ところで、いくらでマンションかいました？
どの位ローンを組みましたか？
自分のこと
豊島区の７８㎡6300万円のマンションを2年前。
ローンは3000万円組みました。
家族は4人です
[スレ作成日時]2005-12-28 09:36:00
というか、東京で直下型の大地震が起きたら壊滅状態になるだろうなあ。
名古屋あたりの整った広い道路を見ると、東京って終わっているなあと思う。
されど、東京なんだろうけど、生きている間に大地震が来るのだろうか？！
首都機能の回復が最優先になるので、辺縁部は相当ほっとかれて後回しでしょう。
マンション価格って、そろそろ上げ止まりじゃネ？
大暴落とかになったら、どーしよう・・・。
俺は8300万で都心にマンション買った。
普通はせいぜい２５％〜３０％くらいでは？
確かに自信を心配しちゃうと、戸建てかなとも思うんだよね。
>526,529さんへ
なにを普通というかが問題ですが、土地代が30％以内というものでもないです。
都心一等地のタワマンなら大半が土地代になります。
赤坂TR 60㎡の場合 価格は売り出し価格6000万円前後、現在の実勢価格9000万円前後 土地の持分は10㎡くらい。建物価格（よくは分からんが）2000万円〜3000万円。とすると土地価格分は
売り出し価格ベースで3000万円〜4000万円 比率は50％〜67％
実勢価格ベースでは6000万円〜7000万円 比率は67％〜78％
このようなことになるので地価上昇場面では、都心超一等地のマンションほど、よく上がるわけです。千葉や埼玉の駅遠物件を買うと建物の劣化による減価が大きく物件価格はなかなか上がらんわけじゃね。
どこがどうでたらめなのか、解説して下さい。
タワーマンション検討していないのでよく知らないんですが、あれだけ戸数あるのに、
６０平米で、１０平米も土地代の権利もらえるんですか？
あと、実質価格９０００万って、そんなにするんですか？
＞534 反論しようにも根拠を示してないし
では、根拠を・・・
530さんのお話ではデベの経費や利益が考慮されていません。
60㎡のタワマンの平均的な建設コストは、
65〜80万円/坪（地域差、スケール差、仕様の差によって変動有り）ですから、建設コストは
60㎡/3.3058×70万/坪＝1270万円
デベの販売経費・利益・その他の合計が 同程度の約1500万円
これに土地代が加算されて、販売価格になります。
例えば、ＣＭＴの場合で計算すると、土地購入代が300万/坪ですから、最終容積率が700％なので
60㎡÷700％÷3.3058×300万円＝780万円
ですから、その合計は
1270万＋1500万＋780万＝3550万円
となり、実際の販売価格にほぼ一致します。
以上、具体的な反論でした。
530=534です。
533に反論しようとしたが、中身ゼロの根拠で答えようもなし。
535さんにお答えします。
赤坂TRの場合
敷地面積7564㎡強 総戸数521戸ですから、単純計算で1戸当たりの持分は14.52㎡弱になります。
530で書いた60㎡で10㎡というのは契約書を元に大雑把に丸めた数字を書いたものですが、逆に細 かいことは別として間違いないものです。
実質価格=現在の相場が9000万もするか、という件ですが、トワイシア用賀やマスタービューレジ デンス（池尻大橋）が1㎡１00万〜120万もしているのですから、赤坂4分の赤坂TRが1㎡150万して 当然でしょう。南向き上層階なら、もっとするでしょうが。高輪ザレジデンスあたりでも25階日当 たり良しなら1㎡150万しますよ。ヤフー不動産なり「住宅情報 都心に住む」参照。
マンションの価格の内訳でデベの利益入れられてもなあ・・・だったら消費税も入れないと。
そんなことより、普通の人が知りたいのは、自分のマンションで土地分がいくらで、建物分がいくらかということじゃないかな（デベの分譲時というより、自分で所有している時)。
この観点で言うと坪単価の安いマンションほど、建物分の比率が高く、坪単価の高いマンション（都心超高級マンションが典型）ほど土地分の比率が高いということ。
バブルのころ広尾ガーデンヒルズは50㎡5億円もした。建物は中古でもあり1000万もするかどうか。ということは土地分が4億9000万円、構成費98％（デベの利益は関係ない）。だから都心超高級マンションは地震もへっちゃらというわけです。むしろ倒壊住宅が多数出て、価格アップの恩恵を受けそう。
535です。皆さん丁寧にありがとうございました。
ただ、正直言うとよくわかっていないのですが・・・
10平米の土地に、実勢価格6〜7千万の価値があるってことなんでしょうか。
23区を考えつつも川渡ろうかなとも思ってて、どうも不勉強なのです。
というかこのスレに書いちゃいけないのかも。
トンチンカンなこと言っていると思うので、出直してきます・・・
土地の持ち分は、敷地面積をその部屋の持ち分で割った分ですよ。
常識で考えて、タワーはその面積を階数で割るんだから60㎡で40階なら1．5㎡でしょう。
建坪率が80％、共有部分が20％とすると1.5㎡÷0.8×1.2＝2.3㎡くらいでしょう
20階なら4.6㎡ 10階になってやっと9.2㎡。
2．3㎡なら、坪1000万円としても、土地代は700万円程度でしょう。
>542さんへ
>常識で考えて、タワーはその面積を階数で割るんだから60㎡で40階なら1．5㎡でしょう。
まちがった常識をお持ちのようですな。
この奇妙な理論で行くと敷地面積が5万㎡でも5000㎡でも関係なく、階数で土地の持ち分が決まってくることに。これだけで、ありえない話とわかるべきです。
赤坂TRの場合
敷地面積 7564.61㎡
私の持ち分は4443,709分の6000弱（あまりプライバシーをさらすのもナンなので丸めた数字にしましたが事実です） つまり1.3％ほど持っているわけです。7564.61×0.013=9.83
で約10㎡のわけです。
ついでに言うと共有持分も占有面積に応じて個々の人の持ち分になるわけです。
3坪で坪2000万〜2300万でちょうどいいでしょう。
赤坂の45階建ての建つ一等地が坪700万などありえないでしょう。それだったら私が地上げしたい！銀座坪1億2000万とか言ってるご時勢なのに。
ということは、3坪持分、2000万強ということでしょうか。
そうなると、結局もともと問題だった土地割合30％が近いことになるんでしょうか？
マンションを購入すると土地の持ち分が固定資産税の通知書に出てますよね。
ここで知らない人は、購入していないからでしょう。
>544さんへ
＞ついでに言うと共有持分も占有面積に応じて個々の人の持ち分になるわけです
失礼しました。仰るとおり建物の共有部分のことです。というか前の方が共有部分20％と書かれていたので、20％とかはどうでも良く共有部分も同比率で個々人のものになると言いたかったわけです。契約書では「次の共用部分について4,4443，709分の6000(丸めてある）を有します。」とあります。次の共用部分とはエントランス、バルコニーなど。
＞3坪で坪2000万〜2300万でちょうどいいでしょう
530で実勢ベースで土地分を6000万〜7000万としたわけで、これは持ち分3坪とすると坪あたりでは2000万〜2300万(細かくいうと2333万強）になる、そしてこれは今のあの土地の実勢地価としてもまあ妥当な所でしょう という意味です。
書きなぐってしまったようで恐縮です。謙虚なかたで痛み入りますが、いい所に買えると良いですね。もちろん都心が良いですよ。占有面積は狭くし、その分場所を高地価の人気エリアにする これがいい(将来的資産価値の高い）マンション選びのコツです。
＞548さん
544です。早速のご教授ありがとうございます！
「書きなぐった」なんてとんでもない、私の方こそ
理解が遅くて申し訳ございませんでした。
まだまだ勉強不足で皆様のようにはいかないと思いますが、
548さんのアドバイスに従い、できるだけ価格が上がる前に
いい物件を買えるよう頑張ります。
＞549、550さん
恐縮ですが教えてください。小生も区分所有コレクター初心者です。低層北向きの分譲価格が安いことは分かるのですが、管理費等は所有区分割合で決まるので、家賃に占める比率が高いこと。出口戦略を考える際に、安値で処分せざるを得ない危険があることを考えると、つい低層南向きの方がいいのではと考えてしまいがちです。ご見解をいただければ幸いです。
550です。
明らかに南向きが高い物件は避けたほうが良いかもしれません。
私の場合は、南向きは周辺施設に難アリ（南側眺望悪く、幹線道路隣接）で、北向きが人気あります。（眺望が良いので高層階は北向き人気です）
とは言え北は日照条件が悪いので、割高感はそんなになかったです。
トータルでみてどの程度の期間賃貸するかで出口戦略を併せて考えることが必要ではないでしょうか。私は短期で手放すつもりはありません。新築なら特に借入金を返してしまった後の投資対象としての寿命は利回りの良い築古中古よりもはるかに長いですから。そこからが回収モードです。
物件は唯一無二の利点を持っていて、競合が少ない（又は無い）立地を選ぶことが必須だと思っています。
付け加えると、単なる投資という枠で購入するのではなく、自分でも住んでも良いかなと思える場所であることが重要だと思います。
>552さん(by549）
あなたの考えを延長すると高層階南向き(or東南角）がいいということにもなりかねません。550さんも仰っているように、2階でも5階でも家賃はほとんど変わりません（1階当たり0.5％から1％）。同様のことが向きについても言えます。もう少し差は大きくなりますが、物件価格はそれ以上に北向きは安いので結局やはり北向きが利回り的には有利ということになります。
>出口戦略を考える際に、安値で処分せざるを得ない危険があることを考えると
これは売る時のことですよね。郊外物件ならいざ知らず都心タワマンなら、むしろ有利に（販売価格比で他の向きと比べて）売れる公算の方が大きいと思います。もちろん販売価格の設定にもよりますが。
それから、次のようないい話があります。つまり欧米の事情に詳しい人の増加もあって、近年北向き住戸への抵抗感が薄らぐ傾向があります。南向きだと家具が変色しやすい等あって欧米では南向き信仰は、あまりないという人が少なからずいます。洗濯物をタワマンではバルコニーに干さないのが普通（ですよね？）ことも北向きに有利に働きます。そういえば昔は郊外（本厚木とか新松戸とか）物件で「南面3室」を売りにするものが多かったと思いますが、近年はあまり聞きません。またタワマンは原則内廊下のせいと思いますが、必然的に北向き住戸が大量発生します。こういう状況下、北向きへの抵抗感も次第に薄れるというのが私の読みです。ついでに言えば高層階では北向きでも結構明るいという説があります。私自身で検証したわけないので責任は持てませんが、信憑性は高そうです。それやこれやで北向きバンザイ！！
素朴な疑問。検証したこと無いのに、信憑性高いってどういうこと？
自分では確認していないが、世の中的にはそういう風潮にあるということでしょ。
タワー場合、方角は南か北かというだけでなく目の前に遮るビルの有無など眺望とかも
関係して来るでしょう。南で高さが高くても目の前がビルだらけだと価値が半減。
南側で高層階でも向かいにビルがあって眺望を遮られていては価値が半減である。
結局ケースバイケース。いいものは高い。
北向き住居（高層階）に住んでいますが、驚くほど明るいです。２０階以上くらいなら
全く問題ありません。
家具の焼けについて出ていますが、本当に南向きは斜めに光線が
入りにくいのでさほどではなく、東向き、特に午後の日差しの
ほうが強い西向きのほうが問題かと思います。
欧米では北向きを気にしないのは、基本的に湿気が少なく
夏が涼しいからでしょう。（あと、目の色素が薄いので、光線が
日本人より強く感じることもあるかと。）
ただ、高層マンションの場合、あまり湿気を気にしなくても良い
ので北向きでも悪くないということになるのだと思います。
（例えば戸建ての北向きは日本ではやはり不向き。）
ただし、やはり北向きに眺望が開けていることが明るい条件
ですね。光に当たった風景を眺めることで明るいと感じるの
ですから。
やっぱり陽が当る住宅の方が魅力はあるよ。
朝日や西日は、辛ければ、カーテンで防げるし、
なにより、日の出や日没の時間帯のパノラマ風景の素晴らしさは捨てがたい。
北向きの安定した明るさと順光の中で見る光景は、自分のような弱視者にはありがたいんだけどね。
北向きについてはすでにいろんなところで議論が尽くされています。
https://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/search_thread_title.cgi
特に高層の北向きについては
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40900/
で相当議論されておりますが賛否両論で物件と人の感じ方によるというのが結論のようです。
私も北向派ですが世間的には南向派が多いほうが北向きが安くてよいです。
TTTの場合タワーマンションで眺望が大変良い場所（方向によってはレインボー
東京タワー、富士山がすべて見える）なので眺望代が物件に大きく乗っかっている
ため低層、北向き、お見合い、首都高速の高架計画などの条件が重なる物件は
極めてディスカウントされた値付けであったと思われます。
ケープタワーもモノレールとの見合いがある低層北向きは相当安かったと思います。
https://www.＊＊＊＊/search/re_info-1973.html
https://www.＊＊＊＊/search/re_info-3250.html
をみてもTTTもケープも安値物件と高値物件の間で坪単価で2倍以上の差があることがわか
ります。
またタワーの北向き低層物件は面積が小さく絶対額が小さいためリスク分散になることと
貸しやすくなることなどがいえるかと思います。あくまで貸す前提です。
以前中層マンションの賃貸、北向きに住んでいたが、冬はしんしんと部屋が冷えた。
南向きの友人宅に夜行って、そこはかとなく残るぬくもりに驚いた覚えがある。
あと、湿気。収納がかび臭かった・・・
高層マンションだと、このあたりの問題はクリアになるんでしょうか？
ランドマーク的眺望がのぞめれば北でもタワーの場合はよろしとされるね
タワーの北向き中層に住んでますが、冬はやっぱり寒いですよ。
エアコンと床暖房をずっと付けっぱなしなので電気代、ガス代がかかります。
そのかわり夏はエアコンをほとんど使わないですむのですが。
寒いのが苦手な人にはおすすめできないかも。
せめて北東か北西でもふってればまだマシなんだけどね
最近は南向き面住居を増やすために45度振った菱形配置して建てられますよね。なので、真北向きではない傾向にあると思います。
あーなるほど・・・、簡単に言うと、正方形の土地にひし形で建てるって言うことですか?
タワーの投資論面白いです。
そこで素朴な疑問なのですが。。。
タワーのコレクターの方は、将来の大震災についてはどのように考えておられるのでしょうか？
いかに丈夫な高層建築とはいえ、東京にばかり所有しているとリスクが大きいと思うのですが。
また、出口戦略まで考えた場合、高層階のほうが最終的な利回り（ＩＲＲ？）は高くなることはないでしょうか？
また、低層階での客付きはよいのでしょうか？
＞569さん
将来の大震災について
大地震に実家が3回も遭遇（うち1回は私は他所にいたが）、結局しっかりしたつくりの家はなんとかもつという結論に至りました。もちろん今回の竜巻のように、地震でも断層の上に建物があったりすると保証できないでしょうが。というわけで、竹中工務店を第一希望に、清水、鹿島、大成、大林クラスの建てたものを原則として買います。前田、三井住友、戸田クラスは許容。
高層階のほうが最終利回りは上では？
賃貸での利回りは圧倒的に低層階、北向き住戸、これは絶対的真実です。モデルルームで営業マンに言えば、全住戸の想定家賃表をくれる（5割くらいの確率か?）ので、研究されたし。売却時にどうなるか、ですが、バブル真っ盛りの頃は大きい住戸、高層の坪単価の高い住戸ほど人気でした。でもあああいう時代は、もうこないのではないでしょうか。まあ多少それに近い動きが出ないとはいいきれませんが。なんといっても利回り採算、収益還元法といったことが普及してきてますから。ほんとは高層階は高くて手がだしづらいという事情もあるが・・・・
低層階での客付き
570の続き（失礼しました。手がふれたらしく途中で送信されました）
タワマンの場合、1階には住戸は普通ないので2階から、場合によっては3階からになります。私の場合、4、4，5，5、6、18階（これは下の階が賃貸で分譲でなかったため）。ということは低層マンションでいえばむしろ上層階の部類です。ほとんどが即決まってます。１つなどは完成前に予約が入りました。注意しなくてはならないのは、完成するといっせいに賃貸市場に出、これがネットで見られるということ。株と同じで安い値段から捌けますので、高い賃料で出すと、安いのが決まらないとお鉢が回ってきません。安く早く決めるか、高く遅く決めるか悩ましいところです。
地震を気にするなら、木造一戸建てや安作り賃貸マンションは倒壊圧迫死で生命にかかわる
リスクが大きい。大地震でも生き延びたいなら免震の分譲マンションを買ったほうが相対的だが
安全度は高い。
あと人に貸して利回りを高く求めたいなら、安作りで低層で北向きでと、とにかく所得費を抑える。
逆に自分で住むならとにかく高いもの買ったほうが満足度は大きく将来の資産価値も大きい。
