サンクレイドルひばりが丘［旧称：シャリエひばりが丘］

>70
飯田ブランドにした訳ではなく東レは損切りして手放した結果そうなっただけですよ
東レとしては販売で苦戦するどころか販売経費増で赤字が膨らんでいく事が確実視されるので、一定の損害で見切りして逃げたんですよ。

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＞＞72
同じ意味あいです。
さらなる赤字を回避するために損切りを行った。
その損切りでブランド名が変更になった。
ということですので。

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＞＞72
ブランド名の変更と損切りは、鶏と卵の関係のようなものです。

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>>71 マンション検討中さん

駅からの距離が近いからというだけの理由で高値をつけてしまったという意味です。
仕様や間取り・立地がイマイチなのに価格がそこそこ高く、訴求できるポイントが駅からの距離しかないと、購入者からは魅力に感じにくく売れないのです。
プレイズは大規模物件に囲まれ、どこからも覗かれる立地で坪216万です。一階に駐車場付き住戸があり面白かったですが、3年前でこの価格は割高でしたね。
センチュリーは駅徒歩8分ですが、バス通りの目の前で、歩道に余裕もありませんし子供がいる家庭からは敬遠されます。外観も賃貸物件みたいですし、これで坪196万円。4年前としては割高でした。
どちらの物件もほぼ竣工売りに近かったですが、かなり長いこと売れ残ってましたね。

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＞＞75
当マンションは価格を下げないとプレイズやセンチュリーのように長いこと売れ残る恐れがあるのですね。

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＞＞75
同様に、このような物件は竣工売りになるのでしょうか？

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まずこのような小規模の物件の場合、経費を多く掛けられません。事業としては、「いかに効率よく経費を掛けずに短期間で売り切るか。」がポイントになります。
まともに販売センターを作って竣工前から長期間に渡って売っても、販売センターの家賃・光熱費・人件費で赤字になります。仮にそれらを販売価格に乗せて高額でも売り切れる物件ならそれもアリですが、ここの場合はそんな経費を載せるほど高値では売れません。
立地的に大規模物件に囲まれて、眺望と日照が望まないからです。
同じ経費もひばレジなら戸数で割れば大した額にはなりませんが、こちらはそうもいきません。
なので、最近はこれくらいの戸数の物件は竣工売りが多いです。
高値にすれば販売が苦戦するので長期化し、結果コストが掛かり利益が出ない。
安値で売れば即完売し、ある程度の利益が出る。
どこで判断するかが事業主のセンスだと思います。
個人的には竣工売りにした事で眺望と日照のデメリットが露骨になったので、それでも納得出来る人にそれなりの価格で販売し、近隣物件に比べてお得感を出して早期に完売するのが良いと思います。

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賃貸なら眺望と日照のデメリットは我慢できます。しかし、分譲となると考え方が変わってきます。
やはり、価格を下げて一気に売ったほうが良いでしょうね。もたもたしていると、隣のひばレジの販売が始まります。ひばレジの価格発表まで待ちます。

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ここは平均で坪180〜190万がいいとこじゃないですかね。そうすればプレミストやシティテラスの検討者も流れてくるかもしれません。
ひばレジが恐らく230〜240万円位まで上げてくる気がするので、200万切れるかどうかがキーだと思います。
土地を仕入れた時代と塩漬け期間を考えると難しいかもしれませんが。。
ちなみにコスモの新築時で141万円、ヌーベルの新築時で185万円です。
時代と金利が違うとはいえ、それだけ高い買い物だと思いますので、しっかり慎重に検討したいですよね。

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＞＞80
コスモ（H16）とヌーベル（H15）は、ほぼ同じような時期に出来たのに随分値段が違うのですね。
階数によって値段が違うのですが、どのように比較されたのでしょうか。例えば同じ階とかで。

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>>81 マンション検討中さん

階数や方角によって価格差はあるので、分譲時の平均坪単価で比較しています。
部屋によってはそれ以下の場合もありますし、それ以上の場合もあります。

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＞＞82
平均坪単価が公表されるのですね。
もし、そうでなければ手間がかかりますが、数百戸分の総価格を総面積で割って算出することになりますが。

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>>83 マンション検討中さん

マンションサーチというアプリで調べれば分かりますよ。

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＞＞84
そうなんですね。

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　完成間際に事業主が替わり、マンション名が変更になった。これは開発業者としてやってはいけないことであり、購入検討者側から見れば、最悪のシナリオである。
　その後の管理に不安が付きまとうと思うのはごく自然である。よって、坪200万円以下でないと購入者が現れないのではないでしょうか。

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そうですよね。
見方によっては、事故物件ととらえる人もいるかも知れません。

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いろいろありましたから、坪160万円位に設定しないと売れないでしょうね。 それ以上の価格では塩漬けになります。

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販売広告を出すタイミングを見計らっているのでしょうね。

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地所レジのおこぼれ頂戴物件でしょう。
価格差大きく付けても、惨めで住みたくはないや

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