東雲に憧れる富裕層が増えているようです。
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333753/
所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.33平米～86.48平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社
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湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/
[スレ作成日時]2013-05-18 07:26:03
写真の話し？
私には
前の電信柱が
きったねー
とは感じたけどね。
電柱は今年度中になくなるよ。
存在感があって良さそうなマンションですね！
ちょっとどころか、かなり出遅れてしまい、選択肢が少ないです(泣)
とりあえず買ってみるといいよ。
そのうち値上がりするから。
修繕積立金が、だよ。
修繕積立金が上がらないマンションなんて存在しないと思うけど
電柱無くなったら、スッキリしていいですね。
この辺りは歩道も整備されているし、ベビーカー押しての移動も安心です。(私が今住んでもいるところは歩道が無く、歩いていていつも車が突っ込んでこないか心配ですので)
辰巳のエスカレーターはなんで途中で切れてるの？不便。
銀座も白金高輪もそうだよね。東京にはそういう駅がいっぱいある。
長期修繕積立金の(案)というのは、今の資材価格が｢横ばい｣という事を前提に計算されてるんだよ。
インフレ率2％というのが定着すれば、30年後には単純計算で資材価格は8割上昇するって事だよね。
計画は大幅に変わってくると思うよ。
これは大変だよ。
資材価格が8割も増えたら、積立金大変なことになりますね。
というか、そんなことになっていたら、日本の経済状況が壊れていますね。
新築マンションも全て億単位でしょうし。
益々買い時かもしれませんね。
あなたの給料は上がらないのに、あなたが住んでるマンションは修繕積立金が上昇して大変ですね。
一般的に景気がよくなっても給料なかなか上がらないね。
これも困ったものです。
それで、30年後…
高齢者と呼ばれる年齢になっても年金に頼れないからね。大変だよ。
人各々かと。
私は給与上がらない前提で買ってます。65まで定年延長で会社に55からは給与8掛けって言われてるし。
修繕積立30年後は4倍も考慮しています。
払えなかったら二束三文で売り飛ばし、人口減で空室有りと思われる都営に入れてもらいます。
マンションはある程度住んだら住み替えですよ。永住せずに。
30年後までいたら、新築よりも修繕積立金が不利になるのは分かり切っているのですから。
修繕積立があがるのもあがり幅もSKYZもクロノもBACもどこも一緒。上がらないと思い込んでるのは312みたいな方だけだろうね。
ちなみに例えだけど、Wコンは当初の修繕費が安すぎてこれはまずいとあとから管理組合があげたらしい。それでも修繕費が上がるスキームになってないなら逆に怖くてそんな中古に手出せないけどね。
資材価格がもし８割あがれば日本中すべてのマンションの修繕費が影響を受けることも理解しておきましょうね。
売るために管理費・修繕積立金を安く設定しているマンションは避けたいですね。
317さん
プールも無いのにここの管理費が高い、って事の言い訳にはなりませんよ。
この程度の管理費で高いと思うならタワマンあきらめるべきだろうね。
湾岸に限らず武蔵小山でも板橋でもいいけど、新築の大手デベの物件いろいろ検討してみるとすぐ分かるよ、今の新築物件ではこれが普通のレベルの管理費だって。
景気良くなって給料上がるって事は、管理費の内訳メインの人件費が上がるって事だよ。
そりゃあ、管理費上がりますよ、ね？
そういう理由ならどこのマンションでも同じように管理費あがりますよ、ね？
そうだよ。
だから、検討するときはそういうのも頭にいれておきましょう、って事。
なんかいろいろと書いてるけど
結局、タワーパーキングの維持費
と稼動率次第で将来の金銭負担の
リスクの高いマンションという事でしょう。
車を手放せば、人にもよるけど、年間50〜100万円くらいコストカットできますね。
これでランニングコストを下げようかな、なんて多くの皆さん考えてるかもね。
きったない洗濯物を干してる中古のＷコンなら管理費・修繕積立金が安いよ。
管理内容も修繕計画も安いなりです。
高級輸入家具なんかもどんどん値上がりしてるね。
新調も慎重になっちゃうよ。
ここは安いなりだけど、入居時はお値段以上って感じの品揃えになりそうだよ。
いいインテリア＝高級輸入家具っていう頭の329はインテリアデザインのことは微塵も分かってないことがばれちゃったね。
さすがに皆元気ないね。
今日は相場大きく下がっちゃったね（ToT）
328は、そんな
きったない物を見たくて
ここに住みたい人？
それとも、きったない物
を見たくないならここには
住むなと言ってるのかな？
管理費、修繕積立金を安く抑えたいヤツは
きったないＷコンを中古で買えばいい
ということじゃないの？
きったないWコンを見ながら住むパーク住民
と
無機質タワーパーキングを見ながら住むWコン住民
どっちも買うなという結論でいいんじゃない。
大事なことなので…
車の維持費考えたら、カーシェアリングを活用したほうがいいよね。
ここだけじゃなくて、イオンとか近場にもいくつかあるからね。
駐車場の利用が少なくなれば
なるほど、
高い維持費と更新費が
重くのしかかる構図だよ。
更新費ってなんだよ（笑） 重説読んでないな。
>>342
>車の維持費考えたら、カーシェアリングを活用したほうがいいよね。
経済合理性を重視した場合は、かなりのケースでその結論に達する。
生活利便性が高いマンションに住んでいる場合は、車の自己保有は趣味の領域に属している方が多いと言っても過言ではない。よって、駐車場料金をあげた場合は、趣味に掛ける費用との兼ね合いになるから、車を持たないという判断をするケースが増えてくると見た方が良い。
ただ、ここはもともとタワーで24,000円～28,000円、平地で36,000円という設定だから上げる余地はあまり無いね。
あと、マンション内の駐車場料金の決め方は近隣相場よりも少し安いあたりがひとつの目安とされているが、今後もこの目安が通じるとは言えない状況になっているのは間違いない。
多分、現状の駐車料金だと最初は埋まったとしても、すぐに次々と費用対効果（必要度合い）を鑑みて、手放す人が出ると予測するよ。要注意。
アップルタワーなら、駐車場代、無料だよ。
東雲で2万中盤の駐車場代払って車維持する方、どのくらい、いますかね。
そりゃー、津波が来たら海水の中に駐車することになるからでしょ。
そう言えば、ここは津波前提の高床式だよね。
ここは、3世帯のうち1世帯がクルマを所有すれば利益が発生するよう計算されていて、バランス的にはちょうど良さそうな気もしますが、どうでしょうね。
駐車場代を低くし過ぎて、常に何台分もキャンセル待ちの状態になるのも良くないですし、難しいところですね。
それで、現状はどれくらいの割合で利用者がいるのかな？
高床式じゃないマンションってあるの？
東雲や有明は、万が一何らかの要因で水門が全て閉じられなかったとしても浸水しないというのが、内閣府の直近のシュミレーションで出てますね。(直下型・南海トラフとも)
個人的に、水門を閉じれなかった場合という前提ですが、月島が浸水する可能性アリとされてることが結構意外でした。
という事は最大でも50%
稼動でスタート？
増える可能性は低いからやばくねぇ。
俺２台借りる。
どうして最大50%という計算になるのか意味不明。
｢安いなり｣っていう根拠は何かというと、こういう事なんだよ。
ここは物件価格が安いから、購入層が中堅サラリーマン中心だと思うんだ。
そうすると、ケチケチするわけではないんだけど、やっぱり節約するところは節約する努力をすると思うんだ。
管理面でも、安くなるように住民総意で動いちゃうし、車を手放しても生活に不自由する立地でもないから、入居後しばらく経つと、駐車場利用者が減るという心配もあるんだよね。
販売の三井さんも、そういう事まで考えずに絵(案)を描いているから、後で住民みんなが困った事になっちゃう気がするんだよね。
そして、インフレで修繕積立が8割アップとかになれば、当初月額積立金が将来8〜10倍になったりするかもしれないという恐怖を感じるんだよね。
恐怖っていうのは自分自身の事ではなく、マンション運営全般がうまく行かなくなるんじゃないかと。
間違って変動金利を選択した方がいたとすれば、これもリスクだと思うし。
｢安いなり｣というのは物件の事言ってるわけじゃないんだよね。
わかってくれるかな？
これを解決するためには、やっぱりコミュニティー形成が重要だと思うよ。
そこでだよ、ソラプラザで毎朝ラジオ体操をみんな参加でやることを提案したい。狭いならば、ドッグランでも良いと思う。
どうでしょう？
>>359
>どうして最大50%という計算になるのか意味不明。
確かに、ちょっと表現としては妥当さに欠けるかな。
このマンションの駐車場設置率は325÷585＝55.6％だから、「約半数が車を所有」でも営業が「抽選になるかもしれません」と言っていない場合は、最初の段階から余る可能性はかなり高いが、こればかりはすべての住戸の埋まらないとなんとも言えない。
ただ、キャンセル待ちの大行列はまず生じ無い。ということは早晩に空きが生じて、修繕積立金へ繰り入れできる金額が少なくなっていく危険性が高いということ。
そういうのは前提で考えればいいよ。
とりあえず第一期の理事会メンバーは苦労するかもね。
立地が良いとは言えないから、駐車場は、大丈夫では？
だって2駅10分圏内だよ。
便利な立地なんだよね？
まあ、それより駐輪場が足りなくなると思うけどな。
部屋を増やしたのはよいが、駐輪場までは手が回らなかったというのは痛いね。
>361
言い直してくれたけどまだ妥当性にかけてないかな？ 「キャンセル待ちの大行列はまず生じ無い」と「早晩に空きが生じて、修繕積立金へ繰り入れできる金額が少なくなっていく危険性が高い」の間に論理的飛躍がある。
キャンセル待ちの大行列は生じないというのはおそらく正しいとは思う。それが生じちゃうような計算でマンション売るのはデベとしても危険だしね。
安いなりの後付け根拠があまりにひどすぎて笑いました。ありがとう。
東雲のUR賃貸や近隣マンションの駐車場の埋まり率を見る限り、360のポイントはズレてるな。
BAC, SKYZの駐車場設置率は65%, 59%くらい。ここの55%は妥当だと思います。
ここ、駐車場、高くないですか？管理費、修繕費、足すと、月6万くらい？修繕費用が上がっていくと10万近くになりませんか？？
自転車も、無料の電動レンタサイクルが32台あるから自転車持たない人も出てくるんじゃない？
あまりにも常に貸し出し中なら自分の持つかもしれないが。
子供2人乗せれるママチャリ必須でしょ？
物件価格と管理費・修繕積立金・駐輪場使用料のアンバランスが引き起こすマンション管理の破綻。
それを予測できる人は賢い選択すると思うけどね。
自動車にしろ自転車にしろ、必要なときに使えないと意味がない。空いてれば使おうかなという人であれば別に持たなくてもいいと思うけど、必要なときは絶対に必要だという人は自分で買いますね。うちは自転車2台持ちます。
自転車2台に子供用2台。
これが一般的かと。
自転車なんか持ってないお
なんか一生懸命ネガ書いている人、いろいろなところで独身的発想を露呈するけど、いつも的外れだなあ。
先着販売住戸の一部が入れ替わってる。5戸は変わらないけど。
ほんとだ気づかなかった。
360
人の意見に乗っかるとこが
うける！
それにしても駐車場の60%
がうまれば利益が出るなんて
甘過ぎるだろ。
ここは階高あるのになんで70Kとか一部タイプで浴室入口に段差ができちゃうんだろう？
ネガとかではなく素直になぜ？って感じ。
前倒しでローン執行を！
南海トラフ…
来るなら引き渡し前にさっさと来てくれ、って感じ。
>>295
青山さん担当でした！可愛いですよね。
女性なのに論理的で話が早いので素晴らしいと主人が絶賛してました。
三井さんのレベルが書き込みを見ると下がって来てるんですね。
営業さんって私個人はとても大切だと思うので、買いたいなら変えて貰うべきです。
他の三井さんの物件もみましたがやっぱり営業さんによって違いましたし、優秀な人は他にいると思います。
浴室段差の話は聞いたのに忘れました。
７０Ｋ検討してたので知りたいです。
青山さんって今どこにいるんですか？SKYZ？
というか個人名出していいの？
ネガでもポジでも新しいネタはないかね？
キッチンの御影石トッププレートが1枚ではなく2枚で継ぎ目がありました…バックカウンター、洗面台は1枚ですが。
ちょっと残念だったので一応報告。
今週末もMRはかなりの予約状況のようですね。
最近の混み具合はアベノミクスとかメディアの効果だと思うけど、今だとオーナーズスタイリングできないのがもったいないね。
ただこのスペックでこの価格は今はもう他には無い気がする。Webにスペック紹介したほうが良いと思うんだけどなぁ。
毎回ＭＲの予約状況が多いという話題が出るけど、本当に人気ならば、1期2期で全戸完売しているんでしょうね。
アベノミクスなのにね。
ここで買い煽らないといけないほど厳しいのかな？
