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「何が何でも文京区」という人が結構いらっしゃいますが、どこがいいのか教えてください。さまざまな学校があり子どもの教育環境にはいいというのはわかりますが、それ以外の良さ、そこまでこだわる理由がわからないのです。
[スレ作成日時]2009-01-26 00:52:00
「何が何でも文京区」という人が結構いらっしゃいますが、どこがいいのか教えてください。さまざまな学校があり子どもの教育環境にはいいというのはわかりますが、それ以外の良さ、そこまでこだわる理由がわからないのです。
[スレ作成日時]2009-01-26 00:52:00
>>5740 匿名さん
わたしの中では超高層がすでに古いのですが...
グーグルの本社、素敵ですよね。
共同印刷の新社屋も。
他区のことを貶して喜んでいるような方々、
出ていってくれてどうもありがとう。
>>5741 評判気になるさん
そりゃ広い私有地に何を建てようと本人の勝手だし、ビジュアル的にそういうのが好きだという個人の嗜好もご勝手にという感じだねえ。
問題はそういう個人の美学のためだけに、限りある都市空間に高層建物を建てて公共スペースを作るという試みを、からだを張って邪魔をするというのは公益の観点からするとどうなんだろうね。私益のために社会全体を巻き込むというのは感心しないね。
絶対高さ制限は容積率を使い切るように設けられていますので。高さが制限されることで土地の利用効率が不十分になるわけではありません。
パークコート小石川購入者スレ、管理費で揉めててやばい…
>>5744 評判気になるさん
>>5745 評判気になるさん
メンテナンスの話なんだけど、霞が関ビルとか新宿の高層ビルとかもうだいぶ築古になったとおもうんだけど、廃墟になったの？池袋のサンシャイン６０は廃墟になったの？確かに維持管理が問題となっている東京都庁もあるから一概に全部大丈夫でもないのだろうけれど、メンテナンス性を無視した奇抜なデザインなど設計の仕方に問題を指摘する向きもあって特殊な事情があるようだけど。
修繕費や管理費を払えない住民が一定の比率を超えるほどに国民が貧乏になってしまう時代には低層マンションはもっと大変だし、戸建ても空き家だらけになるでしょう。
高層ビルが陳腐化するというのなら、東京タワーは陳腐化しましたか？新宿のビル街は陳腐化しましたか？サンシャイン60は陳腐化しましたか？単なる我田引水、牽強付会の議論は不要です。あなたのその直感からくる信念を補強するような事例を出していただけるともう少し私もイメージできるんですが。
>>5474
霞が関ビルも新宿高層ビルも、所有者が少数だから、メンテナンスの合意を得やすのです。また、その少数者も多くは大企業なので、資産価値維持のために高額のメンテナンス費用を負担することが可能です。
タワマンの場合、所有者が分散しているので、上述の商業ビルのような展開は望めません。これから20～30年後、所有者の多くが高齢化し、年金生活者になると、高額メンテナンス費用を負担することができない層が増加し、したがって全体の合意形成もできないということになります。スラム化するタワマンが将来は増えてゆくものと考えるのが自然でしょう。
文京区はタワマンが少ないので、まちとしての競争力は今後も保たれると思います。
ビルというより東京タワーは都市景観の観点からの一例ですけどね。高層建築は街のシンボルタワーとして長く親しまれることもあるという意味です。わかりづらかったですね。
＞＞5752 匿名さん
「都心にマンションをもっていれば、当然賃貸にも出せるし子孫が住むという選択肢も郊外とくらべるとずっと容易です。若い一次取得層への転売もかなり容易でしょう」という点についてコメントさせていただきます。
私は都心部マンションの建替え事業に携わったので分かるのですが、高齢居住者のスタンスは「引っ越しなんて面倒なことは勘弁してくれ」なんです。
それはそうです。もしかすると、数年でこの世から去ることになるかもしれない方が、よほどお金に困ってマンションを現金化する必要に迫られないかぎり、引っ越する理由は何もないですよ。
理屈のうえでは「都心タワマンは売却が容易なので、高齢者は若者に売って出ていけば良い」ということはわかるのですが、現実は理屈どおりには進まないと考えておいた方がよいでしょう。
低中層マンションの場合、メンテナンスコストはタワマンほど高くないし、戸数が少ないので、住民の合意形成はタワマンより容易です。
>>5754 匿名さん
>高齢者は若者に売って出ていけば良い
そんなことは言っていないですよ。管理費も払えないほど困っているのならば売って手に入るお金を原資にもう少しよい生活ができるでしょう。戸建てと違って更地に戻すコストもないですし、最近のマンション暮らしに慣れた若い人たちは戸建てを相続するよりはマンションを相続する方を歓迎するでしょう。
お金に困っていない高齢者が引っ越しなんてまっぴらと思うのはしょうがないと思うのですが、今話題にしている管理修繕費未払いの懸念の問題とは無縁な話かと。おそらく建て替えについて議論する場で問題にされる事象でしょう。
>低中層マンションの場合、メンテナンスコストはタワマンほど高くないし、戸数が少ない
言いたいことはわかるのですが、規模にもよるのでしょうが戸数が少ないので一戸の未払いが全体に与えるインパクトがでかすぎます。さらに高齢化が進んだ場合に理事会が機能不全に陥る事態もむしろ高層マンションより大きいと思います。共用施設も少なく、戸建て住宅街のような駅や商業施設から遠い低層マンションは若い人は避ける傾向にあります。
まあ議論に勝つのが最終目的ではないので、私自身の問題意識として、やはり最近のコストプッシュ型インフレの懸念が維持管理コストに与える影響は無視できないです。
最近管理費を高めに設定する新築も増えてきましたが、売るために安めに管理費を抑えた物件では今後値上げが大きな問題になるでしょう。小さい物件では修繕積立基金の額が足りなくなり、大規模修繕が困難になってくることで管理形態も常駐日勤から巡回、さらには自主管理となるケースも出てくるかと思います。そういう未来まで見通す目が必要だと思います。メンテナンスコストの安い建物を設計することも今後求められてくるでしょう。営利を目的としたデベロッパーばかりにまかしていると大変なことになりそうです。だから文京区に再開発が必要です。サステイナブルな大規模分譲を実現しましょう。
>>5747 匿名さん
他の方も書かれていますが、
マンションとオフィスビルでは事情が異なります。
オフィスビルや企業の元社宅などですと1棟まるごとリノベも可能ですが、
分譲マンションですと厳しいです。
低層マンションももちろん、老朽化しますし、リスクがありますよね。
管理費が払えないご近所さんに、
借金取りのように督促しなければならない理事の方々も見てきました（もちろん区内です）。
ただ、超高層マンションの場合、老朽化した際のリスクが大きすぎます。
湯沢のリゾートマンションも数が少なければ
それほど問題にならなかったことと思います。
今は最新の技術で建てられているタワーマンションも、
長周期地震動への対策が強化された技術が開発された際には、
旧耐震タワーマンションになることも十分考えられます。
バブル崩壊以後、
管理費・修繕積立金のが高額な
都心の超高級低層マンションのド○○などは格安で売られていましたよ。
今、好調のタワーマンション の上層階も顧客層がド○○と被ります。
数年前、鳴り物入りでオープンした東急プラザ銀座も
テナントの閉店が相次ぎよほど苦労したのか、
昔では六本木や芝浦にしかなかったような
「大型ナイトクラブ」がここ最近オープンしましたね。
嫌いじゃないですけどね、
タワーマンションも別に嫌いじゃないですよ。
文京区に今より多く必要かどうか。ですよね…
>>5758 評判気になるさん
>長周期地震動への対策が強化された技術が開発された際には、
>旧耐震タワーマンションになることも十分考えられます。
制振オイルダンパーとかチューンドマスダンパーのような制振技術もありますしね。
既に最近建築されたタワーマンションでは導入事例が多いですし、いきなり旧耐震物件とはならないと思います。あえて免震にしないで制振にするという作戦もあると思います。
むしろ長周期地震動の問題が認知される前と後とで旧耐震新耐震が分けられるような気がしませんか？
さらに都心部でのマンション用地は現在枯渇しているため、再開発マンションができれば、その希少性は高いです。たとえ新しい技術ができたとしても、新しい技術で建てられた新築物件が脅威となるほど、近隣のよく似た立地に大量に供給されるとは考えにくいです。むしろだからこそ、民間の力を活用できるとも言えるでしょう。今しかない。
>>5761 匿名さん
超高層マンションの建築基準法、
改正ありましたっけ？
改正の歴史は地震とリンクしていますよね。
次がどういった基準になるのか、まだ誰もわかりません。
>>5762 匿名さん
さすがに、繁華街寄りの湯島天神下交差点近くに小学校や幼稚園は厳しそうなので、これらは坂上の裁判所の官舎の辺りとかどうかな。湯島ハイタウンの辺りは、春日通りの拡張にあわせて、ランドマークとなり得る開発の可能性は秘めているよね。
>>5763 評判気になるさん
今心配していることは、既存の免震マンションが新耐震基準で全て不適合となる可能性だよ。最近明らかとなってきた過酷事象に対応してない古いのとかどうするんだろうと非常に懸念している。たぶんそれもあって建築基準法になかなか盛り込めないんだろうな。
そうなるとやはり免震は避けておいたほうがいいのかな。
地震後に免震装置が変形して元に戻らなくなっちゃうとか、引き抜きとか座屈などが起きて躯体が損傷すると、もともと揺れを吸収することを前提に軽量に作られている躯体のダメージがどれほどとなるのか、詳しく語る人はいないね。くわばらくわばら。
https://www.sein21.jp/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0105.aspx
湯島ハイタウンのあたりは確かに大通り沿いですし、再開発の適地ですね。
ただ、権利関係が複雑でしたよね…
>>5769 評判気になるさん
確かに湯島ハイタウンの辺りは権利関係が複雑みたいですね。ただ、湯島ハイタウンから先の春日通り（切通坂）も道路拡張の対象地みたいですので、あの一帯を無電柱するなど整備したら、天神下交差点から本郷方面の大通りは綺麗になりそうで、それに合わせて湯島ハイタウンの一帯も再開発したら夢が膨らみそうですね。御徒町駅や上野に歩いていける好立地です。
湯島ハイタウン、確かに三菱系なんですね！
グーグルマップで見るとほんと夢が膨らみます（笑）。
現在借地権のようですけど、もし再開発時も何十年かの定期借地権を設定して建てたら、
出口が決まっているから老朽化したまま建ち続けることもなくせそうですよね。
最近、マンションの土地は所有権よりも定期借地権の方が合っているのではと思ったりします。
SUUMOに湯島ハイタウンの記事があります。耐震化工事を検討しているようで、建て替えはないのかな？ 文京区の端のエリアですが、場所はすごくいいところですね。
https://suumo.jp/library/article/entry/to_1001295191/
劇団ひまわり？
まあ青山とか麻布の高台の住人に、歌舞伎町に負けてるぜイェーとか言っても苦笑されるだけでしょ、それと同じです。他の地域との比較はしたくないですが、やはり再開発によって災害に脆弱な地域を解消解消したり、民間活力を活用して税金に頼らない公共資本整備をおこなっている他の区は羨ましいですね。やたら法律、ことに建築基準法に詳しい方が文京区関連スレッドでがんばっておられますが、他の区はもっと柔軟に行政上の課題を解決しているので、もう少し柔軟な思考をお願いしたいですね。行ったことはないんですが、文京区にもソープランドがあるようなので、そこでちょっと抜いてこられたらいかがですか？少し見える風景が変わってくるかもしれません。
>>5784 マンコミュファンさん
なんか湯島の人気が高いようですね
私なんかは環状3号線の整備と沿線の再開発がセットで進むといいんじゃないかと個人的には思いますけどね。
https://style.nikkei.com/article/DGXNASFK26039_X20C12A9000000?page=4
たとえ延命できなくても住み続ける感じしかなさそうです。
都市計画変更による一帯再開発を待つ形で。
現状借地権でこの戸数だと再開発の難航度は想像を絶すると思うけど。
>>5792 匿名さん
そうなんですね。詳しい解説、ありがとうございます。湯島ハイタウンエリアの再開発のハードルはかなり高そうですね。
湯島ハイタウンは、湯島駅、上野広小路駅・上野御徒町駅、御徒町駅、仲御徒町駅、本郷三丁目駅を普通に徒歩で使えて、上野恩賜公園、旧岩崎邸庭園、湯島天神、東京大学本郷キャンパスといった名勝が近くにあり、松坂屋上野店やシネコンのあふPARCOなどの商業施設にも歩いて行けます。付近には大型スーパーマーケットが３月にオープンします。
隣の国有地（裁判所官舎など）とあわせて「文京区アドレスの大型再開発」として売り出したら、かなりインパクトのある稀少な好立地と考えています。どこかデベが汗をかいて頑張ってくれないですかね。
スミマセン、5790でも専門家でもないですが、つい、うっかり横入りコメしてしまいました。
でも、ほんと、実現できたら金字塔でしょうね。
再開発、どこも揉めてそうですから。
ただ、この先もずーっとこのままにしておいて良いハズはないと思うので、
行政の方からもアプローチしてもらいたいものです。
>>5794 匿名さん
湯島ハイタウンの交通利便性の良さは都内でもかなり高いと思いますので、再開発できれば人気が出そうですね。ただ、ヴィンテージマンションとして再開発が進まないままでいくのか、これからの動向は注目です。
>>5794 匿名さん
老朽化して震災のときに万が一にも倒壊するようなことがあれば、あの規模だと甚大な人的被害が発生する。行政が絡んでも全く違和感がないが、問題は建物の高さとかに拘る一部の人たちの動向だな。
56戸のDIKマンションが被災で建て替え決めてからクレヴィアになるまで10年近くかかったんだから、232戸の湯島ハイタウンが建て替えするにはどんなに早くても20年はかかりそう
旧岩崎庭園への配慮は当然ながら必要だとは思いますが、
法定再開発ということであれば、かなり賛同も得られるのではと思ったりします。
「法定」ですから。
そうですね、20年でも驚異のスピードですね。
>>5798 匿名さん
法定再開発というのは普通のと違うのでしょうか？ 区が動けば強制力があるのでしょうか。湯島ハイタウンは残すべき遺産であることも理解できますが、やはり防災を考えた場合、なにかしないといけないですよね。
原宿のコープオリンピア（1965年完成／162戸）の場合は、2007年に管理組合が建て替えを計画して以降、商業テナント所有者との協議がうまく進まず頓挫しているようだね。
さらに規模が大きい湯島ハイタウンの場合、建て替えは100％不可能な気がしてきた。
地球に爪跡を付け、それが後まで残るのが何よりの楽しみ、と語っておられるようなので解体して爪痕が消えることは辛いんだろうね。目の黒いうちは爪痕を残しておいてあげようじゃないか。
>>5797 ご近所さん
>どんなに早くても20年はかかりそう
1970年竣工で、現在築52年。20年後は築70年だからねえ、維持管理コストの上昇に果たして住民が耐えられるのかという問題も出そう。
爪痕を残したいとかいう人も多分いないと思うので前向きに進むんじゃないかな。
借地権契約の更新までの間に何らかの結論は出ると思うな。以前別な借地権物件で地主が買取を要請してきたケースがあったが、今回はどうなるかな？
流れとしてはおそらく
耐震補強+大規模修繕＋設備近代化（光回線導入）の費用が出る→各戸で負担できる範囲か→できるorできない
できる→多分このまま
できない→建て替えなどの方向性を探る
だろうね。可能性は半々ではないかと思う。
>>5807 匿名さん
湯島ハイタウンを紹介したSUUMOの記事にも、耐震補強や光回線導入を考えているとありますね。さらに各戸でリフォームを進めてしまった結果、給排水管が複雑化しているとありますね。
あまりにも老朽化しているので、修繕費用が莫大になりそうです。
https://suumo.jp/library/article/entry/to_1001295191/
>>5808 匿名さん
共用の給排水の本管はまだあの時代は鉄管だったと思います。おそらくとっくの昔にライニングなどを施す配管の更生工事ぐらいはしていると思いますが、50年を超えてくるとどうなんだろうなあ、そろそろ漏水などでお風呂が使えない部屋も出てきそうな気がします。躯体スラブの中性化とかも心配ですが、ただ国会議事堂とかやたら古くてもいまだに現役の建物もあるので、当時の施工次第ですが、どこまでやったのか？
>>5801 匿名さん
私も良く知りまませんが、
法定再開発ですと、防災面が弱い地区に
行政が積極的に建て替えを促す指定をして、
まちづくりを行う分、
高さや容積率が他の地区より緩和されたりするようですよ。
文京区では12例ありますね。
信じられないことに、
東京都のトップバッターは文京区だったようにも見えます。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/sai-kai.htm
ただ、湯島ハイタウンはたとえ指定されても無理ゲーに近い面もありそうですが。
権利床が今までの住戸より狭くならないというのが鍵でしょうね。
最近の再開発は100％還元は厳しいようですね
湯島の場合は10から30％還元ぐらいと予想
>>5815 匿名さん
高さ制限が解除された想定で予想しています
借地権のようなので
景観条例、あってもなくても
常識的に考えれば最大限配慮すべき建物ではないでしょうか
高さ突破が許されるとしても、三菱グループのみですよね
財閥系ってご先祖様を何よりも大切にされているイメージです
他の財閥系が高層ビルを建てたら逆鱗に触れる感じではないでしょうか
10％～30％の還元率の建て替えなんて、
この規模で実現はありえないと思います
しかし、素朴な疑問だけど湯島ハイタウンさんところの地主ってひょっとして岩崎家につらなる人かな？土地の大きさやその価値を考えると相続するとなると相続税がすごいことになりそうだけど。
住んでる人なら地代払っているだろうから、どなたか教えて欲しいですね
残念ながら
旧 岩 崎 邸 庭 園 景 観 形 成 特 別 地 区
に引っかかってる模様... 皆様 妄想お疲れ様でした...
>>5825 匿名さん
>地主さんも三菱の関係者
そう、その辺も気になる。多分莫大な相続税がかかるので法人化しているとは思うけど。いずれにせよ借地権をこのまま更新してもそう長い事かからずに施設劣化で人の住めないビルになるのは見えているので、地代収入をサステイナブルに維持するには建て替えを更新の条件にしてくる可能性もある。これが個人だと買取を求めるとかいう形が多いよね。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
湯島ハイタウンがあの規模でもし末期の同潤会アパートみたいな状態になっちゃったら、湯島一帯の雰囲気も治安も悪くなるのは必至だよねえ。
建て替えに行政がどこまで関与できるのか知らんけど、区も再開発に向けて頑張ってほしいよねえ。
実は後楽森ビルってのが文京区にあるんですよね。
https://www.mori.co.jp/office/japan/korakumb/
森ビルのノウハウを文京区で活かすってのはダメですかね
