シティタワー葵ってどうですか？

>>96
ふーん、３棟２０階全３５４戸の角と上層は何部屋あるのかなあ？
今何戸売りに出たっけ？？？
いつ買っても変わらんというのは同意。どうせ誰も買わないし。

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>>384 マンション検討中さん
メガはわかるけど、コの字型も団地ならもはやタワマン以外大規模マンションは団地にしか見えなくない？

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住友のシティタワーシリーズの良さが全く出ていないマンションだ

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2020年1月下旬販売開始予定

もう何度目かわからない延期きた。販売1年目一期35戸。

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完成自体は今年の10月、入居は来年の4月、なんですね
スケジュール的に、竣工してから入居までに間があるので、指摘事項とかそういうところで
きっちり最終仕上げしていく時間は取れるのだと思います。

ただもう1月も終わりなので
流石にそろそろ動き出すのかなぁというのがあるのですが。
まだもう少し販売までにはかかってきてしまいそうです。

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こちらまだ販売開始されてなかったのですね。
シティータワー丸の内の方が盛り上がっている印象だったのですが、それはまだ販売が始まっていないからなのか、立地なのか、、、

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現地行くと下のほう観えますね。
クールで今風なデザインで良い感じです。

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今年も息を吐くように販売延期の5戸(1月から2月)。まだ販売してないなんて流れを作りたいのは中の人ですかね。

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ショールームに行って営業さんから物件を紹介してもらったけど、南向きの棟で8階以上の3LDKはほとんど残っていなかったよ。
7階以下の多くは竣工してから販売していく方針みたいです。

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>>394
そうなんですね。見に行こうとしてたのに残念です。

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すみふの3物件、泉付近のプラウドなどの複数物件を歩いて見てきたけど、葵の立地は一つ抜けてる印象でした。
東山線沿線（徒歩5分圏内）で周辺に高い建物が無く、南側は公共施設、東側は郵便局で今後も建ちにくい。
新栄のイメージもあったけど、歩いてみると閑静な場所でした。錦通りから南が新栄のイメージですね。
泉一丁目と比べれば、地域の格や学区の違いはもちろんありますが。

マンション周りの植栽によって完成後の見た目も良くなりそうですし、価格設定がそれほど強気でないことが少々意外でした。
なんかあるのかな…。
まぁ、私の主観なので他の方が歩いたら異なる印象を持たれるかと思いますが。

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>>396 マンション検討中さん
意外にも静かな場所で良い物件だと私も思いました！土地の買収がかなり早い時期だったようで、お値段も抑えられてる印象です。

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もう良い部屋は少なくなっているので残念でしたね。

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7階以下しか残っていないとは残念でなりません。あきらめた方が良さそうですね

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>>399 評判気になるさん

7階以上は全て完売ですか？

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2週間前くらいの時点では7階以上でもまだ販売開始してない部屋もありましたよ。角部屋だけどお隣のマンションとの兼ね合いで眺望が確保できるか分からないから、などの理由だそうです。

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>>401 通りがかりさん
そうなんですね！ここは何階から前のビルの影響がないのでしょうか？

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>>402 マンコミュファンさん

前の急病センターが7階相当なのではないでしょうか。なので7階まではまだ販売してないと営業の方は仰っていたような気がします。

お隣のマンションは15階建てで、当マンションの15階までの東の角部屋が隣接しているので、8階から15階の部屋もまだ販売してなかったと思います。お客さんの様子を見て徐々に売り出して行く予定なんですかね？

記憶違いや情報が更新されていたら申し訳ありません。

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立地も良いですが、私が一番魅力を感じるのがマンション周りの植栽です。CGのイメージですと四季を彩ってくれそうです。
郊外物件なら緑も多くなりますが都心物件では希少だと思います。エントランスぐらい？
あまり話題に上りませんが長く住むことを考えると良い物件に感じました。

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良いマンションだと思ったら売り出す前に申し込んで買うんですよ。
売り出しは中部屋や低層階になりますよ。実際ここも売り出し少ないのに
もうないでしょう。

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やはりスケールメリットで管理費は安めな印象でした。
確認し忘れたのですが、修繕費がどれくらい上がるかご存知の方いらっしゃいますか？

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タワーマンションなので低層、中層マンションに比べてランニングコストは高くなりそうですが、修繕費用もスケールメリットで抑えられるでしょうか。
営業さんにお願いすれば長期修繕計画？の修繕積立金値上げの推移を見せていただけるんですか？

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>407

タワマンっ中低層みたいに足場を組んで修繕って訳に行かないのでコストがかさむのでどっと上がる。

長期修繕計画は重要事項説明として説明されるんだけど、重要事項説明は契約の前。早い段階で営業に提示を求めるのがいいよ。

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おまけだけど、契約書、管理規約(案）も早い段階で提示してもらった方がいい。あと、重要事項説明も長期修繕計画だけでなく全てを確認したほうがいい。契約の前に宅建の資格を持った人が説明するんだけど、量が多いので抜粋してポイントのみ。

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>>405
他人が申し込んでいようが希望の部屋に申し込めます
販売時に抽選です

>>407
タワーパーキングが3つもあるので将来影響出そうです
この立地だと駐車場埋まらないかもしれません
少なくとも入居直後から100%と言うことはないでしょう
駐車場が埋まらなければ駐車場代もとれず修繕費が足りなくなります

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デベが作成する長期修繕計画の期間以降に、機械式駐車場、エレベーター、竪配水管とそれまでにない大物の交換が控えている。計画以上の値上げは必至だよ。

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>410

管理計画を確認。どこも駐車場稼働率を100%でなんて想定してないよ。ただ、車離れの今駐車場設置率8割は多すぎるかも。駐車場利用希望はアンケートで取ってるからその結果も確認。

ちなみに駐車場使用料って管理組合の収入に組み入れってパターンが多い。駐車場稼働率が管理計画の想定を大きく下回ると管理組合の収支が赤字になる。数年続いたら大規模修繕を待たずにアウト。

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>>412
甘いね
全部売りに出してない以上は計画なんぞ確認しても達成見込みかどうかは分かりゃしない
最初は借りてても車手放せばはい終わり
100%は見込んでないってのは当然でしょ(笑)

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>413

未販売住戸分の駐車場使用料はすみふが補填してくれるてのはデマ？

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契約者です。

>>406 マンション検討中さん
購入物件にもよって少し異なりますが、
5年?10年、11年?15年　6000円?7000円アップ
16年以降　5000円前後アップです。
小規模物件であるような12年や24年での追加修繕費は長期修繕計画にありません。
他の検討物件では130万円ほど予定されていました。
やはり大規模物件は、管理費および修繕費が安いと思います。

ちなみに、駐車場稼働率は50％で修繕費を算定。
未販売住戸向けの駐車場の権利を不動産会社が取得するため、未販売住戸の駐車場使用料は不動産会社が負担します。
（全ての未販売住戸で駐車場の権利を押さえるわけではないかもしれません）
名古屋なので50％は埋まるように思います。私も使用します。

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目先の1万2万や節目の50万100万を気にするより、初期投資6000万の価値を疑った方がいいのでは。

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>駐車場稼働率は50％で修繕費を算定

これって正しい？　普通は管理組合の収入に組み入れだけど。修繕費に組み入れだと駐車場稼働が想定を下回ると修繕できなくなるってリスクがあるけど。

管理費組合の収入に組み入れだと各年度の収支でわかるから不足したら対策できる。修繕費だとまだ先のことだからなんて放置していざ修繕になったらなんてことになりかねない。

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タワマンで10年目以降にどっと上がらないなんて見積もりが甘いのかもね。長期修繕計画の中身を他のタワマンと比較して確認しないと危ないかも。

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>>416 匿名さん
都心付近で初期投資に見合う価値がある物件を教えてください！
安い物件がなかなか見つかりません。

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>>419 匿名さん

私も興味あります！
このマンションに否定的なレスする方たちは、具体的にどのマンションなら価値を感じるのか。もちろん価格とのバランスで。
いくつかのモデルルームにも行って、けっこう調べてますけど、なかなか難しいです。
その物件も見に行きますので。

営業の方でも良いので教えてください。

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都心で安さ追求であればプレサンスでいいんじゃないですか？

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すみふはぼったくり価格だからね。

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>>421 購入経験者さん

プ、プレサンスですか?
社長が逮捕されて、プレサンス物件はネットの住宅ローンも通らないことがあるとの話も見ましたが…。
たしかに今回の事件で値引きもしてもらえそうな気がしますが、自分が長く住むことを前提とした場合は怖いです。投資用ならまだしも。

立地以外の価値が見出せないのですが何かあるのでしょうか？

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>423

タイミング失してるよ。結局何事もなくって推移してるみたいだけど。

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>>415 匿名さん
ご丁寧にありがとうございました。
よくよく資金シミュレーションを確認したら記載がありました。
修繕費が5000円ほどから始まり、16年目以降には20000円を超えるみたいです。
15年で4倍になるのは驚きです。
住宅ローンの真っ最中にこれだと少し不安なので、慎重に考えたいと思います。

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段階的値上げの長期修繕計画は将来、未納問題を引き起こすリスがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

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>>425 マンション検討中さん
むしろ大規模だから修繕費安い方だと思うけど、これで不安になるならマンションなんて買えないと思う

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良く知らないがこの安さはなぜ？
買いたくなったが後悔しそうだね

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>>421 購入経験者さん

プレサンスの物件と比較すれば財閥系の物件は高いでしょうね。
住友や野村の物件とプレサンスの物件は比較対象でなかったです。

あと、マンションの壁に会社名を入れるのは住友や野村であっても遠慮したい。
いわんや…。

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>>428
去年の春くらいから売ってるからね
売り出し当初は糞高い印象だったが相場の上昇が追い付いちゃったね

８階より上を売り切ってから、７階以下も同じ値段で売り出す作戦です

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昨年夏の売出し前に値下げしたみたいですね。

7階以下もそれほど大きく下げないと聞きました。植栽の景観やコンシェルジュ、部屋を見せれば気に入ってもらえるという考えもありそうですね。

完成前は条件面で検討されそうですが、完成後は植栽など視覚的な部分が大きくなりそうですからね。

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ここは少し前まで酷評ばかりで、なぜ突然評価が良くなったのですか？

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>>432 購入経験者さん

他社の営業さんがいなくなったのでは？（笑）

まぁ、営業でなくても他の物件のスレもそうですが、否定的な内容は推測や印象論が多くて、実際の売れ行きや周辺の相場とかがわかってくると書きにくくなるのかも。

このマンションも他社の営業から売れていないと聞いていたのに見に行ったら、ほとんど物件が残っていなかった…。

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すみふが近隣物件板荒らすから報復されたって構図。

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やっと二期始まるんですね
書きこみ増えたのもそのせいかな

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