東京の未来・サウスゲートの再開発を語ろう (港南1-2丁目・高輪2-4・芝浦1-4・三田3-4・芝4-5丁目)

>>150
そうですね。低高度ですから特に着陸ルート直下は相当うるさくなりますよ。事故のリスクも考えると直下には絶対住みたくないし、資産価値にも相当影響すると思います。

GFTの中古が坪420〜で取引されているようです。サウスゲートの相場を押し上げそうで喜ばしいですね。
皆さんはこのスレに貼られたサウスゲートを代表するタワマンは最終的にどのくらいで取引されると思いますか？2020、2027と節目節目でどのくらいの金額になりそうか、議論してみませんか？
坪400は軽く超えてくるのでしょうか？

>>156
経済社会情勢が読めないのでそんな議論は無駄。
フクシマになんかあったら坪ゼロだってあり得る。

>>156
確実に坪400は超えてくるでしょうね。
おそらく芝浦はtgmm竣工で平均400超え、一時的に港南を超えるでしょう。新駅やほかの再開発が具体的になる2020あたりから港南が上がっていき、芝浦を抜いて坪450あたりまで上昇すると考えます。

>>158
ありがとうございます。
参考になります。
芝浦と港南はwin-winの関係。お互い協力していきましょう。

サウスゲートの中でも、Vタワーなど駅から近い好立地のアジアヘッドクォーター特区に属する物件は、堅調に上がっていくでしょう。

>>151
天王洲さんの暴れっぷり酷いですね。
今まで平和なスレだったのに本当に残念です。
一気に天王洲の印象が悪くなりました。

今まで港南マンションの成約平均が芝浦より上だったことはありませんよ。今の市況でさえVとWCT以外は250-290程度ですから。

港南で新駅の恩恵があるのは、駅10分圏内になるパークタワー品川だけで、他のマンションは徒歩圏にない。新駅徒歩圏のマンションが複数ある芝浦のが新駅による恩恵は大きい。ただ、新駅の商業施設は出揃うのが15年後ですからその恩恵はかなり先。

港南のマンションがある地域には徒歩圏に再開発予定が全くありませんから、上げ要素は芝浦につられて上がるくらいのものだと思います。リニアは全線開通の30年後に駅近のVタワーだけ上がるだろうけど築40年になりますから建て替えの話になるかもしれません

>>137
こうして見ると芝浦は再開発目白押しですね。
今も便利ですけど数年後にどういった変貌を遂げるのか今から楽しみです。

>>160
Vは物件としては魅力的だけど >>154 さん指摘通り着陸コース直下でうるさくなるのが残念賞。

＞162
芝浦も新駅から遠いので
大して恩恵ないんじゃない？

＞１５８
たぶん２０２０－２０２５には港南＞田町になってる。
田町のマンションが駅から近いといっても田町も８－９分はかかる。
品川は９－１３分で大差なし。駅力を加味するとやはり品川の実力が上。
そのうえ、あちらはサウスゲート中核地区なので、電線地中化や
道路拡張、公園遊歩道整備などの周辺整備があきらかに優先的に
進んでいて住宅地としての環境が整ってきた。
グローバルフロントの転売目的売り出しは購入に自動的に３割乗せて
いるだけだから参考にならない。２－３年後にはグローブタワーと
同じレベルになるな。

>>165
新駅と品川駅の間には大型商業施設（恐らく京急百貨店か西武）が出来る計画です。
TGMMは立派ですが所詮オフィスビル。サウスゲートの中心、ランドマーク
になるのは品川駅の北口第５区域にできる商業施設ですから、田町のマンションは
ほとんど恩恵はないといってもいいでしょう。

新駅まで近い順に並べると
TBT、キャピタルマーク、パークタワー品川、ケープ、コスモポリス、クラッシィ、グローヴ、以上までが15分圏内かな。

芝浦のマンションのが恩恵が高いのは間違いない

＞166
あなたの理屈だと、
今でも港南のほうが高くないとおかしい気がする。

＞168

＞162の理屈だと10分以内じゃないとダメみたい。

グロープが坪３４０、それより駅遠で仕様も大して変わらないグローバルフロントが坪４２０－４７０なんていくら築浅でもありえないからね。

＞＞167
総合すると田町のマンションも港南のマンションも
新駅の恩恵あまり受けないってことですかね。
新駅近のマンションできれば良いのにね。

グローブって耐震じゃなかったけ？
今後も資産価値保つためには、
制振以上が最低条件じゃないかなあ。

港南芝浦以前に、今時沖式とか信じてる人いるのか？

現状成約値と解離してる時点でいかに当てにならないからよくわかる。

レインズみれば一発だよ。

港南はVが450、WCTが320、他は250-300。

芝浦はグローヴが350、パークタワーが330、キャピタルマーク330、ケープ320。

GFTとグローヴ、キャピタルなどはおよそ築10年の差がありますからね。他の都心地区でも築10年差あれば坪単価は60-100は差がつきますよ。当たり前の話。

>>166
売り出しは不動産屋で査定してだすから、単純に3割上乗せとか無茶苦茶な意見は恥ずかしいから言わない方がいいと思いますよ？
すでに不動産屋にはGFTについて指値で購入したいという話もちょくちょくきてるらしく、ほぼ売り出し価格での成約が来月からレインズにのるでしょう。

さすがに新築免震長期優良と、10年落ち耐震被災物件を同じ価格と言い切るのは無茶かと。
築年数10年で2割は価格が変わるのは不動産では当たり前です。ベイシティタワーが坪390で成約してるのにGFTがそれを下回ることはないでしょう？当たり前の話。

耐震もダメだし、駅遠もダメ。

GFTが坪平均420-450で安定成約すればグローヴも370くらいまで上がる可能性がありますね。TGMMできたらさらに上がりますし。

港南さんの嫉妬が半端ないですね。再開発もなければ、新たに市場を牽引する話題のタワマンもないのはツライけどがんばれ。

山手線徒歩10分圏内が駅遠だったらバス便マンションはどうなっちゃうんですか？泣

最近港南と芝浦のタワマンの価格に明らかな差が出てきてますね。特にWCTは下落が顕著かと。
グローブはかなりあがってますが、GFTに引っ張られてまだ上がりそうですね。

>>172
新駅に徒歩圏の時点で田町、港南のマンションは両方とも恩恵ありますよ。

駅徒歩10分でも、歩道に屋根があったりオフィスビル通ったりできて、
雨に濡れる時間が少なければ、あまり苦にならないんだけどね。

>183
徒歩10分が限界かな。

じつは港南には直近のサウスゲート開発の話題がないんだよね。新駅は2020はハリボテだろうし。田町は今年には新芝浦公園、2年後には芝浦商店街、3年後にはtgmmとデッキ、ホテル、2020以降に辻の札、芝浦一丁目と、計画が継続して具体的だから価値があがってきてる。港南は具体的なものが出てこないからフラストレーションが溜まって芝浦を攻撃してるんだろうけど、港南も芝浦もサウスゲートで一連托生、仲良くやりたいんだけどね。

>>175
いつの間にかWCT=ケープになったんだ。

ケープのほうが高いんだっけ？

>>187
ベイシティが坪390で成約してきてから、アイランドの相場が一段上がった気がする。GFTが420で成約するようになればさらに一段あがるんじゃないかな。

グローヴにはTGMMをはじめ、徒歩圏の再開発が沢山ある。WCTはひとつもない。今後はかなり差が開くでしょう。

芝浦は駅前が激変するのは一番でかい。それもあと3年以内に完成するわけだから。TGMM後は芝浦は憧れの街なる。

でも、ＴＧＭＭってメトロマイナー路線の江東区豊洲の駅前再開発と
規模変わらないって聞きましたよ。オフィスビルにちょっと商業施設が入るのとホテルだけでしょ？

tgmmをバカにして新駅のが凄いという意見があるけど、確かに規模や投資額は段違いだから間違ってないんだけど、新駅はやはりJRと京急のタッグが残念すぎるんだよなぁ。
京急も最近他人事みたいなコメント出したし、まともにJRと議論して街づくりする気ないでしょ。JRもインターシティとかシオサイトとか再開発の失敗例ばっかり作ってるし。
tgmmは三井、三菱のタッグで設計はKPF？企画、能力、実績でメジャーとマイナーリーグくらい違うよね。新駅もtgmmみたいに三井三菱がやりゃいいのにと切に思うわ。

>>191
まず投資額が倍違う。デベが違う、設計が違う、中身を見れば何もかも違う。
豊洲の再開発も大規模だから期待してたけど、この前具体的な情報でたから見たら、設計施工が大成建設？完成パースも残念すぎる。がっかり。

オフィスビル（tgmm）ができて、具体的に何が良いの？

>>191
TGMMは駅前の商業施設が一新されるのは大きいんじゃない？

>193
同じ三井で瓜二つだけどね。

＞新駅と品川駅の間には大型商業施設（恐らく京急百貨店か西武）が出来る計画です。

これが一番期待できそうだね。

>>194
オフィスの低層は商業施設です。丸の内のキッテと同じくらいの規模だそうです。地元の説明会で区画割も見ましたが、A棟一階は大型スーパーになるようですね。駅直結のスーパーは大きいです。さらに駅前商店街もすべてリニューアルします。いまよりかなりセットバックして駅前広場やテラス席のカフェなどができるでしょう。
デッキでオフィスや公園とも繋がりますしね。
田町を知ってる人間はわかりますが、芝浦口から見える景色が、文字通り一変するんですよね。オフィスビルができるとかうんぬんではなく、tgmm竣工後は今の芝浦口の写真をみても、同じ駅だとわからないほど何もかもが変わるのが大きいんですよね。

>>197
なんの具体的な話もないからただの妄想だけどね。

>>198
大型スーパーは期待だね。
イオン系以外がよいなぁ。
恵比寿三越の食料品売り場ぐらいの規模とレベルが欲しい。

＞１９８
やっぱり低層にちょっと商業施設ができるだけなんですね。
もちろん無いより良いけど、
ビル全部商業施設にして欲しかったなあ。

>>200
tgmmの計画が出来た当初はクイーンズ伊勢丹がくる話があったそうですがいったん白紙になってますから謎ですね。個人的にはクイーンズ伊勢丹は高すぎるので、リーズナブルなスーパーが普段使いしやすくていいんですが…

>>193
田町じゃTGMMしかないかも知らんが、豊洲ではありふれた並のビル。

>>201
ビルが全部商業施設なんて東京にあります？六本木ヒルズもミッドタウンも丸ビルもそうですし、新駅もおそらく、オフィスの低層が商業施設でしょう。具体的にどの再開発をイメージしていってるんですか？ららぽーとですか？（笑）

TGMMだけでkitteよりちょい大きいくらい。駅前商店再開発ビルと足すと丸ビルと同じくらいだから全然たいたことないよ。しかも改札から直結徒歩1分、地上レベルも素敵な作りで新芝浦公園、みなとパーク、愛育病院が連続するだけだから全く大したことないよね。

＞193
豊洲にはららぽーともあるしね。シビックセンターもあって２－１街区の田町と同規模の三井３５階建ても２棟建つ。田町はＴＧＭＭとか言ってるけど要するにオフィスビル２棟だけ。ららぽーとのような大規模商業施設もない。駅前は今のおんぼろの雰囲気はなくなるかもしれないが、ダメダメが普通になるだけでしょ。オフィスビルよりも豊洲のように公園があるとか映画館があるとか道が広いとかにならないと住むのには人気でないよ。

>>203
豊洲にKPFデザインのビルなんてあった？
東京では六本木の森タワーとコレド日本橋しかないと記憶してたけど。KPFじゃなくてフォスターパートナーズでもいいけど、世界の超一流建築事務所の作品が豊洲にありふれてるの？
流石豊洲だねぇ、知らなかった。どのビルか是非教えてくださいね。

>>206
そんな便利な街なのに駅近三井の新築が坪320で不調だとか。坪320なんて安値で新築が売れない街ってどうかと思う。江東区の限界なんでしょうけど。

ま、品川港南口のようにならなきゃそれでいいよ。

>>164
駅直結のVタワーは、元々品川駅からの騒音をカットする設計なのに対し、
他の駅から離れた場所のマンションは、降ってわいたジェット機の騒音問題は、
厳しいものがあるでしょうね。

≫204
全部でなくても、低層だけじゃあ、知れてるよね。

>>210
でもVタワーってだいぶ古いから騒音対策も最新のタワマンと比べると劣るとかはないんですかね？

>>211
そうですね、丸ビルくらいなので知れてますね（笑）ららぽーとには負けますよ 苦笑

＞205
みなとぱーくって要するに公民館やプールとかの公共施設が入った区民会館だろ？愛育病院も昭和大豊洲病院みたいな総合病院ならいいけど、ほぼ産科専門で近くにあっても子供産むとき以外の用はなし。それとビジネス目的のオフィス２棟、低層にどこにでもあるうどん屋やとんかつ屋、ラーメン屋、居酒屋、スタバなどが入るだけ。それじゃあ結局、実際住んでも生活利便性にはほとんど関係ないな。

>>212
港南に飛行機の騒音対策しているマンションないだろ。

丸ビルなんて商業施設１ｈあれば飽きるよ。

>>207
それしか自慢のポイントがないのか。寂しいねえ。

>>214
さりげなくインターシティをdisってますね。笑

>214
そうなんだあ。やっぱり新駅周辺に期待ですね。

>>214
産科専門じゃなくて小児科と産科だよ。子育てするときはずっとお世話になります。
みなとぱーくが区民会館？本当に何も知らないで悪口いいたいだけなんだろうね。呆れる。

豊洲ポジが流れ込んで荒れてますね。豊洲の話題はスレ違いなのでまとめて削除依頼しときますね。豊洲の方は魚市場の話題で盛り上がってる本スレにおかえりくださいな。

豊洲ポジというか、ＴＧＭＭはメトロマイナー路線江東区豊洲の駅前再開発と大して変わらず、
オフィスビルの低層にちょっと商業施設が入るだけで、
しょぼいってことでしょ。

>>214
この人、もう一つのスレで二重橋前に通勤してるって書き込みした人でしょ？
こちらのスレでは豊洲を出汁にして荒らすんですね。

豊洲の振りをした天王洲港南四丁目民の仕業ですか。本スレがつまらない道路の話で退屈して、構ってもらえないから豊洲ポジの振りをして荒らしてるんですね。ここにも居場所はないですから、本スレにおかえりくださいね。
もうtgmmがしょぼいってことでいいので。勝って良かったですね〜

豊洲ポジを装った港南駅遠軍団だと思う笑

豊洲の駅再開発もいいものになると思うよ、三井だしね。

ＴＧＭＭとはまた違った個性になるでしょう。豊洲がＴＧＭＭをネガる理由がない。

話は変わるがマンコミも最近はサウスゲート関連の板しか盛り上がってないですね。

流れ的にどうみても港南駅遠軍団でしょ。

まあ嫉妬はするでしょ、未来に差がありすぎだもん。

確かに本スレはつまらない道路の話ばかりでこっちに来たい理由もわかるけどね（笑）
道路についてダラダラ語って何が面白いのやら。よほど港南はネタ不足のようで、かわいそうですね。

＞224
正確には天王洲でもない港南5丁目住民ねｗ

港南は駅向こうに行く道がない離れ孤島状態だからね。唯一、再開発ネタの中で自分たちに関係ありそうな話だから。永遠につまらない道路の話をしているんだろうね。

道路だけであんだけ会話できるのもある意味凄いけどな。

>>225
最近ろくな新築がないですもんね。サウスゲートくらいしかワクワクする話題がないんですよ。悲しいですね。

>>229
サウスゲートというより道路オタクだよね。新駅から切り離されてるから、唯一の希望の駅向こうへの橋渡し道路への期待が凄いんでしょう。
道路にしか期待できないって悲しいですけどね。必死で人気者の後をつけて孤立しないようにがんばるキョロ充みたいで。

あの人、朝っぱらからＧＦＴネガってＷＣＴからも怒られてたからね。

白金高輪のクイーンズ伊勢丹使ってましたけど土日は朝市とかあって良かったですね。イオンとかのが安くて回転がよくて使い勝手はいいかもしれませんが、多分高級系スーパーになると思われる。

>>232
でもサウスゲートも芝浦以外いまいち盛り上がらないのが残念。新駅がもう少し具体的になってくれないとサウスゲート自体のがっかり感が増すから足を引っ張らないでほしい。
2020は吹きさらしのトタン屋根の仮設ホームとかないよね？ある意味昭和の日本を再現してて外国人うけするかもしれないけどさ（笑）

唯一の希望、線路下のアンダーパス。。。サウスゲートの発展から取り残されそうなやりどころのない不安を解消してくれる、そんな存在です。単なる道路以上の存在、心のありどころなんです。悪い言い方はしないでね。

>>233
安物はイオン系かネットスーパー、肉や魚は高級系スーパーみたいに使い分ければなんとかなりそうですよね。

>>235
でも新駅は港南側は本当にアンダーパス作って終わりなの？港南側にもせめて駅前広場くらい作ってほしいよね。
記者会見でも港南側には全く触れないのはどうかと思った。

本スレは、東京サウスゲートの道路を語るスレ に改名したほうがいいと思う（笑）

>>234
まあねえ。TGMMは良いけど、単独ぽつんじゃなくて、やっぱり新駅が
盛り上がってくれないと波及効果がないね。全部完成して一体になると
いいんだけど。

スーパーはおそらくＴＧＭＭの１階に入るようですね。

みなさん、ＴＧＭＭのデッキ部分への関心が高いようですが、１階部分はデッキが屋根になっての店舗通路になり、商店舗エリアはデッキの２階より大きいんですよね。特にＢ棟の１階部分は基準階より広く取られており、機械室と以外はすべて店舗に使われるようです。その店舗通路を抜けると大きな公園、素晴らしい景色になるかと思います。

>>240
確かに一階の店舗通路がどうなるかは全く意識していませんでした。具体的な絵がないからいまいちわからないですね。

>>239
ここにいる人も新駅がサウスゲートのメインストリームであることは重々承知してるんだよね。
でも今のところ成功のイメージが持てない、国立みたいに世間に恥を晒しそうで怖い。

田町は駅前再開発とTGMMだけで終わらないのが強み。田町駅の両隣の新駅再開発と浜松町、竹芝の大規模再開発があります。新駅と浜松町にはかなりの規模の商業施設が入りそうです。加えて、札の辻、芝浦一丁目(東芝ビル)の大規模再開発(国家戦略特区)も控えていて、芝浦ぐるっと取り囲むように再開発が行われる。さらに運河の整備も進められ、街並みも綺麗になり、人の動線も良くなります。これだけの投資と開発が行われれば、田町の価値やブランド力は跳ね上がりますよ。田町のマンション価格は、間接的に港南マンションの価格にも影響するので、港南の人も批判的にならずにお互い仲良くしましょう。

>>243
運河の整備は芝浦ではいまいち進んでないけどね。水が汚すぎる、特に一丁目二丁目。運河ルネッサンス云々言う前に水をどうにかしろと言いたい。

港南じゃないし批判しているわけじゃないけど、やっぱり田町は品川とセットでしょ。
重心は新駅と品川駅の間だから、あっちがどうなるかわからないと
こっちも盛り上がらないんじゃない？いま港南の新ビルがいっぱいできているけど、
シーズンテラスががいまいちなのと同じになってしまうと思うな。

>244
それは昔から思ってる。この辺、運河の幅が狭いからなのか外海との水の循環が悪いんだよね。
この水の汚さじゃ、天王洲にあるような運河に浮かぶレストランなんて作れない。
芝浦ポンプ所の下水処理場からの排水も影響しているんだろか？

>>245
芝浦住民ですが、新駅と品川には頑張って欲しいです。
仰る通り、あそこがサウスゲートの目玉ですし、もっと頑張ってくれないと、サウスゲート全体の魅力が無くなります。シーズンテラスには自分も少しがっかり感があります。やはり商業施設が少ないのが、サウスゲートエリア全体の課題でしょうか。

＞247
シーズンテラスそのものが、がっかりなんじゃなくてシーズンテラスは北側で新駅デッキと
芝浦中央公園と全部つながって完成するように構想されてるから、新駅ができないことには
いつまでたっても未完成で、それはTGMMも品川駅、新駅大規模再開発とサウスゲートとして
一体なんだからやっぱり新駅できないといつまでたっても部分完成の一部って話だと思う。
シーズンテラスそのものは近くで見ると立派だし、結構低層にはいろんな店が入ってて
TGMMに匹敵するビルだと思いますよ。

＞244
運河ルネサンスについては、まだ天王洲のほうが進んでるよね。ドラマによく出てくるような橋も
かかっているし。運河沿いは広いウッドデッキになってて、運河沿いにパン屋や屋台も出ていて
よく船が通るし、散歩が気持ちいい。あっちはそんなに水が汚くないんだよね。

いつの間にか天王洲の子羊が紛れ込んで夜中に連投していたようです(笑)

運河ルネッサンスについて：水の汚さは都内なんて50歩100歩で綺麗なところなんてない、だって東京湾ですから。芝浦は十分運河を生かした作りのアイランドだけですでに十分。港南の水辺管理がどうこういっているがアイランドの方が完成度高い。港南はルネッサンスを語る前に、2箇所の火力発電所、清掃工場、コンクリート工場、食肉市場などの嫌悪施設ルネッサンスをどうにかしないといけない。そもそもサウスゲートという概念はたまたま民間の再開発が複数持ち上がりそれに乗っかる形で行政が名前付けただけですから。あとから綺麗ごとならべたような運河整備や道路整備なんてのは結局金がかかるわりに経済波及効果が小さいからやりたがらない、具体的計画が結局ゼロということがそれを饒舌に代弁している。最終的には港南―芝浦―竹芝―日本橋あたりまで周遊船がでればよくやったね、程度の話で正直どうでもいいレベルの話。

TGMMとシーズンテラス：シーズンがTGMMに匹敵するビルとはまだ大きく出たものです。TGMMはKitteや丸ビル系のコンセプトのオフィス商業ビル、シーズンテラスは品川インターシティなどと同様の純粋にオフィス需要にしぼったオフィスビル。事実、シーズンテラスの店舗は飲食店しかないのだから、ある程度非ビジネス客の利用を見込んでいるが、日曜祝日閉店のレストランが複数ある時点で純粋なビジネスビルということが明確。港南口から徒歩6分（つまり改札から10分以上）というアクセスの悪さで人は呼ぶのはまず無理ですね。TGMMは飲食店だけではなく、服飾、雑貨、スーパーなど色々なお店が入る複合商業店舗形態です。アクセスも改札から1分、史上初の三菱三井と世界的建築事務所が手掛けるツインタワー＋ホテル棟ですから、それなりに外部の客は呼び込めるはず。規模もシーズンテラスの飲食店規模は駅前商店街ビルの規模とほぼ同等であり、TGMMと比較対象にない。

TGMMは新駅ラインと一帯開発？：これは大きな間違いですね。TGMMはみなとパーク芝浦と愛育病院、新芝浦公園、そして駅前商店街ビルとの一帯開発であり、これのみで完結する山手線田町駅直結型の再開発です。別に新駅との波及効果などを期待する必要もなく、それのみで十分な魅力がある内容です。新駅ができないと完成しないといっていっているのは札ノ辻、竹芝、浜松町の再開発が一帯開発だというのとたいして変わらないくらい的外れかと思います。

田町民は毎年何かしら竣工してくる再開発を一つずつ楽しむ。新駅ができないとどうだとかは一切ない。新駅は15年後だからまだまだだね、完成してから楽しもうぜ、その前にTGMM, 札ノ辻、竹芝、浜松町があるんだからそっちを存分に楽しもう、その程度のスタンスです。

>>251
ポンプ場からは排水されないですよ。

http://www.gesui.metro.tokyo.jp/odekake/syorijyo/syorijyo_pdf/pdf_siku...

新駅東側連絡通路（港南口）までの距離

1. コスモポリス 0.73km
2. CT品川 0.76km
3. TBT 0.81km
4. PT品川 0.91km
5. キャピタルマークタワー 0.95km
6. ゴールドクレスト 1.1km
7. クラッシイ芝浦　1.2km
8. ＴＯＫＹＯ　ＳＥＡ　ＳＯＵＴＨブランファーレ 1.2km
9. ケープタワー1.4km
10. グローヴタワー 1.4km
-------10位以下の圏外マンション--------
WCT　1.5km
PT芝浦1.9km
GFT 2.2km

PT品川が直線距離では一番近いが道がないため、実際には4位になるという悲劇。実はコスモポリスが一番近いよう。