのマナーがなってない来日客みたいになりたくないじゃん。
修繕積立金の増額はもともと計画されていた話だし、仕方ない。あとは増額の幅を物価上昇率などを踏まえて議論するのみ。あと、均等がいいよ。

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>>13874 センター試験さん
書けば書く程ボロが出る…

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修繕積立金は当初計画の増額に物価上昇分を少し上回るぐらいをプラスする程度でいいと思う。均等にして大幅な増額になると売却時に買い手がつかず、かえって資産価値が下がります。

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>>13876 住民さん7さん
均等を推してる人って、物価の上昇率や建築費の値上がりとか考慮してない短絡的な人だと思います。
今の一万円と三十年後の一万円の貨幣価値が同じ、まったく物価が上昇しないと思ってるんですかね。世界的にインフレしていくことがわかっているのに数十年均等ってありえないですよ。数年に1回、世の中のインフレ率をみて調整していくのがあたりまえです。ここ30年日本は物価が変わっていないから今後も変わらないと思ってるおめでたい方なんでしょうね。値上げは仕方ないとしても均等はやばいです。今回の均等値上げの提案で絶対に30年以上値段をあげないし、ショートしたら保障してくれるのであれば聞く耳も持てますが、何も保障しないでいうだけ言うのであれば無責任です。将来のインフレを見越して試算することは生涯ここに住むと決めている人は良いですが半数以上はどこかで売却すると思うので損しかありません。
資産価値も多くの人が何十年の支払いを見越して買うわけではなく、手前の支払額を考えて購入を検討します。
最後に言っておきますが値上げが悪いとはいってません。

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インフレが続くなんてわかってないし、デフレになる可能性も否定できないよ。

段階増額方式だと５年くらいごとに毎回今回はいくら増額する？という議論をして組合の合意形成をするのが大変。まあ増額しなくて住む可能性もあるが。人によっては均等の方が将来の計画を立てやすいというメリットもある。いずれにせよ、理論だけ語って実行や運用フェーズのことは考えていないということだとすると、それもそれで短絡的ということで案としての妥当性は損なわれるおそれがある。
一度均等にしたからといって未来永劫そのままということでもなかろう。だからこそ５年くらいごとに計画を見直せよとガイドラインは言ってるわけで。
詳しい人たちが散々議論して均等と段階という方式が残っているのだから、どちらかがよい、どちらかはダメということではない。物件毎に最適と思われる方を採用すればよい。

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段階増額のデメリットが合意形成が面倒ってだけならなおさら均等にする意味がないな

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段階増額方式だと、最初の方の増額時に上げ幅をケチッたツケが回ってきて、後の方になったときに毎月の引き落とし額が均等方式より高くなるよ。そのときに支払える能力をみんなもってればいいけど。あと、毎月の引き落とし額がそんなに高いなら中古で買って入居しないっていう人が増える可能性あるよ。そうなると資産価値が、、、

まあ勝手にまとめるけど、どちらの方式もメリットもデメリットもあるので、それらをよく比較検討して組合として意思決定するしかない。僅差だと、選ばれなかった案を推してた人がそれだけ多いので、組合が二分されてしまうね。極力圧倒的多数になるように議論、説明を重ねるしかない。

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>>13880 マクドキングさん
組合が二分されようが、最終的に決議された形で運用されるだけ。嫌なら出て行けばよい。

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13881、間違ってはいないが、組織を動かすというのは、そんな紋切り型の考えではいかんのよ。

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均等型推してる人は、当然住宅ローンも固定金利で組んでいる、もしくは組み替えるよな？
変動金利を組んでて均等を推してるとか矛盾してるからな。

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>>13883 住民さん3さん

意味不明すぎてワロタ

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>>13884 住民さん8さん
意味不明でもないと思うけど？基本筋通ってる

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13883、うーん意味分からん。

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>>13886 ローンさん
意味不明でもないと思うけど？基本筋通ってる

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最近の新築はメリデメ考慮した上で、ほとんど段階でやってるんだよね
均等推してるのはアホだけ

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13888は何を根拠に？
分かってない人の発言ですね。もう少しきちんと調べましょ。

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そもそも均等でやっても結局数年ごとに見直すなら何の意味もなくね？
ただ初期も高い段階やんそれ

今回均等にしたら今後インフレしても金額変わらんのか？

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>>13890 契約済みさん
均等なら上げ幅が少なくなるよ。

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>>13877 住民さん2さん
値上げが悪いと言っているに過ぎない意見。

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長く住むつもりのない人は上げ幅が小さい段階増額方式の方がよいと思うかもね。貧乏くさい考え方だけど。
長く住むつもりでもそうはしないつもりでも、とにかくここに住むならいくらという決め方をする均等方式の方がシンプルだし、ある意味フェアだし、安定的だと思う。
もちろん、段階は段階のメリットがあることもわかるけど、自分が選ぶなら均等かな。もしかすると数年後には引っ越さなければならない事情が出てくるかもしれない可能性があったとしてもね。

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なんかやたらインフレインフレ言ってる人いるけど、質問。
たとえば、今回均等なら5増額が必要になるが今後一律です(見直しの可能性はあるが)、一方で今回段階なら2増額が必要だけど、5年ごとに1増額が必要で最後の方は毎月の引き落とし額が均等より高くなるという計画とがあるとしよう。段階を選べば、しばらくは均等より引き落とし額が少なくて済むのはわかる。数年後増額のときに、インフレによって増額が1ではなく2とか3必要になりますということになる可能性もある。最初低くしたせいでその分上げ幅は大きくなる。このときにその増額に耐えられない人が多かったら、組合全体で計画通りお金がためられないという一大事になる可能性もあるけど、どう考えますか？
均等とインフレを結びつけて均等を批判してるけど、段階方式も同様かそれ以上に問題になるのでは？
別にあなたの人格を批判していません。ただの議論です。

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>>13894 インフレ大好きさん
修繕費が増額して払えなかったら住み替えるでしょ。それは住宅ローンを変動金利でギリギリローン組んでる人が、将来的な金利が固定を超えるようになって払えなかったら住み替えるのと同じでは？
そもそも、みなさん購入時に段階方式の説明を聞いて納得して購入したのではないですか？その予定を忘れちゃって、高くなったから払えないって文句言う人がいるんですかね？

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>>13893 コーディネーターさん
フェアじゃないよ。もともと購入時の契約が段階方式だったのに、長く住むつもりの人が将来安く済ませたいから、短く住む人に将来の増額分を負担してってことじゃん。
まぁここは子育てマンションだし、子供が2人以上いて中学生になったら3LDK以下の間取りの人は引っ越すだろうから15年以内に引っ越す人はトータルで損するよ。老後まで住みたいと思ってる人はいいけど、それは少ないと思うなー。

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インフレで3必要になるような場合は、均等も5から7に変わるわきっと

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引っ越したところでここより修繕費が安い所なんて…

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マンション管理クライシスからの引用です。

なぜか値上げに「前のめり」になる理事会

しかも、大半の人にとっては関心がなく負担にしか思わない理事会も、張り切ってしまう人にとっては“ブルーオーシャン”だ。理事長などの肩書きを得てしまうと、偉くなったと勘違いしてしまう人も少なくないという。そして彼らの自尊心を満たすのが、痛みを伴う修繕積立金の“値上げ改革”だ。

「理事の中には無料セミナーなどに行って知識を得たつもりの人もいますが、これはウラで修繕事業者が後援している場合も多く、実体は単なる営業の場であることも少なくない。そして『積立金不足』の情報などに感化されて、使命感から値上げに舵を切って突っ走ってしまいます。」（住宅ジャーナリスト）

大半の住民（組合員）にとってはマンション管理や修繕への感心や優先順位が高くないのは、築年数が経っても、低い総会の出席率からもみて明らかだ。新築時と違い、築20～30年も経つと、建物もそれなりに痛むが、それほど文句もなく受け入れられるものなのだろう。

本来なら理事会は組合の代表であり、自分がどうしたいかではなく、組合員がどう思っているかを汲み取って修繕計画の落とし所を探るのが役割であるべきだ。しかし、マンションを第一優先に考えるあまり、前のめりになってしまう理事も近年は少なくないようだ。

果たして、マンションの積立金会計は、日常の生活負担や維持費高騰による資産性への悪影響を受け入れてまで、優先すべきものなのか。少なくとも、まずは出費や修繕の経済合理性を考える方が先決だろう。

十分な根拠なしに行われる高額な工事

スタイルアクト代表の沖有人氏がいう。

「値上げを主導する理事会の役員は、自らの行動が、同じ屋根の下で暮らす隣人の生活に負担を強いて、資産価値にまで負の影響を与えてしまうことになる自覚を持つべきでしょう。本来は全所有者に小さくない負担を強いる以上、値上げをしなかった場合のリスクを、具体的な根拠やデータに基づいて詳しく説明すべきです。

例えば、値上げをせず工期を後ろ倒しにすると、『漏水が発生する確率が5→30%に増えて被害戸数が複数にわたる』というような発生率のデータがあるならまだ分かります。しかし、大抵の説明は、シーリング部材などの耐用年数を提示して、『漏水の可能性がある』や『他もそうしている』と言うくらいです。そもそも、リスクはあるのが当たり前で、可能性の“有無”ではなく、数字で示さないと意味がありません」

例えば、大規模修繕の工事周期が18年だと『危ない』と主張するなら、少なくとも一般的な材質グレードのマンションで18年超の周期を採用している物件は少なからず実在するので、そこで看過できない不都合が発生したという統計的な根拠が説明できないのは本来はおかしいはずだ。

積立金が安い「築古マンション」は廃墟？

沖氏が続ける。

「そもそも大規模修繕の実施は資産価値の向上には寄与しません。毎月の修繕積立金が仮に平均値より多少、少ない物件でも、その範囲でできる修繕をきちんとしているマンションであれば、ほとんどのケースで結果的に住環境への問題は出ていないのです。

これについては、もう答えが出ていて、例えば築50年の同等立地、同等仕様の物件で修繕費が月1万円程度しかかけてないマンションと月2万円のマンションでは、前述のように間違いなく修繕費が1万円のマンションの方が価格的な資産性の意味での評価は高い。それは不動産ポータルサイトで比べればすぐに確認できます。

ある程度の修繕ができていれば、多少の傷みは、住人も受け入れるもので、維持費はできれば安いに越したことがないと考えている人が大半なのです」

よく、積立金が潤沢だと言うのを自慢している管理組合があるが、住民に日々の生活負担を押し付けてまでして、管理組合に余剰金を作る必要はどこまであるのか。全く褒められるべきではないだろう。

しかも、次の修繕で担当する理事会が「お任せ体質」だと、せっかく溜まった修繕積立金も割高な工事に消えてしまいかねない。維持費がやたら高い物件は、管理や修繕が充実している優良なマンションではなく、管理会社の喰い物にされているマンションという見方すらできるのだ。

前出の住宅ジャーナリストが言う。

「近年は積立金の値上げが『善』で、値上げ反対が『悪』であるかの風潮がありますが、これは大間違いです。

『必要な修繕ができない』とよく言われますが、必要かどうかの基準は、管理組合の工事から収益を上げる管理会社や工事業者の見立てに依存しており、当然営利的側面が強くなる。これは非常に重要なポイントで、多くの管理組合はこうした利益相反構造への危機感があまりにも無さすぎるのです。そして、本来、必要のない余計なお金を支払ってしまっています。

本当に積立金が安いままならどうなるのか。本当に不都合が出てしまうのか。それは築古の修繕積立金が安い物件をみれば、修繕積立金を引き上げない場合のある程度の“未来”を示唆していると言えます。修繕積立金が安い物件は、果たして評価されず叩き売られているのか、ポータルサイトで確認すれば、その答えはすぐ分かりますよ」

コスパの良い管理と修繕計画を目指すには

別所マンション管理事務所の別所毅謙氏が言う。

「できるだけコストパフォーマンスよく管理をしようとする前提で考えると、目指すべきは、管理費であれば他社に見積もりを出すなど比較検討すれば、平均値の70～90％程度は十分可能です。

修繕積立金も、大規模修繕工事が12年周期で計画されているような管理会社“おまかせ方式”のマンションが、18年周期に見直されれば、総工費を20％程度削減でき、工事の相見積もりも、談合やキックバックを避ける目的で、設計コンサル会社や管理会社が関与しない形で工事会社を選定すれば、さらに20％程度は削減できる可能性はあります」

賢明な大規模修繕の実施を前提に考えれば、少なくとも積立金の平均値自体が高いと言えるだろう。まずは、不安感だけで値上げをしようとするのではなく、管理費や修繕積立金が適正に使われているかをチェックすべきだ。

引用終わり

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>>13899 住民さん3さん
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