新狭山ハイツってどうですか？

団地やマンションに住めば自治会に入るのは、当たり前ではないかと

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せめてものすくいませんでしたれ。

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みらえ,くちんちのなとくにみいんら,まにまにい

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ここの自治会はゲートボール同好会の様なものです。なんの権限も無いです。

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年輩の方のわけわからない行動と言動は全て無視してます。
ただ,犯罪まがいの行動は「警察に通報しますよ」と本人に言った
方が良しです。法治国家ですから当然ですよね。

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自治会は任意加入です。
入らなくても、必要なルールを守っていれば、団地生活に支障が生じることはありません。
現に、ハイツでは自治会への未加入住戸が３割程（ハイツの全住戸数は770戸）あるそうです。

団地やマンションに住んでいて（住戸を所有している人だけで賃借人は別）入らなけれbならないのは、自治会ではなく管理組合です。

団地やマンションの建物の躯体や設備、施設等が全戸の共有になっているので、その管理や補修をするために管理組合を結成しています。
管理や補修に要する資金などは全戸で負担（管理費等として）し合うことになるので、管理組合は強制加入、必要な資金（管理費等）は全戸から強制徴収します。

団地HAPPY？ですが、何を表現したいのでしょうか？私にもよくわかりません。
極一部の住人が共有している情緒的な高揚感を表しているのでしょうかね？

不正！、利権！、うーん！否定したいのですが、完全に否定できないのが、住人としては、ちょっと残念なところです。
ハイツには、他の団地やマンションと同様、ノンプロフィットな組織が２つあります。
管理組合と自治会です。
ハイツが複雑なのは、更に一部の住人（管理組合員でもあり自治会員でもある８０人程度）が加入している第３の組織であるＮＰＯがあることです。

このＮＰＯが管理組合や自治会の運営に深く関わっているので、管理組合や自治会が徴収しているお金の流れ先も複雑になっているようです。

内部にＮＰＯなどを作ってコミュニティーを分断せず、せっかく全戸参加の管理組合があるのですから、管理組合員として他の組合員と一緒に協力して「住みよい団地づくり」を目指せば、十分だと思うのですがーーー？

でも「ボー！と生きてんじゃねーよ」とチコちゃんに叱られる住人ばかりではありません。
少しづつではありますが、団地内でこの状態に違和感を感じている方が増えつつあるようです。

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「団地内にＮＰＯがあって、管理組合や自治会の運営に深く関わっているので、管理組合や自治会が徴収しているお金の流れ先が複雑になっている」という主旨の投稿がありました。

ちょっと、補足をしてみます。

なぜ、複雑になるのでしょうか？

ご存知のように、NPOは公益的な事業を行うことを前提に認証される法人です。
いくつかの要件を満たすことによって認証されるのですが、資本要件がないので資金がゼロでも認証されるそうです。

でも、実際に活動を始めるには資金が必要です。
また、経常的に活動してゆくためには、経常的な収益を保証してくれるような財源を見つけなければなりません。
したがって、財源探しはＮＰＯの重要なお仕事だそうです

当団地内のNPOは、「団地内の住人が受益者だ」と称する事業を行っているので、団地外からの寄付は期待できません。
団地内で財源を見つけるしか方法がありません。

団地内には、
○管理組合が徴収している管理費等（管理費、修繕積立金）や駐車場使用料、集会所使用料、
○自治会が徴収している自治会費
がストックされています。
ストックされている資金の総額は、年額で1億円は超えます。
これらの資金をNPOの財源として活用できれば、財源に困ることはありません。

幸い？なことに、NPOの役員や会員は、管理組合員でもあり、自治会員でもあります。
したがって、NPOの役員や会員の方々は、管理組合の役員である理事会や専門委員会委員、最高決議機関である定期総会の議長（白紙委任状で３００票を超える議決権を行使できる）、次期役員を選出する選挙管理委員会委員にもなれます。
自治会の役員にもなれます。

したがって、次のような方法を駆使すれば、団地内にストックされている資金を財源として使うことができるようになります。
１．NPOの事業を管理組合の事業として委託させ、委託料を取る。
２．NPOの活動を「コミュニティーの維持、活性化活動」と称して、自治会から助成金を受ける
３．自治会に、広報の編集や印刷を委託させ、委託料を取る。
４．事業を行うために必要な設備や施設は、管理組合が管理している施設や設備を使う。事業を始めるにあたって必要な改修工事等は、修繕積立金や集会所使用料を使って、管理組合の工事として行わせる（今は潰れてしまったがコミュカフェ等、始める前までは団地内の空き店舗を借りて行うと言っていたのだが）
５．広報の印刷に必要な設備（印刷機）は、管理組合にリースで借りさせる。
６．運営しているビオトープに必要な水の入れ替えは、管理組合が管理している共用水道から取水して行い、共用水道料として管理組合に負担してもらう。
７．ＮＰＯの事業に必要な（軽？）車両は、管理組合が管理している共用駐車場を占用して駐車する（無償で使っているのか？）

ＮＰＯの会員や役員が、組合員でもあり、自治会員でもあることが、上記のような方法で資金を集める際に多いに役立っています。

ＮＰＯの会員や役員が、管理組合員として委託側である管理組合の理事会や定期総会に参加して議決権を行使、自分たち（＝ＮＰＯ）への委託案を可決、成立させてしまうというおかしな？状況が長年に渡り続いています。

これは、「管理組合が管理組合員に事業を委託する」？ということに相当します（通常、管理組合の事業を管理組合員が行う場合は、「自主管理」と言って、「委託管理」とは言わないのですが？）

外部のセミナーや相談会にでかけて話を聞くと、規模の違いはあるようですが、多くの団地やマンションには勘違いをする人がいて、自分たちが行う活動を「コミュニティー活動」と位置づけて、団地内にストックされているお金を流用してしまう例が多いらしい。

だから、国交省が管理規約の雛形として提示している「標準管理規約」の改正時に、それまであった俗に言う「コミュニティー条項」が削除された（確か？平成２６年に改正されたと記憶している）

一般の組合員は、管理組合の活動に関心が薄く、口座引落で徴収されたお金がどのように使われているか無関心です。

この状態が解消されれば、良い団地なのだが、残念だ。

過去の投稿の中には、「犯罪まがいの行動は警察に通報したほうが好い、法治国家なので当然だ」というような投稿もある。
ちょっと心配になってしまう。

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管理組合の定期総会（ハイツでは通常総会と言っているが）は毎年１回行われます。

直近（2022年5月に実施）の管理組合総会の議案書には、管理組合の事業報告として次のような案件が掲載されました
。
これって！管理組合がやるべきお仕事なの？

抜粋して、原文を掲載します（個人名は匿名で掲載する）

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9.軽トラックの名義変更について
新狭山ハイツ内で使用しています軽トラックは，「ＮＰＯ法人グリーンオフィスさやま」の名義になっていますが、同法人は2022年3月末現在、解散に向けて準備中です。
現在、軽トラックは、ほとんど緑化推進本部が使用しており、本来名義変更は緑化推進本部にするべきですが、緑化推進本部は任意の団体であり、正式に車両の名義変更ができません。
したがって、軽トラックの名義及び任意保険の名義は「新狭山ハイツ団地管理組合法人」とし、会計上、管理組合が一時立て替え払いとします。
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この投稿をした現在（11月）も、ＮＰＯは解散する気配がありません。

本当に解散するの？

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>>13 入居済Ｃさん
この流れは間違いなく解散ですな。

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「緑化推進本部」は、［ＮＰＯ法人グリーンオフィスさやま」の事業部です（解散していれば、「事業部でした」ということになります）

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光回線敷きたいんですが許可確認等はどこにとればいいかわかる方いますか？

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ハイツは20年は暮らしてるけど最近やや治安悪い。騒音問題とかで警察きた所も見たことある。ペット可ではないけどペット飼ってる人も多いし糞もそのままになってること多い。正直ペット飼ってる人の隣はあまりオススメしない。通路が汚いです
自治会に関しては入ってる人入ってない人もいるし、虐められるとかは無いと思う。新規で来た人は入ってない人も多い。
管理事務所は問題起きて伝えても、定期的にくる通信簿みたいなので書くだけで特に何かする訳では無いです。マイホームとか考えるならここで安く住んで貯めて最終的に住むなら駅近とかの方がいいと思う。高齢化が進んでてバスの本数も減り気味。

いい所は小中学校が近いのと、行く時は集団で登校→横断歩道に大人が必ず登校時間にいるから家族で住むとか考えてるならその辺に関しては安全だと思う。あと最近スーパーとかの移動販売、キッチンカーとか増えた。店も一時期シャッターだらけだったけど増えてる
周辺ガチャ次第だと思う。下見は行くなら時間変えて何度かいった方がいい

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「ＮＰＯグリーンオフィスさやま」が解散しても事業部であった「緑化推進本部」は残るそうです。
そして、［ＮＰＯグリーンオフィスさやま」の時と同様に、残った「緑化推進本部」も「管理組合」が徴収している管理費等を、自団体の活動資金として流用してしまうという体質は少しも変わっていないようです。

その一例が軽トラックの件です。

今年5月に行われた「管理組合」の通常総会議案書には、「議案6、緑化推進本部の活動報告、（簡易な決算報告を含む）」の中に、軽トラックの件について次のように記載されています。

原文のまま掲載します（個人名は匿名で記す）
----------------------------------------------------------------------------------
令和４年度より、解散した［ＮＰＯグリーンオフィスさやま」から、軽トラックを引き継ぐことになり、「緑化推進本部」が作業用として使用しています。軽トラックの名義は新狭山ハイツ団地「管理組合」法人、使用人が「緑化推進本部」となりました。
---------------------------------------------------------------------------------------
同案に対する報告は、昨年の「管理組合」の事業報告の中にも記載されていました。

昨年の事業報告の中には、「管理組合」が名義人になって、軽トラックを所有してゆくために必要な費用（保険料等）は一時的に立て替え払いをすることにいたしました」という主旨の報告が記載されていました。

しかし、今年の同案に対する報告（上文）では、これからもずっと「管理組合」が名義人として保険料等、車を所有することによって生じる費用を負担し続けるようです。

更に、おまけ付きです。

「緑化推進本部」が使用しない空き時間帯には軽トラックを賃貸して、賃貸料収入は使用人である「緑化推進本部」の収益としてちゃっかりと予算に計上されています。

それにしても面白いのは、「管理組合」の定例総会（ハイツでは通常総会と言っているが）で、「管理組合」員約３０名が加入しているだけの「緑化推進本部」の活動報告や会計報告、次年度計画、予算案が議案として審議、決議されることです。

「緑化推進本部」は、緑を愛する「管理組合」員が集まって「緑化推進」という理念のもとに行動している同好会みたいなものです。

「管理組合」の総会に召集される組合員数は７７５人です。
７７５人－約３０人＝約７４５人は、「緑化推進本部」の非会員です。
「管理組合」の総会に招集される管理組合員の約９６％は「緑化推進本部」の活動には全く関係のない管理組合員です。

議案６、緑化推進本部の活動報告、議案７、緑化推進本部の活動計画　の２議案は、「緑化推進本部」が会員だけを招集して総会を行い、審議、決議するべき議案です。

一部の管理組合員がグループを作って、団体名を設けると、他の管理組合員は、その団体や会員が第三者であると錯覚して、「管理組合」の事業を委託できる相手として見てしまいます（本当は、自主管理なんだけどね）

この錯覚を利用して　第三者との委託取引であるかのように装い、「管理組合」から委託金を奪取するというちょっと許せないやり方ですね。

しかし、「管理組合」の理事や幹事さんは、なぜ？「管理組合」の総会に、このような議案を提案し、諮ってしまうのでしょうか？

管理者としての善管注意義務違反に問われかねない議案なのに

理由は簡単です。

「ＮＰＯグリーンオフィスさやま」やその事業部であった「緑化推進本部」の会員＝管理組合員　だからです。

したがって、会員が「管理組合」の役員を歴任できるようなシステムを作っておけば、「管理組合」の全役職を会員だけで独占することだって可能です。

その仕組みが、１．立候補制、２．推薦制、３．「選挙管理委員会」による理事と監事の選任制です。

特に大きいのは、３．の選挙管理委員のメンバーの決め方です。
退任した理事が、「選挙管理委員会」のメンバーとして就任し、「管理組合」の次期の理事や監事を選任します。

なので、一時期でも理事会の全席を会員だけで独占しておけば、退任する理事も会員なので、「選挙管理委員会」の全席を会員だけで独占することができます。
「選挙管理委員会」は、立候補制や推薦制を併用して、退任した理事や監事の空席を埋めるために他の会員を理事や監事に選任することで、継続して独占状態を保つことができます。

あまりにも露骨になるのを避けるためなのか？実際には１人か２人程度、非会員の方も選任されるようですが、ほとんどの理事や監事、専門委員会委員の方々は、顔を見知った会員の方々で占められています。

管理規約や総会議案書等を持参して、外部のマンション管理相談会に参加すると、マンション管理士等の資格を持っている識者から「これは！「管理組合」が乗っ取られていますね！」というコメントをいただきます。

民主的な運営を心がけている「管理組合」は、特定の団体に偏らない人選を心がけ、理事や監事の輪番制を併用しているようです。

会員も管理組合員なので、「管理組合」が行う事業の当事者と言う立場で理事になるのは良いのですが、「管理組合」の委託？先と称する団体の会員と言う立場で、委託？元の「管理組合」の運営に当たるのは、大いに問題です。

昨年に「ＮＰＯグリーンオフィスさやま」が解散したことで、元会員であった理事や監事、専門委員会の方々も余分な忖度から解放され、全組合員から委任された管理者としての自覚をもって「管理組合」の運営に専念していただけるのかな？と思ったのですが、ＮＰＯの事業部であった「緑化推進本部」が残ってしまったのでは、まだまだ、忖度だらけの運営が続いてしまいそうです。

その最もわかりやすい例が、今回の軽トラックの件でした。

「緑化推進本部」という団体の使う、軽トラックの費用を「管理組合」が名義人になって、なぜ？支払わなければならないのか？

「管理組合」って、そんなことをやるための組織なの？

当団地は、管理費等から支出するときには、上記のように甘い判断で対応しますが、管理組合員から管理費等を徴収するときには、過酷なまでに厳しい判断で対応しますよ。

生活難等の事情で管理費等を滞納すると、滞納総額の１０％増しの金額、併せて、裁判にかかった費用、「管理組合」側が依頼した弁護士の費用、（競売になった場合は）競売にかかった費用）等が上乗せされて請求されます。

滞納者側が、裁判で「管理費等の使い方に異議あり！一部の管理組合員に流用されているような管理費等なので、抗議のために管理費等の支払いを拒否している」と抗弁したらどうなるのでしょうかね？

昨年解散したNPO、実は大規模修繕工事の実施についても大きな影響力を持ってきました。

気が向いたらまた投稿します。

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当団地は緑豊かな団地だ。

しかし、全部が観賞用の植物なので、伐採、製材して売ることはない。
したがって、樹木の中には、倒木の可能性が高い老朽木も多いらしい。

当団地では、植栽管理を「緑化推進本部」が担当している。
団体名が示すように、緑化を推進することを目的としている団体なので、樹木を伐採することが本当に嫌いらしい。

管理組合も　経常費科目として「植栽費』、特別会計費科目として「特別植栽費」（毎年、計上されるので経常費化している）と合わせて、毎年徴収している管理費総額の約２割に相当する金額を毎年植栽費に充てている。

しかし、住居地に立っている樹木なので、住民に危険を及ぼすような樹木を放置することはできない。
別枠で約２００万円の予算枠を設け、９本の高木を伐採することになった。

「過去にはない大英断だ！」とは思うが、日本は世界有数の森林大国、国土の約７割近くが森林、森林以外の土地にも緑地がある。

住宅用の建材を始めとして、生活の中で木を消費する機会は大幅に減っている。
手入れをしても売れないので、山には、放置され、生育不良に陥った樹木が溢れかえっているという話も聴く。

住宅地として開発された土地にまで密度高く樹木を増やす時代ではない。
住宅地には、住宅地としての植栽管理があってよいのではないか思う。
やみくもに樹木を増やせば良いという時代ではないと感じる。

観賞用の樹木は、長年に渡って繰り返し剪定等に金をかけ続けなければならない。
程々にしないと、次世代の居住者に「負の遺産」を残すことになりかねない。

「緑化推進」は、一団地のレベルではなく、自治体、国レベルで全体のレイアウトを考えながら行うもので、一団地の中だけで「緑の倍増計画」や「花いっぱい運動」などを行っても意味がないと思っている。

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団地の管理運営が良い方向に大きく変わりそうだ。

今までオピニオンリーダーとして管理運営に大きな影響力を持ってきた人物がリタイアした。

現在は、一世代下の中高年が管理運営の中枢を占めるようになったので、徐々にではあるが、良い方向へ向かいつつある。

５月末に行われた管理組合の総会で、改善の兆しを確認できたことは大きな喜びである。

オピニオンリーダーは、修繕工事を請け負う業界団体の代表だった人物で、団地内にあったＮＰＯを応援団として活用し、傘下の修繕工事業者に工事の落札が及ぶような働きかけをする活動が目立ったひとだった。

管理を委託している管理会社の提案もあり、5月末に行われた総会の運営も管理規約や関係法令に基づいて行われ、従来とは違って、ちゃんと議決権を行使させる等、民主的な運営に代わりつつある。

改善された主な点を挙げると
〇総会参加者に議決権を行使させるようになったこと
（従来は、多数の委任状を背景に、総会では拍手のみで参加者の意向を確認するだけで、個々の参加者には議決権を行使させなかった）
〇今回の給水設備更新工事で従来と異なる設計管理会社を選択したこと
（今回の工事の設計監理料が工事費総額の1％強で抑えられた。従来は毎工事ごとに約５％の設計監理料を支払っていた）
〇長期修繕計画の見直しを他の設計監理会社に委託したこと
（結果、従来の見直し時に支払っていた金額の約１／３に抑えられた）
〇修繕積立金徴収時の著しい不公平を是正する見直しを行うこと
（３ＤＫタイプの毎月徴収額が約２千円～３千円程度安くなる　＝近隣の団地並みになる）

維持費の負担が軽くなり、新しく入居する若い世代にも本当に住みよい団地になるだろうと期待している。

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