「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

大規模修繕工事のとき、設計監理方式を採用しているマンションは
少ないと思うよ。
デベ系はもちろん、小規模マンションは管理会社主導になるか、責任
施工方式、いわゆる丸投げ方式になりがちだからね。

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大規模修繕工事で一番いい方法は設計監理方式
でしょうね。

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設計監理方式はいい手法ですね。
しかしある程度大きなマンションでないと導入するのが
難しいでしょう。
小規模マンションや管理会社主導のマンションは責任施工
方式という丸投げ方式を取らざるをえません。

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設計監理方式はいいシステムですが、小規模マンションや
デベ系マンションでは導入は難しいでしょうね。
設計監理と元請会社が一緒にやる、なあなあの形態なら可能
でしょうが。

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設計監理方式が一番だよ。

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設計監理方式は小規模マンションでは採用は難しい。

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>>7922さん
あなたは設計監理方式で大規模修繕工事をしたことがないでしょう。
建築士に頼んでも施工現場を見に来なかったら意味がないとかいって
いるようではあなたは大規模修繕工事の進め方の基本がまず分っていない。
構造計算するわけではないとかいっているようじゃ話にもならない。
マンションの大規模修繕工事を中心に設計監理をしている建築士でなければ
ただの建築士が設計監理ができる筈がないでしょう。
マン管士が工事業者に出す共通仕様書が作成できますか。
それを作成するには、設計図面をみて設計概算書と数量調書から平米数や個数を
算出して業者はただ単価欄に記入するだけの資料の作成ですよ。
屋上防水を例にとれば、シート防水とアスファルト防水があり、平面と立ち上がり
部分の平米数、伸縮目地、パラペット、既存防水層撤去、保護層撤去、下地処理、
平面フッ素保護塗料、ケレン・洗浄、ＰＨ防水工事等の平米数や個数を列記し
単価だけ業者に記入してもらう要項書を作成しなければならないのです。
工事個所はすべて共通仕様書で相見積もりを取ります。
その力がマン管士にあればいいのですが、マン管の試験ではそんなことは勉強しませんからね。

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>>7927さん
あなたは大規模修繕工事を設計監理方式でやったことないでしょう。
机上の空論だけでは工事はできません。
どこかの見積もりを取ってからやるというのは、１つの工事個所の
場合ですよ。
大規模修繕工事でそれができると思っているのが素人。
ところでマン管士と建築士、どちらが設計監理をうまくやってくれますか。
設計監理の業務
　工事概算書作成、仕様書、設計図作成、修繕部位基本計画、工事費概算費用の
　算出、修繕工事ごとの数量算出、設計書（予算書）作成、見積要項書、共通仕様　　書等
　の資料作成、提出見積書の比較検討資料作成、工事監理業務、設計業務、外壁調査、
　専門委員会への出席、工事期間中の業者との定例会議への出席、工程説明会への
　出席、その他設計監理業務に関するすべての業務

こういったことを設計監理はしなければならないんですよ。

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設計監理方式は談合の温床になるだけ。

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>>7932さん
なんで設計監理方式が談合の温床になるとかいうんだろうね。
やっぱり設計監理方式で大規模修繕工事の経験がない素人
さんなんだね。
工事に関しては素人なんだから、強情を張らずに書き込みは
やめたほうがいいよ。

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>>7936さん
責任施工方式だろうと設計監理方式だろうと、元請会社は地元の下請けや
孫請け業者をつかって修繕工事をするんですよ。
その際、相見積もりでとった仕様がその通り行われているかどうかをチェック
するのが設計コンサルタントの仕事の一つなんです。設計監理の仕事は前にその
内容を書き込みました。
手抜きや仕様通りの工事がされているかのチェック、例えば塗装工事で塗料缶
１００缶使用での見積もりがでていたのを５０缶で済ませたり、窓枠シーリングの
古い部分を取らずにそのまま上にシーリングしたりするのを防ぐ必要があるのです。
塗料缶１００缶使用予定で見積もりがされているのなら、その空き缶にマジックで
通しナンバーを書き写真にとっておくとか。
そのように工事の手抜き等を防ぎ仕様書通りの工事がされているかどうかを監理する
のがコンサルタントです。
元請会社の現場監督ではそこまではしませんよ。
設計監理を元請でやるのが責任施工方式ですよ。すべて丸投げ方式ともいいますが。

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>>7938さん
お前はここには来るなといってあるけど、すぐ切れたり人を批判したり
しなければ対応しない訳ではないよ。
手抜き工事をされないよう書類提出を義務付けても何の役にもたたないよ。
実際工事現場をみてその仕事をしている状況から判断しなければね。
瑕疵担保責任は元請業者が負うのが当然だが、倒産とかでやれない場合に
備えて、瑕疵担保責任保険に加入してもらえばいいよ。
元請業者は自分の会社の従業員に工事はさせないよ。全て地元の下請け業者や
孫請け業者を使って修繕をさせているからね。
工事をするときは、元請会社と契約を結ぶのは当たり前のこと。ただ、素人では
どこまで契約をすればいいかが分らない。１年点検や２年点検をどうすのかとか。
だから最初から設計監理方式を採用して建築士に設計監理を依頼すればいいんだよ。

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>>7941
設計監理方式が談合の温床になると思い込んでいるあほ！

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>>7947さん
とうとう大規模修繕から外れる書き込みになってきたね、感心感心
専門委員会を設置したり設計監理方式を採用することができるのは
確かにある程度大きなマンションでないと難しいのは事実だよ。
それに修繕積立金に余裕があるマンションね。

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>すぐ切れたり人を批判したりしなければ対応しない訳ではないよ。
おやおや、痴呆症の域に入っているのかな。
自身の事なのに全く気付かないAFO。
スレ主ならスレ主だと名乗ってみろ。
自分に自信がない癖に、ショーもないウンチク並べて自慰行為にふけっているＡＦＯ
＞実際工事現場をみてその仕事をしている状況から判断しなければね
おやおや、スレ主にその能力はあるの？
見ているだけならサルでもできる。
＞瑕疵担保責任は元請業者が負うのが当然だが、倒産とかでやれない場合に備えて、瑕疵担保責任保険に加入してもらえばいいよ。
聞きかじりの知識を並べてもね。
瑕疵担保責任保険の加入は義務化されてるの知らないの？
加入しないのはもぐりの業者。
もっと勉強してウンチク並べなよ。
＞元請業者は自分の会社の従業員に工事はさせないよ。
素人の発言だな。
もっと勉強してから反論してね。
素人のうんちくは世の害になっても益にはならない。
＞7939　スレ主
＞工事をするときは、元請会社と契約を結ぶのは当たり前のこと。
これも大嘘。
何から何まで大嘘だらけ。
スレ主みたいな玄人かぶれの人間が、中間経費を浮かそうと分離発注して失敗するケースはままある。
自業自得なんだけどね。
＞最初から設計監理方式を採用して建築士に設計監理を依頼すればいいんだよ。
設計士の中には管理会社以上の悪玉もいるんだな。
ピンハネ稼業が身についている設計士。
そういう設計士に当たると最悪だね。
スレ主も何にも知らないくせに知ったかぶりは良くない。
世の害となるからね。

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大規模修繕工事の進め方として、設計監理方式を採用している
マンションはありますか。
殆どは管理会社方式と思いますが。
その設計監理業者の選定方法はどうしていますか。管理会社から
派遣されてきた建築士がやっているんではないですか。

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小規模マンションであれば、設計監理方式は無理でしょう。
随意契約とかの丸投げ方式でやらざるを得ないでしょう。

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設計監理方式が一番でしょう。

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大規模修繕工事は、設計監理方式で見積合わせ方式が
一番いいと思います。

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>>9212 匿名さん
大規模修繕の発注方式のカテゴリー分け、特に3)辺りの言い方がそれでいいのでしょうか。
管理会社に発注しても責任施工方式であることに変わりはないし。
他にも発注方式はありますよ。国会の国土交通委員会で国交省の住宅局が、今後増えていくであろう、と言ってた方式等。

設計監理方式の場合、外壁等が主体の大規模修繕において、施工会社とタッグを組んだこともない設計事務所の建築士がポッと入って来ても、監理なんて十分にできるはずもなく、施工不良が起きてもその責任は施工会社にあるのか、見逃した監理者にあるのか、そこが問題になります。
そもそも日本のマンション修繕を専門にやっている設計事務所なんて、ほとんどがワンマンか二三人の事務所。最大手でも、100人いくかいかないか。
責任取れ、と言われても、無理なのが当たり前なので、不具合が出た場合に、原因が施工不良であったとしても、その施工会社や設計事務所が管理組合にとって長期的な優良顧客でなければ、監理者と施工会社が結託して、それ以外の原因だとされてしまうこともあると思います。
一つのマンションにとって大きな修繕は十数年に一回しかなく、そんな相手は施工会社にとっても、設計事務所にとっても、一見の客に過ぎない。
施工不良を起こしにくいのは、パワーを持つ、即ち受注量が多く、コンスタントに優秀な協力会社をつなぎ止めて置ける元請けです。有力な元請けの仕事は、手抜きせずまともにやる可能性が高い。
大手のゼネコンは優良な協力会社をつなぎ止めておくために、自社協力会社の会を作っているだけでなく、彼らを食わせていくために、コンスタントに仕事を確保する等しています。しっかりした仕事をして貰うためには、それなりのことをしなければならないのがこの世界。
工事の費用に競争原理が働いているかどうかをチェックするのはいいですが、コンスタントに仕事を回すこともできない客が、価格だけの競争をさせても、結局は仕事の出来に跳ね返ります。
監理者にしても、マンションの外壁等修繕にすべての立ち会うこともできませんからね。仮に施工の不具合を発見して、施工者に手直しするように求めても、やってくれるか分からない。両者の間に強いチームワークとウィンウィンの関係でもなければ。
マンションの管理組合が直に単独で発注することを否定しているわけではありませんし、やむ無くそうしたことも相当はして来ましたが、発注量の大きい、即ち巨大な需要者と協力するのもありだと思います。多少のペイは払っても、大口の継続的顧客にはその支払い与信度に応じて価格優待もあるかもしれない。

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