芦屋のマンションは資産価値増大？

4000万台の部屋はでるでしょうか・・・？

>>251此ればっかりは何ともまだ言えませんね。ただ近くのジオ大原と比較すると、あちらの方は
駅前通りで完全な商業立地だし、土地型も正方形に近いので土地評価額は高いと思いますが、
まだ土地が今より安かった時にデベは購入してると思うので、完成価格はよく似た価格に為るかも
しれませんね。ただ此方の方が駅前のゴミゴミ感から少しは離れて住居としては少し住みやすい
気がします。何れにせよ4000万台部屋が出ても㎡数は小さいでしょうね。

ところで前田町のマンションって完売したのでしょうか？
話が全く違ってすみません・・・スレも立っていないようなので、ここで聞かせて頂きました・・・

ちょっと前に　キャンセルが出たと連絡がありましたが（80平米の部屋）
今は電話こないので　売れちゃったかもしれませんね。
多分　上の方の高いお部屋は空いてると思います。

254さんありがとうございます。まだ残っていますか。一時期ジオと迷ったのですが・・・
ジオよりは駅に近いし、3駅使えるし、前が公園だし、再度検討してみようかな。
将来売るときは売りやすい物件だと思われますか？値崩れはどうでしょうか？

ジオも前田町もＪＲ芦屋徒歩１０分圏内なので、どちらも値下がりリスクは少ないですね。
駅近芦屋は物件は売り易いです。

256さん、ありがとうございます。一部のスレで「ちゃちい」「特徴が無い」と書かれていましたが、どうでしょうか？間取りは余りよくありませんが、環境・利便性・売りやすさ等考えると、十分目をつむれると思っていますが・・
どなたかきたんの無いご意見頂けますでしょうか・・・？

254です
私も気に入っていて真剣に考えてたのですが　知り合いの建築士の方に
デベ・ゼネコン・設計会社ともに無名ということで　やめておいた方がよいと言われました。
（あくまでその方の私見だと思うので　悪いということではないと思うのですが
念のため。ということです）

私は地味なところが好感が持てるし　値段もリーズナブルなので　それでも買いたい、と思ったこともあるんですが
小規模なので　先々の管理の問題や
私が買えるのは　中部屋なので　この値段を出して廊下に面した部屋があるのはどうだろう・・
などと考え　躊躇中です。

でも　まだ気になってることは確かです。
私が買うとしたら　完成後に　ご縁があって空室がありましたら
専門家の方に見てもらって　よさそうだったら、という事になると思います。

前田町の方が駅から若干近いと思います。施工はどちらがよいのでしょうね。
絶対的に静かなのは入りくんだジオの物件だと思いますが、公園の前の物件も魅力です。
後は総戸数。１８戸と９９戸．

早速ご意見ありがとうがとうございます。そうですか・・・。デベやゼネコンが小規模なのは私も気になっています。
前田町という街的にはどうでしょうか？当然ＪＲ北・川東のエリアよりは格下かと思いますが、
打出や翠ヶ丘と比べると格的にはどうなのでしょうか？私見でも良いので伺えましたら・・・

「格」とは何をイメージされているのか聞きたいです。

すみません。抽象的でした。「格」というよりも、私としては売るときの売りやすさをイメージしております。
打出の●ーバンの中古が4000弱の値段で出ていたのに、しばらく売れ残っていました。（84㎡、最上階、南向き、築8年）
打出はエリア的に不人気なのかな？と思ったのです。芦屋にそこまで詳しく詳しくなにので、的外れな事を書いていたらすみません。。

打出が付く●ーバンは何軒か有り、ＪＲ芦屋まで徒歩６〜１５分と物件により開きが有るので、
価格にも開きが有りますね。
打出は山手地区程の人気は有りませんが、前田町も含めてその他芦屋内では標準的な地区です。

最近芦屋は中古も含めて価格が急騰してので、買い控えによるダブつき現象が出ていますが、
芦屋ブランドのおかげで浜地区でも、一般的な阪神間よりは潜在購買力は有りますね。

確かに●ーバンしばらくありましたね。私もずっと検討していました一人です。打出小槌の雰囲気はとても素敵です。ただ打出駅の感じが好きになれず（バリアフリーではありません）見送りました。打出駅から山側（鳴尾御影線沿いも含め）は閑静な感じをうけます。南側からは下町な雰囲気があります。暮らす前に雰囲気や歩いてる人の感じなどを歩いて見るのも良いのではないでしょうか。

＞263さん
●ーバンは芦屋打出小槌です。。

＞264さん
芦屋は今物件ダブつき気味なのでしょうか？
でも今後の新築はもっと値が上がりますよね・・？

打出駅は現在バリアフリーの工事中ですね。
完成したら少しは綺麗な駅になるかもわかりませんね。
春に購入しましたが、その後の新築は値上がってますね。
それを見越して急に購入を決心しました。
以前のマンションもすぐに売れましたが購入時の半分でした。
ＪＲの駅近だとあまり下がらずに売れていたのでやはり駅近は強いと
思います。

芦屋地区は此の1年で結構物件が急騰し新築も中古物件も多数出ましたが、景気が依然好調なの
で、これ等の物件もいずれ整理され新築も含めてさらに値上がりするでしょうね。

＞268さん
ということは、中古も手放す人が多くなってくるということでしょうか？

高く売れるのなら手放す人も増えるのが経済原理です。でも売買は景気にあおられて活発なので
需要と供給のバランスが崩れて値下がりするのは、まだ先ですね。おそらく。

となると、今出ている新築で手打ちをするか、希望物件の中古が出てくるのを待つか、本当に迷うところです・・・
どう思われますか？

私見ですが、新築価格も中古価格も現在の価格ならまだ危険ゾーンには入ってないと思いますが、
今の景気もおそらく５年も続かないでしょうから、５〜１０年後に売却すれば、結構値下がりし
てるでしょうね。今買うのなら次の景気回復まで売らない覚悟が必要ですし、待つのなら５〜１０
年以上待つ覚悟も必要です。

それとまたまた私見ですが、土地神話も崩壊しましたが少子化に伴い人気の無い地区は、今後
不景気になると更に下落率が増す可能性があります。
その点、芦屋の駅近物件はリスクが少ないでしょうね

ご丁寧にありがとうございます。。
もう一つだけ・・・。
芦屋で駅近というのは、前田町なら駅近に入るでしょうか・・？もちろん私見で結構です・・・。

あと、前田町は、「人気の無い地区」に入るでしょうか？

前田町は徒歩１０分未満で３駅使えるので当然駅近物件ですね。それと人気は市内では中の下って
所でしょうか、でも芦屋地区は安い所でも其れなりの価格ですよね、人気は価格に反映されるので、
芦屋は全てが人気地区と言っても過言ではないかと思います。

其れと芦屋は全てが人気と書くと、また誰かに指摘されそうなので付け足すと、ＪＲ芦屋北地区
及び阪急夙川北西部は超人気地区で、駅徒歩５分未満は極駅物件とでも書いておきましょうかね。

Ｘ極駅物件　　極駅近物件

徒歩１０分未満って阪神間じゃだいたいどの物件もそうじゃない？ほとんどが駅近物件になっちゃう・・・笑
駅近で下落率の少ないといえるのは徒歩５分以内って思います。それ以上の地域は環境が他よりも良ければ下がりにくいとは思いますが。前田町は・・・影薄すぎですね。地震のときも被害大きかった地域みたいだし、３駅つかえるというか、ただ３駅とも中途半端な距離だけのような気がします。

被害が大きい地域ってことは、地盤がゆるいの？古い家が多かったの？
でも今の街は綺麗なのでそんな事は気にならない。というか震災あったんだよね〜
だんだん忘れてきてますね。

わたしなら１０分は微妙でも８分なら駅近で認めるね。阪神間はそもそも他地区より駅に恵まれ
た地区が多いですが、阪神間ででも半数は徒歩８分以上かかるでしょうね。前田の物件でも直近
の阪急芦屋なら５分程度だしＪＲ芦屋でも８分程度ですよ。震災の被害も古家が多かったしね。

274です。
皆様、色々なご意見ありがとうございます。前田町に関して大変参考になりました。自分の中では、前向きに考えようという気になってきました。。

芦屋のＪＲ以北〜阪急以南が人気地区って言うけど、人気地区って変化するのでしょうか？その前は阪急沿線が人気だったのかな？
ＪＲが新快速停車するようになったのは何年前ですか？　無知な者ですみません^^;

阪神間もお年寄りが増えて山で暮らすのがキツクなってきています。
実際ＪＲ以北〜阪急以南に引っ越すお年寄りって結構多いんですよ。
高齢化社会が進むからこの傾向はしばらく続きそうだ。

以前から芦屋はＪＲ北は人気地区ですよ。新快速が無い国鉄時代は三宮〜大阪で快速の停車駅は
唯一芦屋だけだった。其れが六甲道や尼崎等にも止まる新快速が後から出来ただけです。
他阪神間は阪急沿線が人気ですが、芦屋はＪＲ沿線まで下がっても人気、阪神沿線ですら物件が
其れなりの価格で売られてるのが芦屋ブランドの強味です。確かに284様の書かれてる高齢化、
に伴う平地復帰の流れも感じますが、芦屋は幼稚園も西宮以上に不足しています。若い方の市外
からの入居者も激増中です。また人々のブランド信仰も年々増す傾向に有る現在では、資産価値
増大傾向は此れからも続くと思いますよ。

>>285さんの書かれたとおりですね、でも>>283さんの「芦屋のＪＲ以北〜阪急以南が人気地区」
には少し誤解が有るかと思います。
ＪＲ以北〜阪急以南が人気なのには異論はありませんが、ＪＲ以北〜阪急以南が特に人気なのは
マンション住民にとってですね、芦屋は建築規制が厳しいですが、風紀地区は特に厳しく言わば、
マンション締め出し条例です。無理に建てると価格が高く為り過ぎるし、急勾配地区等による地
価の安い地区以外には非常に建て辛い、物件数も少ない、因ってこの様なマンションスレでは、
話題にも上り難い、でも芦屋川沿いや阪急北に多く存在する風紀地区は、マンションよりハイソ
な戸建地区としては超人地区です。決して阪急北の人気が衰えた訳では有りません。

バブル期は確に山手町と大原町の地価はそれほど変わらなかったけど、今はバブル崩壊後は大きく差が開いてます。
実際、戸建用の土地でも阪急以北はかなり市場に出てますが、JR〜阪急の間はほとんど市場に出ません。


まあ、阪急以北の人気が下がったと言うより、JR近郊の人気が大きく上がったと言うことでしょう。

追記ですが、JRが新快速常時停車になったのに対して、阪急は両隣の岡本、さらには夙川が特急停車となり、芦屋川だけ止まらなくなります。
。
これも大きな要因だと思いますし、さらに今後、人気(人気と言うより地価ですね)の差が広がるかもしれません。


まあ、電車等使わないで車移動の方は駅から近いと坂道なんて関係ないですがね。

>>287バブルの頃は世の中が狂ってましたね、新車価格が１千万の車が中古で２千万付いてたり、
収益価値の倍額での土地価格が付いたり、今が相応の価格差だと思っています。
でもそれじゃ山手は半額じゃ無いの？やっぱり人気が落ちたのでは？って考える方も居るかも
しれませんが、例えば大原町で容積率150％300万の土地と岩園町で容積率60％150万の土地が有
ったとして実質どちらが高いでしょうか？岩園町に対して大原町の方が2,5倍の建物が建ちます。
当然マンション価格にも反映されます。そう考えると現在も山手の土地高値の華ですね。

287様、山手の土地でまともな戸建用地は少ないですよ、私は家が4,000万土地が8,000万程度の
予算で探していましたが、土地形が悪かったり、急傾斜地で造成が嵩んだり、日当たりが悪かっ
たりで、価格が異常に高かったりとかで、売れ残りの出回りは多いですが其れなりの事情があり
ます。良い土地もたまには出て来るみたいですが、足が速くなかなか縁が無いのが現状です。
最近は地価も上がって来たので、マンションも含めて検討中です。

実際、戸建てで容積率が問題になるのは30坪以下ぐらいの狭地の話では？
芦屋は確か最低で33坪ですよね。

実際は、大抵、50、60坪以上で売りに出てるので、あまり容積率は関係ないのでは？

確かにマンションだと関係してきますが。

それと8000万で一体、何坪を探しているのでしょうか？

はっきり言って、山手の極一部(芦屋川極近、JR徒歩圏)を除けば、かなり余裕だと思いますが。

岩園で容積率60なんてありましたか？ 80じゃないですか？

それに岩園の風致地区と大原だと実際の取引地価は二倍どころか三倍は違います。

>>290です。291さまの容積率は確かに間違えてますね、大原町は200％地区が多く、岩園は80％
地区が多いです。でもどちらにしても2,5倍です。其れに対して私の調べた限りでは、岩園は坪
当り150万〜大原は坪当たり300万〜土地が多くほぼ倍の価格です。292様の書かれてる3倍は準
商業地域の容積300％地区ではないでしょうか？大原町は準商業地区も結構有ります。
また岩園で150万なら8000万で、53坪買えるので291様の書かれてる33坪未満には成らないですよ。

岩園の風致地区は坪100万もしないですよ。
今も坪90万台で四区画売りに出てるはずです。
場所によっては坪70万ぐらいからあります。

岩園で150万と言うのは風致地区ではないJRからギリギリ歩けるかどうか(実際は坂がきついため、ほとんど歩く人居ませんが)の南側の地域です。

>>2941年前なら買えたかもしれませんが、現在はその様な価格ではとっても変えませんよ。
とにかく値上がりしてます。

バブル時、実家が一部売ったとき坪500万円だったらしいです。松ノ内町です。
又そんなに高くなる時代が来るんでしょうかね〜?

294さんの価格は現在ではまともな土地では有り得ないですね、岩園の最上部西宮に面した所
で50区画？程度の造成地が販売され見に行きましたが、急勾配地を強引に造成した感じで120
万程度、住宅メーカーの建物を建てる制約も付きなで辞めました、294さんの4区画土地はその
造成地近くの物件？其処も見に行きましたが表2つは制約済みで価格は判りませんが、奥2つは
離道込みで同じく120万程度、岩園町の中心辺りでまともな土地なら150万はやっぱりしますし、
下の方なら200万超も見かけた事が有りますね。

>>296　５００万ならピーク価格では無いですね、松の内の住宅用地で７００〜１０００万
の時代も有りましたね。あまり高くなってほしくないね・・・

松ノ内で１千万ならまだマシですよ、六麓荘で１千万って聞いた時には開いた口が塞がりません
でしたｗ
もうあのような異常バブルは無いとは思いますが、しばらくの間は地価上昇は続くと思いますね。

>>297
294ではないですが、その２区画なら旗竿地ですが、坪９０万台ですよ。
調べたらすぐわかると思いますが。