23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

やっぱり、上手に新しいスレを立てることが出来なかったようです。
いつも楽しみに見ていたので無くなるのが嫌で立てました。
お許し下さい。

これって、わざとつぶされるようにたてたんだね。

スレ乱立だね

>>03
スレ主です。＝No.02 by ど素人
　>これって、わざとつぶされるようにたてたんだね。
違います。

スレ立てお疲れ様です。
私も都心に限った話でなく、２３区の動向を見たいのでよかったです！
続けていきましょう。

こっちが本流ですね。

＞1051

金利分追い貸しするってこと？

金利上昇で住宅ローンの競売やら任売やらが増えると
思ってるかも知れないけど、個人版民事再生ってご存知？

まぁ日本人はそもそも自宅のローンは最優先で返済する
から延滞とか非常に少ないんだな。
しかも民事再生法なんていうサポート体制もあるから
競売で叩き売るなんて少なくなる。

あくまでも都心を除いた２３区の話しをしましょう。
区で分けると変になるので、
都心の定義は皇居から１ｋｍ以内にしませんか。

金利の上昇は非常に心配。２年後には確実に上がっているだろうし。
ただ、それを恐れるなら新築より中古が売れるようになる？
そんな単純な話じゃないか？

城南地区の動向を見ているものです。

私もこれまでの一連のスレは見てるだけで、
高尚な内容に解らない事だらけですが、何回も読んだり
ぐぐったりして、とても勉強にさせてもらってます。

”都心”と区切らずにして戴いた方がありがたいです。

都心のスレは書き出しから強気派の印象を強くもった。
おそらく都心のスレが強気派、こちらは弱気派中心になるのかな
でも、私はこの伝統？ある「２３区のスレ」に一票

まあ、強気派の方は旗色が悪くなったんで、都心なんて持ち出して
新しいスレ立てたんだと思う
だって、都心購入者の方はほとんど宗教
下がるがはずがない、絶対下がらない、下がるといった人は馬鹿といったトーンだもの
でも別スレ立てた位で不動産価格はどうにでもなるものじゃない

千代田区、港区、中央区、周辺はせいぜい渋谷区、新宿区。そこの「新築」マンションは高値で推移するだろう。
どうも都心スレ主は、独善的な４つの原理を捏造し、「湾岸」を都心の仲間に入れることで、妄想しようとしているようだ。４原理を持ち出したとき、湾岸を都心に入れていたからね。
最近，高値で湾岸にマンション買って、弱気派が台頭するのにあせって、他地域から切り離し無理やり都心に押し込めることによって、自分の買った物件の価格上昇の妄想を作り上げようという魂胆だね。

要するに湾岸買って高値転売を考えてる人には、
弱気派の台頭は困るわけね。
来春完成の物件はまだ転売できないから。

スレが「複層」しているね。
複層くんは、この状態のことをいってたんでしょう。

マンション価格上昇の理由として、地価の上昇を挙げているあたりは、かなり痛い。
まぁ、本人もわけっているんだろうけど。何をいってもゴリ押しするつもりなんだろうね。

打ってみて気づいたんだけど、
複層なんて特殊な熟語がすんなり変換できるって、業者さんかな？

輻輳だろｗ

輻輳する理由は
社会経済として地価の高騰やマンションババ売る、もとい「バブル」について
語りたいのか、購入者目線で語りたいのかでニュアンスがわかれるからだろう。俺は前者の視点で前スレから参加してきた。

その価格で「買える、買えない」という話と「売れる、売れない」というのは同じようで微妙に違う。

湾岸転売狙いのにわリーマンて本当にチャレンジ価格で仲介依頼するんだろうな。タウンズなんてよくもまあ、なんて値段で出ているもの。恥ずかしくないのかな

＞湾岸転売狙いのにわリーマン
って？？？

仲介業者はプロですから、はいはいとチャレンジ価格を受け入れるけど、
内心では売れる訳ないよと思ってるそうです。

しばらくさらし物にしてから、売り手を説得して値下げさせるのがよくあるケース。

>恥ずかしくないのかな
恥ずかしかろうが、誇らしかろうが売れたらそれが「相場」になるわけだよ。

価格に「正しい」も「間違っている」もないだろう。
そもそも、売りと貸しを同時にやって、「売ればこんな値段」という宣伝効果を
兼ねて、高値にしたり
逆に、貸せばこの値段と高賃料を示して、居住用の買いを誘う作戦ってのは
よくあるよ。
別に個人の経済行為にいちいち口うるさく批判してもはじまらんだろう。

あなたは、何か意図があって言っているのかな。

同時期に同じマンションの上層階で安値でだされたら、結局チャレンジ価格の
人は客を逃すだけの話。
確かに値付けにかぎらず、ど素人さんはへたくそすぎて笑ってしまうことが多い。
業者任せで、バルコニーの掃除やガラス磨きすらしない。
ああいう輩が多いと、経験のある素人はやりやすいだろうね。

中古を買いにくる客の方も、割高なのは分かってるから
売り物件をいくつも周って目の肥えたと言うか、
見てるだけでなかなか買わない客が多いんだけどね。

とにかく、近所のひやかし客しかこないよ。最近。
近所の客のなかから買う客がでるから無視もできないし。

いますよねぇ、冷やかし客。
中古を売りに出したら冷やかし客ばかりで…
そのうち返事しますと、それっきり断わりの連絡さえしてこなかったり。

そうなんだよね。
東洋経済でも不動産やゼネコンの不況記事がでていた1999年あたり
本当は山一が廃業した前の年あたりまでは、不動産記事がでていたが
2年ほどまったく不動産やマンション記事が出ない期間があって、その間、西麻布や瀬田などの駅から遠い完成在庫がひそかに１．５〜2割引きで売られていたよ。

で、その間は新築物件などゼロ。一方で大崎とかで東京サウスパークタワーとか売られていたね。
この時期に港南でデュープレックスとかグランシティー天王洲アイルとかも結構高値で出ていたけど2000年以前より安いから売れた。
勝鬨のコスモイニシア物件とかもこのころだけど売れ行きは覚えていない。
日陰になって話題のアイマークタワーも2001年頃から売り出した。これも今から思えば割高。

デベの高値の肩持ちする気は毛頭ないので、こっちに書きます。
皆さんこんにちは。

不当鑑定ネタまで出てきましたね。こりゃ完全に思惑ですね。
ダヴィンチの例を出すまでもなく、現行の鑑定評価基準上だって
不当鑑定の規定はあるはずだけど、わざわざ感がありあり。

といってキャップレートは、ここのこの場所で今いくらって訳に
いかないのが不動産な訳で。情報開示＆インデックスっても。

建材鋼材が高くなったとしても、己が住まいに求めるスペックは
戸建であれマンションであれ自分で判断すべき。
用地の供給が少なかろうが、ロケーションもそう。

例えは悪いか知らんがバブル期に世の女性が調子乗ったからって
オトコが妥協、安請け合いするべきかどうかは判断に任せる。
極論すれば望むべきものと甲斐性の問題。と個人的には思いまふ。

元祖匿名はんがいらっしゃると安心できます。

都心周辺の〜〜のスレッドと、この２３区のスレッド
これまた似たようなのつくったね。

都心周辺の〜〜のスレッドは高値派のようですね。
その１０などとしたのは、よほど焦ったからなのでしょう。それほど市況は自分たちにとって苦しいものになる可能性を感じ取っているのでしょうね。

まったくの素人で恐縮です。
東洋経済の「地価異常」という記事をみると、東京、ニューヨーク、パリ、ロンドンの５年スワップ金利と、キャッププライス（賃料）を比較したグラフが載っています。東京だけ、キャッププライス（賃料）が、５年スワップ（実は私はよく知りません）に比べて、ずいぶん高く、記事の内容は、どうも、東京の賃料は、高いから稼げる、だから外資がどんどん入ってきて、地価を上げる、という内容のようです。
でも、これって、他の都市に比べて、身分不相応に東京の賃料が高すぎるってことですよね。
もっと賃料が安くなる、地価も下がる、ってこととは考えられませんか？

マンション価格が下がるという理屈はわかるのですが、その場合の疑問点①2003年頃の安値水準まで下げるのか？②新新価格から新価格程度まで下げるのか？③2003年水準を割ることなるのか？
という問題とそれぞれの場合でさらに数年かけて上昇に向かうのか、維持なのか、下落なのかが問題となると思います。（そんなことまでわかれば誰も苦労しないけど・・・）
現在の状況を見て下落を予想するのはある意味たやすいことです。
ですので下がるというならもうぜひもう一歩踏み込んだ意見をお聞きしたいです。

>35さん
キャッププライスじゃなくてキャップレート。
（賃料−経費）÷不動産取引価格、つまり不動産の利回りのことです。
キャップレートが高いというのは分母の不動産価格が安いという意味。
賃料は海外との比較感ではなく、貸借関係の需給バランスで決まってくるので、
キャップレートが高いからと言って賃料が高いというわけではありません。
寧ろ今はかつて無いほどの賃料上昇局面で、これを見込んで都内のオフィスが
キャップレート2%台で取引されたり、利回り2%を切るＲＥＩＴが出てきたりという状況です。

日本の不動産利回りは金利＝債券利回りに2%もプレミアムが上乗せされているからお買い得、と言う話です。

上がっているのはオフィスと商業物件だけ
レジ系のＲＥＩＴは利回り高い（賃料上昇期待されていない）ですよ
家賃も横ばい．失礼、前年比１%上がりました

35>です。
37>さんありがとうございました。技術職で金融はわからないので、大変参考になりました。賃料は賃借関係の需給バランスで決まっている。それと比べると不動取引価格は、まだまだ安い。ということですね。

>38,40さん
説明不足だったらすいません。
東洋経済の話はあくまで東京のオフィスマーケット及び不動産価格の話です。
仰るとおり、賃貸マンションの場合は賃料が上げ難いというのが一般的です。
金利の話も、これだけキャップレートが金利に近づいているので、
長期金利が少し上昇しただけでＲＥＩＴ価格は大きく下落してしまいました。
これはレジ系でもオフィス系でも同じ動き。

ただし、土地供給サイドから見れば、都心の地価はマンションよりはオフィスや商業施設にコントロールされており、
家賃がなかなか上げられない、新新価格が消費者に受け入れられないからといって、
都心のマンション価格は簡単には下がってくれないということです。

中央区だけでも、晴海、用途変更する豊海町、に空地を抱え。
人形町、勝どき、月島、湊、などの再開発計画をいくつも抱え。
築地の市場まで移転するのに、土地の供給がありませんですか。

地価が上がった影響か、３、４階の古ビルの集まりが区画ごと整理されて
高層ビルが建つという現場がちらほら出てきてるようなんだけど、
この現象による供給量の増加を分析した資料とか専門家の人って居ない？

森ビルのオフィス供給動向調査が参考になると思います。
http://www.mori.co.jp/companyInfo/press/2007/0514_2007051409460628444....

大規模再開発の減少→ビル供給は建替えが中心に
⇔建替えは供給面積は左程増えない⇒総供給面積は減少傾向⇒賃料上昇継続、
と言う論調です。

wbsで、霞ヶ関の再開発について、やってたよ。
ちゃんと見なかったけど、

・まだアイディア段階
・広さは、東京・銀座・有楽町を合わせたくらい
・三井と三菱は、草案くらいは立てている

というような内容だった。間違ってたら、誰か訂正してね。


あと、気象庁と国税局を移転させるというアイディアがあるって。
国税局は築地、気象庁は有明だったかな？

仮に山手線沿線（歩ける範囲）＆内側を都心とするなら
（それ以外方法があるか？）は、値下がったとしても是正
程度かもしれないけど。だって建つとしても高級物件だろうし。
周辺部がどうなるか？なんだろうな。庶民にはその動向が一番
問題なのでは？

新築のマンションなんか、賃貸出しても大赤で、キャッシュフロー
も赤なんじゃないの。節税対策にさえならない。

ぜんぜん黒でいけますよ。物件によるでしょうが。

まあまあ。要は中古の方が回るということを言いたかっただけでは。
（私個人的には区分は空室率の心配したほうがいいと思いますが。）

ここ最近の「新築マンション投資家」の方は結局キャピタルゲイン
頼みの面が強かったわけで、魅力が乏しくなったのは事実でしょう。

自用の場合は何でもかんでもキャップやらDCFやら収益還元ベースで
動くわけではないので。グロスの価格が天井に来たら、ローン額が
金利含めてきつくなったら自ずと買いは鈍る。
まあ後者はプロも同じなんだけど。

今６チャンで、ドン小西のバブル時代の億ション鑑定やっているよ。

東京都の都市整備方針が明確に示されたから
センターコア部（首都高中央環状と首都高湾岸に囲まれた部分）
じゃないと将来駄目だと思う。

実際、県境外周区のマンションは売れ残りだらけになっています。

「10年後の東京　〜東京が変わる〜」　主要な施策をまとめた冊子
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

杉並区あたりはかなり必死みたいだぞ。
関係無いスレにまで進出して一大ＰＲかましているぞ。

賢い消費者は騙されないように
気をつけましょう・・・・・

50>見逃してしまいました。どんな内容でした？

>>53
５０ではありませんが…
芸能人の自宅を鑑定する番組で、ドン小西が１８年前バブル時代に６億で白金に買ったマンションは現在はどうか？自己評価額が２億５０００くらい。
専門家が出した金額は
・底値は過ぎたが地価がバブルには及ばないこと
・配水管に老朽化の不具合
・築１８年
などから１億８０００くらいでした。

ただ
・白金はこれからも地価が上がっていくであろう地域
・１８年の間に地下鉄駅が出来て徒歩１分になってる
・マンション自体はバブル時代に建てただけあって外も中も高級資材オンパレードで、それらは殆ど老朽化しない。今はこんな豪華なマンションはとても建てられない。
・内装を高級資材を損なわない範囲で軽くリフォームして上記の配管などシステム部分を直せばかなりいい。
などから、むしろ数年後には２億５０００くらいはいくでしょう、という話でした。

結構面白く見れました。

品性があれば予想が当たるのかね？
おめでたいな。

子供のケンカだ。もっとやれ。

確かに杉並、世田谷あたりの同業者は大変ですな。
特に戸建てがぜんぜん売れない。
高過ぎて戸建派はみんなさらに郊外が現実ですな。

戸建は地価の感応度が高いというか、周辺相場的に用地価格が上がるとモロに影響を受けますわな。マンションもそうだけど、共用部もあるし、結局一種いくらの世界ですから幾分限定的。

しかし、デベも素人相手に用地で新価格、建材鋼材で新新価格みたいな下手なエクスキューズはどうかと思うけど。どこまで織り込むねんな。まるでどっかのリゾート会員権業者みたい。これからは高いほど売れます、みたいな営業。ほんとかよ。まずは価格に見合う付加価値をつけることに努力しろっての。モノ一緒で値上げってユーロ高のせいでもあるまいし。

なにげに、買い逃した人は、しばらく賃貸で住んでるのが賢いかも。
そもそも買えないものをムリして買う必要性が全くない。そういう人が増えれば価格調整なんて自然と入る。この業界は漫然と儲けて、漫然とヘタこいて、何かあったら全部客に転嫁なんてそもそもの資質が問われてる。

利便性重視なら都心部のマンション。
周りの自然重視なら郊外の戸建。

中途半端でしかも値段が高いところは
見向きもされなくなって来てます。

抽選で外れ続けて、賃貸に住んでます。
人気の新築賃貸まで、抽選で外しました。ハハハ。

相変わらず、豊洲は好調なようですね。
みんなタワーが好きなのかな？

皆さん、
自分だけしか知らない秘密の情報か、
自分だけが発見したあたらな法則以外は、
全部価格に織り込み済みで、
あとは個人の好みの範囲の問題ですよ。

豊洲はたくさんのデべが関わっているので、宣伝量が多い。
宣伝に流されやすい人たちがそれに感化してバラ色の夢を見ているだけ。

豊洲のＴＦＣレベルの中古価格を見たら、

否応に新品豊洲タワーの方が安く感じるな？

周りの中古物件が上げ過ぎだから、新タワーが好調かもね？

豊洲の中古は強気過ぎ。
典型的な中古相場無視価格。
ババ抜きと同じだから、エンドで掴む人に皺寄せがくる。
値下がりが始まったら損は大幅。

バラ色でもゆり色でも
夢も見れない街なんかより
夢を見れる街の方がいいだろ

でも豊洲の話題は
このスレではかんべんしてちょ
結局宣伝になっちまうからさ

将来性なり
利便性なり
恵まれた自然なり
何か良いところが有れば高値も納得ですが、
中途半端で何の取り柄も無い近郊が高いのはナゼでしょう？

簡単です
欲しい人がいるからです
ま　何度も掲示板で言い争ってますが
何で?何で？と
個人の価値観を否定しても何の意味も無いでしょう
それが現実と言う事です。


欲しい理由（投資・居住）は解りませんがね

宣伝やってるからだって。
この前、関西に行ったら地元の人から豊洲を聞かれた。
雑誌でマンションの広告見たからだと。

簡単です
両親が近くに住んでいるとかの地縁があるからだよ。
無理してでも、周りが何を言おうが買いナンス。

アホ呼ばわりされてもね。
クス

いずれ家余るけどね
クス

全部織り込み済み

地縁も何も無いのなら
都心部マンションにしとけ。
資産価値も保持されるよ

これが買えなきゃ
賃貸にしとけ。
郊外なら家賃も安い。

郊外で賃貸。貯金・投資などに励み期を見て購入がベストかな。

都心部以外なら待ちが正解やろ。

同心円状に面積は増えるから、
郊外の土地は無限と考えた方が正解。

算数の世界ヤナ。

まともに考えれば湾岸７５平米４０００万台は安かった。
１０年後でも同じ価格で最悪売れるだろしね。
今だと６０００万で１０年後４０００万台で売れても
１５００万のマイナスで管理維持費と古都税で総額
２０００万以上のマイナスで家賃とたいしてかわんない。
４０００万台で買えた人はただで住めるということ。

なので豊洲のパークシティは凄い倍率がついたんだよね。
マンションは抽選だからビッドと違って完全な市場経済
じゃない。豊洲パークシティが高倍率であったこと自体が
くじで当たった人はくじ運を換金出来たということ。
あたった買う権利で２０００万程度の価値があったということ
ですね。もうこんな庶民の味方的な価格のマンションは
出ないだろうね。適正価格で買ってくださいね。

ヨイショし過ぎ。
PCTも良い部屋はそれなりに高かった。

法人２税の見直しが実施された場合
東京の不動産の資産価値は若干劣化するでしょうか？
あまり、変化は無いと思ってはいるのですが

＞78
結果論のあなた、何がビットだ、市場経済だ。市ね、大場か。
適正価格いくらだよ？？？改訂語の不動産鑑定基準で４６４９ネ。。WWWBAKA
でも、ビット/市場経済ではないので意味は無いんでちゅね。。。WWWWWW
もう一度いいますが、「ビット」「市場経済」の観点から、現時点で購入することが
不適当と示唆する論拠は？？
まさか、ここ数年相場が上がったから・・・；なんてことは無いんでしょうね？？馬鹿が。

早く答えろ、78。まさかオネムちゃんじゃないよね。。。
おそいんだよっ。BAKA！
ねますよーっ・・。

私は文京区の物件を2005年に購入した人間です。だからこそ、78がとんでもなく馬鹿な人間に見えるのです。
78っ、遅い、遅いよーーっ！「コメント」くださいねっっ。。
馬鹿、馬鹿、まだでーすーかーっ。
知識の希薄な馬鹿人間さーんっ。
（私の性格もお里も知れますね。。。。）
とにかく78が軽薄無知馬鹿かと思ったもので。。「勘違いであれば申し訳ございません。」

人気エリアの物件価格がサラリーマン推定年収の５倍超えたあたりで
２３区板の物件数も減った。
同時に書き込みも激減したようだな。

ここ１〜２ヶ月（豊洲タワーの売り出し時期と微妙に一致）で板の住人の
質ががらりと変わった気がするのは私だけか。

元匿さんの「金商法」のリート、私募ファンドの監視強化は前スレのかなり早い時期に
指摘されていた。ＡＥＲＡ6.18のP19 山崎成人氏のコメントは、それと寸分違わぬ内容
やっぱり師匠は偉い。

豊洲も「豊洲信者だのアンチ豊洲だの」言い合って楽しんでいられたのは
「選択肢」の幅があったればこそ
実際ここへきて選択肢は狭まり価格は高騰。
マンションオタクが薀蓄かまして受ける気配はみじんもない状況だ。

所詮マンションサイトなど「購入から入居までの長い待機期間の暇つぶし」
というものなのだろうが
大型人気マンションの多くが入居がはじまり「２３区板」の匿名の名士の方々も実際の
マンションライフにお忙しいのかもしれない。

お調子者には「ついでにもう一軒いかが」と、住宅系マスコミは煽る。
しかしながらここまで坪単価が上がると下落リスクを気にしないものはいない。

秋以降は、マネーは株にシフトする気がする。

行政当局が土地も含め資産インフレを容認するものとばかり思っていた。
ところが地価は、ファンドのからみで下手をすると
住宅景気という根本のエネルギーを枯渇させかねない。またシニアの老後の金融資産
の目減りにもつながりかねない。
ということで「締め付け」開始。

ならば、資産インフレの向け先は当面株という話になる。
「いつになったら日経平均４万円になるの？」という嘘みたいな見出しがあの冷静な
東洋経済（たしかこのスレでは色つきの三流誌だそうだが）に出てきて驚いた。
日経平均はいくら上がっても景気の足はひっぱらない。
「借金背負って株をやる素人」は少ないと金融庁は見ているのだろう。
郵貯も公庫も資金の運用をどこでやるのが国のためになるかだ。
間違っても不動産ファンドにつぎ込むな・・・株ならいいよ。って話だろう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44474/
こっちを見てると、もはやインテリ層は新築マンション動向に無関心というのがよくわかる。
だいたいおいしい思いをしたあとは、声高に語ったりしないのが常識だからね。

ん？　これから取得年代になるインテリ層も新築マンションに
無関心なのか？
インテリ云々じゃないんでない？

>>89
要するに書き込み内容ががアフォってこと

知性ある人がどんどんマンコミ板から離れていってる気がするよ
・・っていうか、レベルが低すぎ。品位がなさすぎ。
断片的なトピックの寄せ集めでロジックもへったくれもない。

ごく一部の書き込みのせいかもしらんが。

マンションについては勝負がついた感が強いから
イマイチ盛り上がりに欠けてきたな。

アンチ都心部の反論の余地がなくなった

あとは都心部マンションがどこまで上がるかって話しにつきるよな

下がり始めてもいないのにプ・・

天井がどこかって議論が先やろ
毎年流入、増加する人口と
所得の二極化。
どこまでお金を出せる人が、
どの程度の数毎年生み出されて行くんでしょうね？

収益不動産ならまだしも、自家用レジは高騰が市場を細らせる。

割安感の物件に群がるのはわかるが、芝浦や港南に比べて割高の分譲価格でどうしてこうも必死で買いたがる人がいるのかわからない。

チャンスを逃したく無いという意識は裏返せば「あとで後悔したくない」という虞れだろう。

買って後悔する可能性をまるで考えないところが怖いよ。

流入増加で地方を捨て上京してくる人たちが、
割高な都心物件を買い上げる金持ちなのか。

毎年首都圏に流入する２０万人の
約１割が都心部居住として約２万人。
これに都心回帰が毎年１万人加わるとして
合計で約３万人/年
１世帯２人として、約１万５千戸/年必要。

必要なのは分かるけど、
無い袖は振れない。
金も無しに高額物件は買えない。

都心部マンション

買えるのはほんの１割の人。

湾岸が、３００万／坪だそうだが、買い替え以外手が届かない水準になりつつある。

大きな誤算は、買換え需要。
９０年代までは、働きざかりの４０代が買い替え物件を８０年前半の
安値で買って持っていた。残債も転売価も高く二次取得、三次取得が
容易だった。
これが年収６倍、７倍物件をどんどん売りさばく原動力になった。

バブルの前後１０年（１９８７〜１９９６年）は都心が買えなくて
郊外を買うしかなかった時代。それも当時３５歳〜４５歳で
今や５５歳〜６５歳　ないしは　４６歳〜５６歳
買い替えには、時価評価が低すぎて売却損がでる。
都心周辺を安値で買って買い換える客の多くは８０年代前半までに
買えた客だが、こちらは６０歳を超えていてローンが組みにくい。

いまや親の相続以外で買い替えは少ないという状況。