南大沢レジデンス（その２）

４３９・４４２さん
一緒にがんばりましょう。
とりあえず私を含めて３通は行ってますので。

４４３さん
３７８のネタをひろってくれてありがとう（笑）
さて、どうなりますかね。

４０９、４１２さん
やっと躯体問題に一区切りつきましたので、そのまま引越しルート問題に
取り組みはじめました。
今日付けで管理会社あてにメールを送信しました。
内容は、以下の通り

１．ごみ収集用駐車場及び車路の一時使用の適否判断の権限について
　ごみ収集用駐車場及び車路は、全体共用部分であり、南大沢レジデンス
管理委託契約書（以下「委託契約書」という。）により、貴社に管理権限
が委託される予定ですが、この委託は全部委託ではなく、委託契約書に記
載されている事項のみ権限が委託される一部委託です。
　本来マンションの管理権限は管理組合が有し、その一部を契約に基き管
理会社に委託していますので、委託契約書に明記されていない事項は管理
組合が権限を有しているはずです。ごみ収集用駐車場及び車路については
委託契約書上、管理対象部分に含まれてはいますが、委託業務内容の中に
はその「使用制限等」について明記されている部分はありません。
　よって「ごみ収集用駐車場及び車路を一時的に引越し車両の駐車及び停
車場所として使用すること」についての適否を決定する権限は貴社にはな
いと考えます。
　この内容についての回答をお願いいたします。なお、この見解を否定さ
れる場合は、明確な法的根拠をお示しください。

２．ごみ収集用駐車場及び車路の一時使用の適否について
　仮に上記１について、「ごみ収集用駐車場及び車路を一時的に引越し車
両の駐車及び停車場所として使用すること」の適否判断の権限が貴社にあ
るとの回答をされた場合、適正な使用制限（車両は２ｔロングまで、ごみ
収集車が来る日にちの該当時間帯の使用制限、看板使用等による周辺への
注意喚起等）を行えば、「ごみ収集用駐車場及び車路を一時的に引越し車
両の駐車及び停車場所として使用すること」は可能と考えます。
　この内容についての回答をお願いいたします。なお、この見解を否定さ
れる場合は、明確な根拠をお示しください。
あらかじめ明記しておきますが、これは引越しルートについての質問では
なく、貴社の管理権限についての質問ですのでその点ご留意ください。

締め切りは２００７年４月４日（水）までです。
とりあえず回答をお待ちください。

今日また、現地に行ってみたら再び大変なものを発見してしまったので
ご報告いたします。
もう現地幾たびに問題が出てくるなんて勘弁して欲しいです。

現在オアシスがオープンしていますが、駅からオアシスへ行く通路が
開通しましたので通ってみましたら、ちょうど２０１のバルコニーの
ところの雨水排水用縦管の上端が「最初から」隙間のない形で施工さ
れておりました。

私の第一声、「はぁ！？」

とんでもない事態です。
これが意味するところは、
・この通路はオアシスに向かう人が通る通路である。
・その通路脇に雨水排水用縦管があるが、通行人に被害が及ばない
　よう上端を埋める処理とする。
と言う判断を売主がしているということです。
おかしくないですか？この仕様で問題ないとして、マンションのバ
ルコニー及び廊下の雨水排水用縦管については、開口部のある仕様
としているのに、スポーツ施設に向かう通路上のみ塞いであるので
す。
つまり、売主はこの仕様は問題であるとしているにもかかわらず、
スポーツ施設の通路のみ穴を塞ぎ、住民が生活する部分については
不要としているのです。
こんなことが許されていいのでしょうか。
現在この点については、売主の回答待ちの状態ですが、塞がないな
どと言おうものならこのようなダブルスタンダードは到底許されな
いとして猛抗議するつもりです。

おっしゃるとおり、それはおかしいですね。
２０１号室だけは下がオアシスの通路だから排水管がちゃんとふさがっている形状であとの住宅はそうでない。　どうして？
どうしたらそんなことになるのでしょうか？
他の住宅も再内覧会のときに強く指摘しないといけませんね。
ご報告ありがとうございました。

４４６さん
まったくです。
現在中に入れないため、下から見ただけですが、再内覧会の時には、
二階の２０１の廊下の雨水排水用縦管の下端がどのように施工され
ているのか確認しようと思います。
また、証拠写真として一応現地撮影してきました。

誤字訂正
４２１「品格法」→「品確法」ですね。
訂正ついでに紹介
正式には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で１０８条もありますが、
読むべきは以下の３条

要旨は
・設計住宅性能評価書又はその写しに表示された性能を有する住宅の建設工事
　を行うことを契約したものとみなす。
・住宅紛争処理支援センターの存在
・引き渡しから十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、
　民法に規定する担保の責任を負う。
ということです。


（住宅性能評価書等と契約内容）
第六条 住宅の建設工事の請負人は、設計された住宅に係る住宅性能評価書（以下
「設計住宅性能評価書」という。）若しくはその写しを請負契約書に添付し、又
は注文者に対し設計住宅性能評価書若しくはその写しを交付した場合においては、
当該設計住宅性能評価書又はその写しに表示された性能を有する住宅の建設工事
を行うことを契約したものとみなす。
２ 新築住宅の建設工事の完了前に当該新築住宅の売買契約を締結した売主は、設
計住宅性能評価書若しくはその写しを売買契約書に添付し、又は買主に対し設計
住宅性能評価書若しくはその写しを交付した場合においては、当該設計住宅性能評
価書又はその写しに表示された性能を有する新築住宅を引き渡すことを契約したも
のとみなす。
３ 新築住宅の建設工事の完了後に当該新築住宅の売買契約を締結した売主は、建
設された住宅に係る住宅性能評価書（以下「建設住宅性能評価書」という。）若し
くはその写しを売買契約書に添付し、又は買主に対し建設住宅性能評価書若しくは
その写しを交付した場合においては、当該建設住宅性能評価書又はその写しに表示
された性能を有する新築住宅を引き渡すことを契約したものとみなす。
４ 前三項の規定は、請負人又は売主が、請負契約書又は売買契約書において反対の
意思を表示しているときは、適用しない。

（住宅紛争処理支援センター）
第八十二条 国土交通大臣は、指定住宅紛争処理機関の行う紛争処理の業務の支援そ
の他住宅購入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図ること
を目的として民法第三十四条の規定により設立された財団法人であって、次条第一項
に規定する業務（以下この節において「支援等の業務」という。）に関し次に掲げる
基準に適合すると認められるものを、その申請により、全国に一を限って、住宅紛争
処理支援センター（以下「センター」という。）として指定することができる。
一 職員、支援等の業務の実施の方法その他の事項についての支援等の業務の実施に
関する計画が、支援等の業務の適確な実施のために適切なものであること。
二 前号の支援等の業務の実施に関する計画を適確に実施するに足りる経理的及び技
術的な基礎を有するものであること。
三 役員又は職員の構成が、支援等の業務の公正な実施に支障を及ぼすおそれがない
ものであること。
四 支援等の業務以外の業務を行っている場合には、その業務を行うことによって支
援等の業務の公正な実施に支障を及ぼすおそれがないものであること。
五 前各号に定めるもののほか、支援等の業務を公正かつ適確に行うことができるも
のであること。

（新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例）
第九十五条 新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新
築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場
合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れ
た瑕疵について、民法第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第一項並び
に同法第六百三十四条第一項及び第二項前段に規定する担保の責任を負う。この場合
において、同条第一項及び第二項前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一
項中「請負人」とあるのは「売主」とする。
２ 前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
３ 第一項の場合における民法第五百六十六条第三項の規定の適用については、同項中
「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十五条第一項」と、
「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。

ご参考までに
今一度設計住宅性能評価書をご覧になってはいかがでしょう。
はたして、耐震等級、劣化対策等級が契約どおり施工されているのでしょうか。
私たちにはそれを知る権利があります。

283さん　連日お疲れ様です。
444、448が開けません。私だけでしょうか？

いいえ、私も開けません。どうしたのでしょう？

「全文を見る」をクリックすると見えませんが、NOのところにあるリンクをクリックすると見えますよ。

私も開けませんでした
雨水配管の件、矛盾しています。
また再内覧会で説明してもらうことが増えて、もう気分悪いです。
これ以上増えませんように。

451さん、開けました。ありがとうございます。

問題が引渡しの前に発見できているのですからラッキーですよ。
再内覧会が楽しみになってきました。こんなやりとりをするんでしょうかね？

住民: 縦配水管の隙間は埋めないのですね？
三井: はい、安全上問題ないと判断したため現状のままです。
住民: 105世帯すべての縦配水管が同様の処理ですきまが開いたままなんですね？
三井: ..............
住民: 返事ができないんですか？まさかクレームが強い客には何らかの対応をして、ない客のところは何もしないなんてことはないですよね？
三井: そんなことは決してありません。
住民: では全世帯の対応をしていないんですね？
三井: いえ、実は201のみ対応をしました。
住民: どうしてですか？
三井: スポーツ施設の入り口が下にあり、ここを通行する方に万が一落下物があたる危険性があると判断したためです。
住民: う〜〜〜〜？住民は蔑ろで一般の通行人には安全性の問題？矛盾していませんか？
三井: 確かにおっしゃる通りでした。すみません、バルコニーおよび廊下側のすべてのすきまを埋めますのでご容赦ください。

さて、この筋書き通りにいくか否か、今週末にははっきりしますね。楽しみで今日から寝られませんね。

引越しルートの件
東急から聞いた東急の南大沢レジデンスの責任者の名前と松本引越しセンターから聞いた東急の責任者の名前が一致しないことが判明。なんで？？何か変だぞ？この辺りに解決の糸口があるかも。

冷静に考えて、 縦配水管の隙間は仕様だと言われればそれまででは？
２０１号だけは異なる。これがレジデンスの仕様。共用部の細部はデベが決定できるのでは？
文句を言ってもどうしようもないというのが、現実では？　コールドジョイントとは問題の種類が違うと思っているのは私だけでしょうか？

交渉して真相を知ることが大事だと思うので454さんのシナリオに
ならなくても聞いてみる価値はあると思います。

283さん及びみなさん＞
どうもお疲れ様です。283さんの作戦、拝見いたしました。確かに、今問題なのは、売主が情報開示せずにそのまま残代金を我々に払わせようとしていること。以前の耐震偽装の際も、これと同じように、売主側が重要な事項を隠して、残代金を支払わせて、「詐欺罪」に問われていましたよね。我々が「被害者」にならぬよう、自己防衛する上では、283さんの作戦が効果的かも知れませんね。

もう一つ大事なことは、もし売主が情報を開示しても、それがゴールではなく、あくまでスタートに過ぎないということ。肝心なのは、躯体の施工不良の状況・程度がどのようなもので、今後どうすれば良いか？と言う点にかかっています。それについては、売主・施主に中途半端な対応をされないように気をつけたいものです。例えば、328さんの質問への回答に書かれていた、「モルタル等の塗布」は、単なる「化粧」であり、抜本的なひび割れ対策にはなりません。ひび割れを対策するには、それなりの対処法が、ひび割れの程度に応じて必要になるかと思います。そのためには、現状の適切な把握が必要不可欠と考えます。ちなみに、一般的に、工事現場では、コールドジョイントや、ジャンカなどの施工不良が起こった箇所について、竣工直前に「ハツリ屋さん」というのが現れて、それらの施工不良が見えなくなるように化粧することが、「結構頻繁に」行われています。（竣工時に、施主など第三者から見て、「クラックがほとんどない」という印象を受けるのは、そういう業者の仕事が良いから、という一面もなくはないのではないでしょうか？）今回の施工業者は、「気が利いていない」せいか、内覧会の時に、「幸いにして、」最も目立つ箇所を、そのまま残置してくれていました。そのおかげで、場合によっては、施工不良箇所に、適切な処置を施すことができると考えます。（隠されてしまったら、おしまいですから・・）

今回の場合は、283さんが写真等で状況を把握されていますし、私も目視で確認しているため、もし仮にモルタルで化粧されていたとしても、施工不良箇所などを、打音したり、シュミットハンマなどで強度確認したりすれば、ある程度不良箇所を事後確認することも可能です。

なお、引越ルートについては、私が幹事会社以外の業者に見積をお願いした際に聞いた話では、
「引越の見積条件を幹事会社が故意に厳しくして、他業者に不利となるような条件とすることは、幹事会社の常套手段である」
と聞きました。このレジデンスの見積条件は、まだましな方だそうで、ひどいところは、「作業員を10名つけろ」とか、法外な要求をするところもあるそうです。（そんな場合は、その見積条件は無視して、その会社の判断で、勝手に自分達が良しとした条件で、引越するとのことです。）

また、縦排水管の隙間の問題については、内覧会時に売主側からもらった回答が、457さんが書かれているように、「スペックとして設計図に示されていたものなので、それを変更することができない」と口頭で回答していました。それに対して、私は、安全性等に問題があると指摘し、その結果、検討し再内覧会時に報告する、と言う結果になりました。この問題は、もしスペックがこの通りなのであれば、そのスペック自体に重大な瑕疵があると証明できない限りは、変更を勝ち取ることが難しいのでは？と考えています。

私が内覧会時に隙間のことを聞いた時には三井の人（多分）から安全上問題ないから
隙間を埋めなくてもいいと判断したと返事をもらいました。しかし、もし201号のは
塞いでいるんだとしたら、それをスペックの一言で片付けるのには無理があるなーと
思います。直下の階には落下物が落ちる事があってもそれ以下には落ちる事はないと
いうような異常な説明でした。はぁ〜、その直下に危険があるんじゃないですかー！

201の穴を塞いだ理由を納得いくまで聞くつもりです。スペックなんていう一言では
ない問題ですよ＞三井さん

廊下に面しているアルコーブですが、部屋によってはずいぶん大きな花台（と図面には描いてありますが）が設置されています。花台というので植木鉢などを置くのはいいのでしょうが、室外機の他にこのアルコーブの場所には何を置いていいものなのか？

他の掲示板でも結構いろいろを書かれていますが、あまりにも広いのでなにか置いてしまいそうだ。自転車やなどはだめでしょうが、他になにを？

引越搬入ルートに春の兆し。
東急に電話で聞いたところによると、私以外にもルートの変更を要求している人がいて(283さんでしょうね）現在再検討中とのこと。多分東からと西からの二つのルートが認められると思います。松本引越センターから変更の通知が発行されるはずです。明日いっぱい待って何もない場合は再度要求すると東急には言っておきました。インターネットで皆さんが要求したから変更できたものです。皆さんお疲れさまでした。さぁ次は三井だ！

459で自分が書いた、
>例えば、328さんの質問への回答に書かれていた、「モルタル等の塗布」は、単なる「化粧」であり、抜本的なひび割れ対策にはなりません。
の、「328」は、「283」さんの間違いです。読み返してみて間違いに気付きました。（自分でも混乱してしまっている・・）