23区内の新築マンション価格動向（その67）

結局最後には下がるらしいけど...ぶれないな、その辺は

ノンフィクション作家

>>33732 匿名さん

賛成、何が起きても最悪の状態にならない目配りが大切。一種のストレステスト。

吉野家が豚丼や定食メニューを出すようになったのと同じだよね
何事も一本足打法はいけない

ハイパーインフレ来るの？

>>33766
ハイパーインフレ自体は日本を含め先進国で起きる可能性はほぼゼロ。

でもこのスレでの肝はハイパーインフレを語ってるからハイパーインフレじゃなきゃ
関係ねえじゃんってことではなく、実は、個々人によって国内でもインフレ３%5%８％、
あるいは景気冷え込みで売上５％１０％２０％減で東京退場とか自己破産ってのは
大いにあり得るんでそこには気をつけましょうねって事よ。

>>33767
例えば企業で言えば、優良な企業でも売上1割減で利益50%減、
売上2割減なら大赤字なんてのがほとんどだったりするんだけど
これが中小企業あるいは個人レベルなら即東京退場・田舎へお戻り、とか
早く離婚して資産分けて旦那は来年自己破産とかになったりするので注意が必要。

好景気や平時でも昨日まで銀座でドンチャン騒ぎしてたようなのが夜逃げ同然で去っていくのも東京だからね。

隕石が落ちてきて人類が滅亡する、というのは理論的にはあるけどとりあえず今はおきていない。それと同じで確率は低いだろうけれど、ないと言ったら嘘になる。そういう予想外が実際に経済の世界には起きているからねえ。

最近外食すると以前よりちょっと高かったり、質が低かったりという体験が続いたので、これからだんだんいろんなものが値上がりしていくんじゃないかな。

>>33768 匿名さん

損益分岐点、自己資本比率の低い中小が淘汰されていくと思いきや、今回は、意外と踏ん張ってますね。
MMTの成立要件であるハイパーインフレとならなければ、という前提が怪しい国ありませんか？
今年、急激に刷りまくったお金がどこにいくのやら。回収の為に、消費税15%とか言うのかな？ 菅さん。

ま、先進国の中でも、日本はないかも知れないけど、米国はわからないね。
過去、こんなに世界が一斉に財政出動したのは、見たことないから。

ハイパーにならなくても日本が2%とかせいぜい５％ぐらいのインフレになるだけで現物資産を持っていることの価値は今よりググッと高まりそうだけどね。

>>33771 匿名さん

そこがポイント、若葉聞いとけよ。

>>33770 匿名さん

私はＭＭＴとか難しいことは分かりませんが、こと中小企業にとっては自己資本比率は
関係ないので考慮する必要はないかとは思います。

その上で倒産廃業が意外と増えないというのはやっぱりコロナ融資が非常に大きいと思いますね。
元々申告自体していなかったとか長期税金滞納でその一括返済が出来ず融資を申請していないという以外はほぼフリーパスに近いので効果絶大だと思います。

というかいつもより手元に現金があって金持ちになった気分っていう経営者・商売人は
かなりの割合だと思いますしね。

>>33773 匿名さん

キャッシュフローが回っても、負債は消えない。
最終的に、特別融資返せない。計画倒産見込んだ個人資産への振替とかあるのかなあ？

来年までわからんかも。

>>33774
>最終的に、特別融資返せない。計画倒産見込んだ個人資産への振替とかあるのかなあ？

返せないのは間違いなくあるね。
例えば家賃30万、光熱費10万のラーメン屋がある。
売上ゼロでも40万掛かる、大将の給料分も仕入れ代も別で40万掛かる。
なのに月の「売上（利益じゃない）」が30万しかないような所にもコロナ融資してるので
返せないところは必ず出てくる。

>>33774
>最終的に、特別融資返せない。計画倒産見込んだ個人資産への振替とかあるのかなあ？

計画倒産というのは夜逃げして東京を出て土方でもやっていく覚悟なら出来るけど
今後も飯を食っていくことを考えるとそう簡単に出来ることではないね。

社長を浮浪者なり他人名義で会社やってるならいざ知らず
自分の名前で会社やってて、今後も同じ地区で同じような商売で食っていくとなると
コロナ融資を事業に使わず懐に入れて会社を潰してもさほど旨味はないね。

元々あちこちから摘んでて追い込まれてて死ぬか破産するしかないかって考えてたレベルなら僅かな融資を懐に入れて潰すのもなくはないとは思うけど、いわゆる取り込み詐欺しといて計画倒産させる、っていうような知能犯的なものではないね。

コロナ禍による「都市居住の崩壊」は誇張、活況を見せる住宅市場
https://news.yahoo.co.jp/articles/254702e5cb11dffc3f02bbd06c8a49cce1ad...

>>33775 匿名さん

うちは従業員5名の小さな会社だけど、無利息で1億借りれました。銀行の融資担当者の見立てでは、30%程度の案件が回収不能になるのではとのこと。今回の融資制度は最終的に国が保証してくれるので、審査は平時よりゆるい印象を受けましたよ。

>>33778 匿名さん
なにそれ？
国が負担するって
税金返せよ

>>33778 匿名さん

利息、催促無しの、ある時払い。 いいなあ。

でも、ツケが回るねいつか。来年？再来年？

>>33779 匿名さん

大丈夫ですよ。消費税値上げして穴埋めしますから。

>>33779
税金というよりは...
キーストロークマネーでググってみたら？

まあ、サブプライムローンみたいにして、うまく組合せ債権でさばいていくところが多いから。いずれは破綻するのだろうけど、数年は時間稼ぎできるし、そのころにはコロナ対策は終わっているでしょう。
これとか、実質は飛ばしみたいな気もしなくもない。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO64856030Z01C20A0TJC000/

大学の対面授業が再開され、東京都の人口動態に変化があるか、注目している。これで増加に転じれば、ワーカーの都からの流出は無視しうると判断できそう。
どうかな？

>>33784 匿名さん

そうだと思いますよ。

>>33784 匿名さん

年収400万のリーマンや年収200万のフリーターがべ、別にリ、リモートで仕事出来るし、お金興味ないし、って郊外へっていう動きはあるだろうけど稼ぎたい、ポジション築きたい、奪われたくないってより都心へって感じかと。

後は都心にいたいけど脱落ってのかどこまで増えるか。

コロナで六月以降港区は大量の外人と若干の日本人も減り始めました。

本当なら融資不要な中小企業がコロナ融資で
1億ゲット、役員報酬を大幅増額、
その金でマンション購入

国がタダで金ばら蒔いてるのに下がる理由がない。

4000万程度で注文建てられるポンコツエリアは
お好きにどうぞとしか言えません

どした？

>>33787 名無しさん
役員報酬にも税金かかるし、マンション購入にも税金。
このマンション価格高止まりのご時世に、あまりにもセンスない使い方

またまた海外不動産ファンドが日本へ巨額投資
1兆円だって
弱気になって安売りしてる場合じゃない

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO64887640S0A011C2EE9000?n_cid=SNSTW0...

安倍応援団が口癖の若葉のコメントが聞きたいわ

>>33773 匿名さん
ゾンビだよ。潰さないでお金もらえなくなってから潰す

>>33771 匿名さん
せいぜいって2-5%が継続するならバブル時代以上のものすごいインフレ。給料も金利もかなりあがってるから。資産は都内のマンション以外がいいよ。

>>33791 匿名さん
1兆円は日本の株、債券の取引額の半日分だね。アメリカ、為替なら数時間の規模。つまり今後2～3年で最大1兆円はしょぼい。
都心の高層ビル数棟、タワマン10数棟レベル。

>>33794 匿名さん
反安倍の若葉の真似をするの、止めなさい。
彼はこんな素人以下のコメントしない

個人の投資対象の選好は横に置いて、海外勢の動向が東京の不動産の買い支え効果をどう見るか、ご意見を聞きたいね。自分は測りかねている。

>>33770 匿名さん
>MMTの成立要件であるハイパーインフレとならなければ、という前提が怪しい国ありませんか？

そのとおり。MMTはちょうどいいところで止めるのが難しい。インフレ急上昇、円の信用がなくなったらエネルギーの輸入に大打撃。そして、インフレでMMTを止めたときに一番貧しくなるのが低中所得層。そもそも生活保護や子供手当にも嫉妬する、パチンコに使う、みんな働かなくなると妄想逞しい国民性だから、消費性向の高い庶民にお金を回す、消費性向の低いお金持ちに増税することが難しい
ちなみに消費税はその逆

>>33769 匿名さん
質を考えても統計では値下がりしてるよ

>>33791 匿名さん
>>33796 匿名さん
記事は新しく作るよりは売却の受け皿の趣旨のように読めるけどな。空室率上昇中→売りが増える→安くなるから買う→ハゲタカ。下支え、底割れの回避にはなっても、上がるようには思えない。上がるならリートがもっと反応してると思うよ

>>33795 匿名さん
素人呼ばわりするのは簡単。プロのコメントしてよ。内容の良し悪しにプロも素人と関係ないけどね

住宅に残価設定ローン適用でますますバブルに拍車がかかるね。ノーポジ若葉ちゃんは高齢でローン組めないのかな？一生賃貸で可哀想w

>>33799 匿名さん
ノーポジじゃなくて、ショート偏重でしょ

日本は今、世界で最も魅力的な市場」。カナダの大手不動産ファンド、ベントール・グリーンオークが日本に今後2～3年で最大1兆円を投資。アジア系PAGも最大8000億円を投じます。

https://t.co/s2JVJ2mdxn

>>33799 匿名さん
本格導入となれば新築マンション人気も完全終了だろう。
車と違って値上がり値下りが激しい不動産は残価の設定が困難。
現実的には無理と言って良い。
不良債権化しないよう銀行は残価を相当安く見積もる。
土地無しで価値ほぼすべてが償却資産のタワマンの残価設定はさらに厳しい。
しっかりとした担保となる土地の戸建にしか適用できない。
それと値がある程度下がって安定した中古マンション。
もう新築マンションは終わりだわ。
バブルｗ　ねーよｗｗ

>>33799 匿名さん
残価設定ローンは、どのように将来の残価を見積もるのかについての手法の研究費がつくようなので、日本の中古住宅の評価方法が進化すると良いなと思います。

法定耐用年数の長いマンションの方が戸建てよりも減価は少ないと思うけどね。長期優良住宅に認定されるような戸建ては建てるのも高くつくことと、住宅地の土地は売りに出しても古家付きだと売りづらい。RCで100年もつならともかく、30年そこそこの木造じゃ残価も大した額にはならないだろう。

>>33804 匿名さん

いや、むしろ簡単。土地値の半分くらいを残価にして、１５年くらいの再ローン組ませればいい。

日本の不動産は高リターンらしい

不動産ファンド、日本で1兆円投資　企業売却受け皿に
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO64887640S0A011C2EE9000/?n_cid=NMA...

この流れは予想通りです

繰り返しますが、
資産として物件を保有したいなら、必ず外国人買いが入るエリア
① 山手線内側＋中央線南側の港区千代田区渋谷区
② 著名な高級住宅地
を選びましょうね

>>33807 匿名さん
でも、利回りが5%いってないとダメって若葉さんが言っていたよ・・
そういうとこの新築は利回り低過ぎて買えないよ。。

残価設定ローン、
細かな行政区毎、ましてや物件ごとの時価を踏まえた制度設計は不可能なので、戸建てにせよマンションにせよまずは土地部分を残価とするのが自然な発想。
それだとタワマンは不利になり、定借も厳しい。

>>33802 匿名さん
残価設定ローンの仕組み知らないでしょ。残価と市場価格は一致しないのだから残価自体はどうでもいい。

残価が35年後10%だろうが30%だろうが、35年間に払う月額返済が安くなれば高額価格帯の物件も買いやすくなるのがポイント。だから、すでにポジ持ってる人にとっては追い風なの。早く買ったほうがいいんじゃない？

>>33809 匿名さん
パクツイかよ、、