津田沼 ザ・タワー

図面を読み取れる力が必要ですね。難しい。

下がり天井の高さ、図面に書いていないですからね
もらうパンフレットに記載がなかったのでMRで図面確認したところ
バルコニー側の窓に面している下がり天井:2,080mm
外廊下側の窓に面している下がり天井:2,000mm
柱と柱を繋ぐ梁部分の下がり天井:2,000mm
ダクトを通す細い下がり天井:2,200mm
でした(一般階の数字です。最上階は違う数字だと思います。)

2期の抽選会の日程はもう出てますか？

>>4960 匿名さん
第一希望の部屋が抽選で外れたら、柱が食い込んでいる間取りでも十分に検討しようと思っていました。
普通の郊外マンションだったら選びませんが、やはり立地がいいので間取りを妥協しても絶対に買いたかった。

ほんとTTTは間取りが微妙なのが多いですよね。好き嫌いは人によって違うとは思いますが、もう少し良い間取りの部屋を増やせなかったのだろうか。最初から検討してれば違ったと思いますが、途中参加者にはつらい。
間取りの善し悪しが思いっきり坪単価にも反映されてますが、それでも間取り悪い方が残ってますもんね。

立地と価格のバランスは適切だと思うので、間取りが残念。

http://mecsumai.s3-website-ap-northeast-1.amazonaws.com/ttt759/common/...
http://mecsumai.s3-website-ap-northeast-1.amazonaws.com/ttt759/common/...
同じ東側で隣り合っていて面積も0.27㎡しか違わない2プランですが、確かに結構違いますね。（その代わり、価格も100万円違う）

>>4969 マンション検討中さん

間取りが悪い部屋が坪単価が安いのではなく、柱が食い込んでるから有効面積を鑑みてその分安くなっているだけでは？

>>4967 マンション検討中さん

抽選会は28日だそうです。
1LDK、2LDKは、住戸によってはけっこう倍率ついてるみたいです。
東は駐車場が目の前でも人気だとか。
価格的に手が届きやすいんでしょうね。

>>4972 匿名さん
ありがとうございます。私も価格的に手を出しやすいところ希望でしたので、今から抽選覚悟です。
時間はいつも通り13時ごろを予定しているのでしょうか？

>>4973 マンション検討中さん
16時

>>4973 マンション検討中さん

16時と説明されましたよ。

>>4975 匿名さん
ありがとうございます。16時ですね。

>>4967 マンション検討中さん

予算的に東か西で検討しています。
今まで南にしか住んだことがなく、
東の昼からの暗さ、
西の夏の暑さ、朝の暗さが想像できません。
ご存知の方いたら教えてください。

LOW-Eじゃないから東でも朝から暑いよ。

>>4977 マンション掲示板さん
方角のイメージを掴みたくて、中古タワーの見学に行きました。
遮るものがなければ北側でも思ったより明るいくらいでしたよ。
営業さんのお話によると、一般的に中古物件は日差しの関係で西向きは敬遠される傾向にあるようです。
（西向きタワーに住んだことはないので実際の体感は分かりませんが）
ご参考までに。

西側からは富士山やスカイツリーは見えますか？

>>4980 マンション検討中さん

上層階なら見えますが、低層だと難しいのではないでしょうか。とはいえ、夕焼けや夜景は綺麗ですよ。その代わり、暑さ対策は必須だとは思います。基本的には性能の高い断熱カーテンは必要かと思います。

タワーマンション含めマンション購入したことのある方への質問です。
ここの管理費、修繕積立金などの維持費は相場と比べてどうですか。
知識不足のため教えていただけると幸いです。

こちらのマンションのバルコニーに水栓はついているのでしょうか？以前住んでいたマンションについておらず、掃除が大変でしたので。。
特にこの辺りは潮風の影響で窓が汚れやすいと聞いたものですから。

バルコニーに水栓はないですよ。

>>4982 マンション検討中さん

タワマンで理事をしていました。
管理費、修繕積立金、いずれも普通です。普通、というのは改善の必要あり、という意味ですが…

管理費は、駐車場が9割埋まる前提で、全額管理費に回す計算になってます。想定としては妥当ですが、車を手放す人が増えてくると管理費がショートする可能性はあります。
レンタカー、電子掲示板をお金出して運営する初期設定になってます。これはいずれも無償化できます(中古車になったり、スポンサーの広告が入ったりしますが)。この辺は無駄なので削減の余地があります。
また、一括受電で三菱系列の電力会社の電気を使う必要があるので、共用部の電気代は他よりも削りづらいです。
ゲストルームの価格は不当に安いです。無料なので償却費すら賄えません。ゲストルームを使えば使うほど、使っていない住民が損する(管理費で修繕しないといけない。)システムです。この価格も早期見直しが必須だと思います。

修繕積立金はもう全然足りないです。初期設定では2回目の大規模修繕工事ができないので、20年ちょっとでスラム化する設定です。早急に倍額にしないといけないです。(適切な単価設定が最初からされているのは野村のオハナシリーズだけで、ここに限らずどの物件も破綻シナリオのまま売られています)
このあたりは、タワマンによっては駐車場収入の一部を積立金に回しているタワマンもあるので、そこよりは劣後しています。

>>4985 匿名さん

4982です！
貴殿に理事をお願いしたい！！！

勉強になります。ありがとうございます。
では、ここだけでなく、どこのタワマンも同じような状況で修繕積立金をあげなければ、スラム化してしまうのですね…
入居後実際に修繕積立金を上げることは可能なのでしょうか。
ここは投資目的で購入している方も多いので、修繕積立金の値上げに反対される方が多そうな気がしました

>>4986 マンション検討中さん

4985です。
今住んでるところでは、プレゼン資料作ってQ&Aを20問くらい作って説明会2回開いて事前説明したら、普通に総会通りましたよ。
多めに見積もって月10000円の修繕積立金が月25000円になったとしても、毎年18万円の増額、20年間でみても360万円の増額ですよね。
でも、この360万円をけちると6000万円のマンションが千万円単位で価値を失うことになる訳です。
貴方が中古物件の購入を検討しているとして、エレベーターは不具合が出ているが直せない、外側の塗装もはげてコンクリートにクラックが入っているのに修繕の見込みがないタワマンを、一体いくらで買いたいですか？
…といった説明を長期修繕計画上の必要修繕費を示しながら行ったら、賛成してくれました。

あと、修繕積立金は、その名の通り積立金(貯金)なので、そもそも払い過ぎるという概念がないんですよね。
修繕に必要な費用は一定なので、貯金が足りなければ足りない程、あとで苦しみます。

後、4985の補足ですが、ゲストルーム使用料はリネン代(クリーニング費用、清掃費用、消耗品費)は取る設定になってます。無料というのは、それ以外の本来の使用料を払う設定になっていないという意味です(ゲストルームのベッド、ユニットバス、給湯器、家電、照明等の更新費用や修繕費用を賄えるようにして初めて"実費負担"と言えるようになります)

>>4987 匿名さん
4982です！
ご丁寧にありがとうございます。
やはり貴殿にお願いしたいです！！
T T Tご購入された方でしょうか？ぜひその経験を活かして T T Tも良いマンションへ導いて欲しいです。

では、貴殿がおっしゃる通りしっかりと積立金をあげていけば、スラム化することはないと考えて大丈夫でしょうか。
タワマンはメディア等でスラム化が騒がれており非常に不安でした。
また貴殿が計算される通りに金額をあげる場合、今デベが計画している金額の大体倍になると考えればよろしいでしょうか

>>4984 マンション検討中さん
ご返答ありがとうございます。
バケツか何かで頑張って対応すべしですね。。

>>4985 匿名さん

修繕費は、こちらのマンションは５年後に１.５倍程度、１０年後に２倍程度と２０年目まで増額され続ける設定になっていると思いますが、それでも明らかに足りないんですかね？

>>4988 マンション検討中さん

TTT契約者です。
修繕積立金を初年度から平準化すると単価がいくらになるかは、売主に渡された長期修繕計画に載っています。
今手元にないので確認できないですが、(全体共用部と住居共用部に別れてて見づらいですが)1㎡あたり250円くらいで平準化できたと記憶しています(記憶違いだったらすみません)。その場合、80㎡の部屋で月20,000円です。
この単価は、値上げの時期が遅れれば遅れる程高くなります。

また、これらはあくまで収入確保策で、後は積立金を無駄なく、かつ必要な修繕をけちらず行うことが不可欠です。
業者のカモになって割高で無駄な修繕を行ったり、逆に貯金を溜めたまま不具合を放置していては意味がありません。
このあたりは、修繕委員会等を立ち上げて議論していかないといけないですね。
ここのように大規模マンションだと、マンション管理士等の顧問契約も可能です(年間100万円で顧問契約結んでも、各戸の平均負担額は毎月109円です。)。そういった外部専門家のリソースの活用も検討した方が良いと思います。

ちなみに、タワマンの理事は楽しいですが時間がとられるので、TTTでは理事立候補は考えていません…

>>4990 匿名さん

4985です。
段階値上げ方式は5年おきに理事会で値上げのための資料作って説明して総会通す必要があります。もの凄い負担です。

最初の金額を低く抑える副作用で10年目、15年目になるにつれて負担感が大きくなる(単価を大きくせざるを得ない)ので、総会で反対を受けたり、理事会内で意見が対立してまとまらなくなったりして、計画通りの値上げができなくなるケースが多々あります。

なので、初期設定と、5年目の最初の見直し時期が重要だと思います。

>>4991 匿名さん
4988です。

色々とご丁寧にありがとうございます。
理事候補していただけないということで非常に残念ではありますが、無駄が出てまいりましたら是非住民としてお声をあげていただければと思います。
理事までされていた方の経験は他の方にはなく大変助かると思います。
この度はありがとうございました

修繕費値上がりするようにさっさと合意されてほしいですよね。投資目的の人なんて気にする必要ありません。
修繕費適正化は組合員にとって死活問題ですので、可決要件をもっと緩和されるべきです。それか投資目的でない、居住している組合員の意見を優先してほしいです。

>>4994 名無しさん
4988です。
総会の際はみんなで声をあげましょうね！！

修繕費は早めに値上げしましょう！

4985です。長期修繕計画確認しました（Community eye's life bookのP50とP53)。

30年間の均等積立方式だと1年目から1㎡あたり245円（80㎡の部屋で月19,600円）
段階増額方式を採用すると15年目から1㎡あたり280円、20年目から1㎡あたり310円になります。

この場合、15年目、20年目あたりの増額は通すのが難しそう（理事会が相当苦労する）ですが、通さないと24年目の大規模修繕工事は実施できなさそうです。そして、一度理事会が諦めたらスラム化に向けて真っ逆さまです。

やはり、5年目の1回目の見直しのときに一気に1㎡あたり250円にしてしまった方が安心感があると思います。
（1～4年目に増額しない分、5年目に増額すると必要な積立金単価は245円よりも高くなります。が、1年目～4年目は2年アフター対応やら規約整備やら管理費会計の体質改善やらコミュニティ形成やらでやることが膨大なので、修繕積立金単価見直しまで手が回りません。）
早め早めに積立金単価を適正化していた方が、中古で検討している人に対しても管理良好という印象を与えられますし、「タワマンは将来の修繕費が大変」というデマにも応対できますしね。

>>4997 匿名さん

ここは平米あたり１１０円、１７０円、２３０円、２８０円、３１０円、ですよね、５年ごとに２０年まで
２期検討者ですが、それは営業が教えてくれました。

それって既に計画され決められたものであり、そこから管理組合の検討になるのではないのですか？
つまり、５年後に計画の平米１７０万円よりもさらに上げたり（もしくは下げたり）する場合に理事会で苦労することになる、と、
そう理解していたのですが。。

>>4998 匿名さん

残念ながら計画されていません。その数字は売主の試算の一つに過ぎません。
現在決まっているのは『修繕積立金単価は㎡あたり110円』ということだけです。（Community eye's life bookのP9）
重要事項説明書にも、規約集にも、修繕積立金単価は110円/㎡のものしか記載されていません。
※もし310円まで「決まっている」のなら、その金額も重説（及び重説からリンクを貼っている規約集）に載せないと宅建業法違反です。

つまり、残りの170円、230円、280円、310円はあくまで売主の示唆であって「決まっていない」ので、管理組合が毎回総会を通さなければいけません。
そうなると、「そんな話は聞いてない！」という人も出てきますし（特に中古で買った人）、色々と大変です。

大規模修繕工事の内容調整の時期と重なったりしたら理事会役員は地獄でしょうね…。

>>4999 匿名さん
目先のお金に目をくらませずしっかりの大規模修繕に向けて積み立てていくことが必要なんですね。

>>4997 匿名さん

知識ない質問で申し訳ないのですが5年目に250円にあげた場合もう年間ごとの金額のアップはなく採決されればずっとその積立金でいけるのでしょうか

4999です。すみません、重説では修繕積立金の額は規約集にリンク貼っているだけですね。（規約集には110円/㎡のものしか記載されていないのは前述のとおりです）

なお、カーシェアの費用は月32.12万円（年間385万円！）かかります。これで大衆車4台しか入れない上に利用料は管理組合に入らないとか、どれだけぼったくっているのか…（重説P32）
デジタルサイネージも三井不動産レジデンシャルサービスの管理物件だと無料で置けますが、ここは月額4.95万円かかります（年間59万円。重説P33）

>>5001 マンション検討中さん

物価が変わらなかったり（※現在建築単価上昇中です）、修繕計画に反映漏れがなかったり（※反映漏れしているものがよくあります）、想定以上に建物が痛む事象がなければ（※想定外の自然災害もよくあります）、基本的には30年間は大丈夫だと思います。
ですが、築36年目の大規模修繕、築40年目の水道配管更新、築45年目の3回目の大規模設備更新でいくらかかるのか見えないので、ひょっとしたらどこかで後数十円/㎡くらいは値上げしないといけないかも知れません。

逆に、12年周期の大規模修繕工事を15年～18年周期にできて、水道配管の痛みが少なければ（最近のものは材質が良くて50年近く持つとも言われています）、250円/㎡のまま築45年目まで無借金でいける可能性があります。

ちなみに、>>5001の話は段階増額方式にも同じことが言えます。
つまり、310円/㎡で終わりではなくて、ここから更に増額しないといけない（築36年目、40年目、45年目の大きな修繕案件に対応できない）可能性があります。

だからこそ、上の方も仰っていますが早め早めの対応が必要だと思います。
とは言え、住民の方が問題意識をしっかり持って積極的に管理組合に参画していればきちんと対応できると思いますので（多くのマンションで修繕積立金の価格適正化は実施できています）、今の段階からむやみに心配する必要はないと思いますよ。

>>4999 匿名さん

契約したときに、長期修繕計画もらいませんでした？一時金ありバージョンと無しバージョンの二つのってるやつ

その二つのうちどちらを選ぶかを最初に管理組合で選ぶ、みたいな
（１１０円、１７０円、２３０円、２８０円、３１０円は一時金なしバージョン）

売り主の言ってるだけで決まってないってのは、、、本当に本当ですか？？

>>5005 匿名さん

重要事項説明書と契約書が全てです。
それで確認してください。
売主にも確認してください。

35条書面と37条書面以外は売主が後で何とでも言い逃れできます。この書面が全てです。

5005匿名さん
第一回目の管理組合総会で、承認されるまでは暫定案だと理解しています。
住みよいマンションにする為に、購入者の一人一人が、管理組合員としての意識を高める事も必要ですね。

段階的値上げは、将来、未納問題を引き起こすリスクを含んでいるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。ただ、定額積み立てにすると販売時に広告に記載する積立金が高くなるってことで、売る側は問題が生じるのを知ったうえで段階的値上げの計画を採用する。

２案を提示してるってのは売る側が管理組合に責任を押し付けてるってだけの構図。まあ、どちらを採用しても５年ごとに計画の見直しは必要。定額積み立ては将来の物価上昇がないことを前提とした定額な訳だし。


ちなみに一番悲惨なのは段階的値上げの計画で、計画通りに値上げできずに積み立て不足で修繕もできないってパターン。マンションって住民同士運命共同体だけど、入居するまでお互いにどんな人か知らないロシアンルーレット。

タワマンの乾式壁って、免震も含め３・１１の時結構あちこちで壊れてるんだけど、自然災害は計画できないってことで長期修繕計画には組み込まれていない。計画外の補修費用をどう徴収するかってのが問題になった。

カーシェアリング用の駐車場は無償提供なので、その分も実質管理組合負担ですね。
年間500万近く負担とか、、、

私は車を手離す者ですが、維持費が多大なことを考えると、周りにたくさんレンタカーのお店があるので、敢えてカーシェアリングは必要無いかもしれませんね。

>5008

管理組合総会をいつ実施する予定なのか確認したほうがいいかもね。入居直後はあわただしくて、1年後だったりする。

>5012

必要なくても、やめるのは結構難しいよ。共用施設の変更は管理組合総会の特別決議で、3/4以上の賛成が必要。販売時にそのサービスがあるからここに決めたっていう人も出てくるだろうし。