武蔵小杉地区の今後について・・・【43】

伊勢丹のカリスマバイヤーのフジマキ氏を呼んで
見事に大失敗したヨーカドーが次は柴田氏と来たか。
よそで成功した人を呼べば成功するという発想の貧困こそが
根本的にダメなんだな、ヨーカドーは。

やはり＞７７２の言った通りだね

>>772
意見に合わないだけならいいけど、言い方がどれも全然ダメでしょ。
敵意剥き出し過ぎ。

仮に>>765が常識的な考え方を持っているの検討者なのであれば、
人の住んでいる地域を「程度が知れる」って言い方しないでしょ。
程度が知れるのはどっちさ。

8年のスレの歴史の中で、住民の程度とかそういう単語が出てくるのは、いつも決まってポジの主張にネガが反論できなくなった時。

歴史はまた繰り返す。

その言葉も繰り返すw

町の実力ってたしかにあると思いますよ。器が古くなっても需要が出るか否かです。

多摩ニュータウンや湾岸埋め立てエリアのように団塊世代や団塊ジュニアを30年一代限りで収容する使い捨てのコンクリ群ではどうやってもそれ以上の価値が生まれにくい。
東戸塚もなにもない場所に忽然と駅だけできたコンクリの街だから劣化と共に消えていく懸念はありますね。

武蔵小杉は交通利便性が普遍なため東横線や横須賀線沿線に地縁がある人なら古くなっても需要があるんじゃないかな？

つまり実力ありと私は考えてます、思いっきり主観でごめんなさい。

町の実力で言えば住みたい町ランキングが建物の新しさと比例してないって話です。
その常連である自由ヶ丘と日吉に挟まれた武蔵小杉はたぶん大丈夫です。

ここは東横線唯一のタワマンエリアですから。

この駅前タワマン郡が30年後に一斉に古くなった時にどうなるかだよね。年金生活の住民も多くなると思う。当然小さい子供はいなくなるし。古くなったタワマンの価値、需要が日本ではまだわからないからなあ。タワマンは外見の良さも人気の理由だし、古くなったらそれがなくなるからどうだろう。

多摩ニュータウンの団地群もかつては憧れの地だったようですね。
容積率が低かったから、今は建て替えで新住民を呼び、建て替え費用も抑えられましたが。
しっかり将来を見極めないとならないですね。

＞781
これが一番怖い。
5年、10年住んで住替え前提で、っていうわけにはいきませんからね。

パークシティ新川崎が25年間資産価値を維持しているのを見ると、それほど心配する必要はなさそうだと感じているけど。
再開発がとん挫した後の、先行きがさほど明るくなかった新川崎でそうなのだから、武蔵小杉で今のペースで今後20年予定通り再開発が続けば、資産価値はそう下がらないと予想する。

（10年～20年後に完了すると思われる再開発）
・南武線ロータリー周辺の再開発
・日医大移転後跡地の再開発
・府中街道拡幅
・二ヶ領用水北側の再開発
・NEC北側の再開発？

新川崎の場合は駅前に何十本もタワマンないから、比較しにくいと思う。たくさんあると中古の需要が供給に対して少なくなるからね。
あとタワマンの場合将来的に耐震基準が変わったら、その対応しだいで価値も変わると思う。管理、修繕費に余裕のあるマンションは下落率低いかもね。

東戸塚とか 佃のリバーシティ21とかみなとみらいとかは資産維持できているのでしょうか？

武蔵小杉も駅前に何十本もタワー建ってませんよｗ

新川崎は、武蔵小杉とは比較にならないほど住宅需要そのものが少ないでしょう。
新川崎の規模で、よくタワーが建ちましたよ。
（新川崎にお住まいの方、気分を害したらすみません 汗）

武蔵小杉のタワマンの問題は、むしろ同時期に一斉に建った事で、中古市場の条件が狭くなってしまうこと。
築浅と築15年と築30年がそれぞれの価値を持って市場に存在するのが健全なのに、小杉のタワマンはせいぜい10年差。
本来なら下げなくていいところまで相場が下がってしまうケースが増えます。
でもまあ、タワーが林立している地域はみんな同じデメリットを抱えていますけどね。

でも、修繕費に余裕のあるなしって外からじゃなかなか分からないですよね。
そもそも修繕費に余裕のあるタワマンなんて有るんだろうか、とも思うけれど・・・

タワー自体が増えてるし、本格的な人口減少もこれからだから過去の事例はあまり参考にならない。

過去の事例はあまり参考にならないかもわかりませんが
少しは参考になると思います。
一か八かで高い買い物するわけにはいかないので過去の事例ぐらい知っておきたいのが本音です。

武蔵小杉に人口減の心配は当分要らない。

中原区はまだまだ人口が増え続け、2050年の時点でも今の人口より全然多い見通し。
http://www.city.kawasaki.jp/200/cmsfiles/contents/0000023/23287/suikei...
2050年以降の事は書いてないけど、グラフの推移からは2065年くらいまでは今の人口よりも多い状態が続きそうだね。
以上のように武蔵小杉についてはあと50年ほど人口減をそれほど憂慮しなくてもいい状況が続く。
その頃には、小杉よりも先に全国的に増えまくったタワマンの後処理についても、豊富な実績が残っている事でしょう。

過去スレではこの話をするとネガが「予想が甘い」「楽観的すぎ」と騒ぎ立てたが、この予想を覆すだけの資料は結局提示できなかった。
悔しかったら本筋できちんと反駁してみな。こんな住民のいるところに住みたくないとかでごまかすなよｗ

普通に多摩ニュータウンみたいに40年から50年ぐらいで建て替えしたらいいんじゃないの？耐震性も上がるし設備も配管も新しくできるよ。若い家族も増えるしね。　

不動産の場合は相対評価だから小杉の人口が減らないから下がらないとは言えないよ。現に埼玉とか八王子とかの郊外も人口は増えてるけど資産価値は落ちてるし、新築供給が増えれば一時的に増加傾向になるから実際にはその統計を不動産と結びつける人はいない。

資産価値に関係する人口減問題は住宅ストックに対しての需要となる人口のことだから

八王子は都心から遠いので人口増えていても資産価値は下がるのだろうね。
そもそも人口が増えているかは未確認です。

どこかで見たけど資産価値維持は都心へのアクセスが一番重要とのことでした。港区とかの都心はほとんど落ちないんだって。

>>793
中原区よりも25年ほど早く人口が減少局面に入った埼玉（さいたま市）と一緒にされてもなあ…。
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1346981103508/files/01shiryo06...

君の話は「人口推移と住宅市場の動きは別」だって言いたいんだろうけど、人口増加要素が需要増加のバイアスにはならないとでも？
市場の動きは確かに供給量に左右されるけど、武蔵小杉のタワマン大量供給は2018年あたりで一段落する。武蔵小杉はここまでの大量供給でも価格が落ちていないわけで、大量供給が落ち着いた後の人口増加傾向は、「相対的に」資産価値を維持するバイアスとなる。

君が「下がらないと言えない」と言っているのは絶対値としての資産価値でしょう？
もちろん下がるよ、普通に。数字としての資産価値が青天井に上がるだとか、全く落ちないだなんて思ってない。
それでも人が減る場所よりも相対的に資産価値の落ち方は緩いだろう、という話だよ。

795
リーマンショック前の話でしょ
リーマンショック後は都心が一番暴落して悲惨な状況だよ

反転する時には一番上がるんだろ

リーマン後でも港区は別。
なぜなら港区の物件の多くがリーマン前の安い時の分譲だから。

そもそも、小杉が港区と張り合わなくていいのに・・・

799
バブルのピークで買った人は悲惨だよ
港区は別とか意味不明

2003年頃港区のマンション買ったひとは笑いがとまらない
2007年頃港区のマンション買ったひとは悲惨

1年後には、あの時の都心が買い時だったね～なんて言われてそう。
小杉はどうかな・・これまで十分あがってきてるから、これ以上どんどん上がっていく印象は持てないな。
大きな流れとして今が大底圏でこれから上がると踏むなら、できるだけ都心の一等地のほうがいいのではないかと思うけどね・・。

買えるのなら、だけど。

パークシティ武蔵小杉は平均下落率が7％超えたよ。

パークシティは意外にお買い得ではなかったんだね。コスギタワーとかリエトとかはどうなの？

>796
データ出してくれてありがとう。

言いたかったのは首都圏が人口減に転じれば
マンション市場の資産価値にとっては等しくマイナスだから
中原区の人口増減がどうであれ今後の人口減を憂慮しなくていいというのは違うだろうと。

埼玉を例にあげたのは再開発されてる北区とかで5％、7%人口増で推移してるけど
地価は下がってるし、さいたま市の他区よりも地価下落が小さく済んでいるとは言えないから。

杉並区とかも値下り激しい地区で有名だけど人口増減ではむしろ増加傾向だし。

局地的な人口減は考慮するより、タワマンは維持費が高いから
二次・三次取得者に受け継がれる可能性が高いけど
それを支える需要が残るかどうか・・・のほうが重要だと思う。

比較的近いところで街の勢いを比べると・・

渋谷、横浜、川崎、二子玉川、どこも外部からヒトを集められるだけの大規模な業務・商業の集積がある。
東横沿線の途中駅も、都心側は、代官山、中目黒、自由が丘、どこも外部から集客するだけの魅力がある。

一方、武蔵小杉は、質量ともにこういう集客力に欠けるところが痛い。街の限界を感じるのはそのせいかと。

今から買うなら資産価値維持できるところなんて早々でないよ。

騰落率で考えるより損失の絶対額が少なくなるよう安くて住みやすいところを買うのがいい。

安く住みやすいところ。。

追浜？

>809
その利便性は人によるなー･･･。
確かに安いから半額以下に下がっても武蔵小杉のタワーは
3割くらい下がるのと同じくらいの額で済みそうだけども。

最終的に売れずに負債化しそう。

追浜だと柏、八王子とおなじで10年で5割下落だろうね。

武蔵小杉の70平米台が約6千万円半ばだから

10年後に5000万円半ば(3割減）だと

70平米が2000万円台の追浜なら7割減くらいまでは耐えられる計算？

10年で5割減なら追浜のほうが得じゃね？ｗｗ

これって都心物件と武蔵小杉でも似たようなことが言えそう。

都心にはもう良質な土地がないからね、建て替え事業だと築数十年に住んでた先住民がかなり入るよね？


もし6500万から3割減だと4550万だが東横線特急と横須賀線が止まる駅前がそんなに落ちるかな？


少子化で土地活用にゆとりが出来ればゆとりがある人ほど職住分離のニーズも増すしね。

普通に考えてどちらかといえば下がりにくい案件だとおもう。

パークシティが既に7パーセント下落ってことだから確かに3割下落はないかも。でも2割下落はあり得るね

814
おかしいなパークの住民皆の所に買値以上で買い上げます、ってはがきがずいぶん来てるけどね。
お客様がこの値段でご購入検討ってのもずいぶん入ってるよ。それ見ると軒並み1割は上がってるけど？８１４はどっかのがせねただね。

今でも築5年のパークシティの70平米が4000万円後半だから3割減で4000万円半ばおかしな話じゃないよ。
なにしろ、10年後だしね。維持費上がってるし、人口減ってるし、
公務員宿舎や東電の不動産処分で都心の再開発物件も増えるし。

住まいサーフィンで登録すれば下落率見れますよ。
あの手のハガキは成約価格じゃないからね。
とにかく売ってもらって手数料取りたいだけだから売る気にさせる為に色んな手使うから。

勿論、平均であって眺望が良い部屋だったり、元が安いお買い得だった部屋などは
買い値以上で売れるケースもあります。
あくまでも平均。1年前はプラス1.7％だったから9％近く落ちたことになるね。

上がってるのはSFTでしょ？
MSTは成約価格では北東とか一部の向きを除けば下がってるはず。

>>816さん
レアケースでなければ紹介してほしいです。
知る限り、これまでそんな破格な物件なかったよ。
３階北向きとか？

>819
レアケースかどうかはわからないけど、ここ数年で２回見かけた。
普通にYahoo!不動産に載ってたよ。
両方とも最初は5000万円台半ばだったのが4900万円まで下がってた。
今でも10階以下で5000万円前半で出ることは珍しくないから
秋口に売り急いでるとそんな価格になるんじゃないですかね。

たしか15階よりは下だったけど3階とか極端に低層でもなかったと思う。
向きは東だったかなぁ。

武蔵小杉ブログにシティタワー武蔵小杉の話題が来てたよ～
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/2139/

ホームページ見る限り高級感ない安売りっぽいな…。

出てくるの早いね。

プラウドとかぶるし。