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ヒマリーマン
[更新日時] 2007-05-19 06:02:00
物件概要 |
所在地 |
東京都23区 |
交通 |
None
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種別 |
新築マンション |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?その8
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82
匿名さん
マンション購入者には2種類ある。
ひとつは不動産に敏い人。
もう一つは不動産に疎い人。
敏い人は、底値気配を察知して2002年ごろから動き始め
今までにどこかを買っている。
疎い人は、まだ買わないで待っている。
もうひとつの区分は
本気で買いたがっている人と
そうでない人
人気アーチストコンサートの席と同じで
不動産もS席から埋まっていきB席のはじっこが最後に残る。
B席なんかほしくないといっているうちに売り切れる。
本当に買う気のある人は、神奈川・都下板に「移住」していたりしないか?
もともと買う気もないし買う金もない人が、面白半分で下がる下がると
騒いで楽しんでいるようだな。
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83
匿名さん
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84
匿名さん
代替案。お金足りない人はとりあえず土地だけ買っておくのはどう?
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85
匿名
不動産(一戸建て、土地、マンション)の価値は、土地と建物から構成されます。
販管費や消費税等はとりあえず無視。
建物の価値は経年劣化により、減価しますから、この意味では建物価値減価のない土地を買っておくのが、一見、最も有利に見えますが、言うまでもなく、土地は価値を生まない(駐車場等にする手がないではないが、利回りはかなり低くならざるを得ない)ので、この選択はあまり賢くない。もちろん居住用資産として3000万円控除を受けることも不可能。
とすると、理論上、最も有利なのは、建物価格がゼロに近い中古一戸建てということになります。
日本の場合、中古一戸建ては築10年くらいで建物価値はゼロとかせいぜい新築価格の2割程度にしか評価されませんが、建物によっては立派に使えるのみならず、かなりの価値のある物件がいくらでもあるので、そういう物件を買えばいいわけです。
ただし、これは自己使用なら良いですが、賃貸にして運用しようとすると、問題が多くあまり勧められません。借り手の見つけ難さ、物件価格が総じて高額になりやすい(ために空き家になるとダメージが大きい)、賃貸人が居座りやすい等の問題点があります。
というわけで、結局、マンションがいいとなるわけです。
それも土地分の比率の高いものということになります。
低層マンションは土地の持ち分が多いからいいのでは、と考える人がいるかもしれませんが、これは大いなる勘違いです。所有土地(持ち分)の面積ではなく価値の大きいものがいいわけです。これは、単純化して言えば、結局坪単価の高い物件(割高物件はもちろん避ける)ということ。
中古の方が建物価値が減価している分、有利そうに見えますが、そう単純ではありません。
長くなりましたので、以上総論のみにて失礼します。
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86
匿名さん
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87
匿名さん
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88
匿名さん
きてますねー。分譲戸数がどんどん減ってくる、と。
ライバルマンションが近い将来現れそうに無いですな。
これなら10年後同値で売れる可能性も高い。
良い傾向です。
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89
匿名さん
>>87
やっぱ二極化か。
千葉に買った人、カワイソス。
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90
匿名さん
千葉は計画通りに開発が進まないから...
幕張は商業・住居・文教とエリアを分けなければ成功したかも。
駅近は借地物件だらけ、分譲は駅遠っていまいちすぎる。
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91
匿名さん
23区は1995年に底値を打って、のちは微動。
都心の物件数が払底すればおのずと価格は安定するからだ。
一方郊外は買い安さからいつまでも買いが入って下げ止まらずに
2005年あたりで底値になった。
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92
匿名さん
世田谷でも、足立区でも大きな流れはかわらない。
足立区では1995年以降も2割以上の下落があったが
世田谷では15%弱という程度。
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93
匿名さん
都心住宅地と郊外人気住宅地を比較してみても底値を打った時期が
大きく違う。
郊外は、都心の上昇に引きづられて底値からの上昇が早いのがわかる。
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94
匿名さん
1996年以降郊外の供給が進み郊外が下落したのに対して都心は
湾岸を中心に大量供給した地域や人口増をはかった中央区などで値動きの変化が激しかった。
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95
匿名さん
85>不動産には人気という要素もあります。これからの人気は都心の眺望のいいタワー角部屋です。
このプレミアが最強です。
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96
匿名さん
>>92>>93のグラフの一番高いところって、バブル当時の価格じゃないですか。
そこから下落するのは当然だし
底値というよりも、バブル当時の異常な高値から、妥当な価格に戻っただけのことじゃないのですか?
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97
匿名さん
マーケティングと縁のない人とは何を話しても無駄ですが、バブル価格からいかに下落していかに復活してきているかを見ろと言っている。
価格は市場が決める。買う人がいたからそれが価格になっているのだ。
マンションにフェアバリューなどないが、このグラフで見なくちゃいけないのは、底値。
数字がわからないなら、それは仕方がないが。
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98
匿名さん
坪単価250万つまり70平米弱が5000万で買えるレベルがサラリーマンの上限とすれば
その線を過去の価格推移に引いてみたら何がわかるかという話をしている。
造った方の苦労も少しは察してほしいな。
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99
97
>妥当な価格に戻っただけのことじゃないのですか?
そうなんだよ。渋谷は妥当な価格は360万以下ではありえないし、そういう価格が10年近く維持された
という事実を認識しよう。
一方、郊外の妥当な価格って何だろう。わかるのなら説明してほしいね。
下げ止まったり上げどまったりした安定価格が、「妥当な価格」じゃないのか?
妥当な価格といっても、それ自体根拠のない総体価格ということだ。
バブルを異常というのなら,バブルの崩壊で下落しすぎた郊外価格も異常というべきではないか。
また、底値基調になった港区湾岸で大量供給して220万坪単価で出たタワーも
実は「異常」な安値だったと考えるべきだろう。
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購入検討中さん
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