まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その２）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
過去スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/
[スレ作成日時]2006-11-07 01:13:00
世田谷は都心じゃないが田町よりいい。
世田谷が都心であろうが、田町が悪かろうが
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？
という問いかけに応えていませんね。
自分で考えたらいいでしょう。
でも世田谷より格段に便利。特に羽田へのアクセスとか最悪。
いつ下がるなんて誰にもわからんよ。
自分で考えたら３０年先という答えがでました。答えが出たのでスレ終了します。
↓以後、「世田谷VS田町」都心はドッチ？ スレになりました
世田谷の方がいいでしょう。
住まいとして考えるなら、世田谷に一票。一人暮らしなら田町かなあ。
＞「世田谷VS田町」都心はドッチ？ スレになりました
コロシアムで新たにスレ立ててやってくれんか。
資産価値は世田谷でしょう。
で、ここで結論出してどうするのかね？
それは当たるの？それを皆さん信じるの？
議論自体が有意義であり、今後の指針になるならいいけど、
このスレがそれを担っているとはとても思えないんだけど。
文京君はそこら中に出没します。
田町は内陸もぱっとせんよ。
このスレ以前から、世田谷、世田谷、と言ってる世田谷君がいるね。
はいはい。
まともな議論になっていないのでもうやめたら？
なんで放置してるんだろうか？
これって一人で書いてるの？
供給戸数が７カ月連続で増加したといいたいだけですが ｗ
で、増加したこととこのスレ何の関係があるわけｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
閉じれば・・・・
羽田がもっと国際化すればますます品川、田町の価値はあがりますね。
これから５年はマンションの価格は下がらないと思う。＜スレに忠実
残念だけど、１０年は下がりませんよ。ほんと。
おしいね、３０年は下がるはずがないよ。これが本当。俺が買った瞬間に暴騰します。
低学歴は上がる下がるが好きだね。
30年後生きているかなぁ〜。
定年が65歳までに義務化されていることを望む。
消費税UP後一時的に下がると思ったらず〜と下がりっぱなしってことない？
税金上がるし、物価も上がり、給料そのままだとサラリーマン一揆がおこって
暴落するなんて無いわな。
政府の発表している消費者物価指数というのは政策上インフレがわからないほうが
政策上は都合がよろしいので、実は低く見えるように組み立てられています。
たとえば電話代を見てみれば、携帯電話も固定電話も値下がりしてますが、
通信費ということで見れば１０年前の何倍にもなってます。電気製品を見ても、
ブラウン管テレビということで見れば値下がりしてますが、実際には薄型テレビに
置き換わり１０年前よりも出費が増加をしてますよね。
カメラだってカメラそのものの価格はデジタルになっても同じくらいでしょうが、
パソコンやプリンタ代も入れた写真代ということでみれば、上がってますよね。
そう、物価は実は上がっているのですよ。だからマンションが今後３０年値下
がりしないと言うのはそのとおりと思いますし、永遠に下がらないかもしれま
せんね。
いやー、証券会社の社員が株はどんどん上がりますよ。
って言ってる営業トークを聞くようで、面白いですね。
で、実際株は３年前からすでに１００パーセント上がってるわけだが。
634さんは見てるだけ？
まだまだ上がると思うのは、マンション価格と同時に賃貸家賃が上がり
はじめているからです。
マンション価格も収益還元法で上限がきまるから高騰しないという
説が主流だったけれど、家賃相場があがれば話は別。
青山、赤坂界隈を歩いてみるとわかるが大型賃貸マンションの供給が目立つ。
それと同時に、町の不動産屋の看板でも賃貸物件の新規募集賃料の
値上がりがわかる。
２３平米ワンルームで１３万円・・坪１．８万円には驚きました。
最近開発で活気がよみがえった赤坂、六本木、乃木坂エリアとはいえ
凄い。
そういえば、三宿の新築ワンルーム２４平米も１１万の募集賃料ですぐに埋まった
という。月坪１．５万円。
いままで都内賃貸は月坪１．５万が上限。平均値は１万〜０．８万
という線だったのが上がりつつある様子。
高級賃貸はニッチでしょうね。
しかし防衛庁跡地のミッドタウン東京のレジデンスの家賃は一坪３万円〜となるらしい。
それでもバンバン借りてが出るでしょうしこれがまた近隣相場を押し上げるでしょう。
＞６３７
青山一丁目地下鉄徒歩２分の高層賃貸タワー、かなりのボリュームです。
芝浦アイランドも１ＬＤＫ主体で坪単価１．４〜１．６万で募集してます。
７００戸以上はありますかね。
田町のカテリーナの賃料も同様。
ニッチというには来年春以降の新規賃貸募集は軒並み相場の２割高なんですが
そこへきて、ちゃちなワンルーム（新築？）までが高額な価格になってます。
おそらく、新旧の賃料格差がひらくのでしょう。大家は今後必死で値上げ。
しかし継続家賃は容易にあがらない。
空いたら相場にあわせ値上げ募集でしょう。多分賃料相場は上がっていきますよ。
23区の都心以外はどうなってます？
高級賃貸とそうでないものとの２極化が進みそうだね。
世田谷、杉並はどう？
世田谷は城南エリアです。杉並にはマンション持ってないので
最近見ていません。
世田谷は２７０万〜３３０万の新築坪単価ですよね。
それに対して杉並は２７０〜３００弱でしょうか。
三茶さどは、狭い敷地にあいかわらず賃貸新築マンションが
建っています。地主も土地活用で賃貸マンションを建てる。
それに対して杉並は、バス便や駅徒歩１０分以上しか
新築マンションがない状況で賃貸マンションも増えていない。
新築賃貸が増えてはじめて賃料相場上がるという構図です。
杉並の阿佐ヶ谷荻窪は古い建物が多くＪＲと私鉄の中間
あたりの賃料が極端に安い地区です。
賃貸相場は需給関係できまります。よいものが高い賃料で
供給されて街がどんどん活性化していくエリアなら相場も
あがって当然でしょう。
マンションは賃貸という人が増えてますね。
購入から賃貸へ移っていってます。
都内戸建ては？
しかし給料は大して上がらないのに、皆さん高い賃料をよく払えますね。
でも日本は個人金融資産１４００兆円とダントツの国だよ。
それなのに他の先進国首都より賃料水準はむしろ低いと思う。
ヨーロッパ在住の友人から聞いたんだけど、初任給から給料は高い（というか能力給なので
その代わり年齢に応じてはあがらない）が、所得税で半分とはいわないけれど驚くほど取られ、
消費税も高いとのこと。（確か10数％以上の国が多いよね。）
まあそれでも福祉が充実しているから、そんなに貯金の心配をしなくてもいいと考える人が
多いんだよね。
個人金融資産をたくさん持ってる人は、賃料の高い物件をどんどん借りるより、買うんじゃないの。
自宅用で購入動機にいたるには今あるお金じゃなくて、これからどれぐらい稼げると思うかでしょう。
今の位置がどこにあるのかはあまり関係がなく、今の時点で感じる傾きが重要だと思います。
で、実際に稼げなかったら手放すしかない。
それが高く売れるのが世界的に本来の姿。デフレ期を除けば。
都内以外は、無理ですね。
都内でも場所限定されますね。
都心の値上がり率はこれから加速付けていくよ。
加速付けていったら、数年後に大部分が億ション。
誰が買うの？
でもソウルなんは、もうすでに中古も億ションだらけだよ。それでマンション持てるのは
経営者とかエリート専門職とかエグゼクティブ達で。郊外には安アパートがたくさんある。
東京でもまた下がってヒラリーマンでも立派なマンション住めるなんて甘い幻想は捨てたほうが
いいかも。
なぜソウルの話？
東京には当てはまらないからソウルの話。
＜６５８さん
おそらく世界の中心都市の不動産価格は裁定が働いていて収斂していくという発想と推測します。グローバル化している経済では、他の商品はかなりそういう部分は大きいと思います。
ところで韓国についてお詳しい様ですが、韓国も９０年代前半の日本の様なバブルという見方もあるようですね。韓国の不動産株に興味があるのですが、どこが上場していて取引がし易く、在庫を多く持っている会社かご存知ありませんか？
日本の「２３区内の新築マンション」に限っては、用地も乏しいので当面値下がりはしそうにありませんよね。今後下げる局面があるとしたら、一旦再びバブルのように急騰して急落するか、または郊外や地方が続落して、２３区も持ちこたえられなくて下がってしまうかの２つのシナリオでしょう。今はまだ郊外に物件が広がって値上がりしている局面なので、このどちらにも当てはまらないと思います。２３区内の物件は、今後さらに一部のお金がある人かファンドの賃貸用投資でしか買えないものになっていく方向なのでしょう。２３区内でも戸建用の小さな土地の値段はそんなに上がるとは思いませんが。。ヘッジファンド的には、東京買いのソウル売りなどがおもしろいのでしょうか？
裁定取引：市場間の価格差を利用して利益を得る取引のこと。
いわゆる都心には年間１万戸も新築供給なくなるんじゃない？
まとまった土地は売りに出ないし、出てもまずオフィス。
オフィスに適さない場所は賃貸マンション。
それにも適さない場合にやっと分譲マンションっていう感じでしょうか。
オフィス空室率低い状況が続く限り、オフィス賃料ＵＰ→収益還元法による
不動産価格上昇の方程式は続くでしょうし。
662さん、韓国の個別株は韓国人でないと取引できなかったと記憶しています。今は
変わっているかもしれませんが。
ちなみに国際比較の出来る６６２さんへ情報提供しますと、
先週のテレビ東京のニュースで報道されていたのですがNYではマンションが中古も含め堅調である。
平均坪単価は５００万円で今の東京の約２倍。一番の売れ筋は５億円クラス。
２４億円超のも簡単に売れてしまう。とのこと。
カナダもシドニーも何年も上げ続けてきていている。日本はこれからが本番ですね。
個人金融資産１４００兆円。低金利、外国法人に進出による賃料アップ、いざなぎ景気越えと
上げ材料は目白押しですからね。
アメリカはバブルの絶頂でしょう？それと比較して意味ありますか？
個人金融資産の裏には、国の負債が９００兆、医療保険も年金システムも崩壊しはじめ、
賃金の伸びもいまひとつ。
日本は、かつては世界を二分したスペイン・ポルトガルのように、
一地方国家に戻るのが妥当なのでは。
「世界の不動産価格が収斂する」とは不思議な発想。
日本国内でも、これだけ格差があるのに。ほかの方も
いっているが、アメリカが韓国との比較に意味があるとは
思えない。
日本の地価は都市部は、政策的につく上げられた地価。土地で商売をしている不動産、建築が今後も緩やかな地価の上昇を望んでいるのはわかる。表通りに海外のブランドショップを誘致して、なんとか地価をあげようとするなど、最近でもよく見る手法。地価に関してはこの間あがってきてはいるが、さらに緩やかな上昇が続くのを期待しているのは、まさにその業界の関係者。
地価が上がるならしばらくマンション購入もやめて様子見でもと考える人が増えるのは一番困ること。繰り返し韓国の話題が出るのは、なんとなく先高ムードがでることを期待する人々の単純な煽りでしょう。
>>665
同意。
何故、ＮＹが高くても売れるかと言うと、もう新物権を建てられる土地が無いから。
実質、東京でも都心の良質な土地は皆無と言って良いほど無くなって来ている。
都心３区辺りの地価の上昇はまだ、序章に過ぎない。
これからがホントの新価格の始まりと言って良いでしょう。
〉666
私は逆に666さんの前半部分に同意です。個人資産1400兆の半分以上は、国、地方の財政赤字と合わせて考える必要がありますし、いざなぎ景気越えも企業収益の回復には現れていますが、生活実感とは合わないのでは。外国法人の日本進出も今後の、日本経済の成長次第。成り行き次第では、アジア進出の中心は簡単に上海、シンガポールに一層シフトする可能性もある。
外資、リートによる不動産価格低迷期の投資が、いまは回収に入っているところ。業界さんがそれに参加するのは結構だが、個人参加はよほど資産に余裕がある人以外は、待ちで結構かと。そもそもこうした匿名掲示板に多くいる、私を含む素人さえ「新価格」を語ること自体が、かなり世論誘導されていると感じています。都心三区は「丸の内の大家」といわれる、不動産さんが持つ土地が多いなど特殊で、最も価格誘導な容易な場所。単に今後は「ますます価格を上たい」という、業界の方針の話で、それが
どの程度実現するかは、景気の腰折れ感もある今では、不確定要素が多いと思います。
割り高ならばともかく、収益還元法でみても、他国首都との国際比較でみても
まだ割安なのだから今は買い場である。買えるうちに買ってしまう、やがて本当に買えなくなる。
666さん、670さん、財政赤字がすごいなら政府としてはインフレにせざるをえないでしょう。
通貨を守って国を滅ぼすなんて馬鹿はできない。
自己責任で対策が打てる分、大増税よりはましである。
〉671
収益還元法は不動産投資の決定には、意味があるのでしょうが、個人が居住のために住居を買うかどうかを決断するために必要な判断ではありません。多くの人は収益以上に予算の上限がありますし、収益還元で千代田区で1億の物件を買うのがよい利回りと判断しても、実施できる人は多くはないでしょう。収益還元法も、やはり無理をしなければ人に、「儲かるはずだから買え」と背中を押す効果が大なのでしょう。他国との比較はこれまでに申し上げたとおり意味はありません。私は個人には数年前はシンガポールが割安と感じていましたが、当然買うことは不可能でした。個人が引っ越して生活できるはずがありません。世界の割安都市を探して、一生引越しするのですか？
残念ながら、おっしゃっていることは投資の理論で、居住のための理論ではないと思います。
「東京と比較してみればニューヨークなんかまだまだ安い」と、冷静な分析もなくアメリカに手を出して大やけどしたバブル時代の論理ですね。
財政赤字解消のためのマイルドなインフレ期待ということでしょうか。インフレターゲットが可能ならば可能性が実効性がないとはいいませんが、増税よりましかどうかは意見が分かれると思います。というのはインフレ期待は二つの点で問題であると思います。
ひとつは財政赤字を発生させた責任と原因をあいまいにすること、もうひとつはインフレのほうが個人が自己責任で対策が打てない点です。インフレのよる価格上昇、貨幣の価値下落は避けることができません。特に先の個人資産1400兆には、年金など個人が動かせない資金が多く入っています。インフレにより年金が実質的に半分になっても672さんは大丈夫ですか？
インフレ期待、特に土地インフレは、国も、通貨もどちらも守れない可能性もお考えください。
国の借金だけでも６００兆円を既に超えている。
１％金利が上昇すると利払いだけで６兆円の財源が必要になる。
景気が回復したと言われている今年度の国税収は全部で５０兆円
しかない。
政府は緩やかなインフレに誘導して、財政赤字を解消しようとして
いるという説もあるが、利払いの増加額以上の財源を税収の増加だ
けで確保できるはずがない。
むしろハイパーインフレによる徳政令の機会を窺っているのでは
ないかと思われる。それは突如としてやって来る。
私はとりあえず都心の居住用不動産を長期固定金利で購入しようと
思うが、安易すぎるかもしれない。
賢明な皆様のお考えをお聞かせ頂きけると有り難い。
ハイパーインフレとか徳政令という最も過激な状況になった場合、1ドル250円は軽く越しているでしょう。したがって、保険の意味をこめて外貨を持つことをお勧めします。金利も高いし。
一方で今は円安バブルで、いつはじけてドルが暴落するのか、
という話もありますよ。
賢明な皆様なんているわけねーだろアフォ。
<665さん
ありがとうございました。韓国株は外国人は取引できないとのことで残念ですが、不動産市況も含め相場推移は大変興味のあるところなので、継続ウォッチしていきたいと思います。
私は当面東京のマンション価格には強気ですが、ＮＹやＬＤＮのように東京の不動産にも海外からの資金流入を増やすためには、アラブの富豪が将来息子を留学させるかもしれないと不動産をポンと買ってくれるように政治的にも学問的にも、もっと魅力が高まる必要がありまのでしょうね。
別にドルで持つ必要もないけどね
元なりユーロなりあるし
一人でも良質なコメントが出ると引き締まる。
６６８，６７０，６７３，６７５．
いやー、こうしたスレにはまれなまじめな意見で（予想部分は当たるか否かは誰も分からぬが）。
久しぶりに心が洗われた。
つまるところ買うか借りるかしかないわけで、利回り７％以上なら買いで、利回り３％未満なら借りでいいと思います。迷うのは３−７％の間の場合で、この場合は利回りが上昇基調にあるのか、低下基調にあるのかで判断すべきだと考えます。
財政破綻によるインフレが怖いのであれば、外貨を持つのがベストでしょう。財政破綻になったら、１㌦250円にはなるでしょう。その時、日本株や不動産をもっていても駄目です。外貨っても㌦だけでなく、豪㌦やユーロがお勧めですFXであれば手数料も非常に低いですし。
豪ドルは米ドルと同調して動く。リスク分散という観点で見れば、ＪＰＹ、ＵＳＤとＥＵＲで持つのが良い。
豪ドルはドルペッグではないのですから同調するというのはどうでしょうか？「リスク分散」という観点では、商品通貨の性質もある豪ドルは入れたほうがベターだと思います。（個人的に豪ドルは割高だと思っていますから、今買い増ししようとは思いませんが、高金利でもあり、多少は入れておくのでは？）また、有事リスクのヘッジという意味ではスイスフランも多少は入れるのですかね。
これから成長するとこの通貨を持つのが一番いいと思うけどね
某アジア国、某東欧国、某イスラム国が有望
普通の銀行じゃ取り扱ってないけどね・・・
この国は何時まで、ドル・ユーロだけ見てるんだろうねｗ
私は元建ての投信を買っています。
今のところ絶好調です。
インフレのためのリスク分散で外貨投資というのも、いかがなものでしょう。ドルでもユーロでも日本の銀行や証券会社を通してなら、リスク分散にはなっていなうように思いますが。もし日本経済が傾くほど危機的な状況なら、日本の会社を通している時点で、リスク分散にはほど遠いよう思いますが。
682さん、さしつかえなければあなたのお仕事はなんですか？どういう背景のかたが
668〜に心があらわれるか興味がありまして。
687さん、エマージング諸国の通貨はどこで買えますか？
為替で儲けた利益に対する税金はどうします？
690さんのお仕事はなんですか？ 690さんと691さんは同じ人ですか？
676です。
外貨はある程度保有しております。
691さんのような難しい話には全くついて行けそうもありませんので、
この辺で失礼させて頂きます。
皆様ありがとうございました。
いずれにせよ、ドメスティックでケータビリティのないマンションは、
変動する経済状況の中での資産運用としては、
外貨その他に劣後すると言うことですよね。
まぁ、外貨の話はこれ位で。
それより、ホント東京の不動産がいつから下がるか考えましょう！
個人的にはあと数年は下がらないと思うので、この間仕込んでしまいました。
だからこそ、下がると思う人の意見を聞きたいと思います。
「買いそびれたから」とか「下がって欲しいから」という意見では無く、「下がると思ったから売った」という様な方のご意見が知りたいと思ってます。
やはり、自分の考えとは異なる人の意見は参考になります。是非お願いします。
ジョージソロスがこの前来日してインタビューに答えて、
東京は出遅れいて割安である。アメリカや中国の間隙をついて
投資先としては有望であると。灯台元くらしですね。
投資先として有望視されてんのは日本の企業でしょ。
来春めどに合併や買収の規制が緩和されると、太平楽が破られて、
外国企業がどっと日本の会社を買ってくる可能性がある。
もちろん向こうは海千山千だから、
先に売り仕掛けて安くなったとこを買い漁るだろうけどね。
これだけ儲けのチャンスがある時代は稀。
マンションなんかに金つぎ込んで動き取れなくなるのは正直疑問。
マンション価格については、すでにいったん調整局面に入ったのでは入ったのではないでしょうか。今年が上げ基調であったのは、否定しがたい事実ですが、ここ1ー2年で2割近いあがり方は、早すぎるように思います。せっかく「新価格」という、宣伝文句を手に入れても、あまり上がり方が早いと、平均的な購入者がついてこない、すなわち購入をあきらめる可能性があります。いったん発売を抑えて、観測気球をあげながら、次の上げ局面を待っている状況に思えます。23区内のマンションは財閥系の会社が、価格決定権を握る売り手寡占ですので、どこかが先頭を切れば、一斉に高値を仕掛けてくる可能性があります。しかし購入が可能な層は、世帯減、階層分解とともに絶対数は増えるわけではありません。
高値で先頭を切る、デベに買い手が大きく拒否反応を示せば、それだけで流れは変わる可能性はありあるのではないでしょうか。逆に多くの素人が不動産投資を語るようになれば、いっそうの上げ局面。販売時期を遅らせている物件の販売が思わしくなければ、相場もいったん一休みではないでしょうか。
バブル期みたいに年に２倍になったとか数年で５倍になったとかなら心配だが
年に１、２割の値上がりというのはとても安定感のある持続可能（サスティナビリティー）の
ある動きが始まったということ。株は年間で倍になったり半分になったりと荒っぽく
うでがないと大損する。不動産は上げ波動になると率は低くても10年は持続しそうであり
安定的。しかも住みながらあるいは貸して賃料を得ながら値上がりを楽しめる点で株より
メリットがある。小資金での投機なら株、増えた資産での投資なら不動産という
は使い分けを私はしてる。今は外国ものよりも株よりも都心不動産が割安だから。
年に２割の上昇だと、４年で倍以上の価格になります。
あとはうなぎ登り。
上げが１０年間持続するのは現実的ではないのでは。
都心のいい物件ならそういう動きをしても不思議はありません。23区平均価格でなら
年に一割の上昇で計算してみてください。10年後に2.5倍ですね。デフレの底値からみて
穏当な価格推移と思います。
それだと庶民向け４千万円マンションも、億ションに。
庶民は買えません。
今買えないんだから、騰がったら買えないのは当たり前。
根っからの庶民には買う決断力すらありませんから。
今２千万のマンションが５千万なるって？
だいたい、庶民が都心に住む必要が無い。
だからもう、どう足掻いても最低、後１０年は
庶民は都心のマンションは買えないんだって。
まだ２〜３年前の販売価格が忘れられない気持ちは解るけどネ・・・。
逆に考えてみましょう。10年間でマンション価格が2.5倍になるには、土地価格はそれ以上に上がる必要があります。建築は2.5倍にはなりませんから、土地もそれ以上に上がる必要があります。土地は商業地であれ、宅地であれ、ある程度実需に基づいて変動するはずです。それを超えて変動すると、必要以上に厳しい調整局面をむかえて、経済全体が沈没するというのが、バブルの教訓でした。
チャートをみて、上げ幅にまだ余地があるという意見は、株式市場ならわからなくはないのですが、マンションの場合、その価格高騰を支える実体経済の根拠は何なのでしょうか。
ヒント：二極化
都心と地方の二極化
所得格差の二極化
それ以外？
二極化は、価格の下げ要因として働きます。首都圏のマンションの中心価格帯を買い支えたのは、平均的なサラリーマンです。昨年までの年間8万戸の販売は、そうした層が買い支えてきました。1億を超える高額物件のみで、その販売数を維持することは不可能です。
さらに社会階層が分解する場合は、多数が下層に、少数が上層に分解していきます。その意味で高額物件を買える上流階級は圧倒的に少数派です。
バブル前の例えば８５年のマンションの価格を１として、価格が１／２だった頃っていつごろなの？
またその頃の株価、大卒初任給やGDP、消費者物価指数と８５年のそれとを比べれば、
実需で２倍になるための期間と条件として結構参考になるような気がする。
要するに株価、大卒初任給、GDP、消費者物価指数とリンクするとおっしゃりたいのでしょうが、そうだとすると、ますます上がると判断する根拠がなくなります。この間はどれも大して上がってません。仮に上がるとしても2.5倍は無理でしょう。
つまり、
投機的要素が介入しない限り実需の限界が上限になると、
またその上限もそろそろ限界ではないかと、
そういうことでよろしいですね。
もし今がバブルなら、もう一段階必ず騰がる。底値であれ高値であれ、バブルの場合には理論では説明の出来ない異常な値動きをしてから破裂するもの。これは株でも不動産でも同じ。90年代初期及び2003年頃の動きを見れば判るでしょ。ここで重要なのは、市場参加者の心理。そういう意味では2割程度の値上げであればバブルでは無いと考える。まだ、底値からのリバウンドに過ぎず、これがバブルになるのか調整に終るのかは判断出来ません。
つまり、
バブルは理論では説明できない
今の動きも理論では説明できない、
そういうことでよろしいですね。
その通り。理論で説明できれば、誰でも金持ちになれますよね。
想像してみて下さい。高給のトレーダー、投資家が自分の給料の20倍稼がねばならないことを。
その為には巨大なPositionを取らねばならず、相場が下がれば損切りさせられます。ここが個人投資家と違うところ。そうした損切りが相場の下値をスバイラルで形成します。上昇局面も同じ。
自分もそうだったから判るけど、トレーダーってのはホント臆病なんですよ。そうでなければ務まらないし。ポイントは精神力。皆が未だ騰がるってな時に売れる人。皆が悲観的な時に冷静に買える人。こうした人が資産家へのパスポートを手にしていると思いますし、皆訓練次第では出来ると思います。
ある程度の富裕層を意識した記事とは思いますが。
「都心に２軒目いかがですか」の記事。
http://www.jj-navi.com/edit/shuto/jj/toshin/honshi.html
他国では当たり前にある豊かさをこれから日本人も享受できるか。
私は先日手持ちの全株式を売却しました。
数年は賃貸で守備のポジションで待つつもりです。
資産家へのパスポートを手にできますでしょうか。
出来ない。
とりあえず貸せば、１００％ローンで買ってても金利が返せるうちは、強制売却にはならないので、相場を崩すような売りにはつながらない。つまり、銀行から強制売りをかけられる人が次々に発生する局面にならない限りは、不動産はまず下落しないことをよく心に留めておくべきですよ。
都心が庶民の住むところでなく、エリートだけのものであるとしたら、
なぜ、地価の高騰を待つまでもなく、
２００平米などの居室を相応の価格で売らないのか。
結局マンションは、庶民価格にしなければ、
需要が少なすぎてほとんど商売にならないと言うことですよ。
２３区といえども、その地価を支えているのは庶民のあこがれであり、
それらの背伸びしたローンなんです。
200平米５億円、最近よく売れますね。それはそうでしょう。５億円位はなんでもない人が東京には
たくさんいるでしょう。株式上場すれば創業社長は100億円前後を得る。それだけでも一年間で300人くらいづつ生まれてくる都市ですよ。
どんな高額でも買い手がつく。粗利で見れば庶民相手の庶民価格マンションよりも、富裕層相手の高額マンションの方が良いのも道理なので、都心新築のマンションは殆どがその部類のようです。しかも倍率はそこそこでも確実に即日完売してますねー。すごいもんです。
富裕層のマンションが高いからといって、
庶民価格マンションがどんどん値上がりしてく根拠にはならんね。
二極化が進むだけで。
粗利で見ても、劣悪地目や土壌汚染、軟弱地盤など安い土地に、
タワーなどと言って戸数をぎっちり詰め込んで高級風な施しをして、
マネーの価値を知らない素人にそこそこの値段で売った方が濡れ手に粟で儲かります。
高級物件は、本物を知っている人間に対しての商売なので、
土地、建物、調度からサービスまで、全てに品質が求められ、コストが嵩みます。
こだわりや要求もシビアです。利益を乗せすぎれば見破られます。
なるほど。資本は冷徹ですナ。生活者の幸せを排除・搾取して、自己増殖の効率の最大化を図るのみ。誰か、資本主義の次のステップを教えてください。NPO（生活者に優しい？！）の躍進は、次につながるのかな？
金持ちはあまりこだわりがないよ。大手デベであれば内覧会でも指摘はゼロ。後で気になることがあると自前で直しちゃう・・・頼むのも面倒くさいからデベ系。われわれからすると最高のお客です。ですから７２５の言ってることは間違いです。
７２４＞首都圏に限定すると、高額物件を中心に据える方向性は我々には確かにあります。相対的に安い物件は、割合的に減少することになります。供給サイドが細るので、皆さんが希望されるようだと結果的に価格はどうなるでしょうか？お考えください。
都心はどんなに高くなっても構わないので、城南地区まで波及するのは勘弁して欲しいよ…。
No.511 by 匿名さん 06/11/26(日) 16:47
ケープタワーは８０倍の部屋もあるとのこと。すごいですね。
つみたてくん20倍を４人が使えば、それだけで80倍。
え〜っ、倍率ってそうやって計算されているのですか？
そういう計算の場合も有りです。
頭が悪いのかもしれないが、結局表題の質問に答えた回答は一つも見当たらない。
なぜ？？？？？
だって結局、しばらくは上がるかなぁ。
とは言えても、いつ下がるかなんて分かる訳ないよ。
占い師ではないんだから。
下げの参考意見が出てこないってことは(これが答えなのかもしれない）、しばらく下がらないつもりで対応するしかないのではないですかね。下がったときに柔軟に対応できるようにしておくのが良いのですが。。住居を買ったとしたらそうもいかないですね。
短期で下げに転じる可能性も大きいと思います。マンションの購入も、わずかばかりの税控除や、わずか1パーセントの金利の上下で購入を左右される人が多い中を、それでもギリギリの状況で維持されてきた販売戸数です。デベのマンション用地の高値入札も、こちらが思っているほど、固定的な状況ではなく、販売する側からしたら、本当に売れるのかを確認しながらの慎重な作業です。
このスレの「価格は10年間に2.5倍さん」もいつの間にか消えたようです。東京の土地は魔法のように新しく作り出せます。これまでも低層住宅地を大手でデベが購入したら、議会を巻き込んで用途変更、マンション用地の出来上がりという例もいくつもありました。土地が本当になければ、ルールを変更してでも作り出してきますよ。
消費税率アップ前の駆け込み需要も期待できるので、
あと２年ちょっとは下がらないと思いますよ。
その先は知らないけど。
いいから買いたい時に買える物件を買えよ・・・
土曜日の日経新聞によると南イギリスの住宅の値上がりがズット続いてる。
平均価格は年収の８倍の4500万円、それで友人の共同購入して一緒に住むなどの
動きもあるということ。こういう住宅の上昇って世界的な流れだね。
株券以上に実物資産だもんね。東京も買えるうちが花だね。そのうち手が出なくなり
郊外で木造アパート暮らしとなったりして。
そもそも23区内に新築マンションが簡単に買えるほうがおかしい、今までがデフレで
企業の土地の投売りなどの影響で安すぎたとうこと。その特殊な安値と比較して
少々上がったからどうだとかいってる場合じゃない。
738＞最近は高さ条例などが出てきて安藤さんじゃないけど、景観を守ろうという
動きがでてきてるからね。デベの勝手は許されないよ。もう湾岸のビル群のせいで
夏に海風が入らず都内のヒートアイランド化がひどくなったと怒っている都民も
たくさんいるからね。
新築神話がある限り、都内に近年大量供給された物件の将来的な二極化の値下がりは必至でしょう。
不動産関係や建設関係の頭の回る人は、あえて割高な新築は買わないという話を聞きました。
都心の好立地の15年超のマンションを買って、リフォームするのがエコノミーで利口だそうです。
掲示板の中古板でも「築浅・・・」を大部分の人が希望しているようですから
日本人の、新しい物好きの特性なのでしょう。
4000万円の予算で、新築なら郊外物件しか買えませんが、
3500万円未満で駅近の立地の良い都心中古物件（70〜85㎡）買って500万円で好きに
スケルトンリフォームするのが、多額のローンを抱えずにエコノミーだと思うのですが・・・・
郊外物件なら、悪くすると将来1000万円未満になりますが
都心物件なら、30年経過しても新築相場の50％前後にしか下がりませんから。
住宅取得控除も冷静に考えると、たいしたことない金額ですよね・・・
新築マンションを販売している、不動産関係の皆様、ごめんなさい・・
他人に言うときも、新築マンションと言えるのは最初の数年だけですね
その後は
「○○さんは、どこに住んでるの〜？」
「郊外の○○の近くなんだ、でも駅から近くて便利だよ」
（郊外の無名の駅だと他人に言ってもわからない）
という時代が20年以上続くのですから。
築浅中古にも人気が集中して値上がり。供給が極端に少なくなった都心新築にも新しい物好きの
日本人が殺到して値上がり。という事ですね。
メデタシ！メデタシ！
そう錬金術です744さん。この間のマンションブームを支えた、湾岸の土地も、総合設計による容積率割増しの恩恵を受けています。容積率が最大400％の割り増しで高層マンションの建設が可能になりました。それでできたマンションは高級マンションではありません。それがなければ、今も倉庫街のままでしょう。土地に物理的な限界があるのと、マンション用地の限界は同じではありません。
>>748
先生！じゃー都心部には容積率400%600%1000%・・・と
いうマンションがガンガンに建てられる広大な土地が
まだまだいっぱいいっぱいあるって事なんですね？
高さ制限とか周辺住民は全く無視してガンガンに建てれる
んですねー？
２３区と一口にいっても、人気のある区は限られていますから、
いつ値段が下がる、というよりも
今後も値段が上がりそうな地域と、あまり変動しない地域など
区によっても違いますよね。
まあ人気も変動するもんですからね。麻布十番や恵比寿なんて谷地で忘れられた場所が
地下鉄開通や大規模開発で今や人気地区。でも買いそびれた人は
すでに高いところよりこれから値上がりするところ
を狙うほうが懸命かも。新東京タワーやツクバエクスプレス開業などで変化が起きそう。
単純に考えて、不動産、不動産と騒ぎ始めたら、もう終わりだと思いますけど。今はまだそこまでの狂騒的感覚は無いので、大丈夫だと思いますが、そんなキャピタルゲインはこれから期待しないほうがいいのではと素人的には思います。
2006年に株式市場に参入して、大失敗した人がどれだけいるか。。不動産も同じでしょう。ボラティリティは低いかもしれませんが。自己居住用不動産のキャピタルゲインなんて買い替え考えると意味が無いし、賃貸に回すっていっても、築浅物件の賃貸の選択肢は今ゴマンとあるわけで、想定どおりの賃料なんてもらえないと考えるのが普通でしょう。日銀も既に現在の不動産ブームに警鐘を鳴らすコメントをしてますし、私は様子見です。金がポケットから溢れるくらいあれば買ってもいいですが、ローンを組んでまで新築マンションを買おうとは思いません。かといって、収益不動産ももはや高くて買えませんが。こういうときは待つのも相場、であります。今は外国株のほうが個人的に魅力的です。
そういう人がいる間はまだ大丈夫。
賃貸なんて、ホントにやってる人いるのかなぁ〜？
掲示板での話を聞いてると、皮算用もいいとこ。
一か月、二か月、未入居なだけで、あっという間に利回りは悪化。
賃料保障で斡旋業者にだせば、ごっそり手数料取られるし。
突発的な一時金での修繕費用なんかは、自前で負担するしかないし。
複数物件もって、
全体で８割くらいの稼働率でも儲けが出るようなポートフォリオ組めるようでないと
賃貸で儲けるなんて無理ですよ。
都心だけど、周りのマンションの空室は直ぐ埋まってるよ。
756さんの言ってる不安な賃貸用不動産とは都心ではなく、ただの23区内物件だと思われます。
都心、準都心の競合の少ない分譲タイプであればそう心配ないと思います。（賃料を欲張らなければですがね） 冷静に物件選定できていれば大丈夫ですよ。
都心３区の中で最大の港区の居住人口って１６万人程度。
千代田、中央、渋谷足しても居住人口５４万人程度
一方、２３区人口は７５０万人。首都圏の人口４０００万人
を考えたら、都心に住むってことがいかに希少性の高いことか
わかる。
２３区なら７．２％首都圏なら１．３％という希少価値。
２３区の分譲単価か４５０万〜１２０万まで３倍の開きが
あるように、賃料も月坪７千円〜２．１万くらいの開きが
ないとおかしい。
こちとら、もともと大不況の中、買ったとたんに２割３割下げを覚悟して新築マンション
買ってるんでい。
２倍３倍とか浮かれた話は冗談として、かあちゃんと選んだお気に入り物件に住んでるっから
大幅に下がらないだけでも、ウハウハのハッピーライフなんでい。
バブル崩壊の典型的なパターンは、不動産価格が毎年、買値に対して５％ずつ下がり、加えて銀行金利を毎年４％ずつ負担し、気づいてみると買った価格の３分の１に価値は下がってしまい、一方で借り入れ額が物件時価の１．５倍残っている。都心部では、このパターンにはまった人は、破産するなり夜逃げするなりして、ほぼ一巡。今は、埼玉や千葉の住宅地がこういったハマッタ人たちが最終段階を迎えている状況。これがクリアされれば、首都圏全体がアク抜けして、買いが買いを呼ぶ展開に突入することになる。下げがきつかった分、膿み出しが終われば、結構、揚げ足ははやいかもよ。
はぁ？
10月首都圏賃貸物件成約数は減少に アットホーム
アットホームは11月27日、10月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。
それによると、10月の成約件数は中古・新築ともに不振で9,224件（前年同月比マイナス14.3％）となった。
１戸当たりの物件成約賃料は、賃貸マンションが100,700円（同1.9％下落）、賃貸アパートが65,300円（同0.3％下落）となった。
私、色々賃貸物件も探していますが、簡単に2万円くらい値下げに応じますからね。碑文谷あたりでも。少なくとも、モデルルームかなんかで出される想定賃料は信じないほうがいいかもしれません。あと、昔に比べると、色々賃貸物件が充実しているような気がします。その分、競合も激しくなっているのでしょう。賃貸する側にしてみれば好都合です。
あと買うなら、760番さんのような意識が正しいと思いますね。物件が気に入って、永住する可能性が高いなら、価格が上がろうと下がろうと、関係ないでしょう。
物件価格がいつ下がり始めるか、難しいですが、2007年は一度下がるんじゃないですか。30代前半の人口と買い替えしそうな50代後半の人口合計が一時的ですが減りますよ。その後2015年までは横ばいないし若干上昇、2016年以降は悲劇的な下落、と考えています。
が、その頃には金持ちな外人に東京が牛耳られるので、都心物件は大丈夫でしょう。無理しても今のうちに都心なら買ってもいいかもしれません。外人が買いそうな物件で、麻布十番とか、広尾とか、六本木あたりで、安めの東向きの部屋とか。。外人は南向きにこだわらないですしね。
都心から20キロ圏外には住めん。
電車に乗るだけで疲れて何もできん人生になる
多摩地区から都心５キロ圏内に引っ越したとたん、勤務先が多摩地区になってしまった。
人生は解らん。
消費税率ＵＰで、３年後ぐらいにマンション買いの騒動が必ず起こりますよ。
芝浦アイランドが一段落して、もはや１０００戸クラスの大規模供給は
城東か神奈川郊外という図式になりましたね。
湾岸戦争の終結の次は「東西冷戦」
田園都市線急行停車駅徒歩10分内外で坪単価２２０万円
渋谷に30分、大手町までなら６０分の位置です。
鴨居のららぽーともあるし、横浜、川崎の駅周辺はあっというまに
完売。武蔵小杉のタワーも瞬間的に売れてしまいました。
東は、荒川区の川辺の開発ですがこちらは坪単価１５０万前後
新浦安のバス便と同等。足立区も竹ノ塚までいけば１２０万〜
中間的な板橋区で１８０〜
江東区はすでに２２０〜を超えてこれから上昇中。
田園都市線の価格設定をにらみながらやや上を伺う値付けになる
のではないでしょうか。
こうなると、新築が全くないなかで「時価」を決める尺度がなくなる
わけですが、おそらく2007年、2008年入居のＴＴＴやＣＭＴなどの
未入居転売が相場をひっぱる図式になるのでしょうか。
＞761
郊外の人が買いに転じるのは難しいでしょう。
彼らはあきらめてカーライフや郊外の生活にひたってきています。
いまさらごみごみした都心に帰る気もない。それと金を使ってしまって
貯蓄がない。地価が反転するのはかなり先の話・・・横浜はあっても
千葉はないかもしれないし。
バブルの時（１９８５年から1991年）までのパターンは、買換えですよ。
２８００万の１ＬＤＫが2倍になったので４０００万の３ＬＤＫに買い換えて
さらにはそれが１億になったので郊外の一戸建てを買うという
転がしゲーム。
結果、横浜線沿線、千葉、埼玉に転居していった人がいるわけで
こういう人たちの「簿価」はもとが案外安い。
ただ結構高いローンを追加で払っているので、郊外の地価が上がって
も転居する余力がない。なにしろみな５０代で長期のローンも組みづらい。
さて、こういうなかでうまくいったのは唯一「転がさなかった組」
１ＬＤＫから３ＬＤＫまで転がして、バブル期はその場でしのいで２０年
という人が一番いい思いをしている。
もともと２８００万で買ったマンションが４０００万で売れてそのまま
人気エリアの７０平米３ＬＤＫに２０年住んで売値で転売してさらに
ローンをのせて６０００〜７０００万物件を買う。
こういう流れでいままで高額物件も売れてきたわけです。
今後都内の築２０年越えが妥当な値段で売れたら、まだまだ
湾岸タワー築浅中古は高値で売れると思いますけどね。
そうそう郊外にはまだ、新築５０００万で４５００万ローン組んじゃって、時価が２０００万に下がった物件に対して、残債３５００万のひとが山ほどいるからね。
都心部と郊外では、個人BSの差がまだあまりにも大きいよ。
某芝浦物件の倍率１４１倍でしたね
>2008年にTTTとPCTが同じ頃に完成し、
>築浅中古として大量に売り出されると、
って大量には出ません。
Ｈ１７年２月から４月にグローヴ・ケープ1971戸
これが転売に出る率は５％以下の延べ１００戸
程度ではないでしょうか。
自宅で買った人は買換え物件がないから安くは
売らない。
賃貸に出したらすぐには売れない。
なぜなら、賃貸に出して転売した場合
転売益の３９％が税金で消えます。
オーナーチェンジなら売値も安い。
むしろ自分で住んで売却したほうが税金がかからないし
高めに売れます。
しかし、大半はローンを組んで買った人だろうから
半年程度で賃貸か売却か見極めをつける。
度胸がなければ賃貸。
＞高い方に引っ張るとは限りません。
高い方にひっぱります。
なにしろ高く売らないと意味がないから安値で売ら
なくてはいけない理由はどこにもない。
仮に１５００万の利益が出るならローンが半年で１００万
でも半年待って売るでしょう。
そういう中で２００８年年明けにはＣＭＴ869戸が引き渡しで
4月になればＴＴＴが1981戸出てくる。
仲介業者も高く仕掛けて売りたがる。
＞５％以下の延べ１００戸程度ではないでしょうか。
自分で書いていて思ったけど、そんなにも出ない。3ヶ月刻みで２０件で８０件もでたら大変な「事件」ですよ。５％以下の延べ１００戸程度ではないでしょうか。
値上がり激しいＶタワーですら、せいぜい毎月４件も出てないですからね。
×５％以下の延べ１００戸程度ではないでしょうか。
○１．５％以下の延べ３０戸程度ではないでしょうか。
昨日発売の週刊東洋経済によると首都圏人口は2015年まで増える、世帯数は2020年まで
毎年4万世帯位づつ増えるらしい。
もっともそのときはあきらめて近郊で安いアパート暮らしをするか
あるいは千葉や八王子の駅からさらにバスの便を買うかだが。
なんだかんだ言っても都心５区ならあと１０年は下がらないね。
グローヴ・ケープ・ＣＭＴ・ＴＴＴ・ＷＣＴ等が５％程度の築浅中古だしたとしても
それをほしい人はもっと多いから、価格は逆に上がるんじゃないの。
ただし２極化がもっと進むだろうから城東・城北エリアは厳しいだろうけどね。
>城東・城北エリアは厳しいだろうけどね。
まったく。新築価格自体不動の価格帯を維持していますね。
世田谷と荒川で倍半分 港と足立４倍の差があるよ。
>>779
いらないなぁ。の多い湾岸は、分譲で買った人もいらないなぁが多い。
従って、湾岸の築浅中古は大量に売りに出されます。
そして、いらない人が多いので高く買ってくれる訳もなく、下がらない訳もない。
いる。いらないは価格次第。住宅は実需の必要品なので
価格見合いでメリットがあればそれが魅力。
今後内陸がもっと値上がりすれば（というかすでにしているので）
近場に住みたい人が湾岸を買うだけ。
その需要の量は倍率を見ればわかる。
素人もアコギだし仲介も煽るから湾岸タワーの中古は高いよ。
別に買ってくれなくても困らない人が売るからさがらないよ。
都心買えない、湾岸いらないって人はどこを買うかというと、世田谷なんだろうけど
これが３００越えの現状なら世田谷中古を買うか田園都市線横浜川崎しかないよ。
むしろそれらに飽きて逆のルートで住み替えて湾岸に買った人が多いのだと思うよ。
昨日のケープは最高倍率１４１倍でしたね。恐るべし！
>>777
湾岸エリアの今後を占うのであれば、数年前に入居が始まった、豊洲、月島の高層タワーの実情を分析すれば、ある程度見えてくる。新築時、お台場のモデルルームに順番待ちができるほど盛況で、雑誌にも多く取り上げられた豊洲の某ツインタワー、月島駅徒歩１分のタワーなどあれほど当時は希少性が持てはやされたが、周辺環境の変化によりたった２、３年で既に分譲価格を上回るどころか完全に買手有利な情勢。一方、同じ月島でも他の２棟（LとCタワー）はその立地から分譲＋αで投資妙味が出ている。つまり、湾岸だからって一蓮托生などあるわけないよ。ついでに、夜景重視で住居を探す人は意外と少ない。あっという間に飽きるからね。さらに、仲介会社は、新築時の価格を伝えたうえで購入を勧めるから、それで購入に至らないケースは山ほどある。中古の場合、値引きもあって当たり前だから、さほど期待しないほうがいい。
湾岸エリアで思ったのですが、
クルマのナンバーでご当地作ったらもう少し頑張りそうですよね。
申し訳ないけど江東区は足立ナンバーから湾岸とか台場とかのナンバーになったら
資産価値だけではなく、イメージも向上しそう。
東京って、ナンバー増えないのでしょうかね。
>>784
その情報の一部、間違ってます。
月島駅徒歩１分のタワーは分譲価格の35%増で売れています。
現在残ってるのはそれ以上の価格で売りたかったり、
引渡し時期の都合が客と合わずに残ってるそうで、
売手有利な情勢だそうです。
以上、地元の不動産屋に最近聞きました。
そうですね。実際に売れてないと思われる竣工間もない物件は、価格高騰に便乗して欲張った根付けがされて売れていないものばかりです。
私の購入したMSでも同じことがおきています。転売目的で購入した人からすると、騰がり途中なので売りに出しつつ購入者が追いついてくるのを待ってる状態なのだと思います。またとない儲けのチャンスですからね。（因みに私は転売目的ではないです）
湾岸が人気ナンバーワンということですね
最近分譲され完成済みのマンションで、分譲価格より安く売られているタワマンなんてないでしょう。
ライオンズタワー月島（月島徒歩1分）は、大京創業以来最大のヒット作で超人気！！
部屋によるがおおむね4割アップくらいで売られている。
ザ・クレストタワーも最初の価格比では3割アップくらい（ゴクレは途中で値上げというせこいことを
したのでそこからは1から2割アップくらいか）。
だいたいこれらの物件は低層北向きなら坪200万円強で売り出されたんですから、いまこれにちょっと上乗せした値段で売るばかはいない。
新築時の価格を伝えたうえで購入を勧めるなんていう奇特というかなんというかの不動産屋は、天然記念物ものでしょう。そもそも自分で分譲したんでもない限り全戸の分譲価格を知るのは、昔と違って結構難しいこと。
マンション研究家より
分譲価格の35%増と書いたのは、それです。
希望価格ではなく、実際に売買される金額です。
世田谷の普通のマンションだって分譲したときより高く売られています。
世田谷だとどうだろう。００年分譲ぐらいの価格にまでもどってきてる感じですかね。世田谷が坪３３０万だったのってそのくらいの時期でしたっけ。
９８〜９９年くらいじゃないですかね。
世田谷、９６年で２８０万でした。
湾岸はいらないと書いたものだけど…ウチは坪400万位に上がってきた。
都心５区でも欲しい立地だ買い換えは厳しいね、売り地で坪500万とか平気で見かけるようになってきた。
しかし、湾岸で都心５区って言われてもと思う。それなら近郊の良い場所の方が良いよ。
やっぱりゼロメートル地帯（城北含む）は怖い。
そうか。よかったね。
今テレ東ビジネスサテライトで、不動産ファンドはまだ伸びると言ってた。
結局湾岸の1人勝ちですかね。
