23区内の新築マンション価格動向（その67）

新築マンション分野に新興デベが参入してくるようであれば、新築マンション価格が下がるだろうけど今の大手寡占状態である限り供給が絞られるだけ。今も生き残ってる大手は分譲マンション分野をやめても社内の他部門への異動で人員は吸収できるから儲からなければ作らないだけ。新築マンションの価格下がるのを期待している人は新興デベがたくさん参入してくるのを期待してください。でも儲からない分野に普通は新規参入はしないよ。

平常時なら人員異動だが、今は商業施設もオフィスも終わりつつあるからどうすんだろ。
結局、用地取得が容易になれば非財閥系の参入も増えてくるんだろうね。
大京、ゴクレ、日神不のようなマンション専業は、立て続けるのが宿命だし。
儲かるかは別にして、不況時に他の産業が死んでる時こそ、住宅業界は底堅いので、新規参入で供給は減らないと思うね。マンション高騰で現在ブタ積みになってる購入需要を取りに行けるから。
今でも業界は違えど、オープンハウスなんかは既にマンションと戸建の価格差に着目して、需要を取り込み業績を伸ばしてる。
バブル崩壊後の2000年代前半の不況時なんかは、薄利多売のマンデベが乱立してたから、分譲マンションなんて元々参入障壁低いのよ。

>>31239 匿名さん
>>どんどん安くなるなら、怖くて用地買えないだろ。マンションなんて儲からないうえに、赤字案件になるリスク高いから更に供給減るんじゃない？

上がり基調だろうと、下がり基調だろうと、どんなモノもその時の需給関係に応じて、
価格がつく。土地も一緒。　いつ底になるかは分からないけど。
用地が下がって、採算性が見込めれば、そんなに開発減らないんじゃ。

大京・ゴクレ・日神って新築マンションやってるの？ってぐらい規模縮小してる。立て続けるのが宿命のはずなのに新築マンションはほとんどやってない。オープンハウスもちょっと前は新興デベらしく新築マンションに安値で参入してきたが今は戸建て中心に戻っちゃてる。参入障壁低いってことは撤退もしやすいって事。それぐらい新築マンション業界は魅力ないし元気がない。当分は価格はそのまま（むしろ上がり気味）で需要も供給も小さくなっていくだけだと思う。

今はまだ地価が高いから新規参入は難しいだろうね。
これから地価が下がっていくだろうから、また別の世界が見えるはず。
オフィス×、飲食×、インバウンド×、ホテル×、金利低下×となると、都心商業地価が上がる要素無いからね。
相対的に見ると、住宅業界は底堅いんだけど、
少なくとも現在の新築マンションは全ての好材料を織り込んだ上の天井価格だから、調整は入るだろうね。
調整が入った価格水準、これはサラリーマン年収の６?７倍程度で、新規参入業者も含めて健全な競争がされる感じかな。

>>31252 匿名さん
まあ実際に都心の地価が大きく下がってからでないと新築マンション価格は下がらないってことだと思います。

早くて３年後くらいから？

三年後じゃどうなるかわからんな。
秋から下がるって人いなかったっけ？

>31252
概ねその通りでしょうね。
特に再開発タワマンなどは下がりゆく商業地にあるのでダメージが大きいでしょう。

大手が新築の値段下げる時は仕様を下げて利益確保するのが普通だから
「安くなるまで待つ」のは「仕様が下がるまで待つ」ということ。
仕様を下げるというのは小さくする事も含まれる。

我が家みたいに仕様自体は賃貸レベルで充分なタイプか期待や拘りがあるのかどうか。

今はまた急速に中古市場が復活してるのでデベが価格安くすることなんて誰も考えてない。

急速に中古市場が復活しているデータなんかありました？

新築物件も暫くは、土地の仕入れ時期はコロナ前の高い時なので、価格に転嫁して高いはず。
新築が下落するのは、それらが一巡して、安い地価で仕入れた物件が売り出される頃だね。中古市場も新築より高くできないから連動して下がる。
バブル崩壊の時も、地価が下落してから物件価格に波及するまで５年くらいかかったからね。

>>31259
>急速に中古市場が復活しているデータなんかありました？

ハイ。

2020.06
◆エリア　◆件数（昨対）◆㎡単価　◆　成約価格（昨対）◆　専有面積（昨対）　
３区　165件（78.9）110.96万（97.3）6,512万（98.9）58.69㎡（101.7）　　
城東　383件（93.9）60.52万（102.9）3,900万（105.3）64.45㎡（102.3）
城南　306件（86.7）81.28万（105.0）5,078万（112.8）62.48㎡（107.5）
城西　224件（91.1）90.66万（100.7）4,970万（106.4）54.82㎡（105.7）
城北　224件（91.1）67.71万（103.3）4,087万（108.0）59.49㎡（104.5）
多摩　304件（92.1）42.31万（103.1）2,989万（110.9）70.64㎡（107.6）

件数：4月5月の前年比▼40、50％から概ね90％程度まで急速に復活。
㎡単価：3区を除き昨対超え。3区も97.3。
成約価格：3区を除き大幅昨対超え。3区も98.9。
専有面積：全地域昨年度超え。

神奈川・千葉・埼玉もほぼ同じ状況。

以上、中古マンションレポートでした。

自粛で待ってた人が続々と購入をしているか、市場では売却控えで、買いが優勢のため2019年の相場でもサクサク売れてます。

なぜ皆、暴落するまで買い控えないの？

暴落しないからだよ。ドンマイ。

バブル崩壊後も一定期間カモは居たよ。大企業勤めでちょうど家族構成的に購入タイミングのような人は、資産価値とかあまり考えずに自分が払える金額の物件を買う。
千葉埼玉の奥地のニュータウンの六千万くらいする物件を30代ぐらいで買って固定金利4%払ってたような人ね。
あの時は5年10年待てば都心の3LDK4LDKが同じ金額で買えたんだよなあ。借家や社宅で50歳ぐらいまで粘ってた人が得をした、そんな時代。

>>31256 匿名さん
駅遠にお住まいですか？

暴落神話そろそろやめませんか？なんかあったら下がる下がる騒いで人生無駄にしすぎ。

その道のプロであらせられるS氏によれば、4年前から暴落してるみたいだから、いまは格好の買い時なんとちゃう？笑

>>31264
>なぜ皆、暴落するまで買い控えないの？

良い質問だね。勿論いろんな理由があるんだよ。覚えてね。

・暴落すると思ってない。
・ちょっと位上がっても下がっても客には分からない。
・1割2割下がるのを何年も待つ位なら選ぶ物件の階数、広さ、駅距離等で調整可能。
・ローン組んで払えるんだからあとは誤差。家族の意向、タイミングの方が遥かに大事。
・結婚、出産、マンション購入適齢期の高齢化により5年10年待つ＝一生借家と同じに。
・親が援助したいタイミング。
・周囲との兼ね合い
・暴落まで待つ値下がりまで待つって父ちゃん、買う気あるの？ビビってんの？っていう家族の視線
・嫁や家族を喜ばせたい。

切実なマジものからこういうのって関係なさそうだけど意外と影響するんだよねってのまでいろいろあるね。

>>31264も今は理解出来ないだろうけど、大人になって結婚したり子供が出来たらたぶん分かる。

もっとも、上京組で誰にも気にされないとか東京ならどこでも構わない中年チョンガーとかだと 大人になっても理解は出来ないかも知れない。

ただ、家はとても大事でもあるけど、家は家でしかないということもある。
これはAさんBさんで異なるというだけでなく、同一人物でも年齢や環境によって考え方は変わりうるから自分に合った判断をするしかないね。

>>31260 匿名さん
じゃあ、あと5年待ちますか。
新築マンション買うために。

>>31270 匿名さん
借りた方がいいマンションに住めるし、お金も余裕が出るから生活も良くなるよ
日本のマンションはパフォーマンス最悪だからね。
簡単な計算もできない？

>>31261 匿名さん
これとはだいぶ違うね
https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/767

>>31269 匿名さん　
全部精神論と妄想だよ。ここ価格スレで妄想スレじゃやいよ。
何で、より良い生活するより、価格利回りがいくらであっても買うことが目的になってるの？

>>31267 匿名さん
タワマンは背伸びする勘違いした貧乏人をターゲットにしてるからだよ

>>31273 匿名さん
なんだ。このスレは精神論と妄想しかないのか。
どなたかタメになること書いてください。

良否は別として、35年もローンに縛られる事自体が（実際はもっと短いのかもしれんが）精神論そのものになってるよね。

住宅ローン控除も中小の節税も精神論ではないからねえ。
誰もが投資家な訳でもないし。
利回り重視派なわけでも無い。
投資が本業なわけでなく、本業別に頑張り、住みながら余計な操作はしたくない。

>>31277 匿名さん
家賃の支払いを免れるというのは、投資そのものですよ。価格を重視するということは、利回りも重視してることにもなるのです。
両者とも意識していないだけです。

不動産を買って、他人貸すか自分に貸すかですね。
利回りで考えれば後者が劣ってるのは言言うまでもなく、自宅購入が不利と言われる所以です。
知らず知らずのうちに利回りに関わってるんですよね。

借りた方が良いマンションに住めるって本当の話？
希望エリアでは７０㎡で２５～３０万近くするので、借りられないのですが。。

>>31280 匿名さん
その家賃の半分を経費にすれば、郊外マンションの家賃相当で都心マンションに住めるよね。
勿論、税務署が納得出来る実態は必要よ。
普通のサラリーマンだと無理かもね。

円高の流れは良くないねぇ

>>31281 匿名さん
日本人の大半は普通のサラリーマン

>>31278 匿名さん
その、意識しない、が重要なんよ。
余計なリソースに頭使うと、その分本業などの他の出来が下がる。
自閉気味の天才にコミュ力つけさしたら、天才でなくなるのと一緒。
もち、投資が本業の人は利回り考え続ければ良い。

人の生き方に干渉しすぎるのが、日本人が生きづらくなる原因て誰かも言ってたような。

>>31282 匿名さん
教科書通りなら、円高→輸入材料安→建築費減→不動産価格減になるから、不動産には良いのかもよ。
最近は円安になっても輸出企業は海外で稼げないし、そもそも工場を海外に持って行っちゃってるからね。
しかも、昔みたいな円高→株安の動きも少ないし。
個人的には円高大歓迎。
ちなみに、$=105円には色々溜まってそうだから、ここを切ると一気に進むかもしれないね。

>>31285 匿名さん

2021からデフレ3年 最低 マンション 10?15%ダウン。 今年はボーナスカット、来年は昇給凍結。

ネットワークあり人のとキャッシュ決済の人が、来年いい物件かっさらう。w

その後 また時間をかけてじわじわ上げていく。

>>31286 匿名さん
その後の頃には東京の人口も減り始めるようですが、それでも上がりますかね？

>>31280 匿名さん
都心なら本当。頭金なしなら、毎月の35年ローン＋諸経費（管理修繕費、固定資産税）より家賃が安い。郊外ならほぼ同額かな。新築、築浅でも。
買うと古くなるのに支払いが変わらないのを忘れちゃだめ。

分譲時に人気に見えても買ってはいけない物件があるのは、その為でしょうね。
バブルの過ちが繰り返されても、学びがないです。

実家のマンション、新築時2900万で、築35年で現在4000万くらいになってますが。。

>>31290 匿名さん
管理が良かったり途中で近隣の再開発などあったりすると、築35年でも4000万なんてのは結構有りますね。
それだけ近隣で需要が増えたということでしょう。
ただ、その頃のローン利息を考慮すると物件価格2900万でも利息を加味して4000万近く払い込んだのではないでしょうか。
いずれにしても羨ましいですね。

>>31290 匿名さん
35年間、家賃無料とは羨ましい。

>>31285 匿名さん
不動産価格減の何がいいのか分からない

物件総額＋利息分のローン払い続けてたんだから、35年間家賃無料にはならんでしょ。
せいぜいのところ、35年間一ヶ所に住み続けた果実として、これから築35年のマンションに無料で住み続けられる権利をようやく得たということ（管理費修繕費、固定資産税は別途必要）。どれだけ得するかは今後次第。

結局、人はこれだけのために巨額のローン組んで持ち家選んでるんだよな。

>>31293 匿名さん

>不動産価格減の何がいいのか分からない

それは分からないのではなくて
自分とは違う考えだから聞きたくない、知りたくないという心の叫び

>>31295 匿名さん

買えなかった人だけでしょうね。おそらく減しても買えないんだな。

>>31294 匿名さん

平均ローン組む契約期間が26、27年
実際の完済までの単純期間が15、16年程度という現実を踏まえて考えると違うことを感じるかもよ。