23区内の新築マンション価格動向（その11）

>>683
　都心に住む人といっても大半は平均的な生活レベルの人たち。

　最近の統計では東京都といえども、生活レベルの平均値は昔より
　下がっているらしい。このため、生活保護世帯が急増し、給食費
　が払えない家庭が増加していると聞く。（払えるのに払わない奴
　もいるらしいが）このような購買力の無い人でも人口で見れば一
　人は一人。

　今の東京はその豊富な税収により行政サービスが周辺自治体より
　良いから住んでいるという人も多い。低所得者は特に助かる。
　児童手当が増額されたり、医療費が無料だったりするから。

　現在、東京の税収を地方に配分する制度が検討されており、口の
　悪い石原都知事が孤軍奮闘しているが、あの人も既に７０歳半ば。
　近い将来に墓場に入れば、その後一気に国に寄り切られて、サー
　ビスレベルを落とさざるを得なくなり、低所得者層の郊外大移動
　が始まるかもね。今の公共料金も安すぎるからね。

>>689
石原さんだけじゃなくて首都圏の知事連名で反対声明出してませんでしたっけ？

つまり人口が増えても、生活保護を受けながら区営住宅や都営住宅
　にしか住めない人が増加するのであればマンション需要にはつなが
　らないということ。
　これからは、23区内でも町工場や下町の商店主たちがそのような運
　命に最も陥りやすいと思う。猫の額ほどの土地を売って老後資金が
　作れれば良いが、バブルの時のような地上げが起きるかは疑問？

まあ弁えをもって購入してれば周りが何と言おうとも関係無いね。
別に今の時代で買うことがどうのこうの言われ様が人生満足出きれば良いのだよ。
煽りたければ煽れば良いし煽ることによって煽る人が満足になればそれでいいさ。
私はこの時代で買ってとても満足しているし今後も満足していける人生を歩んでいくよ。

>>690
神奈川の松沢、大阪の太田、愛知の○○の４人でしょ？

　そんなに税金が欲しければ原子力発電所を大消費地の東京の豊洲、
　有明辺りに作ればいいのさ！送電ロスもCO2も減って、石原知事が
　こだわるエコオリンピックになるよ。

今回の台風は東京を直撃しそうなコースですが、湾岸のタワマン
　がどうなるか興味がわきます。地上１５０メートルや２００メー
　トルのベランダの状況ってどんな感じなんだろう。誰が実況して
　くれませんかね？テレビでよくやっているように・・・

>>688
新地で呑んだ風呂上りにたまには定量的な話もしときますか。
シゴトできないと思われたら困るし。笑

PERって、マンションで東京カンテイが使ってるやつ？
わかりにくいんだよ。PERのくせに低いほうがいいとか。
そんなんで判断するなら中古にすりゃいいだけだし。
Nさんごめん。ってわけで、勝手に想定グロスキャップで論じます。
折角貸しやすい都内の話だし。といってNOI、NCF、IRRも間尺違いだし。

そうだなー、新築で6％は最近無理でも、やっぱり5％ぐらい迄じゃね。
それは都内だろうがギリギリ安全サイドでエンド実需なら考えるべき。
4％台とかなると貸すにせよ空室リスクもランニング負担増もあるわけで。
もちろん借り入れ前提なら金利上昇もだし。回らないでしょ。
ピカピカの物件で気に入って4％台で勝負したいなら止めはしないが。
でもだったら賃貸で住むべきと私は思う。所詮、区分一室なわけで。

賃料の上昇がなく、分譲単価が鰻上りなのは、やはり健全じゃない。
そこにはデベの適正利潤を越えた何かがあると本来考えるべき。

20万の月額賃料取れる部屋で、4800万。
25万の部屋で、60M。
30万の部屋で、72M。
40万の部屋で、96M。
50万の部屋で、120M。
この水準超えてきたら俺がエンドなら買う気はなくなる。
賃貸で住む。買っても貸せるかどうかもわからんし。
（自分自身の購入判断だと当然グロス6％以上が目線だったが。）

※分譲貸しを促すわけじゃないんだが、こうしないと議論できないんで。
　多少回るからって50〜60㎡台買ってもファミリーじゃしょうがないし。
※ちなみに、募集賃料じゃなくて、あくまで成約賃料でね。
　グローブもそれで成約するかな？１Lだから多少回ってるが。

定量的な話はつまらんな。。。

ごめん、グロスって書いたけど共益費だけは管理費見合いってことで。
固都税も月2とか仮置きで見てNOIの方がわかりやすかったかな。
まあいいや。誤差誤差（５百万程変わるけど）笑
どうせ募集と成約で誤差もあるし、空室率も見てないし。寝よ。

師匠。大阪のマンション相場ってどうなんでしょう。
先日梅田の北ヤードのそば行ったら、古いビルにライブハウスやら
カフェやら入っていて、あれ全部占有屋なんですかねぇ

西梅田（福島）の住友のマンションなんて坪単価安そうなのに
いっぱい完成在庫がありましたね。
大阪があんなんだと、びびりますね。

師匠、べつに大阪在住・・って転勤ですか？・・でなくても
いいですが、なんで東京のマンション市場にここまで
詳しいのかな？

＞698

前も指摘されてたけど、この時間にその反応の早さはないんじゃない？
釣り？

＞６９９
今日はゴルフなんで・・って台風だよね。早起きしたんだが
いけなかったか？

それにしても、「前も指摘されてたけど、」ってズボンのチャック
開いてるのみつけたみたいな言い方やめてくれないかね。

＞７００

ゴルフ行く準備しなくていいの？

前も平日の真昼間に10分とかで反応してたから
よほどお暇な方か、２役以外ないなぁ〜と思ってただけだよ。

お前もなー・・・ってつい書きたくなる。
今日は牛乳配達でもするんか？

＞７０２
いや新聞配達して帰ってきたとこw
ゴルフ行くのやめたの？ちなみにどこのコースよ？

スレと関係ない話はいいや、おもろいけど暇じゃないんで

>>656
ご参考まで
東京都が都心４区の将来人口予想してます。
湾岸の開発を考えれば、私はもっと多くなると思います。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

都心回帰も今年が最後ではないでしょうか。
来年以降入居の大型物件とかあまりないですし。

物件が少なくなったのと価格が上がり過ぎたことで
都心回帰は落ち着くと思います。

人口は微増でもマンション価格は上昇しますよ
すでにそうですが新築・築浅は希少性が出てきますから

そもそも都心は商業地です。
商業地にマンションが建てられたのは、バブル崩壊後の不況で
大企業が都心の優良地を放出せざる負えない稀な状況にあったこと、
2003年問題などオフィスに対する不安感からマンションが選好された
ことが大きな要因でしょう。

今、都心でタワー建てれるくらいの土地（1,000坪以上で容積率ＯＫな
土地）の供給がどれほどあるでしょうか。
供給が見込めない中、せっかく手に入れた土地を分譲マンションに
して売ってしまうなんて考えられないです。

>>705

隅田川をはさんだ
中央区、台東区、墨田区、江東区がこれからの発展の中心になります。
但し、概ね言問い通りより南、明治通りより西になるので、
台東区、墨田区、江東区は全域とはなりません。

隅田川の西側はワンルーム、２ＤＫ等が多くなり、独身者、ＤＩＮＫＳ
中心。隅田川の東側はファミリータイプの７０ｍ２超が中心となり。
普通の人が安心して買え、借りれる価格帯で、安定した数量の供給が
これから１０年間続きます。

人口増が発展というならそうでしょう。
ただ西と東の分断の溝は大きくなるような気がする。

不動産買うなら西ですよ。
お金持ちの数が違います

お金持ちに囲まれた生活と、貧乏人に囲まれる生活ですか？
どっちもすごく住みにくそう。
でも、極端すぎません？　このスレが走りがちなゼロか百かっぽい