23区内の新築マンション価格動向（その17）

>ローンは、物件の担保価値以前に本人の支払い能力の問題だろ。
>何を担保にしようが支払能力がなけらば地価があがろうが下がろうが
>破綻なんだよ。


Countrywide FinancialのCEOの話　プライムに問題がひろがりつつあるという内容でとりあげられている。
FT（米国版）の一面とWSJでも"Cuunrtywide, Prime Loans Begin to Go Sour"と言うサブタイトルで取り上げている。

内容は、住宅価格上昇による与信枠が拡大したため、ホームエクイティローンを利用して、
消費を拡大させてきたプライムの利用者の多くが、固定金利ではなく変動金利や
ステップ償還方式のローンをかなり利用していて、金利引き上げが続いているので、
ローン金利の定期的見直しで返済額が増加する人が続出する（している）ということ。
さらには、住宅価格が下落すると、借り換えができなくなるので、ステップ償還方式で
あっという間に返済不能になるらしい。

以下、抜粋
サブプライムではなくプライムの問題が大きくなっていると言うのが、かなり重要な点です。ホームエクイティローンと言うのは、住宅の評価額（通常はその８０％まで）と住宅ローンの残高の差に対して、融資を行うものです。昨今の住宅ブームから、評価額が上がり、それを基に、ホームエクイティローンを組んで、改築や車の購入をする人が増えていました。この傾向は、住宅価格の上昇が激しい（激しかった）地域では非常に顕著な傾向でかなりの人が、これを使って色々なものを購入したり、投資したりしていました。

ところが、地域によっては、住宅価格が下がりだしており、上記CountrywideのCEOの発言を見ると、返済に窮した人たちが増え、中には破綻する人も出てきているようです。また、ホームエクイティローンが米国の消費を牽引してきた部分もあるので、これが事実とすると、他の一部セクターへの悪影響は必至だと思います。

‐　このプライムのホームエクイティローン関連のロスは、第２四半期において、$388M(1ドル120円換算で約466億円)でした。ちなみに、サブプライム関連での、支払いは＄２５M(同レート換算で30億円)とのことです。

‐　破綻した多くの負債者達は、家を売ることができなかったり、売っても負債が残ってしまったためとのこと

‐　今年の初めに露見したサブプライムローンの破綻から、Countrywideを始め住宅ローン会社は貸し出し基準等の引き締めを行っていた。

‐　住宅ローンの遅延は、カリフォルニアの中部、フロリダの南部、そして中西部で特に多い。

これは、住宅価格が急騰していた地域が中心なので、上記の話（住宅価格の下落が招いた問題）とつながっていると思います。

‐　Countrywideによると、4.56％のプライムのホームエクイティローンが遅延しており（昨年同期は1.77%）、サブプライムローンの遅延は、昨年の15.33%から23.71%に増えているとのこと。遅延の原因は、多くの見方であるローンの利率のリセットではなく、負債者が職を失ったり、それに近い状況に陥っているためのこととのことです。また、これらの人々は住宅価格が下落しているため、ローンの借り換え（組み換え）もできないでいるとのことです。