23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>46075 匿名さん
ちょっとなに言ってるかわからない。
なんの勝負を誰としてる人？

新聞の見出しだけみたけど日立のジョブ型とかなんとかってのはなんなん？

>>46077 匿名さん

ぬんぬん。
賃金カットの建前やな。

>>46078 匿名さん
そうやって賃金があがらないんだよ。
日本はいつまでもデフレ。
金ないのに高い商品が売れるわけないよな。
つまり、インフレで景気よくなるなんて永久に起こらない。
日本は先進国から転げ落ちて中進国の仲間入り。

>>46079 匿名さん
世界と工業力で戦っていくには中国より安い製品を作らなければならないという考えが日本では強かったからね。

価格競争力をつけるために円安にして労働者の賃金を安くおさえ研究開発費をカットし、安くモノを作って安く海外に売り捌いた。ところがいつの間にか少々高くても差別化された高機能なものを望まれるようになっていると気づいた頃には、労働者の質も企業の技術力も低下して賃金に相応しいレベルまで劣化したというのが現実だろう。

賃金上げろだけじゃだめで、高付加価値製品が作れるようにまた一から鍛えなおしだ、という決意が必要だね。

世界はインフレなんで、少々高くても買う金はあるんだよね。安さだけではだめなんだ。

>>46078 匿名さん
兄貴、なかなか出来るな。

>>46079 匿名さん
>日本は先進国から転げ落ちて中進国の仲間入り。

早く中進国になろうと20年30年寄り道したり昼寝したりしてるのに
ヨーロッパもキャナダもヘボすぎて日本の下にいるからなかなか落ちない。
欧州の劣化がひどすぎる。

これから東京の新築マンション価格が下がるとしたらどんな材料が考えられますか？

>>46084
・一層の一人暮らし、80・60二人世帯用の極小化で売価ダウン（平米単価アップ）／10％要素

・金利上昇により月額支払額アップ、狭小化により売価ダウン（平米単価アップ）／10％要素

・野放し無法状態の転売ヤーへの国民による規制圧力。からの売上不振による売価ダウン（平米単価アップ）／10％

・マンション購入者＝金持ちと見做しての敵視増加。からの各種優遇措置の終了。からの売上不振による売価ダウン（平米単価アップ）／10％

・左巻き政権参加による各種優遇措置の一時停止。からの売上不振による売価ダウン（平米単価アップ）／3％

・画期的な利益確保工法の発明により売価減でも大幅な収益増の仕組み構築／3％

・榊御大の超絶国民的アイドル化によりタワマン暴落説の普及・洗脳完了／90％

とはいえ、大手企業が単純に同一仕様のまま値下げする訳がなく

・高級ブランド名そのままで実質セカンド・普及レベルへのグレードダウン
・高級ブランドでは展開せず、セカンド・普及レベルでの建設

などになるので、質そのものが変わらず安くなることはないでしょう。

野村で言えば
プラウドのまま中身OHANAを売る方が儲かるのか
プラウド名を減らしてOHANAを展開して売る方がブランドに傷付かず儲かるのか
どっちが得になるのか分からないけど、
値下げせざるを得ない時が本当に来る時には
こういう選択を各デベがしていくことになるのでしょう。

マンション価格は、世界的な大不況、大戦争、日本に大災害、東京に中災害が起これば3、4 割くらい下がるんじゃないか。

>>46088 坪単価比較中さん
せやね。怖い怖い。

>>46088 坪単価比較中さん
東京に中大災害が起きたら逆に物件が不足して値上がりするのでは

>>46090 検討板ユーザーさん

物件が不足して全体が値上がり（値上がりは正解）
一部の物件は値上がりするが全体としてはそうでもない。（値上がりも逆も正解）
全体に物件値上げどころの騒ぎじゃない（値下がりが正解）

どれもあり得るわなあ。グラデーションで他のパターンもあり得るわなあ。怖い怖い。

たしか東日本大震災の時には津波のこない高台の土地がかなり値上がりしたような話があったなあ。家が壊されて住めなくなった人が仮住まいを探して空室がなくなったという話もあるし、車を流された人が中古車を買いたいと大騒ぎになって中古車市場が活況を呈したとか、被災者にとっては不幸でしかないので不謹慎な話になってしまうけど大災害からの復興というのは大きな公共事業だから経済効果も大きいよね。

中国不動産バブル崩壊で東京のタワマンが投げ売りされればいいのに

>>46090 検討板ユーザーさん
災害も戦争も中途半端だと下がって上がるだろうけど数十万人とか死んだら日本人も避けると思うよ東京。金持ち外人も日本好きはマニアくらいしかいないし。

東京の大災害なら首都直下地震や富士山噴火か。
地震なら被害状況次第かな。倒壊しなくても修理しないと住めなくなるタワマンが出てきたら全体の価格も大きく下がるだろうな。
震度7クラスの揺れが連続すれば怖いな。湾岸のタワマンはどこまで耐える設計なの?

>>46094 坪単価比較中さん
関東大震災や東京大空襲でとんでもない数の人が死んだけれど台東区は今でもそこそこマンション価格高いよね。

>>46096 匿名さん
100年も経てばね、、
数十年後は日本も成長して全てが高くなる可能性もあるし100年後のことはどうでもいいだろう、どうせ死んじゃうし。

>>46097 坪単価比較中さん
100年も経たないうちに人がいっぱい住みましたよ。関東大震災後には復興のための都市計画を作って広い道を通してきれいで災害に強い都市に生まれ変わった。もちろん予算の関係でいろいろ尽くせないところも多くありましたが、現在の東京の原型を作ったとすら言えるでしょう。
https://www.jacar.go.jp/modernjapan/p13.html

太平洋戦争後の復興計画もありましたが、東京の人口集中は既に復興事業が行われる前から急速に進みました。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/keikaku_chousa_singikai/pdf/t...

とりあえず放射能とか化学物質で居住不能なぐらい汚染されるようなことでもないと東京に人が集まるのは止められそうにないです。

人はなぜ東京に集まるのか
1)学校がたくさんある
2)職がたくさんある
3)ニッチなサービスがたくさんある
4)大きな店があり豊富な商品を実際に手にすることができる
5)どこに行くにも短時間で到達できる

1)から4)は選択肢が豊富で自分に最適なものを見つけることができるということ。
田舎では手に入らない非常に希少な商品やサービスが手に入る。
5)は移動コストの問題、狭い範囲に色々な街がひしめいて存在してる。

たぶん東京に人が集まらなくなるとしたらこうしたものが一才合切なくなるような事態、たぶん水爆が落とされて更地になるとかでもしないとダメかも。

過去50年遡っても、明確に不動産が暴落したのって、平成バブル崩壊とリーマンショックだけで、あとは調整レベルの下げですよね。しかもリーマンショックは2年くらい停滞した程度だし、深刻な下落は1990年をピークに2000年代初頭まで下がり続けた平成バブル崩壊だけでしょうか。

そう考えると、
・土地神話のように不動産は右肩上がりで上がり続けると誰もが信じ込んでる
・1985年から1990年のように不動産価格が数倍上がるような異常な上昇カーブ
という条件が揃わないと、大きな暴落は無いと予想しています。ここ数年くらいの上昇ペースで、暴落を警戒（期待？）してる人々が一定数いる現状なら、多少の調整はあっても、まだまだ上がり続けると思います。

当時より国力が下がっているので状況は違うかも知れませんが、それでも世界3位の経済大国だし、国民/企業の金融資産は以前より豊富ですよ。もっと小国でも首都の不動産価格は上がり続けてますしね。ただ、日本が戦争に巻き込まれるとか今までに無いパターンで暴落する可能性はあるかも知れませんね。

生産緑地の話はどうなったんだっけ？

>>46098 匿名さん
確かにごちゃごちゃしているものがスッキリするだろうけど、大惨事を目の当たりにしたら引くかな、又いつか来るかもだしな。分散される気もするけど。

>>46102 坪単価比較中さん
大惨事にはならないだろうけどね。

これからは練馬区の地価上がりそう。

理由
数多くの場所で、再開発が進んでいるから。

>>46104 匿名さん
周辺区はどこも一生懸命だよね、そのうちにバカ高い超都心を避けて周辺区で人口が増加、比較的新し物好きの若い住民を相手にしたビジネスが次々に興り、果てには新ドーナツ現象なんて言葉が生まれるかもしれない。

ありうるね

ここ10年マンション市場見てきたけど信じられないほど23区中心に値上がりしてるな
池袋や新宿の新築タワマンが坪300で買えた時代があった

>>46107 匿名さん
それだけの魅力が都市にはあるってことだよ

どこにでもあるファミレスに行くのに車で行く、空が広いのが自慢の郊外都市よりも、玄関を出ればすぐにたくさん店があって豊富な選択肢が用意されている都心は特に共稼ぎで時間のない世帯にとってはすこぶる便利であり移動コストを大きく節約できるから高くても買うんだよね。

>>46104 匿名さん

外周区が値上がりすれば、都心はさらに上がるよ。

郊外都市でもビルが建ち並んで都会に準じた生活が可能な街は軒並み不動産価格が上昇している。選択と集中が進んでいる感じだね。

>>46109 通りがかりさん
まあそう思いがちなんだけど買える人は限られてくるからね。
周辺区は土地もあるし供給は増やす余地があるし、価格もこなれていて買える人が多いという利点がある。エルメスのバーキンが単体で高価であったとしても、市場規模でいったらもっと安価なブランドの方が総額で言えば売れているのと同じ。

森ビルの虎麻再開発も、レジデンスに住むのは世界じゅうから東京に集まる富裕層、まあ現実的には大半は中国人なんだとおもうけど、とりあえずそういう設定になっていて。既に大半の日本人は蚊帳の外なんだよね。一段の価格上昇には既にワールドワイドな資金が集められないといけないフェーズになってきている証拠だよ。

ただ、東京がそんなに魅力的なのか、特に租税や規制などを考えると、はたして他国の他の都市と比べて企業活動や富裕層の活動の自由度や利便性が高いのかどうか、を考えるとちょっと心配にも思える。特に今の岸田政権は欧米諸国でおきた中間層の反乱を恐れてポピュリズムに傾斜している。トランプ政権を実現してしまったアメリカのような混乱は避けたいからだろう。富裕層にとっては暮らしにくい方向に税制が変われば世界から富裕層が集まるなどという想定は机上の空論になりかねない。

>>46095
免震は縦揺れには全く効果ないし、長周期パルスでタワマンが倒壊の危機になるシミュレーション結果が出てます。
https://www.nhk.or.jp/special/plus/articles/20171003/index.html

>>46111 匿名さん
その理屈だと外周区は安いから売れるってだけだよね。

意外と安価で導入できるようになるかもしれない。
マンション用EV充電器の設置・運用お任せ企業が登場　工事2～3日、費用50万円
https://news.yahoo.co.jp/articles/a280801daacc784edd55a0dfd51f1ce0b03a...

マンション用EV充電器導入費用は、充電器1台で150万円くらいだが、国から100万円の補助金が出るため、実質的には50万円程度の負担で済む。補助金の申請もユアスタンドが代行する。2台目以降は1個3500円の充電器を増設するだけで済む。

なるほど。
もうちょい値下げ出来て補助金額変わらずなら実質無料で設置出来るわけか。
戸建て用はもっと高いのか安いのか分からんが、ワンチャンあるな。

EVってバッテリー交換高いから維持費が高いイメージだけど、値段下がったのかな？

>>46113 デベにお勤めさん
仮に命が助かっても資産価値ゼロになるかもしれないってことか。
東京は隠れ断層が多いらしいし、どの断層が動くかなんてわからないから、結局は運次第だね。

都心は隠れ断層だらけですよ。
https://www.news-postseven.com/archives/20211203_1710562.html/2

>>46114 通りがかりさん
>その理屈だと外周区は安いから売れる

そういう風に言うこともできるかもしれないけれど、シャンパンとビールはどちらも泡が出るけど用途が異なるよね。シャンパンの安い代用品がビールではない。

この調子で高騰していくと超都心の高い所はアドレスが自慢できるとか高いから買うとかいう奢侈を目的とした住宅になり、周辺区は実需の人が生活を目的とした住宅として求めるようになるというカテゴライズがされるのではないかという思いがある。普段使いでエルメスのバーキンを持つ人は限られる（いるけどね）。

>>46120 匿名さん

アルコールと同じで好みの問題ということであれば、それは今も変わらないから外周区だけが値上がりする理屈がなくね？

外国の富裕層に住んでもらってお金落としてもらう事は否定しないけど
外国の富裕層いれれば必ずしも高い経済成長するわけじゃないのは中国の投資移民を受け入れてホンクーバーになってしまったカナダを見ればわかる。日本は単純に愚かなマクロ経済政策してるだけ。

>>46121 通りがかりさん
伸び代の問題かと

>>46123 匿名さん

それ今ダメな子に使う慰めワード。

>>46122 匿名さん
日本経済のことを考えているんじゃなくてマンション市況の問題だから。
北海道で実際に海外の富裕層が買って相場が上がった別荘地があるけど、あれと同じことを起こしたいんだろう。
https://news.yahoo.co.jp/articles/d6683d4a20e29f571bb2d060878cc21db647...