芦屋のマンションは資産価値増大？

逆に将来の建て替えが困難になるんじゃないのか？？

都心回帰となりつるある昨今、
だだの一地方である芦屋市がもてはやされる理由がわからないのですが、
やはり　芦屋＝高級住宅地　という世間の評価所以でしょうか、
商業も産業も阪神間では最低のこの都市の今後の生き残りとして
住宅都市としてますます特化していくのでしょうね、

【一部内容を削除させて頂きました。管理人】

しかし、芦屋のJR駅近なら、新快速で梅田も三宮も20分圏内ですよね。こんなところは稀有ですが…
芦屋以上に大阪キタ・三宮への時間距離が短い閑静な住宅地ってどこかあるんでしょうか？？？？？
03の方に是非教えて欲しいものです。

３ではありませんが
ＪＲ？
阪急より北側と南とでは路線化も公示価格も全然違いますよ。

神戸線なら夙川
今津線なら文教地区の門戸厄神〜甲東園

再開発中の西宮北口の北口町〜甲風園にかけては地価高騰中で坪単価３００万も出てきてますよ。

あくまで土地の話ね。

私、集合住宅に資産価値求めてないので。

震災で結果が出たでしょ？

>>01
ソースは何？　ガセネタじゃないよね。

＞震災で結果が出たでしょ？
一戸建てに住んでいて家がペッ短粉になり下敷きになって死んだ人が多かったってことかな。

あの記事のソースを教えて

http://www.city.ashiya.hyogo.jp/news/ashiya_jukankyo.html

http://www.ceres.dti.ne.jp/~mat/kawaraban/m0601.html#09

うーむ。
マンション住民なら戸建住民の横暴を許さぬよう投稿すべきかも知れぬな。

>しかし、芦屋のJR駅近なら、新快速で梅田も三宮も20分圏内ですよね

ドアtoドアで２０分圏内ですよ、
自宅の玄関を出て+徒歩（自転車）で駅まで+駅内徒歩構内電車待ち+乗車時間+梅田（三宮）駅＝２０分ですよ、
新快速で２０分圏内なら別に芦屋に限らず、結構あるよ

＞１３
軟弱地盤と、住宅密集地に住んでいた人はお気の毒でした。

私はそのような場所は好みではありません。

芦屋の話をしよう。本当にこの条例このまま成立するのか？

今でも神戸線より北側のマンションは資産価値が高いと思います。中古も暴落してないですよ。
結局条例なんてものはあってもなくても同じで、不動産の相場を決めるのは需要と供給の問題。

市条例なんて、建設基準法の前ではなんら強制力がないんですよ。
西北の遊技場問題や古くは宝塚でも紛争がありましたが、どちらも市が敗訴してるでしょ。

そうすると市が条例を盾にして建築許可をおろさないなんて事はありえないのかな。

久しぶりに戻ってきました。
もともと言いたかったのは28さんが言うように「不動産の相場を決めるのは需要と供給」であるなら、条例で新築マンションは建ちにくくなりますので、これはマンションの供給が減るということですから、芦屋のマンション需要が現在と変わらないとしたら、中古マンションの資産価値は増大するということなのかな、ということでした。
あと、条例の規制効果は当然ある訳で、京都なんかも建築基準法より厳しい条例があるからあの景観を保っているんだと思います。

そしたらマンション購入しても建て替え時に制限くらって資産価値が減少、また余剰住戸売却による建て替え等がやりにくくなるなんて事になりませんか？
芦屋のマンションの資産価値は下がるわけですか。

法人税の入らない芦屋市が人口減となる政策をとれるはずがない。
マンションの資産価値は、入居したとたん下がるのはどこでも同じでしょ。
減少率は確かに、芦屋は小さい方だと思いますが。
JR芦屋　半径500mは、地価が底を打ったように見えるが　これすら将来的に上げ続けるわけでもないでしょう。
（土地神話は崩れている）
京都は観光産業があるから、厳しい条例をひいているだけ。
観光も、工業もない芦屋市は人口増で地方税を、マンション増で固定資産税を徴収しないと経営できないはず。

マンションの建て替えなんてそれこそ建築条件以外の制限（所有者の同意等）が多すぎて購入時には考えない方がいいでしょう。
40歳くらいで購入して40〜50年住めれば良し。
いずれにしろ住めなくなったマンションの建物としての資産価値はゼロで、土地の共有持ち分の価値しか残りません。土地の価値は今回の規制とは関係ありませんので、結局はマンションとして住める間（40〜50年）の建物価値の問題です。ここが条例で規制（同じ値段なら占有面積が小さくなるor同じ占有面積なら値段が高くなる）される訳ですから、規制前の物件は当然、建物としての資産価値が増大するのではないでしょうか？

＞32
今回の条例案をみると、芦屋市は必ずしも人口減＝住民税減とは考えていないようですよ。
所得の少ない住民（払っている住民税が少ない住民）を減らして、所得の多い住民を増やそうということじゃないですか。厳密に計算したわけではないけど、年収５００万円の人１０人の住民税合計より、年収２０００万円の人が１人払っている住民税の方が多いでしょう。

芦屋市の市民住民税は、所得２０００万円で税率１０％の控除２４万円だから、税額１７６万円だ。
一方、所得５００万円で税率８％の控除１０万円だから、税額３０万円だ。
したがって、所得２０００万円の人は所得５００万円の人の約６人分の市民税払っているということだ。
つまり芦屋市としては、所得５００万円人が買えるマンションを減らし、そのクラスの市民が１／６になっても所得２０００万円の人が買える豪華物件を奨励し、そのクラスの市民１人を取り込めば、税収的には同じということだ。もっと言えば、税金を払わないばかりか逆に教育施設等に税金のかかる子供はなるべくいない方がいいと思っているだろう。

なるほどな。あまり低所得者が増えると問題かもしれないからな。しかしマンションのグレードや開放感、デザインの自由度はこの条例で制限されるから高所得者の好むグレードのマンションを造りこむ度胸のあるデベは減るだろうな。

age

芦屋のマンションの新規物件を見てると同一棟でも高額と低額に２極分化していそう。
デベ側も客層を絞れないのかな。

2極化はどこでも進んでいます。
デベも5000万以上の部屋ばかり作るのは無理でしょう。
（条件の悪い部屋に大金ぶち込めない）
完売させるには、低層階の見栄えのしない物件を3000越えで作らなきゃプロジェクトこけちゃいます。
土地バブルの再現はないでしょうから・・

芦屋と言うと、10で書かれているように阪急より山手が高いと思われがちですが、
不動産に詳しい方ならご存知だと思いますが、現在、最も需要が多く地価も高いのは、
阪急とＪＲに挟まれたエリアでＪＲから徒歩１０分圏内です。
ＪＲ芦屋に新快速が止まるようになってから、この傾向が顕著になっています。
大阪まで１２分、三宮まで６，７分です。

よって、芦屋でマンションを買うならこの辺りを狙った方がよいと思いますよ。

でも、船戸のプラネは周りが不安だし、大原町のジオと住友はもう残り良いの無いし、翠ヶ丘のジオは南に変な建て替え物件建ってるし、そうかといって打出は嫌だし。

>40
そうですね。２０年くらい前までは、芦屋というと、阪急駅北側、特に山手町のあたりが一番高級だったような気がしますが、今は駅から少し遠いところは逆に人気がなくて、
JR駅近辺や、阪急最寄でもJR徒歩圏に、人気が集中してますね。
イメージだけで言って申し訳ないのですが、、実は古くから芦屋を知るものにとって、ＪＲ駅周辺ってあまりイメージはよくないんです。くわしいことはあまり申し上げられませんが。
震災後マンションの乱立で、昔ながらの緑あふれる街並みが失われつつあり、市民はあまりよい気はしていないです。
人気の地域で探すと、物件も少ない上に、地価の上昇もはげしくて、はたして価格と内装、街並みと外観などがつりあっているのだろうか？
という物件も多いような気がします。どちらにしても、山小、岩園小校区は、青年実業家や、お医者様、自営業の方が多く、サラリーマンだったら
ディンクスでないとあとあとのお付き合いに苦労すると思います。中学だって、２０年前でも小学校のクラスの半分はお受験されていましたし。
庶民（私も含めて、親の援助もない一般のサラリーマン）が芦屋でマンション買うなら、打出も含めて、駅南側が本当のところはおすすめです。

でもあの打出のR２沿いの新築マンションは嫌だな。駅の南は北よりだいぶゴミゴミしてるし。

>でもあの打出のR２沿いの新築マンションは嫌だな。駅の南は北よりだいぶゴミゴミしてるし。
それでも、一般的なサラリーマンにはまだ手が出ない。
上を見たらきりがないし、家計が破綻してしまう。
北の住人も高齢化だから、待ってれば大型物件出るかな？？

40さんのおっしゃるエリアとはちょっと離れるんですが、阪急芦屋川から西北の
三条町かいわいはどうなんでしょう？　昔から（どれくらい「昔から」か知りませんが）
お屋敷の多い一帯らしいですが。あのへんだとJRの甲南山手駅も近かったかな？
JR甲南山手駅って、急行はとまらないんでしたっけ？

>>45
普通のみ。
三条町は山がちだし、マンションに適した大きさの土地が出にくい。

41さんへ
JR周辺のイメージがよくないとはどういうことなのでしょうか？
私も二十年近く芦屋に住んでいますので南側のことならわかるのですが、北側は昔から良い環境のとこだと思うのですが。
今、あの辺りで物件を探しているので気になります。

>47さん
芦屋に２０年近く住んでらっしゃるなら、だいたい芦屋のことや関西のいろんな事情はおわかりだと思います。
まぁ今は駅周辺もずいぶんときれいになったので・・・。
一般の方がマンションや邸宅で探されるような場所は、駅から歩いて８分〜１０分は超えると思うのでだいじょうぶだと思いますよ。

４８です。
言葉が足りませんでしたが、駅から８−１０分以内でも、もちろん昔からのよい場所は一杯あります。

＞45
三条町は、有名監督なども住んでらして、古墳があった時代の昔からの＊＊で、芦屋の中でも古い昔からの立派なお屋敷も多いですよ。
ただ、上のほうにいくと坂がきついのと、お買い物が少々不便なので、近年はあまり人気がないようです。
（あくまで芦屋の中の東側とくらべての話です）
もし今後平地で駅近いところで、JR甲南山手にも徒歩圏の場所にマンションができたら、きっと人気がでるのではないでしょうか。
マンションが建てられない区域ではないので、今後でてくる可能性はないとは言えないと思います。