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匿名はん
[更新日時] 2007-02-09 15:04:00
芦屋に日本一厳しいマンション規制ができるようですが、現在販売中の芦屋物件は資産価値増大ということでしょうか?
【ご参考】
(2006/01/09) 芦屋市、マンション建設に新規制
芦屋市は6日までに、マンション建設の規制を強化し、隣地との空間にゆとりのある緑の多いまちづくりを目指す方針を固めました。現行のまちづくり条例などを改正する考えで、3月市会に提出する予定です。山中健市長は「日本一厳しい規制にして国際文化住宅都市としてのブランドカを高めたい」と意欲を見せています。芦屋市ではバブル経済崩壊後、市内にあった企業の社宅の売却が相次ぎ、跡地にマンションが増加し、既に市内の全住宅戸数の半数を超えました。同時に、建設業者側と近隣の戸建て住民との間で日照や通風、プライバシーなどをめぐる争いが増えています。市内の春日町では、建設中のマンションとの境界にネットで仕切りを設けた民家も出ています。市は昨夏、学識経験者らでつくる懇話会にまちづくりの新たな指針の検討を依頼。主に建物の規模に応じて隣地までの空間的なゆとりをつくる、敷地内の緑化基準の強化などの回答を得ました。ほかにも、①緑地の位置や植物の種類による評価基準の策定、②敷地内ポケットパーク(緑地)整備、③最低住戸面積の引き上げ、④斜面地での建設規制、⑤建物規模に応じた道路拡幅 が挙げられました。今後まちづくリ条例の改正案をまとめ、さらに斜面地規制については新たな条例案をつくり、3月市会に提出する考えです。市開発指導課は「住環境をめぐる争いをなくし、住宅都市としての価値を高めたい」と説明しています。
[スレ作成日時]2006-01-09 18:46:00
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芦屋のマンションは資産価値増大?
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51
匿名はん
50さん、JR甲南山手の近くには、少しずつですが、マンションが建ち始めたようです。
ぎりぎりで芦屋からはずれて、神戸市の東灘区になりますね。とはいうものの、
徒歩圏でJR芦屋や阪急芦屋川まで出れないことはないし、ねらいめなんじゃないでしょうか。
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52
匿名はん
甲南山手の駅北側はまだまだ夜さびしいエリアでしょ。一人で駅から歩くと怖いですよね。
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53
匿名はん
山手幹線が2年後ぐらいには全通すれば、寂しさも解消かな?
その代わり、車量も増えるので今の静かな(寂しい?)雰囲気も変わるでしょうが・・
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54
匿名はん
山手幹線て、2年後に全通するんですか? 岡本・甲南山手・芦屋が
幹線でつながるんでしょうか。甲南山手って、いまは幹線のどんづまりで
さびれた感じがしますが、幹線開通後は良くも悪くも変わるかも。
便利なのはいいけど、車量の多い幹線沿いはイヤだな。ちょっと坂道を
のぼるけど、森北町なんていいのかな。JR甲南山手が近くだし、眺望よさそう。
でもあそこは、マンションの出物があるのかしら。
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55
匿名はん
スレ違いかもしれませんが、詳しい方が多そうなので質問いたします。
新王塚、翠ヶ丘辺りで土地を半年ぐらい探しています。
不動産屋さんにも数件お願いしていますが、全くと言っていいほど物件がありません。
出てくるのは線路沿いばかりです。
しかし、実際には空き地も結構ありますし、いつの間にかよい場所に新築が始まったりしています。
やはり、このような地域はコネ等がないと良い土地を手に入れることは難しいのでしょうか?
建築条件付きでもよいのですがありません。
ご存知の方が居られましたらよろしくお願いします。
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56
匿名はん
>山手幹線て、2年後に全通するんですか?
5年後ぐらいと役所の人が言っていたけどねえ。
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57
匿名はん
>55
そのあたりは芦屋でも、今は一ニを争う人気の地域です。いい条件なら坪150以上はします。
みどりケ丘でも夙川に近い、公団があるあたりは比較的見つけやすいのかもしれませんが、
新王塚との境のあたりなどは、JRからも近いですし、線路に近い、旗ざお地、前面道路が4m以下など条件がよっぽど悪くなければ広告すらでませんね。
どれくらいの坪数をお探しですか?50坪くらいまでなら、まず建築条件無しのよい土地を見つけるのは、今のご時世は不可能といっていいかも。
建築条件つきなら、待てばいつかはでてくると思いますよ。相場よりかなりお高くはなりますが。
不動産屋さんに前もってつげていれば、内々の物件情報があった場合に声をかけてくれるかもしれません。
いい土地は、地元の不動産業者やパワービルダーとよばれる業者が高値で落札し、建売で販売したり建築条件付販売してしまいます。
一番よいのは、不動産業者のように法務局で空き地などの情報手に入れて、1軒1軒交渉してみるとか。
案外、土地を有効活用できず売りたがっている地主さんって多いのかもしれませんよ。
特に今は、2,3年前と比べても相場があがっていますし、交渉次第かも。
それが、無理なら不動産屋さんに登録して、内々の物件を気長にまつか、ですね。
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58
匿名はん
157さん、早速のレスありがとうございます。
希望してるのはまさしく4、50坪で翠ヶ丘なら駅から1キロ程度なんです。
坪140ぐらいまでは覚悟してたのですが、最近、また上がってきてるようなので焦っています。
数件の不動産屋にもお願いしていますが、建築条件付きでさえでてこないのが現状です。と言うか建て売りでさえ出てきません。
土地の所有者に直接交渉は私共には少し敷居が高いです。
やはり厳しいみたいですね。
地価も上がって行きそうなので、もう少し待ってみて駄目な場合は別の場所を考える方がよさそうですね。
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59
匿名はん
57です。不動産屋は、大手と地元密着型と5軒以上は登録してまってみるといいですよ。
全く反応ないところもありますが(駅前の住@不動産など)気にかけてよくFax送ってくれる業者(名前度忘れしてしまいましたが駅近くの小さい不動産会社でした。)
もありました。
私は結局芦屋では見つからずとなりの駅になりました。岡本(摂津本山)で探されている方はさらにむつかしいそうです。
場所をかえて、三条町や山手町、苦楽園の番町街などで探されるとわりと希望の土地は見つかりやすいと思いますよ。
今でこそ、JRに新快速がとまるようになってJR駅近辺の人気が急上昇していますが、私の印象では、震災の被害も
親王塚町は特にひどかったし、どちらかというと山手町や三条町など阪急駅のほうが芦屋らしい町っていうイメージですね。
1年半くらい前までなら、みどりヶ丘で、30坪5000円万円台の建売もちらほらありました。
某阪神の選手は、公園の近くから、苦楽園に越しましたよね。
結構いい場所だったので、その家はどうなったのかななんて気になったりします。
話が一杯ずれてしまってすみません。
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60
匿名はん
55です。
某選手のお家辺りは翠ヶ丘の中でも環境、便利さ共に本当によいとこですね。
山手町、三条町等も検討してはいるのですが、環境は申し分ありませんが、やはりJRに少し遠いこと、坂が多く道が狭く一方通行が多いので迷っております。
いろいろありがとうございました。参考にさせていただきたいと思います。
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61
匿名くん
山手町の農林事務所の宿舎跡地が売りに出され、一区画80坪が6区画位あったと思います。このご時世に誰が買うのかな
とおもっていましたところ、先日看板を見ると残り一区画になっていました。上物含めると一億円以上になろうか
と思われますが、やっぱり芦屋ブランド、不動産業者によるとJRの駅北側の大原あたりは即日で、山手町、
東芦屋、みどりがおか、あたりも東京・大阪の業者が参入し、引き合いが絶えないそうです。
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62
匿名はん
>61
山手町の業者さんですか? アーバンビューのスレと連続投稿されておられるようですが...。
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63
匿名くん
いいえ業者ではありません。近くに住む者です。犬の散歩でよく見かけた土地ですから、大変気になっていたのです。確かに「東京や大阪の業者が参入し」の下りは
土地を売ってもらった不動産業者の受け売りです。
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64
匿名はん
前田町に建つというので現地を見に行ってきました。
周りのほとんどは新しい戸建で
震災で被害が大きかったのか、震災後に開発されたのか
あまりあの辺りに詳しくないのでわかりません。
ご存知の方がいらっしゃったら教えて頂けますでしょうか。
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65
匿名
芦屋の特徴をいえば①輸入車が多い(ベンツが目立たない)②大型犬が多い(ミックス犬は見かけない)④物価は高い⑤有名人が多く住んでいる…
と書けば嫌味で住みにくい印象になるが、住民意識は高いが思ったほど意地悪でもなく、愛想はいい。いわゆる成金のギラギラした人は少なく、昔からの富裕層が
ノーブルな雰囲気を作り出している。これら諸条件を良しとする人が多ければ多いほど、需要は絶えないだろうし、
そこに規制が強化され希少価値が高まると、マーケットに飢餓感が生まれ、なお、資産価値は増大していくという成り行きかな。
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66
匿名はん
前田町は今でこそキレイな町になりましたが、震災時はそれはもう酷いものでした。あの辺りは地盤が弱かったのでしょうか。
他、津知町や公光町も良い雰囲気になりましたね。もう二度とあのような地震がこないことを祈ります。
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67
64です
66さん、教えて頂きありがとうございます。
そうですか、地盤が弱いのですね・・・・・
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68
匿名はん
古来の水際線以南、洪積台地以北の山側、過去氾濫河川周辺地は地盤信頼はおけないでしょう。JR芦屋駅以北、せいぜい岩園町南部までで芦屋川、宮川近辺はXですね。掘ると過去の河川氾濫の証拠がゴロゴロ出ます。
また、阪急北側の仲池前の道路の下は断層のはずです。いかり芦屋店あたりから西側はおそらく地表下深くないところにあるでしょう。
東側は上に洪積層が乗っているので大丈夫そうですが、あの東山町のガススタンドあたりは微妙ですね。
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69
匿名はん
河川氾濫地区がダメなら殆どの平野には住めなくなりますよねw
芦屋に限らず六甲山の南面平野部は花崗岩が風化した良質な土砂が堆積し、建築地盤としては概ね良好です。
ただし天上川である芦屋川の様に人工的に盛り土され場所や、大東町辺りは沼地だったので地盤は柔らかいです。
また岩園のいかりスーパー北の断層は西南西に神戸まで延びてるのでその辺りも気に為る所ですね。
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70
匿名はん
芦屋川、宮川の川床の近辺は68さんがご指摘のように過去良く氾濫したようですね。確かに掘ると大岩がゴロゴロ出てパイルも打てないような所もあるようです。
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71
匿名はん
氾濫では大岩は流れません。大岩が出てくる場所は地表近くに岩盤層がある事が多く、地盤は極めて強固です。
六麓荘から岩園、翠ヶ丘、親王塚、楠、打出小鎚、まで南北に伸びる丘陵地帯は岩園の地名が指すように、
大岩が沢山出て、阪神大震災の時にも被害が少なかった地区です。
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72
匿名はん
氾濫では大岩は流れないなんてことは無いでしょう。芦屋の南にも近世の氾濫(1938年の有名な芦屋川、宮川の大水害を初めとして)で運ばれた大岩が展示してあるとこがあります。
朝日ヶ丘町の、岩園小学校から至近に10ウン年ぐらい前にできたマンションは建設中に大岩ゴロゴロで工期が遅滞したようです。
ちょうど某川の屈曲部に当たる位置です。
岩園南部なら丘の上ですが、岩園町北部、岩ヶ平から六麓荘にかけては土石流の可能性はあるでしょう。
親王塚、楠、打出小鎚あたりは宮川の氾濫エリアです。
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73
匿名はん
六麓荘近くの岩園町で60戸程の宅地造成が完了し住宅分譲が始まります。
これだけの戸数の分譲となると岩園町では有り得ないと思いますが、周辺事情
にお詳しい方がいらっしゃいましたらぜひご教授お願いします。
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74
匿名
この場所は遺跡が発掘されたところで、文化財の調査のためにしばらく造成がストップしていました。どうやら大阪の業者が右翼まがいの人間を使って行政にねじ込み、調査もそこそこに造成を再開したといういわくつきの物件です。物件的には、眺望は言うことなしですが、結構区画が小さくなっているので、あの周辺の大金持ちの人たちとうまくやっていけるかどうかは微妙です。
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75
匿名はん
71番の者ですが、72番様の反論に対しての反論ですが、六麓荘の山側には深い谷も水量のある川も
存在しないので、小規模な山崩れはあっても土石流にまで為る可能性は極めて低い地域です。
又、水は高い所から低い所に流れます。阪神大水害の時も宮川が単独で氾濫したのでは無く、芦屋川が
開森橋付近で東堤防が決壊し、水が宮川に流れこんで溢れたのです。その時も川沿いの一部を除き岩園、
親王塚、楠、打出小鎚より東は浸水していません。
72様は大岩ゴロゴロに拘っていますが、六甲山は隆起して出来た山なので、太古の昔は至る所で土石流
も有ったでしょうが、現在は侵食も落ち着き芦屋では、有史以来、芦屋川の上流以外で死者が出るような
土石流が発生して無いです。
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76
匿名はん
>74様
詳細丁寧なResをありがとうございます。
個人的に三番町の延長的な雰囲気で捉えておりましたので区画の大きさは
さほど気にかけておりませんでしたが、状況をお聞きして複雑な気持ちです。
その点で居住後に先住者との関係を構築できるかは心配が残ります。
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77
匿名さん
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78
匿名はん
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79
匿名はん
此れから値付けのマンションは更に強気価格になりますね・・・
芦屋で購入を考えていたけど残り物に福有りかも、明日芦屋のモデル
ハウス総当りしてみようかな。
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80
匿名はん
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81
匿名はん
去年に価格発表したマンションでも、前半と後半は違いますね。
前半以前のマンションは割安感強いですね、後半から上がりだし今年はさらに上がった
ように思います。
後1年後位に入居出切るマンションを探してましたが、見切りを付けて1ヶ月程前にもう
すぐ完成のマンションを契約しました。
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82
????????
芦屋近辺でマンションの購入を考えてます。
最近の景気回復に伴い、ローン金利の上昇もありますし、何より芦屋の地価が関西トップの上昇率とのことで少し焦っています。
本当は一年後ぐらいに購入の予定だったのですが、できるだけ早く決めた方がよいのでしょうか?
未来のことですので、誰もはっきりしたことがわからないのはわかっていますが、今が買いなのか、それとも今後もそれほど変わらないのかどうか、皆さんのご意見お聞かせください。
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83
匿名はん
今、仕入れている土地がマンションとして発売になる来年以降、一段と値が上がると思います。一年くらいのことなら、金利のこともありますから、今が急ぎ時でしょう。
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84
匿名はん
とは言っても、売り側の方もその辺を見越して強気の価格設定できてるようです。
とあるモデルルームに行った際に販売員の方が言ってましたから・・・。
いくら金利上昇気配ありとはいえ、見極めが大事かと思います。
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85
匿名はん
1年後は当然上がってるでしょうし現在の設定もすでに強気設定、81番さんが書かれて
たようにお買い得感から言えば、昨年以前に価格発表した物件が一番お買い得に思います。
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86
匿名はん
ほんと最近発表のマンション価格は高くなって来てますね・・・
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87
匿名はん
住友(大原町)も阪急(大原町)も新星和(船戸町)も売れ残っているね。なんでだろ?
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88
匿名はん
=87
いい物件も一億超えてくるとね。又一億以上なら実際にお部屋を見て検討されるのがやはり賢明かと。上記三物件ともそれぞれいいなあと個人的には思います。買う人がゆずれない点が その物件の
弱点と重なってしまうとなかなか手がでないですが。たとえば住友だと駅前すぎる、、など。
この辺のマンションがかえる予算がうちにもあれば。
。予算であきらめです・・涙
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89
匿名はん
住友の2階、新星和の東向きを除けば全部1億から1億5千万程度するからなあ。住友の最上階は南が見通せるのかな?
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90
匿名はん
>>87
まあ地価はこれからもしばらくは上がり続けるでしょうし、今後建つマンション価格も更に上がる
でしょう。そうなれば完売のもさほど時間は掛からないでしょうね。
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91
匿名はん
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92
匿名はん
芦屋ってなかなか物件って出ないんでしょうか?今 東京に住んでいますので情報が分かりません。
近い将来 芦屋に住みたいと思っています。
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93
匿名はん
今、JR以北の売り出し済みで8000万から1億2,3000万程度で数戸残っている。あとは翠ヶ丘町で販売中。駅北でもう1,2件来そう。
JR以南は2号線沿いに1,2件、以南に4,5件程度か? あとも少ししたら美術館横のやつが来る。
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94
匿名はん
93様 ありがとうございます!!とてもお詳しいのですね。一応JR以北で探す予定です。8000万〜1億23000万はちょっと手が出そうにありませんが。翠ヶ丘はジオグランデですね。
まだ1、2件来そうなのですね。期待しておきます(笑)
美術館横とは何町なのでしょう???
芦屋も少しづつでも物件が出るのですね。参考になりました。都内はビックリする程マンションラッシュです。いったい誰が住むのか!?って感じです。
また情報お願い致します。
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95
93
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96
匿名さん
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97
匿名はん
95様 ありがとうございます。伊勢原町なのですね!北部は高めの設定か。ジオグランデの1期は終わってしまったし また出そうなら検討したいと思います。できれば1期から選びたいです。
95様は虎ノ門に購入されたのですね!いい所ですよね!羨ましいです。あの周辺は坪単価高そう〜。
最近 虎ノ門病院に行ってきました。←関係ない!?
私も都内に住み続けたかったのですが、訳あって実家 兵庫に戻る事になります。 芦屋も好きです。
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98
匿名はん
芦屋川沿いの斜面に沿ったマンションは値崩れしないのか?一応 山手町ですが。
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99
匿名はん
20年ほど前までは急勾配危険地区で建築認可が下りなかったが、現在は認可が出る。建築技術の
向上で建てれる様に為ったのかもしれないが、たまに非難勧告が出るマンションが有ったりする
ので個人的には怖いけれど、崩れるかどうかは素人には判らない。
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100
匿名はん
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