23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

＞湾岸転売狙いのにわリーマン
って？？？

仲介業者はプロですから、はいはいとチャレンジ価格を受け入れるけど、
内心では売れる訳ないよと思ってるそうです。

しばらくさらし物にしてから、売り手を説得して値下げさせるのがよくあるケース。

>恥ずかしくないのかな
恥ずかしかろうが、誇らしかろうが売れたらそれが「相場」になるわけだよ。

価格に「正しい」も「間違っている」もないだろう。
そもそも、売りと貸しを同時にやって、「売ればこんな値段」という宣伝効果を
兼ねて、高値にしたり
逆に、貸せばこの値段と高賃料を示して、居住用の買いを誘う作戦ってのは
よくあるよ。
別に個人の経済行為にいちいち口うるさく批判してもはじまらんだろう。

あなたは、何か意図があって言っているのかな。

同時期に同じマンションの上層階で安値でだされたら、結局チャレンジ価格の
人は客を逃すだけの話。
確かに値付けにかぎらず、ど素人さんはへたくそすぎて笑ってしまうことが多い。
業者任せで、バルコニーの掃除やガラス磨きすらしない。
ああいう輩が多いと、経験のある素人はやりやすいだろうね。

中古を買いにくる客の方も、割高なのは分かってるから
売り物件をいくつも周って目の肥えたと言うか、
見てるだけでなかなか買わない客が多いんだけどね。

とにかく、近所のひやかし客しかこないよ。最近。
近所の客のなかから買う客がでるから無視もできないし。

いますよねぇ、冷やかし客。
中古を売りに出したら冷やかし客ばかりで…
そのうち返事しますと、それっきり断わりの連絡さえしてこなかったり。

そうなんだよね。
東洋経済でも不動産やゼネコンの不況記事がでていた1999年あたり
本当は山一が廃業した前の年あたりまでは、不動産記事がでていたが
2年ほどまったく不動産やマンション記事が出ない期間があって、その間、西麻布や瀬田などの駅から遠い完成在庫がひそかに１．５〜2割引きで売られていたよ。

で、その間は新築物件などゼロ。一方で大崎とかで東京サウスパークタワーとか売られていたね。
この時期に港南でデュープレックスとかグランシティー天王洲アイルとかも結構高値で出ていたけど2000年以前より安いから売れた。
勝鬨のコスモイニシア物件とかもこのころだけど売れ行きは覚えていない。
日陰になって話題のアイマークタワーも2001年頃から売り出した。これも今から思えば割高。

デベの高値の肩持ちする気は毛頭ないので、こっちに書きます。
皆さんこんにちは。

不当鑑定ネタまで出てきましたね。こりゃ完全に思惑ですね。
ダヴィンチの例を出すまでもなく、現行の鑑定評価基準上だって
不当鑑定の規定はあるはずだけど、わざわざ感がありあり。

といってキャップレートは、ここのこの場所で今いくらって訳に
いかないのが不動産な訳で。情報開示＆インデックスっても。

建材鋼材が高くなったとしても、己が住まいに求めるスペックは
戸建であれマンションであれ自分で判断すべき。
用地の供給が少なかろうが、ロケーションもそう。

例えは悪いか知らんがバブル期に世の女性が調子乗ったからって
オトコが妥協、安請け合いするべきかどうかは判断に任せる。
極論すれば望むべきものと甲斐性の問題。と個人的には思いまふ。

元祖匿名はんがいらっしゃると安心できます。

都心周辺の〜〜のスレッドと、この２３区のスレッド
これまた似たようなのつくったね。

都心周辺の〜〜のスレッドは高値派のようですね。
その１０などとしたのは、よほど焦ったからなのでしょう。それほど市況は自分たちにとって苦しいものになる可能性を感じ取っているのでしょうね。

まったくの素人で恐縮です。
東洋経済の「地価異常」という記事をみると、東京、ニューヨーク、パリ、ロンドンの５年スワップ金利と、キャッププライス（賃料）を比較したグラフが載っています。東京だけ、キャッププライス（賃料）が、５年スワップ（実は私はよく知りません）に比べて、ずいぶん高く、記事の内容は、どうも、東京の賃料は、高いから稼げる、だから外資がどんどん入ってきて、地価を上げる、という内容のようです。
でも、これって、他の都市に比べて、身分不相応に東京の賃料が高すぎるってことですよね。
もっと賃料が安くなる、地価も下がる、ってこととは考えられませんか？

マンション価格が下がるという理屈はわかるのですが、その場合の疑問点①2003年頃の安値水準まで下げるのか？②新新価格から新価格程度まで下げるのか？③2003年水準を割ることなるのか？
という問題とそれぞれの場合でさらに数年かけて上昇に向かうのか、維持なのか、下落なのかが問題となると思います。（そんなことまでわかれば誰も苦労しないけど・・・）
現在の状況を見て下落を予想するのはある意味たやすいことです。
ですので下がるというならもうぜひもう一歩踏み込んだ意見をお聞きしたいです。

>35さん
キャッププライスじゃなくてキャップレート。
（賃料−経費）÷不動産取引価格、つまり不動産の利回りのことです。
キャップレートが高いというのは分母の不動産価格が安いという意味。
賃料は海外との比較感ではなく、貸借関係の需給バランスで決まってくるので、
キャップレートが高いからと言って賃料が高いというわけではありません。
寧ろ今はかつて無いほどの賃料上昇局面で、これを見込んで都内のオフィスが
キャップレート2%台で取引されたり、利回り2%を切るＲＥＩＴが出てきたりという状況です。

日本の不動産利回りは金利＝債券利回りに2%もプレミアムが上乗せされているからお買い得、と言う話です。

上がっているのはオフィスと商業物件だけ
レジ系のＲＥＩＴは利回り高い（賃料上昇期待されていない）ですよ
家賃も横ばい．失礼、前年比１%上がりました

35>です。
37>さんありがとうございました。技術職で金融はわからないので、大変参考になりました。賃料は賃借関係の需給バランスで決まっている。それと比べると不動取引価格は、まだまだ安い。ということですね。

>38,40さん
説明不足だったらすいません。
東洋経済の話はあくまで東京のオフィスマーケット及び不動産価格の話です。
仰るとおり、賃貸マンションの場合は賃料が上げ難いというのが一般的です。
金利の話も、これだけキャップレートが金利に近づいているので、
長期金利が少し上昇しただけでＲＥＩＴ価格は大きく下落してしまいました。
これはレジ系でもオフィス系でも同じ動き。

ただし、土地供給サイドから見れば、都心の地価はマンションよりはオフィスや商業施設にコントロールされており、
家賃がなかなか上げられない、新新価格が消費者に受け入れられないからといって、
都心のマンション価格は簡単には下がってくれないということです。