ザ・パークハウス 築地入船っていかがでしょうか。
重厚な感じのラウンジのデザイン、内廊下など良さそうです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
ザパークハウス築地入船
所在地：東京都中央区入船2丁目3番2（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩3分 （7番出口）、京葉線 「八丁堀」駅 徒歩4分 （A2番出口）
東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩4分 （A2番出口）、東京メトロ日比谷線 「築地」駅 徒歩5分 （3番出口）
間取：3LDK
面積：67.46平米～73.56平米
売主：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物
施工会社：川口土木建築工業
管理会社：三菱地所コミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-06-24 17:19:22
どうなるんでしょうね・・・
もともとここは何があった場所なのですか？
住宅があった場所ならば、もとの住民の方が入られるのでしょうけれど、
会社の持ち物だったりすると
賃貸に出される可能性もあるということになるのかなと考えられます。
一応、これは確かめてみないといけないかと。
何が建ってたか知りたいときはgoogleストリートビュー使うといいですよ。
新大橋通りからの眺めなら2009年まで遡れます。
4階建の印刷会社のビルが建ってたみたいです。
新大橋通り沿いは住むには厳しくないですか。
新大橋通りはかなり交通量ありますからね、騒音、振動が気になる人には厳しそうです。
新富町も八丁堀も近くて便利な立地ではありますが。
振動とかはマンションだったら大丈夫なんじゃないかと思いますが、気になる人には感じられるほどなんでしょうか。
マンションだと基礎がしっかりしているから、
道路に大型の牽引車が通ったくらいでは特に揺れたりとか影響は無さそうに思いますけれども…。
ただ交通量があるのは確かにその通りだと思います。
振動は賃貸マンションでも、気になるところ、気にならないところがありますね。
基礎がしっかりしているなら、そこまで気にならないような気がします。
今までに住んだところは気になりませんでしたね。
友人は免震マンションは気になると言っていました。
建て方によって違うんでしょうか？
確かに新大橋通り沿いだと夜も大型車の往来が激しくて、ここは住宅といういうよりオフィス利用のイメージですね。空気も悪くてファミリー向きではないので、投資、セカンド、SOHO目的の方が多くなるのかな。単身赴任者などの借り手はすぐつく場所だと思います。 江戸バスで東京駅に100円で出られる点は出張族には便利かも。
レスを見るとオフィスビルの建て替えのようですけど、それでも事業協力者住戸は29戸もあるんですね。この辺りだとファミリー需要も多い場所なんでしょうか。賃貸になっても単身よりファミリーさんの方が長く住む方も多いでしょうから安心といえば安心ですけどね。
エントランスは高級感あります。マンションデザインにはかなり期待できそうな感じ。
説明会に行ってきました。
かなり高めの金額でしたが、今のトレンドでは仕方ないんでしょうね。
No10の匿名さんへ
高めの設定はだいたい幾らくらいでしょうか？
1億に届く物件はなかったですが、大台に近い数字がずらりです。
どうもありがとうございます。来週にモデルルームを予約しましたが、あまり高いのでは買えないので行っても無駄ですね。
電話では金額はまだ未定というばかりで教えてくれません。最近は値段も出さないでネットに宣伝はいかがなものでしょうか？
外観、高級感あっていいですね。
低層階であれば3Lの7000前半の部屋もあるのでしょうか？
モデルルーム行ってきました。
南側が販売される部分で、北側に1LDKと2LDKがあり、これが事業協力者のもつ物件になるそうです。
おそらくは北側は賃貸になるだろうとのことで、そうするとワンフロアに賃貸物件と分譲物件が混在することになります。
南側新大橋通り沿いのＤタイプの一番上の部屋とたしか12階のＣ、Eタイプも事業協力者の物件になっていました。
モデルルームはEタイプです。
採光も良さそうだし、部屋自体は気に入ったのですがまだ悩んでいます。
事業協力者が賃貸に出すだろうってことですか。うーん。。。
坪４２０－４４０万円くらいかと。
一坪の価格が４００万を超えているのも、
凄く高いところだなんだな～。
都心部の土地は本当に高いですね。。
それでも買う人がいるからまた凄いです。
でも売れなきゃ賃貸という手もあるだろうから、
場所さえ良ければどうにでもなる。
もし賃貸なら家賃は幾らになるかな。
420って、2年ほど前なら、3A買える値段ですからね。
東京カンテイによれば、あくまで新富町での賃料になりますが、分譲マンション70m2で23万円です。新築のプレミアを考慮すると、26-27万前後じゃないでしょうか。
モデルルーム行ってきましたが7500万円台～でしたよ。
坪420万円ではないかと・・・
ここは約4割が共同事業主が所有しているから、今後の管理組合運営は実質的にここの賛成がないと何も進まないんだよね。
かなり重要なポイントだと思います。
>>24
マンション住人の4分の3以上で決める必要がある事項です。
例えば、管理会社の変更とかAirB&Bの禁止など当初の管理規約を変更する場合でしょうか。
まあ、実質的にはどこのマンションでも4分の3以上の賛成をとるのは難しいですけどね。
ただ、ここは最初から共同事業主さんに管理規約の変更に関して拒否権があるみたいなもんです。
実需というより投資向け物件という気がします。
そうかもしれないです。
ここだと賃貸の需要が極めて高そうなエリアでありますし。
ただ、売り出し価格にもよる、かな。
ちゃんとペイできるのならいいのですが、
元々の価格が高いと、難しくもなってきますし。
値付け次第、というのがあるのではないかしらとは思います。
賃貸と分譲が混在するマンションなので、相当に悩んでいます。
部屋の間取りから、SOHOや独身者、DINKS、ファミリーが同じフロアに住むことになるんですよね。
皆さんは、この辺りのことは気にされますか？
24です。
25さんありがとうごさいます。
Air B&Bのことはよくわかりませんが、3/4の賛成を取ることが難しいのということは、変更は難しいという捉え方にもなるんですかね（笑）
24さんが言っているのは普通決議事項なので、過半数の賛成で大丈夫だと思います。
逆に言うと、事業協力者さんが4割持っているということはマンション管理に関して決めなきゃならないような事案は普通のマンションよりも素早く決まっていくということかもしれませんね。
SOHOは管理規約上ダメだと思います。
DINKS、独身者、ファミリーが同じフロアーになるのは都心のマンションなら
普通にあると思います。
SOHOはだめなんですか。
そりゃそうか。
基本的には住居専用として皆さん住まわれるわけですから、
事業をする、というわけにはいきませんものね。
ここだといろいろな形態の世帯が入るのはしかたがないと思います。
住み分けをしたいなら、
もっと場所をかんげないとならないかと。
24です。
いろいろと教えて頂いてありがとうございます。
都心のマンションだから、いろいろなタイプの方が住むものなんだということですね。
SOHOについては、上の方が書かれているように4割を所有している共同事業主さんがその気になれば管理規約の変更を提案してSOHO使用もOKとなりそうですね。あくまでも可能性の話ですけど・・・。
SOHOについては管理規約ではなく使用細則になると思います。だとすると、過半数の賛成が必要なので、
事業協力者の割合が4割ならその気になってもSOHOはOKになるのは難しいと思いますが。
33のコメントは、No.28でした。（24さん、失礼しました）
34さん、使用細則なのですね。どうもありがとうございました。
SOHO使用に拘っているいわけではないのですが、検討するにあたって前もって知っておきたくて聞いてました。
参考になりました。
そうなんですか。
管理規約と使用規約というものがあるのですね…
ルールと言っても、種類がある、ということなんだなぁと思いました。
皆さんでいい感じでやっていけるといいですねぇ。
お互いに気遣いあってやっていけるのが
やっぱり一番だと思うんで！！
ここ盛り上がってませんね。
もしや、もう完売しちゃってるとか？？
物件概要を見る限りまだ販売開始もしてないようですが…
MRもオープンして見学受付しているということは、買いたい人はある程度の要望を出しているよ。
販売側は要望と住戸を比べて売り出し戸を決めるから、普通はこの段階でスレッドは盛り上がっているところも多い。
築地といえば、早朝の市場なんだけど、もう全て移転したんでしたっけ。
今まで朝はトラックで騒がしかたんですかね。
でもこの辺は銀座も近いし、やっぱりセレブな土地なんですかね。
新宿側は庶民派で丸の内側は、セレブ派な地域かな？
現地周辺によく行きますが、周辺の環境は何と言いますか、
とにかくファミリー層や永住向きではないですよね。
新大橋通り沿いで閑静とも言い難いですし。
その割に単価は高いでしょうから、一言でいえば
人気があまりないのかなーと。
ここの近くのプレシスはファミリーで購入している人の書き込みが多いですね。
小学校と公園が近いとはいえ、とてもファミリー層向きとは思えないのですが。
実際にはこの周辺はファミリー層多いですよ。
いろいろと便利ですしね。
価格はいくらぐらいかわかりますか？
400前後
やはりそれくらい、しちゃいますよねぇ・・・(^^;
ということは
物件によってはかなりの価格になっていく、ということで。
とは言え、交通事情はかなりよい立地。
そもそも勤務地が近い人のニーズが有る？
賃貸投資としてもきっちり成り立っていく可能性があるということですね。
賃貸に出せば必ず借りる人がいる物件ですよ。
投資物件としては良い方です。実際に住む目的で買い人は少なそう。
340ぐらいから？
余裕で400を超えますよ！
場所が良いとは言え随分と高額に感じますが、投資目的で購入したとして
元はとれるものなのでしょうか。
借り手に困らない環境と言うのは解りますが、この辺の家賃相場はどれくらい
なのでしょう。
投資は利回りで計算してみればわかるよ。
ここらへんは80㎡あたりで30万円で貸せるとして、坪あたり12000円（月額）の賃料水準。
年換算だと坪あたり144000円の収入となるので、購入代金の坪単価400万円で割ると3.6％の表面利回り。
まあ、これが高いのか安いのかということだな。
HPに販売予定価格が出ているね。当初の価格よりも若干低めに設定されている気がする・・・。
少しは手に届く範囲になるかも。
せっかく南向きなのに開口部が物足りないし、柱もかなり食い込んでいますね。順梁のようですけど、室内への影響は大丈夫でしょうか。浴室のミストサウナとか要らないんで、LDビルトインエアコンにしてもらいたいです。サッシも単に複層ガラスですけど、新大橋通り沿いなのにT2とか防音サッシでなくていいんですかね。モデルルームに行ったわけではないですが、各フロアに事業協力者住戸があることも考えると、なかなか候補には上がりませんね。相当安いなら別ですけれど。
パークハウス東銀座、ほしかったなぁ
「ザ・パークハウス築地入船」ここは名称が面白いですね。
昔は船着き場だったんですかねぇ。
今じゃ、大都会の一部だもんね。
坪単価もかなりなもんなんだろうけど、坪単価４００万？
やっぱりここら辺は、普通には買えないなぁ。
71平米が7300万〜だから坪340からってところですね。
以外と低く抑えてきた印象ですね。
長寿命化も★1つですし、新大橋通り沿いという環境を考えて
仕様を若干落として値段も下げてきたという感じですかね？
長寿命は★二つですね。一つと二つの違いは知りませんが…
>>59
確かに★2つですね、失礼しました。
港のタワーと混同してました。でも三井に★1つが多いのは本当です。
パークコートでも★1つをぶちかましてきます。
ここはゆっくり住むといった感じではないですが、
この立地と価格なら完売もすぐでしょうね。
★が１つだから問題、というわけではないらしいです。
ただ２つあるとなんだかよさ気だ！というふうに感じてしまいますが。
ここはもろもろ設備は頑張ってつけてくれているな
という印象を受けますよね
それでお値段も高すぎないのなら
人気は出るのだろうなぁと思いました。
この物件、全邸南向きなのはいいけど、南側に高い建物があるから日当たりは期待できませんよ。
南向きにだまされぬよう。
駅近の立地で南向き、いいなあと思っていましたが、日当たり悪いんですか？？？
何階立ての物件が建ってるんでしょうか？
南面は道路隔ててすぐに高い建物ありますよー。当然視界も抜けてません。西面の新大橋通り方向だけが唯一抜けてます。と言っても新大橋通り挟んですぐのとこにそこそこの高さの賃貸マンション建設中なのだけど、、。ま、そちら側にはバルコニーないのであまり関係ないかな。眺望や静かな環境や陽当たりは期待できないので、利便性を重視する人に向いてる物件ですね。ちなみに、すぐ下にあるはしごというラーメン屋さんはとても美味しいです。餃子やシュウマイも美味しいので、ここでビール飲むのも良いですよ。
裏手にある掃部介（かもんのすけ）というラーメン屋さんも美味しい。豆知識でした。
モデルルームで日影シュミレーションをみせてもらいましたが、そんなに悪いとは感じなかったです。
気になる方は確認したら良いと思います。
そういうものがあるのですか！＞日影シミュレーション
こういうので確認できるのなら、予め納得して、というようになるのでいいですよね。
とにかく、せっかく高い買い物をするのだから、
いろいろと情報がまずはあるかどうか確認してみるのもいいのかも。
デベだったらいろいろ想定して持っているでしょうし。
先日モデルルーム見てきました。
日影みせてもらいましたが、低層から中層までは一年中ほぼ影でしたよ。
気になるかたはしっかり確認されたほうがよいと思います。
私は全邸南向き(笑)、と感じました。
この辺は日照を期待すべき場所ではないですね。
デベも大通り向きの部屋を作るかどうか悩んだとは思いますが
南向きを選んだのですね。まぁ「南向き」と謳えるのはかなり訴求力ありますからね。
契約済み？
こちらは設備面は本当にスゴイですね。
マンションとしてついていてほしいものはすべて揃っているのだな、と感じました。
ディスポーザー、床暖、ミストサウナ、複層ガラスなど。
その分、物件価格も上がってくるのか…。
今、反応を見て最終的に決めてきているというのがあるのかもしれないなと思っています。
営業さんが自ら、10階以上じゃないと年間を通して日当たりはないというようなことをおっしゃってました。
10階以上だと9000万円くらいになっちゃいますしね。だったらこのマンションを選ぶ必要は感じませんでした。
内廊下なのは良かったです。
年間通して日当たりあると勿論ベストなのですが、都心部で冬至のときもも日当たりを望むのであれば、かなり絞られちゃいます。
東向きや西向きの物件も多いので、年間通して日当たりを望むことはなかなか難しいのでは？
東向きや西向きは別に直射日光が当たらないだけで影が落ちるわけではないですよね？
南向きで影が落ちるより、前に建物がなくて北向きの方が断然明るいし、あたたかいです。
どちらも住んだことがあって、経験上思うことです。
モデルルーム見てきました。
この物件の売りってなんですか？
湊や八重洲のタワーに比べて特に安いわけでもないし、7000〜8500万円の部屋は年中影。
新大橋通り沿いだし、建物の圧迫感もすごいし、タワーでもないし、ここを買おうとしてる方は何を決め手にされたんでしょうか？
単身とか子供を考えてない人ばかりなのかな？
〉75さん
今の住まいが、リビングは南向き、洋室が北向きなのですが、リビングは影が落ちていても、北向きの洋室よりは断然明るく、室温も今の時期、北向きの洋室は寒いです。
場所によって違うんですかね
北向きの洋室って共用廊下に面してたり階段が目の前にあったりするやつじゃなくてですか？
どのマンションも強気な価格ですね。どこまで上がり続けるんでしょう。
〉78さん
解放廊下がありますが、リビングもバルコニーに面しておりますので同条件かと思います。
確かに上がり続けてますよね…
今の価格でも一、二年後にあの時買っておけば良かったと思うものなんでしょうか。
モデルルーム見学に行ってきました。日影シュミレーションをみせてもらいましたが、冬至は下層階は影になっていましたが、春秋、夏は陰にはなってなかったです。我が家は東向きのため午前中しか日が当たらず南向きは憧れです。
80さん、ありがとうございます。
流石にこの季節は低層階は日当たりは難しいですか…。
立地条件として仕方がない部分ではあります。
そういうデメリットがあるのなら
お値段も控えめでないとなぁと思います
低層階もそれなりにするなという印象？
新大橋通り沿いだと、マンションというよりオフィスの立地ですよね。SOHOやオフィス需要は手堅い場所だと思いますが。
立地も設備も資産価値の点でも手堅いと思いますよ。
まぁファミリー層が飛びつく感じでは全くありませんけどね。
あと現地に行って思ったのは、新大橋通り沿いの歩道のここのすぐ隣辺りに
ゴミ出しスペース（単に歩道の端に置くだけのタイプ）があって
小さいゴミや汚れが散らばってめなんだか汚い印象でした。
そういう些細なことでも萎えるときは萎えますね。
ふと疑問に感じたことは、日照に難ありでも資産価値は保証されるかという事です。
確かに駅からの距離、建物内の設備は文句なしと感じましたが、賃貸に出したとして借り手がつく環境でしょうか。
オフィスなど、非居住用であれば日照もマイナスとならないのでしょうか？
賃貸だったら借りては付きそうな気がします。
永住目的だと日照というのは大切にされる方がほとんどだと思いますが、賃貸だと利便性のほうが重視されるのでは。
仕事で家を開けている時間が多いでしょうから、日中の日の当たり方よりは、
通勤が楽であるかどうかの比重がどうしても高くなってくるのではないかと思うのです。
先日MRに行ってきたけど、柱と梁がかなり気になった。
日影や向いのビルを考えると12階くらい超えないとカーテン開けられないレベルかも。
間取り見ましたが、横長の間取りがいい感じですね。
1フロア3邸で、眺望がホームページからもわかるのがいいです。周囲に高いマンションがないので、みはらしもいいですね。
ただこれは最上階の眺め？86さんが言うように、12階超えないとカーテン開けられないというのは本当でしょうか。
やはり角住戸のDかEかなとも思いますが、Cも横長設計なので、LDKや洋室②の日当たりがよさそうです。
眺望写真は12階からのものと14階からのものが混ぜてありますね。
南方向（14階）からだと13階以下はほぼアウトな感じです。
実際の眺めも確認してみたいところですが、まあこれは完成しないことには…。
モデルルームの柱・梁は写真でも分かりますね。実物は相当すごいんでしょうね。
今日まで一期の登録だったようですが、申し込み状況はどんな感じでしょうか？けっこう埋まって来ているのでしょうか？
14階のbewですとまだまだあちこち工事している様子がうかがえます。まだまだ開発されているのですね。そう圧迫感も感じないかもしれません。間取りによっては東から南西までバルコニーがあるので日中ずーと明るいですね。西側のバルコニーであれば夏は結構涼しく過ごせると思います。昼過ぎまで太陽はやってこないので。
土曜日の新富町はしご酒のイベントで
近隣の店を一度にまわれそう
物件の日の当たり方は大事なポイントだと感じます。
このあたりで、何かストレスを感じるようなことになってしまうと、せっかく選んだにも拘わらず、後悔してしまいそうです。
やはり、実際に周辺を確認してみるのが一番ではないでしょうか。
銀座に近いのはいいけど、それだけかな。。
間取りが3タイプほどありますが、それぞれにある「メニュープラン」っていつまで選べるんですかね？
有料？無料？わかる人いたら教えてくださいm(__)m
>>97
メニュープラン、いいですよね。早めに決めた方がいいかなと思っていますよ！詳しくは資料請求したり、今、モデルルームオープンしているので、直接聞いた方がてっとり早いかと思います。
知っている人がコメントしてくれるとは限りませんし・・・。
3LDK7000万円台の物件です。銀座が生活圏、憧れます。
HPを見たら残り３戸でしょうか。
静かに売れていたんですね。
このマンションの３０％くらいが投資マンションになってるみたいですね
資産家はいいね
ザ・パークハウス築地入船の賃貸情報 - 八丁堀駅【スマイティ】 建物番号：5110882
http://sumaity.com/chintai/tokyo_bldg/bldg_5110882/
駅から近くて良いです
