東京サウスゲート計画＜16＞

>>627
＞コントラストが魅力でしょうか…？
＞訪れる人達にとっては住宅地なんてどうでもいいと思うんですけど…。

訪れる人にとっては住宅地なんてどうでもいいでしょうけど、そこに住んでいる人には魅力ですね。寺社に囲まれた閑静な住宅地に住んでいながら、坂を下りれば大規模商業集積地となるならば、住環境と利便性のいいとこ取りですから。
品川インターシティのようなオフィスばかりの街ではなく、商業施設も充実した街になってくれることが条件ですけどね。
ちなみに私は>>626さんとは別人です。

>>650
すいませんそうでしたか。通過駅になったら昼間は不便ですね。

>>647
江東区は予算があまり潤ってないから花火大会には消極的なんですよね。港区中央区と違って派手なことが嫌いというか…
やはり都が主導してやるべきですね。舛添さん、お願いします

>>653
お台場は良さげだけど、実は対岸は港南五丁目だから見る場所が少ない。レインボーブリッジの北側くらいがベストなんじゃ無いかな。

あそこにぽんっとビル建てても大崎みたいになりそう。

>>653
江東区には江東花火大会がありますから尚更消極的でしょうね。

>>649
去年から神田と御徒町(土日休のみ)にも停まるようになって、品川-上野間の京浜東北は殆ど各停に近い状態。新駅はＪＲ東の開発物件だし、当然停めるでしょうね。東モノがＪＲ子会社化した途端に停車駅となった浜松町のように。

>>657
この前、JRのお偉いさんと食事する機会がありましたが新駅は快速はとまらないと思うよと言っていたのでちょっとがっかりしました。自社開発地域だがハブ機能がないとさすがに快速は停められない、停めたいのは山々だが乗り換えが浅草線しかないのはさすがにとみたいなこといっていた。まあ、その人が決めるわけじゃないだろうけど望みは薄そう。ただ山手線だけでもすごいけどね、日本一便利なラインですから。

>>656
そうなんだ知らなかった。財政も厳しいらしいからまずなさそうだね。

中央区は選手村手つけちゃうと、他場所全くないよね。江東区は場所はあるが金がない。すると場所はないが金持ち港区が巨大な発射ボートかなんか作ってやるしか道はなさそう。湾岸が開発されすぎて場所が必然的になくなりましたね。

>>658
なるほど。まあその方が無難なコメントでしょうね。停めるといっておいて停まらないのでは地元から文句が出る。そもそも地元が投資を負担してくれる請願駅でないのだから、周りからとやかく言われる筋合いはないという所でしょうか。

>>660
台場を有効活用すればいいんじゃないかな。
港区だとあそこらへん以外できるところがない…

何処から花火を見るか、だよね。有料の観客席を大量に設置できる場所が無くちゃやらないでしょ。

お台場だと中央区は手を引くでしょうね。それにあまり大きいのは上げられないかも。航空路の関係で。
http://s.ameblo.jp/dorattara/entry-12121463600.html
http://s.ameblo.jp/dorattara/entry-11789750470.html

駅はオリンピックまでに作られるんでしょ？
周辺のビルまで完成するのってどのくらい時間かかるの？

品川駅の６、７番線の工事が進んでいて、今秋には東海道線上りも港南寄りの新線路で走り始めそう。それに伴ってラッシュ時の東海道線増発や特急あかぎ・草津の品川発着が実現してゆくだろう。品川には東海道線だけで4面8線もあるからこれからも色々と進展がありそうだ。

高輪、芝浦、港南地区で売り出し中のオススメマンションを教えてください。

>>667
最近のおすすめは芝浦のGlobal Front Towerだったが、とっくに完売。芝浦・港南ともそもそ新規案件がもうなくて、おすすめ以前の問題。一つだけクラッシイ芝浦が販売中だが、好みの問題なので自分で検討してみて。高輪にはブリリア高輪のような小型低層マンションがあるが、坪700万以上と見られる上に多分オープンな形では出てこないから一見さんには敷居が高い。
この周辺で今後検討するとなれば、東品川、品川シーサイドあたりまで範囲を広げないと難しいかも。

>>666
そういえば以前このスレッドで、線路の移動は新駅駅舎が出来てからと主張していた人がいました。
線路の移動が先ではという意見を小馬鹿にしながら専門家気取りで否定していたなー。

>>669
東海道線上り線の移動のあとはいよいよ京浜東北線と山手線の線路の移動、これに伴って京浜東北線上りと山手線外回りを新たに立体交差させる必要もあるし、田町寄りホームの先を曲げる工事も東海道線のようにホームを閉鎖してやる訳にもいかないので、これからが正念場でしょうね。

あと、TBTもあるな。それか、アイランド中古かな？

ワールドシティタワーズの中古ってどうなんですか？港南のマンションでは一番目立つし共用設備など仕様も良さげなんですが。

ついに品川駅地下リニアターミナル着工ですね。世界有数の交通の結節点、ビジネスの大拠点へ向けて、巨大な再開発が本格スタート。再開発が完成に近づくに連れて、周辺マンションの価値も上がって行くでしょう。

アイランドよりもワールドシティタワーでしょ。
アイランドは地震で部屋の中まで歪んだみたいだし。

>>674
そうなんですか？確かにワールドシティタワーズは制震、アイランドは耐震ですがソースは？

>>673
国交省小委員会で重要性が増大している課題として、リニア新幹線アクセス改善が新たに加えられたのが大きい。
南北線の品川延伸が俄然有力候補になってきたし、都心直結線も空港アクセス＋リニアアクセスの改善でもあるからかなり目が出てきた感じだ。品川が東京だけでなく日本の交通の結節点になっていくのは間違いないだろう。

>>665
誰も答えてないみたいなので。
新駅は2020年のオリンピック直前に開業、周りのビル群は2023-24年にまちびらきの予定。
ついでに言えば、品川駅西口のホテル街区の再開発や京急品川駅の地平化はリニア開業に合わせ2027年完成と思われる。

>>675
ちょっと手間かもしれないけどマンコミュ内で震災当時のアイランドのスレッド見てみるといいですよ。
賃貸棟の人達は自分の資産に関係ないので正直みたいですね。

>>678
それならどうして値段が高止まりしてるの？
半額なら買いたいよ。
教えてください。

>>679
ダメージを受けた部屋はごく一部だし、補修も終わってるから今の資産価値には全く影響ないよ。肢体の調査はできてないから、もう一回でかいのが来た時はわからんけどね。でもそれは東日本を体験した全ての戸建とマンションにいえること。

まあ、たぶんダメージを受けたと言っても躯体ではなく内装の石膏ボードが割れたか、壁紙が剥がれたくらいでしょ。そういうのは3.11のとき都内のマンションでザラにあった。もちろん、補修して元通り、何の影響もない。

>>679
港区周辺全体が値上がり&品川芝浦の利便性&将来性&ブランド確立

2005年だと半額は無理だけど品川田町タワーマンションは今より30-40%安く買えた

当時は安くギャンブル的要素もなかった

>>681
共有部も結構やられたらしいから、修繕積立金は厳しいんじゃないかな？大規模修繕あたりで影響が表面化する可能性はあるね。

このマンションは安心して住めないのでお勧めできません。

ブルームの高層階に住んでいますがドアがきちんと閉まらなくなり手で強く引っ張らないと10センチほどあきっぱなしです。他の高層階の親類や友人も部屋の向きが同じだと同状況のようで引っ越しを考えているようです。ちなみにエアタワーも同じ状況です。

しかも以前は震度３くらいでは揺れもあまり感じませんでしたが最近は震度3でも揺れを感じますし傾きがひどくなってきています。心配になり建築関係の仕事をしている親類に聞いたら、「高層階でドアが傾くのは欠陥住宅であるということ。きちんとしたマンション（例えば東京タワーズなど）は高層階であればひびなども入らずに損傷がない。何かあっては遅い。危ないマンションだから早急に出ていくように」と言われています。

実際このマンションの高層階の方々の多くは出て行きました。「もしまた同じような大地震が来たらどうなるのか。今でも損傷がひどいのだから危険だ」との理由で。低層階の人たちが安い賃料で高層階に引っ越してきています。

ですのでこんな高い賃料を地震前と同じく支払う価値は無いので私たちも引っ越しを考えております。

>>684
だから、賃貸仕様のブルームとエアタワーの話でしょ？
分譲マンションの話するならグローブとケープタワーの話をしてよ。
しかも言いがかりに近い内容だしね。もっとマシなソース持ってきてね。

ちなみにアイランドは分譲が耐震で賃貸が制耐震。
だから賃貸の方が表面ではダメージが大きく見える。
分譲の内側はどうなってるんでしょうね。

>>684
エアタワーもブルームも賃貸マンションだけど、震災後に値下げした形跡もないし入居率も95%を超えてるし、賃貸マンションとしては大成功してるマンションなんだけどね。仮にその話が本当だとして、その部屋には他の人が今問題なく住んでるんでしょ？ドアが傾いた部屋に住んでるわけ？そんなレベルのダメージがあれば、躯体調査とかで外からでもわかる調査、修繕が必要だし一時的に住民の退去も必要。いくらなんでもそんな酷いダメージをうけて話題にもニュースにもならないなんてありえない。ちょっと考えればわかる。

>>686
制震は誤解を恐れずに言えば、壊れることで衝撃を分散して地震に耐える仕組みですからね。
躯体へのダメージは、理論上は分譲棟のほうが大きいはずですがそこまで酷い話はききませんね。
ただ、友人がグローブでしたがかなり揺れたのは確かみたいです。テレビも破損したとか。怖くなって免震のGFTに移り住んだ方は多いようですね、GFTのMRでそんな話を聞きました。

>>688
完全な誤解だと思います。
制震が、壊れることで衝撃を分散ということはありません。

ってか芝浦アイランドの分譲って耐震なの？
制震じゃなくて？

埋立地で５０階の耐震とか本当に大きな地震きたらどうなるの？

>>690
ってか当時はどこも耐震だったよ、免震が珍しい時代。耐震でも当時の最新技術と強化コンクリートで、そこらへんの耐震とは比較できないほど頑丈みたいだけどね。

>>689
あなたのほうが制震の実態を知らないようですね。制震ダンパーは壊れることで衝撃を吸収します。よって、耐震より表面上の破損は目立つんですよ。このダンパーが交換できないことが制震の大きな問題点として前から指摘されていました。
スカイズなどに搭載されている最新の制震装置は交換できるみたいですが。この当時の制震装置だと破損する前提のダンパーが埋め込まれて交換もできないので、次の地震の際に制震装置が有効ではないため大きなダメージを受ける恐れがあります。
アイランドの分譲は耐震なので、あえて揺らすことで損傷を防ぎます。優れた耐震構造ほどよく揺れるので、アイランドの揺れが酷いのは優れた耐震構造である証明でもあります。

ちなみに耐震だから制震より地震に弱いとか、免震だから耐震より地震に強い、というのは一概に言えません。どれも地震に強い構造を作るための工夫で優劣はないです。
耐震は揺れを増幅することで分散し、制震はダンパーにダメージを集中させることでほかの部位へのダメージを減らし、免震は免震装置に地震のゆれを吸収させるというだけです。
免震であっても免震装置へのダメージは避けられないですし、制震はダンパー、耐震は住居にダメージがあります。どれも躯体へのダメージを抑えられるという意味では同じです。

>>691
アイランドって2007年とかでしょ？
免震はなくてもほぼ制震構造でしょ？

それに制震構造は耐震も兼ねてるものが殆どでしょ。
ワールドシティタワーズは制耐震。

この件の書き込みは　どれもこれも、半分本当、半分嘘。
よくまあ、週刊文春みたいにきわどい線の書き込みをしますねｗｗ
無知では書けないすれすれの嘘ばかりです。
話半分で聞いておくのが正しい対応ですねｗｗｗｗｗｗｗ

>>694
ほぼ制震ってこともないですよ？
豊洲のツインは2009年で耐震、プラウドタワー東雲も3年前で耐震、品川Vタワーも耐震だった気が。

Ｖタワーは年代的に仕方なしにしても・・・。
豊洲ツインも耐震なんだね。

さすがに今時ただの耐震マンションはイヤだなぁ。

耐震 < 制耐震 というのもいささか乱暴です。
耐震もピンキリですから。ちなみに私は制震は選びません。制震でもっとも驚くのが、制震装置には装置の破損や動作不良に関する点検、交換の技術がなく、長い間全く無視されてきた、ということです。
メーカーは長年制震装置は壊れない、効果が出ないこともないから点検交換の必要もないと強弁してきました。いまでも、壊れたか動いてるかもわからない、点検すらできない、名前だけの制震が蔓延っています。
免震が絶対いいとはいいませんが、装置の点検、交換できるだけましです。制震という免罪符があれば、耐震基準をギリギリ満たすだけでいいと考える制耐震マンションがないとはいえません。
だったら優れた耐震構造のほうがいいと考えますね。

>>697
お気持ちはわかります。だから免震のGFTに100戸以上アイランドから移り住んだといわれています。

>>698
まぁ何にせよ、今後制耐震のタワーマンションはできても耐震のみのタワーマンションはできないですよね・・・。

構造問題はともかく、共用施設のサッカースクールによる営利利用を擁護する住民や管理人の存在と、そうした問題がオープンな掲示板で提起されながら、解決に向けた動きがなんら見えない住民の自治意識の低さから、グローブタワーは買い替え先の選択肢から落ちました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/72979/

三井は、Lala横浜以外でもいろいろあるみたいですね

http://31haseko.blog106.fc2.com/

ここでも

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/592116/

ＷＢＳのリニア起工式でお祓いしていたのは高輪神社の宮司さんでした。

>>676
新答申発表に向け、今日も国交省の小委員会が開かれたみたいですね。羽田に加えリニアへのアクセス強化が重点施策になったのは本当にすごい。リニアも今日着工したし、新駅開発も順調に進んでいる。道路も中央環状完成の後には環状4号線が続く、まさに言うことなしです。

アイランドの周りを運河沿いに散歩してると、地震の時にできた１０cm程の段差がまだ修復されていないですね。いい加減に危険だから直したらよいのに・・。　あれを見ると建物の中にも大きな影響があったのでは無いかと心配になる。

アイランドからＧＦＴに移ったのは30戸くらいでしょ、キャピタルマークから10戸、ＷＣＴから20戸くらいらしいね。

2011後に設計の免震が最強なのはいうまでもないが、制震ダンパーが変えられない古いタイプの制震の方がやばくないか？地震きた後破損したダンパー変えられないしどうすんのって話。

こういう感じじゃないすか　　
2011後免震＞＞2011後制震＞2011後耐震、2011前免震＞＞2011前耐震＞2011前制震

制震より耐震の方がいいっていってる人はさすがに無理がある笑

>>707
GFTは港区からの転居が半分以上、つまり400戸以上。その大多数は同じ港区湾岸からの移転だろうから、1番近いアイランドから100戸転居してても違和感はないけどね。

>>708
古い制震というか、今採用されてる制震の大多数は昔のままだけどね。これからは免震が当たり前になっていくと思うよ。制震の問題点が明るみになって、制震は避けられるようになる。
ちなみに、地震にたいしての効果も、実際の大地震ではサンプルが少なくて、統計的に効果があると実証されてないのも制震。免震の効果は統計的に実証されてる。まぁ制震が効果あるのは実験してるから間違いないと思うけど、大地震2回に耐えられるかは疑問。

＞1005
リニア、羽田国際空港、品川駅新駅周辺の巨大再開発、環状4号線の港南延伸、高輪プリンスエリアの西武による再開発、地下鉄南北線の延伸、品川駅北口の再整備....リニアはいろいろある中の一つ。

「世界有数の交通の結節点、ビジネスの大拠点になる」羽田空港へのアクセスも良い品川駅。JR東海の柘植社長は中央新幹線が開業した未来の同駅について、そのように話しました。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160127-00010001-norimono-bus_all

未来の品川駅アニメ（動画の27分30秒から）
http://jp.channel.pandora.tv/channel/video.ptv?ch_userid=pcam337&prgid...

リニア用のシールド機の出入り口となる発進立坑の契約も着々と進んでいるね。品川駅側の立坑は目黒川沿いとなるようで既に準備工事に入っているのが環状６号から見える。

>>711
年末に聞いた話だと半数以上は港区内からで、芝浦港南組は150くらいで他は芝、三田、麻布、白金高輪あたりの近場から200くらいのようです。賃貸住みからの購入や投資、セカンド目的の人もいますからね。ただ3Aから自宅として分譲買い換え組みも数十人いると。意外だなと思いましたが、眺望と大規模タワマンという条件なると港区ではここ数年で見てもGFTしかなかったんですよと言われました。

鹿島の友人がアイランドの耐震は当時の鹿島のできるすべての技術が込められ、お金もしっかりかけてるから同じ年代にできた物件の中では地震に対する安全性はナンバーワンと力強く言ってたけどね。

昨日開催された国交省交通政策審議会の小委員会が気になりますね。早く議事録や資料を見てみたい。

できる限りの技術使ったら耐震にはならないでしょ。
耐震ってただ硬く丈夫に作りましたって話じゃん。

>>713
リニア品川駅の構造は日経記事が分りやすいですね。新幹線に比べるとホームの幅が全然違う。

http://www.nikkei.com/article/DGXLASDG26H9N_X20C16A1CC0000/

田町は駅としては品川よりかなり格下ですか都心には実質二駅近く、銀座くらいまでなら４０分くらいで歩けちゃいますからね。品川だとさらに３０分はかかります。タクシー代もしかり。
品川駅は駅の規模に対して商業施設が貧弱なのでもう少しなんとかして欲しいですね。
昔に比べればだいぶマシですけど。
私は新幹線や羽田空港を多用するので品川が便利ですが。

>>713さん
>高輪プリンスエリアの西武による再開発　
京急のGOOSはどうなるのでしょうか？あとウィング高輪もありますよね。

>>721
両建物とも老朽化して行くので、順次リニューアルでしょうね。

>>722
グースはパシフィックホテル閉館時には最初は建て替えって言ってましたが、２０１６年オリンピック招致失敗で失速（それに伴う品川駅前再開発延期）してリニューアルでお茶を濁しました。
ウィング高輪は駅下のイースト館は昨年耐震工事後にリニューアルしたばかりですよね。
ウエスト館は計画道路にかかっているので道路拡張後にセットバックして高層化するのではないでしょうか。

>>721
東京ガーデンテラス紀尾井町と同じような再開発になるでしょうね。規模は品川駅のほうが紀尾井町の数倍になるでしょうが。

グースは京急だしそのままじゃないかな。経営状態もいいみたいだし、立て替えるりゆうもない。京急が大枚はたいて気のきいた建て替えするとはまずない。

>>715
確かに気持ちはわかるけどね。港区に住んじゃうと、他の区にいくのが都落ち感がして港区内でマンションを探すことになる。
さらに割安、眺望よし、大規模、タワマンとなると、もう出物が殆どない。だからこそサウスゲートのタワマンは価値が落ちないんだけどね。3Aからの転居で金持ちがいくらでも買うから。

>>722 723 724さん
よく分かりました、ありがとうございました。
せっかく再開発するのですから西武・京急で一体感のあるようにしてほしいですね。あとよく見てみたらウィング高輪の奥に京急EXインもあって、京急も意外と面積が広いなと思いました。

雑誌都心に住むの最新号の特集
価値の落ちない都心アドレス35で
南青山、神宮前に次いで3位に港南が入ってましたね。品川でなく、港南と明記されるのは
ある意味エポック。他10位前後に高輪、15位手前位に芝浦も有りました。

芝浦と港南でそんなに差がつくものなんですね。
意外です。

港南も広いです。駅の近くのことでしょう。

>>725
京急にグース建て替えの気がないとしたら、敷地売却とか。高輪口の真ん前だから凄い値段になりそうだけど。1千億はいくかな？

>>731
昨日のMXニュースかWBSか忘れたけど、京急の人が再開発について話してたよ。

>>730
また毎度のWCTネガさんかな⁈
とにかく認めたくないんだねw。

直結のVタワーを除くと、
一番評価額が高い事の説明からはいつも逃げるけどww

>>733
Vタワー直結で価値高いのはわかるんだけど、港南ってより北品川イメージ
実際テラス棟って住所北品川でしょ。

>>730
駅の近くにはマンションはないので、駅の近くのことではないな。一番近いVタワーでも6分。Vタワーだけなら価値が落ちない"街"にはならない。

>>729
やはり品川駅の存在は大きい。駅そのものだけではなく、周辺の変化予測も織り込んでいるでしょう。

結局、港南ネガ、WCTネガはどこまで行っても単なる主観やネガティヴポイントの誇張や重箱の隅つつくネガネタしかないからね。キチンとメディアに出てくる客観データ、数字やレポート、最新ニュースは超ポジネタばかり。Vタワーは別格として、WCTもなんだかんだ言っても港南のマンションで一番評価額が高い事実の前には何も言えないよね。

だから、価値が落ちないのはＶタワーということですよ。
品川駅と同じアドレスの、港南２丁目ですね。あとは１丁目。

>>732
京急の担当者より容積率 大手町、丸の内、有楽町と同様に1000%になる様東京都に働きかけると。

東京都も容積率1000%に向け動いている様です。

これクリアになってから 具体的に動くと思われる。

>>738
その住所は基本業務商業地域だよ。

君が決める事じゃないからw
都心が住むの最新号を読んでみてね、
基本は住居地域の3、4丁目を想定した内容なので。
もちろん直結Vは別格だとしての話。

>>732
なるほど。容積率1000％になればグースも建て替える意味がありそう。イメージとしては724さんレスのように紀尾井町の赤プリ再開発のような感じでしょうか。西武プリンスの方も合わせて商業施設だけでもかなり大規模なものになりそうで楽しみです。

>>741
ちなみにグース客室回転率90%、容積率 現在650%
築年数相当ですが京急のドル箱ですね

WCTは良いマンションでしょ。
駅遠を補える実力を備えてる。
アイランドみたいに壊れないし。

>>732
これですね。
http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/wbs/newsl/post_105180/

>>741
拡幅された第一京浜に沿って西武と京急の高層ホテルが何棟か建ち並び、その低層階にはターミナル駅直結で港区最大の面積を誇る商業施設が広がる、その後方の高台には由緒ある皇族邸の庭を活かした公園と低層レジデンスが展開する・・凄いまちが出来上がりそうですね。

グースもいずれ建て替えですね。国際交流拠点に向けて、どんどん街が変貌してゆくのは楽しみです。品川駅エリアにマンション買って本当に良かったと思いますね。

>>745
さくらタワーの高輪庭園や旧竹田宮邸だけでなく、旧朝香宮庭園なのに手入れが不十分な高輪森の公園も綺麗に再整備して欲しいものです。高輪口から徒歩約４分の近さで「知る人ぞ知る」の現状はあまりに勿体ないですよね。

サウスゲートの住居機能の受け皿と思われた天王洲から先の地区ですが、飛行機騒音が思ったより深刻になりそうみたいですね。
http://m.minamiooi-haneda.webnode.jp/

天王洲や勝島には興味はないですが、港南まで騒音がこないか心配です

第一京浜品川駅前の四隅を押さえている京急は凄いね！
一万坪、容積率1000％で時価5000億円か!!

昨日の国交省小委員会の資料がもうアップされていますね。資料を一読した印象としては次の通りです。
①成田・羽田とも既存鉄道の利用者が定員キャパを大幅に下回っている⇒空港新線はオリンピック後も重要度がそれほど高くない？

②冒頭部分でリニア新幹線の効果が強調されている：「リニア新幹線はメガリージョン(東京/名古屋/大阪)の地下鉄」である、「地下鉄(リニア)を降りてからのアクセス」が重要⇒品川駅へのアクセス強化投資のポイントは高そう。

果たして結論がどうなるか興味のある所ですが、総じて大規模投資には慎重そうな感じですね。

http://www.mlit.go.jp/common/001117507.pdf